2012年房地产最新政策(汇总)
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望12.14
2012年上海房地产市场总结及明年市场展望一、宏观政策2012年调控政策依然保持严控高压态势，整体市场呈现典型的“政策市”。
3月-6月间市场呈现快速回暖走势，在6月市场达到高位时，调控政策（单身限购、补社保叫停）随即出台打压。
下半年未出台更严厉的调控政策，维持相对稳定的状态。
二、商品房市场◆整体市场2012年全市商品房共计成交1125万方，相比2011年1109万方，同比上涨2.3%，其中公寓产品成交量同比大幅增长近20%，别墅和商办产品成交出现萎缩。
商品住宅市场在经历了2011年下半年至今年年初的全面“以价换量”后，今年3月起，市场开始逐步复苏，直到6月份达到市场高位。
下半年在调控政策的打压下，市场呈现回落企稳的走势，年末在降息利好即将兑现的预期下，市场出现一轮年末翘尾行情。
2012年，全面的价格战已宣告结束，市场量价企稳的态势已经确立。
◆公寓市场刚需市场：年初率先回暖带动整体市场复苏企稳，主导全年公寓市场成交。
市场供应集中来自于外环外市场（嘉定、宝山、青浦等区域）。
主力产品为100㎡以下、200万以内。
中高端市场：在整体市场回暖企稳之后才得以逐步复苏，但市场成交量呈现不稳定状态，持续放量能力有限。
项目主要分布于内中环间和内环内边缘区域，以两房与紧凑型三房的首臵首改需求为主，客户对产品总价仍较为敏感。
高端市场：市场至今未能实现整体复苏，热销放量项目数量有限，多以随机的零星成交为主，单个项目的流量速度仍呈现大幅波动的状态。
别墅市场低总价别墅市场：200平米以下、500万总价以内是全年放量的主流产品，热销项目集中分布于城市外围，此类产品的购买门槛较低，其潜在的客户基数使得市场所释放出的量能十分巨大。
从典型项目的放量特征看，其热销因素还可分为以下几点：1、依托极限紧凑的户型设计。
如绿地布鲁斯小镇、宝华北岸郡庭，面积仅在90-100㎡左右，总价与周边公寓持平，产品属性具备绝对优势。
2、依托开发商的品牌影响力与良好的面积控制。
2012年济南市限购令细则完整版(现行)
2012年现行济南限购令细则济南市人民政府关于进一步贯彻落实房地产调控政策促进房地产市场健康平稳发展的通知文件号: 济政发〔2011〕3号发布日期:2011-01-21生效日期:2011-01-21 相关附件各县（市）、区人民政府，市政府各部门：为进一步贯彻落实国家和省一系列房地产调控政策，巩固房地产市场调控成果，切实解决城镇居民住房问题，促进房地产市场健康平稳发展，现就有关事项通知如下：一、进一步加大保障性安居工程建设力度各县（市）区政府、市政府有关部门要继续加大保障性安居工程建设力度，逐步完善廉租住房、公共租赁住房等多层次住房保障体系，切实落实国家、省关于保障性安居工程土地征用、资金投入、税费优惠等政策，确保2011年全市新开工保障性住房2.5万套（廉租住房2000套，公共租赁住房2.3万套）。
同时，大力推进棚户区改造，年内基本完成市区集中连片棚户区改造任务。
二、严格执行差别化住房信贷政策各商业银行要严格执行国家有关规定，对贷款购买商品住房的家庭（包括购房人、配偶及未成年子女，下同），首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的，严格执行首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；购买第三套及以上住房的，暂停发放贷款。
要加强对消费性贷款的管理，禁止用于购买住房。
对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。
严格落实住房公积金个人购房贷款政策。
家庭首次使用住房公积金个人购房贷款购买自住普通住房的，首付款比例不得低于30%；第二次使用住房公积金个人购房贷款购买自住普通住房的，首付款比例不得低于50%，贷款利率按同期住房公积金个人购房贷款利率的1.1倍执行；购买第三套及以上住房的停止发放贷款。
三、实行限定居民家庭购房套数政策从本通知下发之日起至2011年12月31日，本市及非本市户籍居民家庭，只能在本市市区范围内（包括历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区和济南高新区）新购一套新建商品住房。
2012年地产政策分析
4月政策一、宏观环境1、宏观调控政策■国务院：房地产调控绝不反复国务院总理温家宝13日主持召开国务院常务会议，分析一季度经济形势，研究部署下一阶段经济工作。
