中海地产合约管理模式及实践
中海地产地区公司工程合约管理制度-目录1.doc
中海地产地区公司工程合约管理制度-目录1一、合约管理部组织架构与岗位职责二、承建商名册管理程序三、招标分判工作程序附件：工程合同议标、定标规则四、合约管理工作程序五、工程签证管理工作程序,以下便是第1页的正文：中海地产地区公司工程合约管理制度一、合约管理部组织架构与岗位职责二、承建商名册管理程序附表：1、《承建商考察意见表》（HY01—01、02、03、04）2、《承建商履约情况评价表》（HY01—05）3、《承建商名册》（HY01—06）4、《承建商履约情况调查表》（HY01—07）三、招标分判工作程序附件：工程合同议标、定标规则附表：1、《合约管理策划报告评审表》（HY02—01）2、《分判工程招标工作计划》（HY02—02）3、《招标文件评审表》（HY02—03）4、《投标单位审批表》（HY02—04）5、《开标书》（HY02—05）6、《定标记录》（HY02—06）7、《合同文件评审表》（HY02—07）8、《合同分发登记表》（HY02—08）四、合约管理工作程序附表：1、《合约交底记录》（HY03—01）2、《工程付款证书》（模板）（HY03—02）3、《非正常周期付款/合约外付款审批表》（HY03—03）4、《工程成本变动报告》（HY03—04）5、《工程变更价款审批表》（HY03—05）6、《工程变更价款确认书》（HY03—06）7、《结算书》（模板）（HY03—07）8、《结算确认书》（HY03—08）五、工程签证管理工作程序附表：1、《工程签证单》（HY04—01）2、《工程签证登记表》（HY04—02）3、《签证费用审批表》（HY04—03）。
中海地产运营管理制度范文
中海地产运营管理制度范文中海地产运营管理制度范例第一章总则第一条为规范和提高中海地产的运营管理水平，保证企业的持续发展和良好的经营业绩，根据国家法律、法规和公司章程，制定本管理制度。
第二条本管理制度适用于中海地产全体员工，在运营管理过程中必须按照规定执行。
第三条中海地产的运营管理遵循诚信、公平、公正、公开、透明、高效原则，保证企业健康、可持续发展。
第四条中海地产运营管理制度包括公司治理、财务管理、人力资源管理、市场营销管理、项目运营管理、风险管理等方面的规定。
第二章公司治理第一节董事会第五条中海地产董事会是中海地产最高决策机构，负责公司的决策、监督和改革工作。
第六条董事会由董事长、副董事长和董事组成。
董事长为公司决策的主要负责人。
第七条董事会每年至少召开4次董事会会议，重大事项必须召开董事会会议讨论并作出决策。
第八条董事会会议的决议，由全体董事以书面形式签署确认，并依法进行公告。
第二节高级管理层第九条中海地产设有总经理、副总经理等高级管理层，负责公司的日常经营管理工作。
第十条高级管理层根据公司的经营目标和战略规划，制定相应的管理措施和实施计划，组织具体实施。
第十一条高级管理层必须定期向董事会报告公司运营情况，并接受董事会的监督和指导。
第三章财务管理第一节财务核算第十二条中海地产财务核算按照国家财务会计准则和公司会计制度进行，确保财务信息的真实、准确、完整。
第十三条中海地产设立财务部门，负责公司财务管理和财务核算工作。
第十四条中海地产每年组织财务检查，对财务信息进行审核和验证，保证财务信息的可靠性。
第十五条中海地产建立健全财务风险管理制度，避免财务风险的发生和扩大。
第二节预算管理第十六条中海地产根据公司的战略规划和经营目标，编制年度预算和预测报告。
第十七条预算管理由中海地产的高级管理层负责，确保预算的合理性和科学性。
第十八条预算执行过程中，必须严格按照预算计划执行，不得擅自调整和挪用预算资金。
第十九条预算执行情况必须定期向董事会报告，并接受董事会的监督和审查。
中海地产管理制度
中海地产管理制度中海地产是一家在房地产领域拥有丰富经验和实力的企业，为了保障企业的正常运营和员工的工作顺利进行，中海地产建立了一套完善的管理制度。
以下是中海地产管理制度的主要内容，具体如下：一、组织架构中海地产的组织架构包括董事会、总经理办公室、各部门和各分公司。
董事会负责制定公司的战略发展方针和决策，总经理办公室负责具体的执行工作，各部门负责具体的业务工作，各分公司则负责各自地区的项目开发和销售。
二、岗位职责中海地产明确了各个岗位的职责和权限。
每个员工在进入公司时，必须接受培训并了解自己所负责的工作内容和职责。
岗位职责的明确可以确保各个部门和员工之间的合作顺利进行，提高工作效率。
三、绩效考核中海地产采用定期的绩效考核制度来评估员工的工作表现。
绩效考核包括工作成果、工作态度、协作能力等方面的评估。
