土地收购储备机制
土地收购储备管理制度
土地收购储备管理制度第一章总则第一条为了规范土地收购储备管理，提高土地资源利用效率，保障国家和人民群众的利益，制定本制度。
第二条本制度适用于各级政府及其相关部门在土地收购储备工作中的管理活动。
第三条土地收购储备应遵循合法、公正、公平、公开的原则，科学规划、合理错配，实行统一管理和专门管理相结合的方式。
第四条土地收购储备管理目标是实现土地资源的合理利用和保障国家和人民群众的利益，促进经济社会可持续发展。
第五条土地收购储备的主要任务包括：土地资源调查、规划、收购、储备、利用等。
第六条土地收购储备管理工作应遵守国家有关法律法规，贯彻落实国家有关土地政策，确保工作的合法性和规范性。
第七条土地收购储备管理工作应遵循节约集约利用土地资源的原则，促进土地资源的可持续利用。
第八条土地收购储备管理须加强与相关部门的协调配合，确保工作的顺利进行。
第二章土地收购储备管理第九条土地收购储备管理机构可以设立专门机构负责具体工作，也可以由土地管理部门负责。
第十条土地收购储备管理机构应当建立健全管理制度，明确工作职责，建立工作分工，确保工作有序开展。
第十一条土地收购储备管理机构应当定期进行工作计划，制定年度工作计划，明确工作目标和任务。
第十二条土地收购储备管理机构应当建立档案资料管理制度，妥善保存相关资料，并确保查阅方便。
第十三条土地收购储备管理机构应当建立工作督导制度，对工作进行监督检查，确保工作的合规性和有效性。
第十四条土地收购储备管理机构应当建立考核制度，对工作绩效进行评定，激励人员积极工作。
第十五条土地收购储备管理机构应当建立信息公开制度，及时向社会公开相关信息，接受社会监督。
第三章土地收购储备管理流程第十六条土地收购储备管理流程包括：规划选址、土地调查、土地收购、土地储备、土地利用等。
第十七条规划选址阶段，土地收购储备管理机构应当根据实际需要，进行土地资源调查，明确土地规划用途。
第十八条土地调查阶段，土地收购储备管理机构应当对选定土地进行详细调查，评估土地资源量和质量。
土地收购储备中心规章制度
土地收购储备中心规章制度第一章总则第一条：为加强土地资源管理，统一规范土地收购储备活动，根据国家法律法规，制定本规章制度。
第二条：土地收购储备中心是指依法从农民、个人或法人处购买土地、建设用地，储备用于国家建设规划和土地资源统一管理的机构。
第三条：土地收购储备中心的任务是贯彻执行国家土地资源管理政策，合理利用土地资源，加强土地收购管理，提升土地资源利用效率。
第四条：土地收购储备中心的管理范围包括土地收购、规划设计、土地审批、土地整理、土地开发等相关工作。
第五条：土地收购储备中心的权力机构是理事会，负责全面领导和管理中心的日常工作。
第六条：土地收购储备中心的管理机构是办公室，负责执行理事会的决策，组织实施工作计划。
第七条：土地收购储备中心应当建立健全工作制度，明确权责，确保工作的有效开展。
第八条：土地收购储备中心应当依法合规经营，遵守相关法律法规，严格执行规章制度。
第九条：土地收购储备中心应当依据市场原则，合理确定土地收购价格，保障土地出让方的权益。
第十条：土地收购储备中心应当加强对员工的培训和管理，提高员工素质和工作效率。
第二章土地收购第十一条：土地收购储备中心应当依法依规进行土地收购，不得违法越权操作。
第十二条：土地收购储备中心应当依据土地资源规划和土地供需情况，确定土地收购的种类和数量。
第十三条：土地收购储备中心应当严格审核土地收购的合法性和真实性，确保土地权属清晰。
第十四条：土地收购储备中心应当制定健全土地评估制度，确保土地收购价格公正合理。
第十五条：土地收购储备中心应当及时完成土地收购手续，确保土地利用计划的推进。
第十六条：土地收购储备中心应当建立土地档案管理制度，妥善保存土地收购资料和相关文件。
第三章规划设计第十七条：土地收购储备中心应当根据土地利用规划和城市规划，制定土地规划设计方案。
第十八条：土地收购储备中心应当建立专业团队，负责土地规划设计工作，确保设计方案符合法规要求。
第十九条：土地收购储备中心应当尊重规划设计的科学性和先进性，不得为了谋取私利而篡改设计方案。
浅谈土地收购储备机制
关键词： 土地 储 备 ； 问题 ； 完善措 施
前 言
我国的土地产权一直属于国有 ， 城市土地储备制度也是 国有土 地 产 权 制度 下 所衍 生 出来 的一种 储 备 机 制 ， 在 改革 不 断 向市 场 化 发 展过程 中， 土地使用权实现了有偿转让 ， 国家成立 了土地收购储备 机构 ， 国家积极推行建设用 地的收购储备制度 ， 从而实现对土地市 场 的调控能力 。在城市 的土地供应 中 ， 为了避免 出现混乱 、 无序状 态， 政府对土地实行土地收购储备制度 ， 不仅有效的实现了土地的 供给 ， 同时还保证 了土地开发和整理 的进行 ， 保证 了土地收益的实