会议指出，一季度国内生产总值同比增长8.1%，居民消费价格上涨3.8%。
总的看，我国经济的基本面是好的，经济增速处于合理区间；经济发展具备很大潜力，宏观调控政策具有较大回旋余地。
会议指出，加强总需求管理，及时预调微调，进一步提高政策的针对性、灵活性和前瞻性。
货币政策兼顾促进经济平稳较快发展、保持物价稳定和防范金融风险，更加注重满足实体经济发展的合理资金需要。
既要坚定不移地扩大消费需求，也要保持适度的投资规模，提高投资质量和效益。
同时，坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。
采取有效措施增加普通商品房供给。
推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。
解读：“宏观调控政策具有较大回旋余地”和“更加注重满足实体经济发展的合理资金需要”显示在宏调和货币政策领域适度放松的力度会加强。
“坚持房地产调控政策不动摇”并不等于政策一成不变，但房地产宏调上的名义回暖等有待时间。
■武汉对商业设施建设首次划出禁建区4月23日，武汉市政府常务会原则通过商业设施空间布局规划，首次对商业布点划出“红线”，以减小商业无序布点对交通和市容的影响。
武汉将对商业设施建设实施“二禁、三限”。
即禁止在快速路、主干道路口(路口相交点向外120米)建设商业设施；禁止临快速路、主干路新建扩建住宅底层商业用房。
2、金融政策■武汉公积金买房最低首付两成武汉新近对用公积金贷款购买首套住房的贷款人放宽了贷款额度，最高可以申请到八成的贷款，只需支付两成首付，刚性需求者就可以轻松买房。
据了解，凡在武汉住房公积金中心正常足额缴存住房公积金达6个月及以上的在职职工，在购买自住住房时可以申请公积金贷款或组合贷款。
按照规定，借款人单方正常缴存公积金，贷款额度一般不超过所购房屋总价的50%。
单方缴存的职工购买首套住房，包括一手房、二手房，且住房面积不超过90平方米，额度上限上升至80%，最高不超过60万元。
2012年二手房交易的税费政策
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。
我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。
”6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。
”7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。
8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。
9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。
2012年二手房交易的税费政策2012年二手房交易的税费政策一、什么是二手房?答：二手房通常是指个人购买的新竣工的商品房、经济适用住房或单位自建住房及房改房，在办完产权后，在二级市场上合法交易买卖的住房。
它是房地产产权交易二级市场的俗称。
经过一手买卖之后再行上市的房屋均可称之为二手房。
二、什么叫住房、普通住房、非普通住房?答：个人购买用于居住的房屋叫住房，用于生产经营的房屋叫非住房。
住房包括普通住房、非普通住房，我省对普通住房规定以下标准：江苏省建设厅、发展改革委、财政厅、国土资源厅、人行南京分行、物价局、地税局、江苏银监局八部门联合出台的《关于切实稳定住房价格促进房地产业健康发展的意见》明确指出：(1)住宅小区建筑容积率在1.0以上，(2)单套建筑面积在120平方米以下，江苏省将单套建筑面积向上最大浮动了20%，将普通住房的单套建筑面积定义为144平方米以下，(3)实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.2倍以下(江苏省向上浮动比例不超过20%)。
住房平均交易价格，是指：报告期内同级别土地上住房交易的平均价格，经加权平均后形成的住房综合平均价格。
由市、县房地产管理部门会同有关部门测算，报当地人民政府确定，每半年公布一次。
以上条件只要其中有一个不符合，就不是普通住房，超过此标准的即非普通住房。
近十年房地产政策
直颁发政策抑制房价上涨，但是由于刚需和经济上行，这些政策只能短
暂20地21/10/1减0 缓房价上涨速度，无法真的抑制房价。
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缓慢救市阶段（2014年04月——2016年09月）
