关于土地招拍挂制度的几点想法

关于土地招拍挂制度的几点想法
自招拍挂以来，土地出让收益年年创新高。

据相关数据表明，2001年至2003年间，地方政府的土地出让金收入为9100亿元，约占同期全国地方财政收入的35％；2004年全国土地出让金高达5894亿元，占同期地方财政收入的49.5％；2005年在国家紧缩“地根”的情况下，土地出让金总额仍有5505亿元；2006年为7677亿元；2007年高达1.2万亿元。

2008年房地产市场不景气，有10％左右的土地流标流拍，勾地、变相退地的现象在增加，但地方政府仍获得了9600亿元土地出让收益，其中，9551亿元来自招拍挂。

土地收益已名副其实成为“第二财政”。

从经济特性上讲,土地是一种有限的不可再生的自然资源，稀缺性决定了其供给弹性小于其他要素，其价格上涨的幅度就快。

从物理特性上讲，其独特的地理位置及异质性必然会影响地上房子的价格。

将土地划拨和协议出让改革为招拍挂，这在土地资源分配上是一种进步，是防治“暗箱操作”产生腐败的有效办法。

土地招拍挂源于土地私有制度，在我国，土地属于国家，是公共财产，必须惠及所有国民。

因此，决不能把土地招拍挂与基本的土地制度割裂开来。

我国土地的特殊属性，使得地方政府作为卖方居于高度垄断的强势地位，土地买卖并不是完全竞争的市场经济。

从经济学的角度讲，现有的土地招拍挂属于供给垄断和需求竞争型。

这种供给垄断与需求竞争并存的模式，必然造成需求方恶性竞争，导致地价不断暴涨。

为抑制土地财政、土地投机和土地金融推动地价非理性上扬，完善招拍挂制度势在必行。

建议：
一、参与招拍挂的企业及其管理者的经营纪录、资历和征信应作为制度组成部分，对那些只炒地不盖房、囤地“磨洋工”的不良企业实施进入限制。

二、作为涉及公共利益的土地交易，不能搞“一锤子买卖”，必须严格事后监管，既要让囤地、炒地者无所遁形，更要限制、杜绝那种“先拿地，再调整规划”的行径。

决不能让约定容积率、配套设施、公共用地及开竣工时间等变成“松紧带”。

三、必须坚持健全信息公开制度，从土地供应计划到竣工验收和违法违规用地查处信息，要全程公开，解决信息不对称问题。

要做到主管部门信息上网、社区信息上墙，使土地利用和建设规划成为大众规划。

采取措施改进土地交易方式，控制非理性土地竞价，设立地价合理区间、增加配建保障性房和承担公益性设施建设等作为土地竞买条件，有助于制度的完善。

四、继续坚持土地有偿使用的基本原则，但对不同用途的商业用地应采取不同的招拍挂方式。

应细化商业用地的用途，对酒店宾馆、商业、旅游、娱乐设施、别墅、高档公寓住宅用地可以采取“价高者得”的招拍挂方式；但对普通住宅建设用地应采取综合指标招拍挂方式，即综合地价、房价、户型、面积、企业自有资本、企业信誉、以往业绩（开发面积、房屋质量、节能环保技术的应用）、消
费者评价、纳税情况和社会责任等多种指标，选拔出真正能为消费者提供品质高、服务好可支付住房的企业。

综合指标的测算可像大学生考试答卷一样，采取电脑计分法，以避免人为因素。

同时，要认真贯彻[国发31号]文，落实工业用地招拍挂出让制度，对节能环保、集约用地的企业给予政策倾斜，引导企业改变增长方式。

政府办公用地也应逐步实行有偿出让制度，以限制政府行政办公费用的膨胀和奢靡之风盛行，让纳税人的钱用在刀刃上。

五、实行“收支两条”线，严格土地出让收益的管理。

对土地出让金实行“收支两条”、专户和比例管理，首先要明确与民生相关的公共服务的支出的重点项目和所占的比例。

例如，土地净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10％，以促政府职能按照“十七大”的精神，向服务型政府的转化。

对土地出让收益使用和分配应实行公示制，接受地方人大、审计、监察和社会的监督，以确保土地收益的使用和分配更加公开、公正和合理，真正从制度上保障国有土地全民所有，为民所用，为民造福。

六、提高政策制定的科学性，增强执法的力度。

近年来，国家为抑制房地产和非房地产企业“囤地、晒地、倒地”出台的政策很多，但多是粗线条的，前期的调查、研究、论证不够，囤地与合理储备界定不清，闲置与分期开发界定不清，各地有法不依，执行不严，导致出台的诸多政策法规形同虚设，失去了其应有的严肃性。

应在完善现行法规的基础上，对闲置土地严格按出让时地价征收20％土
地闲置费，或征缴增值地价；对于不开发、专门囤地倒地、哄抬地价的企业更要有专项治理措施，以规范市场秩序。

对于地方政府的“变通”行为，国家可通过审计、监察和税务稽查部门等组成联合督察组代为征缴，或直接在财政转移支付中扣除。

七、强化部门间的政策协调,增加可支付住房的供给。

如果我们认定一个社会合理的收入分配结构是中间大两头小的“橄榄”形，如果我们认定广大中等收入群体租得起买得起房才是房地产市场
的健康可持续发展不竭的源泉，那么，政府就应旗帜鲜明地大力发展可支付住房，使之成为住房市场的主打产品。

所谓的可支付住房，即一般中等收入群体（包括中央公务员）租买得起的住房，在国外，可支付住房支出占家庭月收入比在30％左右，考虑中国收入多元化和透明度低，住房支出与家庭收入比可略有提升。

大力发展可支付住房需要中央与地方住房与土地部门步调一致，政策协调。

政府要有开发可支付住房的总体规划，每年供地总量中可支付住房用地应占合理的比重，严禁将综合指标招拍挂出让的可支付住房用地挪作他用，政府还应从开工许可和项目审批源头上，增加可支付住房的供给，优化其空间分布和严格工程质量进度，并借助信贷和税收政策引导和鼓励企业增加可支付住房供给，作为企业，特别是国有企业应坚持追逐利润与社会责任并举。

总之，深化土地制度改革，完善招拍挂的基础工程建设。

要从根本上解决招拍挂中的问题，还应从深化土地制度改革入手，具体包
括：一是从产权制度入手，建立一套界定清晰、受法律保障和监督、可实施的产权制度，这是构建多元真实市场参与主体的基础工程；二是在产权清晰的基础上，让更多的农村建设用地和“城中村”土地,以有偿出让、作价出资（入股）、租赁、联营、抵押等方式出让，早日进入土地市场，加快建立多元主体的土地供给体系，改变“一口进一口出”的市场垄断格局；三是按照十七大“政企分开、政资分开、政事分开”的精神，改变政府在土地市场上既当“裁判员”又当“运动员”的角色，限定政府权力为产权保护、信息公示、调控总量、土地用途、结构管制和维护市场秩序等，真正从根本上解决合理地价的形成机制问题，抑制地价、房价的非理性上扬。