现。
基 本 不存 在 资 金 成 本 问 题 ， 但 其 数量 比较 有 限 。 是 城 市 土 地 储 备 制 度的启动资金 。 二是土地收益 ， 在土地储备制度的运作过 程中 ， 土地 出让可以
为储备中心带来大量资金 ， 这也是储备 中心最主要 的收益 ， 在储 备 基金 中占有相当比重。城市土地出让收益的部分将用于城市建设 ， 其余部分由储备中心滚动使用 ， 以保证土地储备制度的 良性运行 。 三是委托金融部门发行土地储备债券与股票。 由于土地资产具 有保值和增值性 ， 发行土地储备债券 与股票 ， 一方面可广泛吸收社 会闲散资金 ， 以筹措资金 ， 另一方面 ， 对投资者而言 ， 可增加投资渠
道， 有利 于 资 金 的保值 与 增 值 。 四是推行 土地抵押贷款债券化 。土地抵押贷款债券化可理解 为： 银行将所持有的抵押贷款债权 ， 出售给专业证券化机构 ， 由该 机 构在资本市场向投资者发行土地抵押证券的融资行为。 该方式既可 降低 、 转移银行放贷风险 ， 扩大投资对象 ， 又可培育 与完善二 、 三级 资金市场 ， 以促进资金运用 的良性循环。 五是其他资金来源， 包括各种公共基金 、 社会基金 ， 如各种保 险 基金 、 离退休基金 、 养老基金等。 ３ ＿ ３科学界定土地使用权内涵， 合理分配土地收益 土地在收购过程中 ， 对其收购价格产生影响的主要有土地所有 权、 使 用权 、 处置权 和发展权 ， 我 国的土地所有权是公有制 ， 因此在 收购 价格 中不 应包 含 土地 所 有权 价 格 。 城市土地的供应 ， 实现城市基础设施建设及城市产业结构 的调整都 土地使用权是土地使用者按照土地出让合同或划拨文件规定 起 到 了积 极 的作 用 。 的使用条件使用土地 ， 在使用过程 中获得回报的权利。 因此 ， 土地收 ２ 我 国城 市 土地 储 备 制度 存 在 的问题 购价 格 中应 包含 土 地使 用 权价 格 。 土 地处 置 权包 括 土地 出让 、 划拨 、 ２ ． １土地储备运作主体界定不清 转让 、 出租、 抵押等的权利 。对于划拨土地使用权 ， 土地收购价格 中 自我 国城市土地储备制度实施以来 ， 在各地土地管理部 门之下 不应包含处置权收益。 但是 ， 对于出让土地 ， 土地使用者拥有不完全 都设置了土地储备中心 ，此机构与政府之间是委托代理的关系， 但 处 置 权 ， 因此 在 收 购价 格 中应 包含 出让 合 同 中规 定 的 土地 处 置 权 收 在实际运行 中 ， 土地储备 中心不仅要代表制订收购储备计划 ， 同时 益 。 土 地 发展 权 是指 土 地规 划 调整 而 最优 利 用条 件 下 的权 益 。 从 现 还要对计划具体进行实施 ， 另一方面 ， 此部门还要 与开 发商来共 同 行 法 律法 规 和土 地 增值 机 制来 看 ，土地 发 展 权 收益 应 归 政府 所 有 ， 经营土地 ， 从而造成了土地储备运行主体的界定不清 ， 导致 了部分 土地 收购 补 偿不 应 包 含土 地发 展 权 收益 。 官员的违法行业的发生。 ３ ． ４建 立 土地 投 入 补偿 机制 ２ ． ２土地出让倾向于高端住宅 在土地 回收过程中 ， 需要制定科 学合理 的土地补偿标准 ， 从而 城市土地储备制度是为了保证土地 的正常供应 ， 对土地的使用 为顺利完成土地征购和回收做好准备 ， 同时制定科学合理 的土地补 因此 在实 地 城 市土 地 收 购储 情况进行调控 ， 从而达到土地资源的优化配置 ， 但在 目前我国大部 偿 标 准 可 以保证 土 地 快速 的推 向市 场 ， 分的城市当中 ， 土地储备机制在运作当中 ， 存在着追求 高收益 的情 备过程中， 应分别评估土地和地上 附着物的价值 ， 在具体操作时 ， 应 况 ，从而导致 目前我 国大部分城市的住宅价格存在着失控 状态 ， 价 充分考虑土地的区位条件 、 用途 、 土地个别 因素等 ， 得出现实条件下 格 的 飞速 上扬 ， 致 使 低 收入 群 体买 不 起房 的现象 加 剧 。 土地价格标准 ，同时应考虑土地的权源 即土地使用权取得方式 、 时 ２ ． ３ 土地储 备 的收益 分 配及 征 用补 偿 机制 不 健 全 间及 取 得 时 的 价格 标 准 ， 依 据城 市 基 准 地 价 ， 制 定 土地 投入 补 偿 标 目前 我 国大 部分 城 市存 在 着 拆迁 和改 造 同 步进 行 的状 态 ， 这 样 准 。 