通过绩效考核，公司可以了解每个员工的工作情况，从而为员工提供相应的培训和晋升机会。
四、奖惩制度中海地产建立了一套奖惩制度来激励员工的积极工作和惩罚不良行为。
奖惩制度包括奖金、晋升、表彰等激励措施，也包括警告、罚款、降职等惩罚措施。
奖惩制度的建立可以促进员工的积极性和工作动力，同时也可以规范员工的工作行为。
五、培训与发展中海地产注重员工的培训和发展。
公司会不定期地组织各类培训课程，包括技能培训、职业发展规划等。
同时，公司也鼓励员工参加外部培训和学习，提升自身的综合素质和能力。
六、安全与保障中海地产关注员工的安全与保障，建立了完善的安全制度和保障措施。
公司会定期组织安全培训，提醒员工注意安全问题，并落实相关的安全设施和应急处理措施，确保员工的人身安全和财产安全。
七、沟通与反馈中海地产注重与员工之间的沟通与反馈。
公司会定期组织员工大会、部门会议等形式的会议，向员工传达公司的发展动态和政策，同时也为员工提供反馈机会，倾听员工的意见和建议，共同促进公司的发展。
总结起来，中海地产通过以上举措建立了一套完善的管理制度。
中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程成本管理流程框图.doc
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
中海地产成本管理制度
➢ 地产集团发展管理部：负责总成本、建安费用与主要经济 技术指标、大配套工程等的管理
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之职责分工（续 ）
➢ 地区公司财务部：负责统领本公司的成本管理工作，负责提出各 节点成本控制指标
➢ 地区公司合约部：编制各个阶段的建设成本控制目标，并根据批 复指标具体实施、反馈各节点成本执行情况建安成本控制流程 .doc
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之目的
构建中海地产项目发展成本管理体系，实施全过程成本动态 管 理，加强成本控制工作，积累经验、持续改进，不断提 高公司 的竞争能力。
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续 ）
3. 有法律、税务方面的知识；
4. 要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内 容全面、逻辑严密、无漏洞；
5. 注意“德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他 部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则， 也要有灵活性；
中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！
中海各项成本占比与管控措施，中海高利润率的秘籍！中海将一个项目的开发成本大体可分为六大部分▼下面就中海地产在上述六方面的成本管理工作，重点在工程成本方面采取的成本控制措施，以及相关的管理经验与各位同行作如下交流：一、中海项目开发成本控制的总体思路❶建立成本控制目标。
中海地产在各个项目的开始阶段，即及早建立成本控制目标，并将目标分解，制订出各项成本的具体控制指标，责任落实到部门；❷公司成立成本控制小组▼组长由公司总经理担任，定期（每半年）对各个项目的发展成本进行全面分析、评估、检讨，对成本异常变动情况及时预警并提出解决措施；❸设计是成本控制的关键▼加强对设计部门人员的成本意识普及；在保证设计质量的前提下推行成本限额设计，控制设计对成本的影响；❹严格规范工程分判程度▼及早进行招标准备；设计、合约、项目相互配合；规范材料样板、工料规范，减少合约履行纠纷和风险，降低工程成本；❺完善设计变更、签证程序▼完善变更前的成本评审制度，明确各相关人员的签字权限；❻开源节流，严格控制管理费用开支二、中海成本控制的具体办法及经验01.中海地产土地成本管理经验具体而言，中海地产在土地成本控制方面主要采取以下针对性策略：根据多年来积累的房地产开发经验，中海地产已逐步建立土地储备资料体系，对不同时段、不同区域、不同来源的土地资料进行分门别类，并建立竞争对手调研制度保证了投标过程和结果与我司计划的一致性，最大程度降低了分开招标所带来的土地成本增加风险。
02.中海前期费用管理经验对于设计费用，主要从以下几方面进行控制：☀中海地产设计费的管理责任部门为设计管理部。
03.中海工程成本管理经验中海地产工程成本（约占项目总成本的50-55%左右），主要由分判工程及甲供物资成本、配套成本等构成。