在房地产交易量急速萎缩的情况下，地方政府坐不住了，因为此时房 地产税收已经占了地方政府财政来源的很大一部分，继续下去的话， 地方财政会出现极大的赤字。
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缓慢救市阶段（2014年04月——2016年09月）
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重启调控阶段（2016年10月——2017年11月）
2016年后半年房价又开始飙升，并且地方政府债务危机逐渐得到缓解， 中央又以调控为主，限购、限地，希望控制房价过快上涨，避免房地 产泡沫。
2017年进行一系列限购限贷: 一、认房又认贷，二套房首付比例上调10%； 二、限贷措施加码，首套、二套均暂停发放贷款期限25年（不含25 年）以上的个人住房贷款； 三、企业买房受限，商业住房再交易需要满三年。
2015年央行降息5次、降准备金3次、营业税5年改2年、二套房首付 比例下调为4成、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%。
2016年前半年继续降准、降息、降税、降首付促进楼市成交。 银行贷款政策放松，下调贷款利率，增加银行放贷，减少购房成本，
增加购房者购房实力，增加市场需求量，刺激购房市场。而单单2015 年6月的定向降准，释放资金总量就约为7000亿元，会导致市场上的 流动资金更多。这个阶段内房价继续上涨，并且成交量也逐渐回暖。
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个人分析
改善财政收入，降低房地产经济在地方财政中的占比，防止房地产经 济调控对国内整个国民经济的稳定发展和金融安全产生太大影响。
2012年上半年深圳房地产政策
对旧住宅区改造模式进行调整，规定全市旧住宅区优先通过综合整治等方式改善居住环境，对于环境非常恶劣、配套设施极其缺乏确需进行拆除重建的，由区政府及其相关部门组织开展前期工作，不再允许开发商自发进驻小区进行意愿征集、签订改造补偿协议等，计划受理单位也不再受理市场主体上报的旧住宅区改造申请。对拆除重建类城市更新的运作流程进行了规范和细化，部分环节予以了简化。
2012-2-24
央行:2月24日起下调存款准备金率0.5个百分点
中国人民银行网站2月18日晚8点发布消息决定，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。
2012-2-26
国务院办公厅关于积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知
通知从指导思想和基本原则、分类明确户口迁移政策、依法保障农民土地权益、着力解决农民工实际问题、切实加强组织领导5方面对户籍问题进行了规定阐述。
《深圳市土地管理制度改革总体方案》将分为总体目标、改革重点、改革内容及进度、改革保障措施4个部分。
2012-6-7
国土部正式发布经修订通过的《闲置土地处置办法》
未动工开发满一年的闲置土地，由市、县国土资源主管部门按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费。该办法自2012年7月1日起施行。
2012-6-8
《深圳市安居型商品房轮候与配售办法》（以下简称《办法》）今日起公开征求社会意见，将于7月上旬正式实施。
2012-7-5
央行下调人民币存贷款基准利率
自2012年7月6日起下调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率下调0.25个百分点，一年期贷款基准利率下调0.31个百分点；其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。
2012年我国出台的房地产政策及影响
2012年我国出台的房地产政策及影响经纪人国八条1、要求继续巩固限购政策成果，自发布之日起，对已经拥有1套住房的本市户籍居民家庭、持有本市有效暂住证在本市没拥有住房且连续5年（含）新建商品住房和二手住房2、对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭，限购1套级以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年（含）以上在本市缴纳个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。