在拆 迁 和 征 用土 地 时 ， 土地储 备 中心 需要 对地 上 的 建筑 物 进 行一 定 参考 文献 的补偿 ， 但 目前存在着补偿标准低的问题 ， 特别是对 于郊 区的一些 【 １ 】 赵 小凤 ， 李瑞 雪， 魏 朝 富， 谢德体． 我 国城 市 土地 储 备 制 度 中存在 的 农村， 在土地回收后存在着无 地可耕 ， 可业可就的困难 ， 这样就为社 问题 及对 策 ． ｆ ２ １ 陈 怀林 ． 浅谈 城 市 土地 储备 制 度 的功 能 定位 ． 会的安定埋下了不稳定的因素 ， 同时也导致城 乡的矛盾激化。 ３完善我国城市土地储备制度的对策 ３ ． １制定土地储备制度的相关法律 。 土地是我国国有资产 中重要 的一部分 ， 其具有较高的价值 ， 因此 在 目前各地大力推进土地收购储备制度 的情况下 ， 要对其操作性进 行加 强 ， 以免造 成 较严 重 的社 会 后 果 ， 因此 ， 国家及 各 地 政府 应 积 极 的对运营操作 中的组织架构 、 职能、 运作方式等制订相应的法律标
新时期土地收购储备规范化管理措施探讨
新时期土地收购储备规范化管理措施探讨随着我国经济的快速发展，土地资源的需求越来越大。
为了提高土地利用效率和保护农民的合法权益，新时期土地收购储备规范化管理措施势在必行。
本文将从土地收购的背景、规范化管理的必要性以及具体措施等方面探讨该问题。
我们需要了解土地收购的背景。
土地收购是指国家、企事业单位或个人通过征收、协商或购买等形式将土地纳入统一管理并进行规划开发的过程。
在我国，土地收购主要由政府和企事业单位进行，目的是为了推动城镇化进程、发展工业、建设基础设施等。
在土地收购过程中存在着一些问题，主要表现为土地征收程序不规范、征收补偿不公平和农民合法权益受损等。
这些问题严重影响了土地收购的效率和公正性，也容易导致社会不稳定。
规范化管理土地收购显得尤为重要。
规范化管理土地收购的必要性体现在以下几个方面。
规范化管理能够确保土地收购过程的公平公正，保护农民的合法权益，避免因征收补偿不公平而引发的社会矛盾。
规范化管理能够提高土地资源的利用效率和可持续发展能力，推动土地资源向高效的用途进行转化。
规范化管理能够提高土地的市场化程度，促进土地交易的顺利进行，为土地市场的健康发展创造良好的环境。
针对上述问题和需求，我们可以采取一系列的具体措施来规范化管理土地收购。
要完善土地收购的法律法规体系，明确土地收购的程序和标准，确保土地征收过程的合法性和公正性。
要加强土地收购的社会监督，建立健全的征收补偿制度，保障农民的合法权益，防止征收过程中出现的腐败行为。
要加强土地收购的信息公开和公众参与，提高农民的知情权和参与权，增加土地收购决策的透明度和公开性。
要加强土地收购流程的管理和监督，建立健全的内部审核制度和监督机制，确保土地收购的合规性和合法性。
新时期土地收购储备规范化管理措施的探讨具有重要的现实意义和实践意义。
通过规范化管理，我们可以确保土地收购过程的公平公正，提高土地资源利用效率，保护农民的合法权益，促进土地市场的健康发展。
土地收购储备情况汇报
土地收购储备情况汇报近年来，我国土地收购储备工作取得了显著成绩，各地区各部门不断加大土地收购储备力度，为国家粮食安全和农村现代化建设提供了坚实的保障。
现就我所在地区的土地收购储备情况进行汇报如下：一、土地收购储备总体情况。
截至目前，我所在地区土地收购储备总面积达到XXX万亩，其中包括耕地、林地、草地等不同类型的土地。
各级政府和相关部门积极落实国家土地政策，加大对土地收购储备工作的投入，确保了土地资源的合理利用和保护。
二、土地收购储备的主要工作内容。
1. 资金投入，各级政府加大对土地收购储备工作的资金投入，确保土地收购储备工作的顺利进行。
同时，加强对土地收购储备资金的监管和使用，防止出现资金挪用等问题。
2. 土地调查评估，加强对土地资源的调查评估工作，科学确定土地收购储备的重点区域和重点项目，确保土地收购储备工作的精准性和有效性。
3. 制定土地收购储备规划，各地区结合实际情况，制定土地收购储备规划，明确土地收购储备的总体目标和具体任务，为土地收购储备工作提供有力的政策支持和保障。
4. 完善土地收购储备管理制度，建立健全土地收购储备的管理制度和工作机制，加强对土地收购储备工作的组织领导和协调管理，确保土地收购储备工作的顺利推进。
三、土地收购储备的成效和存在问题。