分判工程及甲供物资成本主要包括土建、机电安装、装饰、室内全装修、消防、弱电、电梯、甲供材料等通过招投标确定的分判工程/供货合同成本。
我们主要通过以下具体措施来控制分判成本：特别要强调的是：近年来，在财务系统的配合下，合约管理部建立了成本分析预警制度，取得了较好的效果。
中海成本合约体系介绍及管控要点
中海成本合约体系介绍及管控要点一、引言随着经济全球化的加剧和市场竞争的日益激烈，企业在管理成本方面面临着越来越大的挑战。
中海公司作为一家大型企业，为了提高成本管控的效率和准确性，建立了成本合约体系。
本文将对中海成本合约体系进行介绍，并探讨其中的管控要点。
二、中海成本合约体系介绍2.1 成本合约的定义成本合约是指中海公司与供应商之间达成的一种合作协议，通过明确双方责任和权益，约定成本控制和分摊的方式，以实现成本的合理管控。
2.2 成本合约的分类1.固定成本合约：在合同签订时，双方约定了固定的成本金额，并且不受外部因素的影响。
这种合约适用于成本变动较小、稳定的项目。
2.浮动成本合约：成本金额根据实际情况进行调整，受市场价格和供应商能力等因素的影响。
这种合约适用于成本波动较大的项目。
2.3 成本合约的基本原则1.合理性原则：合同中的成本金额应合理、公平，符合市场价格水平。
2.透明度原则：成本合约应明确列出成本构成和计算方式，保证供应商和中海公司都能清晰了解成本的来源和计算过程。
3.共享原则：成本合约应充分考虑供应商和中海公司的利益，实现成本的共同分担。
三、中海成本合约体系的管控要点3.1 成本合约的签订流程1.需求确认：中海公司与供应商共同确认项目需求和成本预期，明确双方的责任和权益。
2.合同签订：根据需求确认的结果，双方签订成本合约，明确成本金额和付款方式等细节。
3.成本控制：中海公司对供应商的成本进行监控和管理，确保成本的合理性和准确性。
4.成本分摊：根据成本合约的约定，中海公司和供应商按照约定的比例分摊成本。
3.2 成本合约的监督机制1.内部监督：中海公司建立了专门的成本管理团队，负责对成本合约的执行情况进行监督和评估，确保合同的履行。
2.外部监督：中海公司委托第三方机构对成本合约的执行情况进行审计，确保合同的合规性和准确性。
3.供应商评估：中海公司定期对供应商进行评估，包括成本管理的能力和合作态度等方面，对不符合要求的供应商进行调整或替换。
中海地产工程合同管理
中海地产工程合同管理一、合同准备阶段在合同准备阶段，中海地产需对工程项目进行全面的需求分析，明确项目的目标、规模、预算以及时间节点等关键信息。
基于这些信息，制定出一份初步的工程合同草案，涵盖工程的范围、标准、质量要求、工期安排、成本预算等内容。
二、合同谈判阶段合同谈判是双方达成共识的过程。
中海地产在此阶段应与承包商就合同条款进行详细讨论，包括但不限于工程款支付方式、变更订单处理、违约责任、保险要求等。
通过有效的沟通，确保双方权益得到平衡，避免未来的纠纷。
三、合同签订阶段在双方达成一致后，将进入合同签订阶段。
此时，中海地产应确保合同文本的准确性和完整性，对所有条款进行最后的审查。
在签署合同之前，还应进行法律合规性检查，确保合同符合相关法律法规的要求。
四、合同执行阶段合同签订后，即进入执行阶段。
中海地产需要建立一套完善的合同管理体系，对工程进度、质量、成本等进行严格监控。
同时，应定期召开项目会议，及时解决施工过程中出现的问题。
对于合同中的变更事项，应及时更新合同内容，并得到双方的确认。
五、合同结算阶段工程项目完成后，进入合同结算阶段。
中海地产应根据合同约定，对工程量进行核实，并按照合同条款进行最终结算。
在此过程中，应保持透明公正，确保结算的准确性和合理性。
六、合同归档阶段完成所有结算工作后，应将合同及相关文档进行归档保存。
这不仅有助于未来类似项目的参考，也是对企业历史资料的重要积累。
中海地产的工程合同管理范本应当体现出公司对项目管理的专业性、严谨性和高效性。
通过标准化的合同管理流程，不仅能够提升项目管理的效率，还能够有效地控制风险，保障项目的顺利完成。
中海地产某项目合约策划报告
对识别出的风险进行深入分析，评估 其发生的可能性、影响程度和可控性 ，为制定风险应对措施提供依据。
风险应对措施
预防措施
针对可能发生的风险，提前采取预防措施，降低风险发生的可能性。例如，制定详细的合同条款，明确双方权利义务 ，避免条款模糊导致的争议。
应急措施
针对已经发生或可能发生的风险，制定应急预案，以便在风险发生时能够迅速响应，减轻损失。例如，建立合同履行 监控机制，及时发现并解决潜在问题。
建立有效的沟通渠道和协作机制，确保双 方信息传递畅通，问题解决及时。