3、限购令是4月30日北京出台国十条实施细则中明确提出的：从5月1日起，北京家庭只能新购一套商品房，购房人在购买房屋时，还需要如实填写一份《家庭成员情况申报表》，如果被发现提供虚假信息骗购住房的，将不予办理房产证。
这是全国首次提出的家庭购房套数限购令。
房地产政策解读及其影响关于房地产政策两会定调的主要方针为：继续明确调控不放松，稳定政策预期。
温家宝总理在《政府工作报告》中提出：继续搞好房地产市场调控和保障性安居工程建设，进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
其实，2012年房地产调控政策主体已在这里基本确定：“巩固房地产市场调控成果”为政策主题；“促进房价合理回归”为政策目标；“继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施”和“做好保障房建设和管理工作”为政策核心；住房信息系统建设和扩大房产税改革试点为政策重点；具体解读：1、调控不放松，政策不动摇。
稳房价将是政策选择。
进一步巩固调控成果，促进房价合理回归。
什么政策不动摇？就是控制投资和投机，控制房价上涨不动摇。
从短期看，调控成果正在显现，需巩固。
从长期看，不能将住房市场变成投资品市场，调结构需发展实体经济抑制投机。
同时要实施差别化地信贷政策和税收政策。
2、继续推进保障房建设，关注普通商品住房市场。
继续推进保障性安居工程建设，基本建成500 万套，新开工700 万套以上。
抓紧完善保障性住房建设分配管理退出等制度。
采取有效措施，增加普通商品住房供给。
2012年棚户区改造税收优惠政策
2012年棚户区改造税收优惠政策房地产企业进行棚户区改造政策。
近日，财政部、国家税务总局发布《关于企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策有关问题的通知》（财税【2012】12号），明确国有工矿企业、国有林业区企业和国有垦区企业参与政府统一组织的棚户区改造支出企业所得税税前扣除政策，鼓励企业积极参与棚户区改造，造福更多的低收入住房家庭。
本文结合财政部、国家税务总局《关于城市和国有工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》（财税【2010】42号），对棚户区改造方面的税收优惠政策归纳整理如下。
棚户区改造税收优惠惠及投资方根据财税【2010】42号文件规定，对棚户区改造项目的开发商，在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征城镇土地使用税、印花税。
开发商取得土地按照用途征免城镇土地使用税。
开发商取得土地使用权，按照财政部、国家税务总局《关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（财税【2006】186号）规定，以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税；合同未约定交付土地时间的，由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。
但按照财税【2010】42号文件规定，对开发商取得土地使用权用于改造安置住房建设则免征城镇土地使用税；对在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总面积的比例免征城镇土地使用税；对非安置住房建设用地要按照规定缴纳城镇土地使用税。
开发商取得土地按照对象征免印花税。
财税【2010】42号文件明确，对开发商与改造安置住房相关的印花税予以免征；在商品住房等开发项目中配套建造安置住房的，依据政府部门出具的相关材料和拆迁安置补偿协议，按改造安置住房建筑面积占总建筑面积的比例免征印花税。
2005至2012年房地产市场宏观调控政策
13、“国四条”出台
政策被视为打压房地产市场重要信号，但是2010年仍然会实行宽松的货币政策，加上市场存量等因素，业内人士怀疑国四条是否能起到遏制房价过快上涨的作用。
2010
1、“国十一条”出台
2、《国土资源部关于改进报国务院批准城市建设用地申报与实施工作的通知》，申报住宅用地的，经济适用住房、廉租住房和中低价位、中小套型普通商品住房用地占住宅用地的比例不得低于70%。
宏观调控政策分析
国八条
国六条
国四条
国11条
时间
2005年4月28日
2006年5月17日