1. 成效，通过多年的努力，我所在地区土地收购储备工作取得了显著成效，为国家粮食安全和农村现代化建设提供了坚实的保障。
土地资源得到了有效保护和合理利用，为农民增收和乡村振兴提供了坚实的土地基础。
2. 存在问题，在土地收购储备工作中，仍然存在一些问题，如土地收购储备资金不足、土地调查评估不够精准、土地收购储备规划执行不力等。
这些问题需要进一步加强管理和解决，确保土地收购储备工作的顺利进行。
四、下一步工作打算。
1. 加大资金投入，进一步加大对土地收购储备工作的资金投入，确保土地收购储备工作的顺利进行。
2. 加强土地调查评估，进一步加强对土地资源的调查评估工作，科学确定土地收购储备的重点区域和重点项目，提高土地收购储备工作的精准性和有效性。
建立土地收购储备机制规范我市土地一级市场
建立土地收购储备机制规范我市土地一级市场2000-00-00周立云一、土地市场存在的主要问题1、多源头、多渠道供应土地。
目前，我市存量土地完全被现在的使用者所控制，基本格局是：新征土地大部分集中在各开发区，危改用地掌握在各开发公司和区政府手中，企业划拨用地由各委办局控制着。
全市没有制定存量建设用地使用计划，政府只能通过农用地转用、征用等手段控制新增建设用地。
在现行法律规定下，各部门、各单位都可通过补办出让手续转让土地，成为土地供应者，从而形成存量土地多源头、多渠道进入市场的局面。
2、土地供应缺乏总量控制。
长期以来，我市将危改用地和新征集体土地以各种方式划拨给开发企业，形成了政府批地、开发公司供地的格局。
正是由于供地要制与管理体制上的这种缺陷，使得政府对进入市场的建设用地没法实行总量控制，以致年度间土地供应量波动很大，与全市国民经济增长极不协调。
1992—1999年，全市年平均出让存量城镇建设用地678公顷，最多的1997年出让2595公顷，是这8年年均出让数的3.8位、1996年出让数的10.7倍。
3、闲置土地使用权收回机制没有真正建立起来。
有关法律法规对闲置土地的处置有明确规定，如《城市房地产开发经营管理条例》第15条规定“房地产开发企业应当按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限进行项目开发建设……满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权”；市政协委员会对危改用地也有相应规定：“危旧房改造区立项后，两年内未进行开发建设或未申报规划设计方案的，由区、县危改办撤项”（京政办发[199]44号）。
1998年市政府还颁发了《关于对依法征用、划拨、出让后的闲置土地进行处理和利用的意见》（京政办发[1998]79号），规定闲置土地“依法认定满2年的，收回国有土地使用权”。
但是。
因各种复杂原因，这些政策规定并不落实，闲置土地回收机制没有建立起来。
最富说服力的是，市政府1999年10月批准收回的18宗、239.67公顷闲置土地，到目前也还没有全部收回来。
对土地收购储备制度若干问题的探讨
５ ２・
科技论 坛
对土地收 购储 备制 度若 干问题 的探讨
付 方 钰 （ 伊 春 市 国土 资 源 局 ， 黑龙江 伊春 １ ５ ３ ０ ０ ０ ） 摘 要： 土 地 收 购储 备 制 度 是 一 种政 府 和 市场 相 结 合 配 置 的 土 地 资 源 ， 政 府 依 法 运 用 市 场机 制 ， 通过收购土地所有权或使用权 ， 按 照 土 地 利 用 总体 规 划和 城 市 规 划 ， 对 土 地 进 行 前期 开发 整 理 与储 备 ， 以供 应 或 者调 控城 市 建 设 用 地 需 求 的 一种 管理 制度 。本 文探 讨 了土 地 储备制度的原则和融 资渠道 ， 并提 出相应的建议供 同行参考。 关键词 ： 土地 储 备 ； 问题 ； 建议 １ 土 地 收 购 储 备 制度 是政府拨款 。我 国多年的土地有偿使用制度 已经为政府 积累 这 些 收 益 一部 分 已 经用 于城 市 基 础 设 施 和 土地收购储备制度是一种政府和市场相结合配置 的土地资源 ， 了一 笔 可 观 的 土地 收益 ， 政府依法运 用市场机制 ， 通过收购土地所有权 或使用权 ， 按照 土地 公益事业建设 ， 可将一部分列为土地收购储备基金 ， 专款专用。 伊 春 市 的土 地 收 购储 备 工 作 就 是 以这 种 方 式 运 作 ，２ ０ ０ ９年 ， 伊 利用 总体规划和城市规划 ， 对土地进行前 期开发整理与储 备 ， 以供 应 或 者 调 控 城 市 建设 用地 需 求 的一 种 管 理制 度 。 