合同管理与变更
供应商激励与培训
明确合同条款、履约要求和变更流程，规 范双方的权利义务关系。
对表现优秀的供应商给予奖励或优惠措施 ，同时为其提供培训和发展机会，提升其 综合能力。
04
合同类型与条款
合同类型选择
固定总价合同
适用于工程量相对较小、结构简 单、工期较短的工程。优点是易 于计算，风险较小；缺点是单价 固定，对工程变更的适应性较差 。
产品质量与性能
对供应商提供的产品进行质量检测和性能测试，确保其符合设计要求和使用标准。
售后服务与支持
评估供应商的售后服务水平、问题解决能力和技术支持能力。
价格与成本效益
分析供应商的成本控制、报价合理性和长期合作潜力。
供应商关系管理
建立长期合作关系
沟通与协作机制
与优秀的供应商建立长期稳定的合作关系 ，共同发展，实现共赢。
选择有实力和信誉的承包商，加强履 约管理，确保承包商按照合约要求进 行工作。
优化工期安排
根据项目实际情况，合理安排工期计 划，加强进度控制，确保项目按时完 成。
项目合约管理未来发展展望
信息化管理
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
➢ 合约管理原则 ➢ 合约管理主控部门 ➢ 合约管理制度
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中海地产合主控部门
1. 营销策划部：是市场调研、市场定位、广告媒体、销售合 约的主控部门；
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之规划设计阶段
1. 成本控制实施条件：初步设计完成后15个工作日内。 2. 成本控制工作内容： 《建安成本目标控制表》
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之可研阶段
1. 成本控制实施条件：完成土地吸纳后10个工作日内。 2. 成本控制工作内容： 《建安成本目标控制表》
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之目标成本确立
➢ 目标成本：不同阶段目标成本的确定原则：应以达到规定 的基准盈利率为前提，以税前成本总额为核定内容，原则 上后一阶段的税前成本总额不得突破前一阶段的总额。
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－合约部管理制度之工程招标分判程序
工程招标流程招标管理.doc
1. 合约管理策划报告 2. 分判工程招标工作计划 3. 招标文件编制与评审
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度之工程招标分判程序（续）
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之体系
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•统一成本科目
1. 承建商考察承判商登记及考察.doc 2. 考察方法 3. 考察意见 4. 投标资格 5. 试用承建商及其评价承判商动态管理.doc
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中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－成本管理制度之范围
指公司房地产开发项目各环节所 有成本和税金的总和，包 括：土地费用、前期费用、建安费用、 其他直接费、销售 费用、管理费用、利息、税金等；
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－合约管理原则
1. 体制上：采用决策、管理、操作三个环节相对独立；
2. 程序上：通过文件、规程等形式事先对某一项工作程序有一个明 确的、定性的、定量的标准和尺度）例如：后面讲到的定标原则；
3. 合约上：采用公认的FIDIC条款，并明确规定投诉机制；
2. 设计部：是规划（方案）设计、施工图设计合约的主控部 门；
3. 合约部：是工程招投标合约管理的主控部门，负责编制各 个阶段的建安成本目标；
4. 物资部：是工程甲供物资合约管理的主控部门。
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
➢ 合约管理原则 ➢ 合约管理主控部门 ➢ 合约管理制度
中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式