2009年12月14日
2010年1月10日
出处
国务院出台“加强房地产市场引导和调控的八条措施”
国务院常务会议通过了《中华人民共和国测绘成果管理条例（修订草案）》
国务院常务会议提出四条政策
国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知
2008
1、财政部、国家税务总局下发《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，要求开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税。
2、央行2007年首度加息
4、国发〔2007〕24号回归保障
5、央行出台新政购买第二套住房首付比例不得低于50%
中国房地产市场长期以来投资过热、投机炒作严重、房价飙升的现象在一定程度上得到了遏制，百姓购房，再度进入观望期。毫无疑问，2007年是房地产行业的一道分水岭。而今年政策出台之密集、力度之大，也前所未有。当然，楼市“变奏曲”尚未定音，政府对于房地产市场的调控将一直是“进行时”，而非“过去时”。今年对房地产的宏观调控，也许会在明年显现出更大的威力。
2012年全国房地产业十大事件
2012年度全国房地产业十大事件2012年房地产风起云涌，近日，由上海易居房地产研究院评选出的2012年度全国房地产业十大事件正式出炉。
事件一：国务院派出督察组，定调从严调控楼市事件：2012年7月下旬至8月上旬，针对3月份以来房地产市场出现的新情况、新问题，国务院派出8个督察组，对16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督察。
此次督察的地区是：北京市、天津市、河北省、辽宁省、吉林省、上海市、江苏省、浙江省、福建省、山东省、河南省、湖北省、湖南省、广东省、重庆市、四川省，此次督察的重点是检查住房限购措施执行情况，差别化住房信贷政策执行情况，住房用地供应和管理情况，税收政策执行和征管情况。
评析：国务院派出督察组主要原因是自今年3月份起，全国各地楼市成交量不断攀升，市场也出现了一些亟需关注的问题：一是部分城市房价环比出现上涨，导致市场预期发生变化；二是部分城市存在通过放松限购条件、发放购房补贴等方式刺激住房消费的苗头；三是部分城市今年上半年住房用地供应计划完成率较低，个别城市不到10%；四是部分城市市场监管力度不够。
此次专项督察是在楼市回暖之际的应时之举，以坚决抑制投机投资性需求，巩固房地产市场调控成果：一是督察现有政策的执行情况，对全国起到警戒作用；二是防止政策执行可能存在弱化问题；三是了解上半年全国房地产的各个方面情况，为下半年的政策提供决策参考。
总体看，国务院关于房地产市场调控的各项政策措施得到了较好落实，调控成效不断显现，投机投资性需求得到有效抑制。
此次专项督察一方面反映出中央从严调控楼市的决心，另一方面体现中央与地方在楼市调控上的博弈。
督察后中央针对楼市存在的问题已提出明确整改意见，同时强调各地不得以任何理由变相放松调控，但并未提出出台更强硬的调控政策，足见中央对楼市调控态度重在强调既有政策，尚无改变楼市调控大方向的意图。
事件二：芜湖新政速被叫停，中央调控方向未改事件：2012年2月9日，芜湖市政府发布《关于进一步加强住房保障改善居民住房条件的若干意见》，其中主要措施包括，一是购自住普通商品住房契税100%补助；二是针对特定面积及特定人群购房补贴，学历越高补贴越高；三是购房落户政策变宽松。
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1，购买资格
北京户口可买2套
外地户口有社保纳税满5年可买1套
2，首付款
第一套住宅首付款比例不低于40%
第二套住宅首付款比例不低于60%
3，贷款利率
商业贷款
金融机构人民币贷款基准利率(单位：年利率%)：
表2: 历年商业贷款基准利率
公积金贷款
表1: 历年个人住房公积金贷款利率
4，税费
（1）契税；90平方米以下首次购房的按1%缴纳；90—140平方米按房价1.5%缴纳；140平方米以上按房价3%缴纳
（2）营业税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价5.5%缴纳。
（3）土地增值税；房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%缴纳。
（4）个人所得税：房屋产权取得满五年的免征，未超过五年的按房价1%或房屋原值—房屋现值差额20%缴纳。
（房屋原值一般按上道契税完税额计算）。