中 国 的城 市 土 地 储 春市政府 以规范性文件 出台的《 伊 春市土地储备管理办法 》 中明确 要在已收取 的土地有偿使用收益 中划 出不低 于 ２ ０ ％的专项资 备起步较晚 ， 但发展迅速 。１ ９ ９ ６ 年上海市成立了我国第一家土地储 提出“ 备 机构—— “ 上海土地发展 中心 ” 。２ ０ ０ １ 年， 国务院在下发 的《 关于 金用于土地收购储备 ” ， 此《 办法 》 切实保证 了我市收购储 备工作 的 加强国有土地资产管理的通知》 中， 明确要求“ 有条件 的地方要试行 启动与持续 开展 。 土 地 收 购储 备 制 度 ” 。 二是银行贷款。土地收购储备机构的运行 ， 必然将带来较为 客 伊 春市于 ２ ０ ０ ２ 年成立 了土地整理储备交 易中心。截止 目前共 观的运行收入 ， 在初期 ， 可 以用贷款的方式建立土地收购储备基金 。 收购储 备土地 ４ ０ ２ ５ ． ９公 顷， 其中实物储备 ３ ７ ９ ． ７ ３公顷 。 三是政府预期划拨部分城市土地。这相当于政府 以土地资产实 ２ 土 地 收 购 储 备 制 度原 则 物 的形式投入到土地 收购储备基金中。 是等价有偿 的原则 。在土地收购过程 中， 依 据有关规定给原 ５ 对 完 善土 地 收 购储 备 制 度 的建 议 土地使用者以适当补偿 。二是土地效益最大化原则。在符合城市规 是做好土地收购储备计划编制工作。不断加强政府在 土地收 划要求 的前提下 ， 采用市场竞价方式确定 土地使用者 ， 实现 土地 资 购储备 中的主导作用 ， 充分发挥土地收购储备对城市发展 的保 障和 产价值最大化 。三是公平 原则 。在收购储备过程中一视 同仁 。四是 引导作用 ， 促 进节约集约用地 ， 在编制 土地 收购储备计划 工作 中切 公 开供地原则 。建立信 息发布 、 公 开交易 、 形成 土地使用权 卖方市 实保 障涉及 民生用地和重点项 目用地 的需求 。 场。 二是积极利用好低效能土地和闲置土地 ， 及 时 纳 入 储 备 库统 一 ３ 土 地 收 购储 备制 度 作 用 与 优 点 管理 。 土地 收购 储 备 制 度 对 社 会 经 济 发 展 产 生 了 极 其 重 要 的 作 用 ， 称 三 是 做 好 相 关 的 协 调 工 作 。实 施 土 地 收 购 储 备 及 土 地 供 应 ， 牵 之为“ 城 市 土 地使 用制 度 的第 二 次革 命 ” 。实施土地收购储备制度 ， 扯多方利 益 ， 要切实协调 好各方利益 ， 积 极 与 规 划 等 相 关 部 门 做 好 在土地供应实行 “ 一 个 口子进 水 ， 一个 池 子 蓄 水 ， 一个龙头放水 ” 的 衔接工作 ， 依据城市规划明确其 使用性质和各项规划参数做好土地 政策 ， 极 大 增 强 了 政 府 对 土地 的调 控 能 力 。 一 个 口子进 水 “ 是 指统 一 供应前期 工作 ， 保证 土地供给与城市规 划一致 ， 确 保城市总体 规划 收购政策 ，凡符合 收购条件 的土地必须统一 由土地储备机构收购 ， 的有 效 实 施 。 企业不能 自己招商 。 “ 一个池子蓄水” 是指所有的存量土地和增量土 土地收购储备制度启动 了土地金融 的发展 ， 促 进土地资产保值 地都必须进入土地储备库 。 “ 一个龙头放水 ” 是指应 由土地收购储备 增值 ， 对培养 和规范土地市场 ， 盘活存量 土地 、 闲置等土地 ， 合理 利 机构 向市场供应 ， 政府有权根据城市建设和经济发展需要调控土地 用土地资源 ， 加快城市建设步伐等方面起 到了积极 的作用 。 级市场政策 ， 决定供应 的时间和数量 。实施土地收购储备制度有 效 地 铲 除 土 地 投 机 弊 端 。 随着 土地 市 场化 进程 的不 断加 快 、 土 地 投 机 开 始 出现 。一 些 用 地 企业 不 以 生产 经 营 为 目的取 得 土 地 ， 而 是 在 做 土 地 投 机 买 卖 。个 别 地 方 政府 为 了 加快 本地 区 的 经 济 发展 ， 以地 招商 ， 出台 优 惠 政 策 ， 给 不 法 用地 企 业 创 造 了土 地 投 机 的温 床 。 建 立 政府土地收购储备 制度 ， 垄 断一级土地市场 ， 必 将 成 为 消 除 土 地 投 机的一个有力形式 ；实施土地收购储备 制度实现 了土地价值最 大 化， 土地经济效益最大化。通过 土地 收购储备 统一 进行 规范操作 和 管理 ， 对原土地使用 者进 行合理补偿后 ， 有效地减少 了因土地补偿 费不能及 时到位的风险 ，将收 购储 备来 的地块再 以招 拍挂方式 供 应， 有 效 防止 土 地 资 产 收 益 的 流 失 。 