－－－合约部管理制度之承判商管理程序
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之市场定位阶段
1. 成本控制实施条件：总部批复定位报告后15个工作日内。 2. 成本控制工作内容： 《建安成本目标控制表》
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续）
6. 要能能动地对设计和施工环节提出建议，达到降低工程成 本的目的；
7. 对已完成程的合约管理工作要有分析、总结能力；
8. 培养对成本的敏感性；
9. 树立自已的专业荣誉感，培养自已的专业精神。
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之职责分工
➢ 地产集团投资管理部：负责土地相关费用的管理 ➢ 地产集团规划设计中心：负责勘察设计相关费用的管理 ➢ 地产集团营销策划中心：负责营销相关费用的管理
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中海地产成本管理制度
4. 投标单位名单 5. 发标、答疑、开标 6. 评标、议标、定标 7. 签约
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➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度目录
➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
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中海地产合约管理模式 －－－合约部管理制度之合约管理工作程序
－－－成本管理制度之职责分工（续）
➢ 地产集团财务资金部：负责利息费用的管理
➢ 地产集团发展管理部：负责总成本、建安费用与主要经济 技术指标、大配套工程等的管理
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之职责分工（续）
➢ 地区公司财务部：负责统领本公司的成本管理工作，负责提出各 节点成本控制指标
1. 合约交底合约交底记录.doc 2. 付款工程款支付流程.doc 3. 工程变更价款审核变更审核流程.doc 4. 合同执行过程中的往来函件 5. 结算结算办理流程.doc
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➢ 承判商管理程序 ➢ 工程招标分判程序 ➢ 物资采购分判程序 ➢ 工程议标、定标规则 ➢ 合约管理工作程序 ➢ 工程签证管理程序
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产成本管理制度
－－－成本管理流程之后评估阶段
1. 实施条件:项目完工后6个月内。
2. 工作内容：围绕历次成本控制目标的变化加以分析，重点 分析实际成本与第一次成本控制目标和最后一次成本控制 目标的差异原因，总结经验教训,形成专题报告,并组织相关 人员 学习,不断提高专业能力与管理水平。
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式及实践 －－－合约部管理制度之工程签证管理程序
1. 需要办理工程签证的情形 2. 承建商申报签证程序 3. 签证单内容 4. 签证单审批程序 5. 审核意见要求
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度目录
－－－成本管理制度目录
➢ 目的 ➢ 范围 ➢ 成本管理体系 ➢ 成本管理分工 ➢ 目标成本的确定原则 ➢ 成本管理流程成本管理流程框图.doc
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产成本管理制度
－－－成本管理制度之流程目录
➢ 可研阶段 ➢ 市场定位阶段 ➢ 规划设计阶段 ➢ 施工阶段 ➢ 后评估阶段
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中海地产合约管理模式及实践
中海地产合约管理模式
－－－合约管理制度之合约人员素质（续）
3. 有法律、税务方面的知识；
4. 要有文字功夫。能够起草合同文件，起草往来函，做到内 容全面、逻辑严密、无漏洞；
5. 注意“德”的修养。对公司有责任心；能够和谐地与其他 部门同事相处，建立良好的工作关系。工作既要有原则， 也要有灵活性；