土 地 收购 储 备 制 度 实 施 后 ， 一方面 ， 土 地 变 成 了 国有 资 产 中 最 具活 力 、 增值潜力最 大 、 政 府又能直接经 营运作 的资产和城 市建设 最重要 的融资工具 ， 提高 了政府经 营存 量土地资产 的积极性 ； 另一 方面 ， 土地 收购储备制度的建立 ， 政府垄断 了土地一级市场 ， 把闲置 土地 、 低效 能的等土地纳入到储备库管 理 ， 从制 度上消 除了中间商 炒作土地 、 囤积 土地 的可能性 。 杜绝了“ 人情地” ， 创造 了公平 的竞争 环境 ， 减少 了腐 败 案 件 的发 生 。 因此 ， 土地 收购 储 备 制 度 是 增 强 社 会 综 合 国力 、 维 护 社会 稳 定 ， 巩 固社 会 主 义 政 治 制 度 的 可 靠保 证 。 ４ 土 地 收 购储 备 融资 渠 道 土地收购储备制度的建立和实施 ， 最重要 的保 障是融资渠道 的 畅通 ， 土地收购储备基金可能利用的资金主要来源有 ：
【管理制度】福建省人民政府关于推行土地收购储备制度的通知
福建省人民政府关于推行土地收购储备制度的通知闽政〔2001〕34号各市、县(区)人民政府，省人民政府各部门、各直属机构，各大企业，各高等院校：土地收购储备是县级以上人民政府依照法定程序，运用市场机制，按照土地利用总体规划和城市规划，对收回、收购、置换、征用的土地，进行前期开发后再出让的有效配置土地资源的行为。
建立土地收购储备制度是新时期深化土地使用制度改革的有效手段之一，是土地利用方式和管理方式的重大变革。
建立土地收购储备制度，对于提高政府调控土地资源的能力，盘活存量土地，建立公开、公平、公正、规范的土地市场，调整城市用地结构，提高城市土地利用率，切实保护耕地将起到积极的作用。
经省人民政府研究同意，决定在全省城市规划区范围内建立和推行土地收购储备制度。
现将有关问题通知如下：一、土地储备的范围土地储备可采取收回、收购、置换、征用等方式进行。
属于以下情形的建设用地应进行土地储备：(一)应依法收回的国有土地。
主要包括：原用地单位已经撤销或者迁移(包括破产企业)的划拨土地；公路、铁路、机场、矿场等核准报废的划拨土地；为实施城市规划进行旧城区改建的划拨土地；未经原批准机关同意，连续两年未使用的划拨土地；被法院查封拟拍卖的划拨土地；土地使用者擅自改革土地用途，责令限期改正，逾期拒不改正的用地；土地使用者超过出让合同约定的开发期限，满两年未动工开发的土地；土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的用地；土地使用者违反出让合同规定，依法解除出让合同的土地；依法被没收的违法占用的土地；其他可以依法收回的土地等。
(二)可收购的国有土地。
主要包括：因公共利益或政府特殊需要，作价收购已出让的国有土地；用地者申请拟改为经营性房地产用途的国有土地。
(三)企业改制、旧城改造、污染企业外迁、城市规划调整中可置换的土地。
(四)征用的集体土地。
二、土地储备的运作方式(一)土地收回、收购、置换或征用。
关于建立东莞市土地收购储备机制的通知
关于建立东莞市土地收购储备机制的通知各有关单位：为加强土地资源管理，优化土地资源配置，促进土地节约集约利用，保障城市建设和经济社会发展的用地需求，根据国家和省有关法律法规和政策规定，结合我市实际，经研究，决定建立东莞市土地收购储备机制。
现将有关事项通知如下：一、充分认识建立土地收购储备机制的重要意义土地收购储备是政府加强土地调控、规范土地市场秩序、保障土地资源合理利用的重要手段。
建立土地收购储备机制，有利于政府掌握土地供应的主动权，优化土地供应结构，提高土地利用效率；有利于促进城市规划的实施，推动城市建设和经济发展；有利于保障公共利益，维护社会稳定。
二、明确土地收购储备的范围（一）依法收回的国有土地1、土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的土地。
2、因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地。
3、公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的土地。
（二）行使优先购买权取得的土地1、土地使用者转让土地，政府依照法律规定和出让合同约定行使优先购买权取得的土地。
2、以出让方式取得土地使用权后，未按照规定的条件开发、利用土地，或者土地闲置满两年依法应当无偿收回的土地，政府依照法律规定行使优先购买权取得的土地。
（三）收购的土地1、因公共利益需要，政府依法收购的土地。
2、因实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地，政府依法收购的土地。
3、土地使用者申请政府收购的土地。
（四）其他依法取得的土地三、规范土地收购储备的程序（一）土地调查对拟收购储备的土地进行调查，包括土地的权属、面积、用途、地上附着物等情况。
（二）制定收购储备方案根据土地调查情况，制定土地收购储备方案，明确收购储备的方式、价格、资金来源等。
（三）方案审批土地收购储备方案经相关部门审批后实施。
（四）签订收购储备协议与土地权利人签订土地收购储备协议，明确双方的权利和义务。
（五）支付收购储备资金按照协议约定支付土地收购储备资金。
土地资源储备与供应：了解土地资源储备与供应的运作机制和管理策略
土地资源供应的计划与调控策略
土地资源供应的计划策略
• 制定土地供应计划，明确土地供应的目 标、任务、规模和时序。 • 合理安排土地供应的结构和布局，满足 经济发展和城市建设需求。 • 加强土地供应与土地利用规划、城市发 展规划等的协调和衔接。
土地资源供应的调控策略
• 根据经济发展、市场需求、政策变化等 因素，动态调整土地供应计划。 • 通过调整土地供应的价格、数量、期限 等，调控土地市场的供需状况。 • 通过土地供应政策和土地税收政策等手 段，调控土地市场的投资和消费行为。
经验
• 合理安排土地储备和供应计划，保持土地市场的稳定和健康发展。 • 优化土地资源配置，促进土地资源的合理配置和高效利用。 • 加强土地储备与土地利用规划、城市发展规划等的协调和衔接。
05
土地资源储备与供应的未来发展趋势与展望
土地资源储备与供应政策的发展趋势
土地资源储备与供应政策的法治化
• 完善土地法律法规，明确土地储备与供应的权利和义务。 • 加强土地执法监管，保障土地法律法规的贯彻落实。
土地资源储备与供应的风险管理策略
土地资源储备与供应的风险识别
土地资源储备与供应的 风险评估
土地资源储备与供应的 风险控制
• 识别土地储备过程中的政策风险、 市场风险、财务风险等。 • 识别土地供应过程中的市场风险、 社会风险、环境风险等。
• 对识别出的风险进行定性和定量 评估，分析风险的严重程度、影响 范围和可能后果。 • 制定风险评估标准和程序，提高 风险评估的准确性和可靠性。
土地资源储备与供应在经济发展中的作用
土地资源储备与供应对经济发展的促进作用
• 调控房地产市场，维护市场稳定。 • 保障国家重点建设项目和基础设施建设的用地需求。 • 促进土地资源的合理配置和高效利用。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
浅谈土地收购储备机制
摘要：随着我国国有土地的使用权可以进行自由的流转，同时还有二级市场的存在，土地资源在一定程度上得到了合理的利用，但问题仍然存在，土地市场还处于僵化和无序发展状态。
政府为了保证土地的供给，建立了土地收购储备制度，有利的加强了政府对城市土地供应的调控，政府实现了对土地一级市场的垄断，从而有效的保障了土地的供给，实现了对存量土地的高效合理配置。
文中对城市土地储备制度进行了介绍，同时对城市土地储备制度中存在的问题进行了分析，并进一步对如何完善我国城市土地储备制度提出了具体对策。
关键词：土地储备；问题；完善措施
前言
我国的土地产权一直属于国有，城市土地储备制度也是国有土地产权制度下所衍生出来的一种储备机制，在改革不断向市场化发展过程中，土地使用权实现了有偿转让，国家成立了土地收购储备机构，国家积极推行建设用地的收购储备制度，从而实现对土地市场的调控能力。
在城市的土地供应中，为了避免出现混乱、无序状态，政府对土地实行土地收购储备制度，不仅有效的实现了土地的供给，同时还保证了土地开发和整理的进行，保证了土地收益的实现。
1 城市土地储备制度的内涵
随着城市发展进程的加快，大量的土地都分散在使用者手中而得不到利用，影响了城市总体规划和土地利用规划的实现，在此基础
上建立起了城市土地储备制度，储备机构通过征用、收购、置换、转制和到期回收等方式把分散的土地从使用者手中收购回来，然后进行统一整理、储备及供应，同时这一过程所表现出来的循环性、系统性、经营性和微利性的特点实现了对土地的科学控制。
近几年来，我国城市的快速发展，城市建设用地不断的增加，城市建筑过度的开发，从而造成了大量的空置率，一度导致城市土地在供应总量上出现了失控的情况，土地的真实价值得不到合理的体现等问题，这些问题如果不能及时得到解决，将严重造成土地资产的流失，因此我国实施了城市土地收购储备制度，对完善我国的土地市场，控制城市土地的供应，实现城市基础设施建设及城市产业结构的调整都起到了积极的作用。
2 我国城市土地储备制度存在的问题
2.1 土地储备运作主体界定不清
自我国城市土地储备制度实施以来，在各地土地管理部门之下都设置了土地储备中心，此机构与政府之间是委托代理的关系，但在实际运行中，土地储备中心不仅要代表制订收购储备计划，同时还要对计划具体进行实施，另一方面，此部门还要与开发商来共同经营土地，从而造成了土地储备运行主体的界定不清，导致了部分官员的违法行业的发生。
2.2 土地出让倾向于高端住宅
城市土地储备制度是为了保证土地的正常供应，对土地的使用情况进行调控，从而达到土地资源的优化配置，但在目前我国大部分
的城市当中，土地储备机制在运作当中，存在着追求高收益的情况，从而导致目前我国大部分城市的住宅价格存在着失控状态，价格的飞速上扬，致使低收入群体买不起房的现象加剧。
2.3 土地储备的收益分配及征用补偿机制不健全
目前我国大部分城市存在着拆迁和改造同步进行的状态，这样在拆迁和征用土地时，土地储备中心需要对地上的建筑物进行一定的补偿，但目前存在着补偿标准低的问题，特别是对于郊区的一些农村，在土地回收后存在着无地可耕，可业可就的困难，这样就为社会的安定埋下了不稳定的因素，同时也导致城乡的矛盾激化。
3 完善我国城市土地储备制度的对策
3.1 制定土地储备制度的相关法律。
土地是我国国有资产中重要的一部分，其具有较高的价值，因此在目前各地大力推进土地收购储备制度的情况下，要对其操作性进行加强，以免造成较严重的社会后果，因此，国家及各地政府应积极的对运营操作中的组织架构、职能、运作方式等制订相应的法律标准，从而在法律约束下实现土地收购储备的有序化、系统化。
3.2 构建土地储备制度资金支持体系
一是政府财政拨款与政府预划拨城市土地，前者属于货币形态，后者为实物形态。
这两类资金的筹集无需通过市场，来源可靠又基本不存在资金成本问题，但其数量比较有限，是城市土地储备制度的启动资金。
二是土地收益，在土地储备制度的运作过程中，土地出让可以为
储备中心带来大量资金，这也是储备中心最主要的收益，在储备基金中占有相当比重。
城市土地出让收益的部分将用于城市建设，其余部分由储备中心滚动使用，以保证土地储备制度的良性运行。
三是委托金融部门发行土地储备债券与股票。
由于土地资产具有保值和增值性，发行土地储备债券与股票，一方面可广泛吸收社会闲散资金，以筹措资金，另一方面，对投资者而言，可增加投资渠道，有利于资金的保值与增值。
四是推行土地抵押贷款债券化。
土地抵押贷款债券化可理解为：银行将所持有的抵押贷款债权，出售给专业证券化机构，由该机构在资本市场向投资者发行土地抵押证券的融资行为。
该方式既可降低、转移银行放贷风险，扩大投资对象，又可培育与完善二、三级资金市场，以促进资金运用的良性循环。
五是其他资金来源，包括各种公共基金、社会基金，如各种保险基金、离退休基金、养老基金等。
3.3 科学界定土地使用权内涵，合理分配土地收益
土地在收购过程中，对其收购价格产生影响的主要有土地所有权、使用权、处置权和发展权，我国的土地所有权是公有制，因此在收购价格中不应包含土地所有权价格。
土地使用权是土地使用者按照土地出让合同或划拨文件规定的
使用条件使用土地，在使用过程中获得回报的权利。
因此，土地收购价格中应包含土地使用权价格。
土地处置权包括土地出让、划拨、转让、出租、抵押等的权利。
对于划拨土地使用权，土地收购价格
中不应包含处置权收益。
但是，对于出让土地，土地使用者拥有不完全处置权，因此在收购价格中应包含出让合同中规定的土地处置权收益。
土地发展权是指土地规划调整而最优利用条件下的权益。
从现行法律法规和土地增值机制来看，土地发展权收益应归政府所有，土地收购补偿不应包含土地发展权收益。
3.4 建立土地投入补偿机制
在土地回收过程中，需要制定科学合理的土地补偿标准，从而为顺利完成土地征购和回收做好准备，同时制定科学合理的土地补偿标准可以保证土地快速的推向市场，因此在实地城市土地收购储备过程中，应分别评估土地和地上附着物的价值，在具体操作时，应充分考虑土地的区位条件、用途、土地个别因素等，得出现实条件下土地价格标准，同时应考虑土地的权源即土地使用权取得方式、时间及取得时的价格标准，依据城市基准地价，制定土地投入补偿标准。
参考文献
[1]赵小凤，李瑞雪，魏朝富，谢德体.我国城市土地储备制度中存在的问题及对策.
[2]陈怀林.浅谈城市土地储备制度的功能定位.。