“一房二卖”相关法律问题探析

价 权衡之 后择一 选择 的 ； ＿ 】 ” 还有 因后买 受人 于出卖 人恶意 串通 判决 买 卖合 同无效 的 ； ｌ １ 还 有因所 卖房屋 为小产 权房 判决买 卖合 同无效
的请 求 权基 础 角度 规 定 了如果 开 发商 恶意 违约 和欺 诈 行为 则可 适 用 惩罚 性 赔偿 责任 ， 即 购 房人 在请 求解 除 合 同、 返 还已 付购 房款 和 利息、 并且 赔偿 损 失的 同 时 ， 还 能 要求 不超 过购 房 款一 倍的 惩罚 性 赔偿 。审判 中 ， 一般 买 受人 要 求返 还购 房 款及 利息 、 赔偿 损 失的 都 会 得 到法 院的 支 持 ； 关 于 惩罚 性赔 偿责 任 ， 若法 院 在查 明事 实后 认 定确 因开 发 商欺诈 或恶 意违约 致使 买受 人不 能实现 合同 目的日 寸 ， 一 般 也会 判决 出卖人 承担 惩罚 性赔偿 责任 ； 关 于如何确 定惩 罚性赔 偿 责 任 的具 体数 额 ， 最高 法 的解 释是 不 超过 已付 购房 款 的一 倍 ， 这 就 使得 法院 在适 用该条 时有一 定的 考量 。［ １ ６ ］ 此外 ， 对于是 否支持 房屋 差价 损失 、 同 时适用惩 罚性 赔偿责 任与 房屋差价 损失 ，［ １ 因相 关法 律 和 司法 解释 没有 明确 规定 ， 各地 法院在 审 判中也有 不 同的实践 处 理 方法 。一般法 院会选 择其 中之一来适 用 。” 三、 完 善未 取得房屋 所有权 买受人 的救济 方式 因出 卖人 只能实 际 履行其 中一 买受 人的合 同 。 未 取得 房屋 所有 权 的 买受 人只 能 通过 其他 方 式来 请求 救济 ， 维 护其 合 法权 益 ， 致使 救济 方式 的完善 就显得 尤为重 要 。
如， 北京 高院 《 关于 审理 房屋 买卖合 同纠 纷案件 适用 法律若 干 问题 的指 导意见 （ 试行） 》（ 京高 法发 （ ２ ０ １ ０ ）４ ５ ８ 号 ）第 １ ３ 条规定 ， 房 屋 的顺位 是转移 登记 ， 已合法 占有 ， 实际 付款数 额的 多少 及数额 ， 是 否办 理了网 签及合 同成立 先后等 因素 。【 ｌ （ ３ ）关 于未 能取 得 房屋所 有权 的买 受人 的权利 救济 问题 。《 最 高人 民法院 关 于 审理 商品 房买 卖 合 同纠纷 案件 适 用法律 若 干问 题 的解 释 》中 第 ８ 条、 第 ９条分别 从 违约责 任和缔 约过 失责任 不 同的
除买卖合同， 要求返还购房款和利息， 同时赔偿一倍的购房款； ［ ３ 还 有 的请 求 出卖 人在 承担 赔偿 一倍 购 房款 的 同肘也 要 赔偿 房屋 涨 价 的 损失 ： ［ ４ 此外 ， 还 有 同时 要求 承担 违约 金 责任 的 。 （ ３ ）从 法 院 的 裁判 结 果 来看 ， 有 后 买 受人 的 买 卖合 同不 存在 无 效 事 由且 完 成 登 记 从 而取 得 房 屋所 有 权 ； 【 ６ 有 因 一方 买 受 人 事先 已 实 际 占有 房 屋居住而取得房屋的优先权； 有判决解除买卖合同， 出卖人承担 返还购房款及利息的， 除此 之 外 还 有 再 赔 偿 一倍 购 房 款的 ； ［ ９ 有 支 持赔 偿 房 屋 差价 损失 的 ； 【 】 还 有在 惩 罚性 赔偿 责 任与 房屋 差
做 了综述 ： 相 关审判案例 总结 ， 审判 中的 法律 解决规 则。对 完善 未取 得房屋所有权 买受人的救 济方式进行 了探讨 ： 请 求商品房合 同变更， 基 于合 同的损 害赔偿请 求权 ， 完善 不动产 的善 意取得 ， 实际 占有情形下的瑕疵担保 责任 ， 从现 状 出 发， 揭示现存 问题 ， 并为相关问题的解决提供
一
当按照已经办理房屋所有权移转登记、 合法占有房屋以及买卖合同 成立 先后 等顺 序确 定权 利保 护顺位 。确 定买 卖合 同成立 时间 ， 应 综 合考 虑合 同在 主管机 关备 案 的时 间、 合 同载明 的签订 时间 以及其 他 证据 证明 的合 同签订 日 寸 间等 。可见 ， 最高 人 民法 院提 供 了一个审 判 实践 方 面的 参考 。许 多地 方 法院 对此 也有 一 些相似 的规 定 ，［ 例 １
“ 一房二卖” 相关法律问 题探析
政 治 与 法 律
一
房二卖’ ’相关法律问题探析
籍 薇
（中央财 经大 学 北 京
１ ０ ０ ０ ８ １）
【 摘
要 】 文章对我 国近年 来关于 “ 一房二 卖”现象从 法律 角度进行 了探讨 。界 定 了一房二卖的概念 ， 对审判 实践及其法律解决规则
１ 、 相 关审判案例 总结
通 过对 近 两年 关 于一 房 二卖 案件 的 分析 ， 可 以得 出 以下 结论 ： （ １ ）此类 案件案 由多为 房屋买卖 合同纠 纷 ； （ ２ ） 当 事人 的诉 讼请 求 ， 有 的请 求确 认 买 卖合 同 效力 ， 要 求获 得该 房所 有 权 ； 嘲有 的请 求 解
方案。
【 关键词 】 一房二卖 ； 房屋 买卖合 同； 房屋 所有权 ； 权利救济
一
、一
房二 卖的界定
物 二卖 现象 自古有 之 ， 是指 房屋 出卖人 在与 先买 受人签 订房 屋 买卖 合 同后办理 所有 权转移 登记 之 前， 又与 后买 受人 达成买 卖该 房屋 的协 议 。出 卖人 因 以同一 标 的物订 立 合 同而 成立 了 不同 的债 权， 但 出 卖人 只 能实 际转移 一 个标 的 物的 所有 权 ， 所 以这 对未 取得 房屋所有权的买受人来说可能是债法上不能充分补救到的。因为 房屋这 类不 动产 标的 特殊性 ， 其不 同于 动产 当合 同的标 的物 存在替 代品时， 一 旦发 生违约 ， 法 院通常会 选择 损 害赔 偿 进行 违约救 济。而 不动 产的 价 值高 且具 有 很 强 的区 位性 与稀 缺 性 ， 不 可 替代 性或 难 以替 代 。在我 国 ， 由于 特 殊 的体 制 ， 一些 不 动产 甚至 还 附带 某些 特殊 的利 益 ， 如坐 落 在重 点Ｊ Ｊ ＼ 学 或中学 附近 的所 谓 “ 学 区房 ” 。［ １ 因此 买 受人都 希望 出卖 人实 际 履行 合 同 以取得 房 屋的 所有 权 。这也 是 本文 之所 以选 择 讨论 一 房 二 卖问题的 原因 。 二、 审判 实践及其 法律解 决规则 综述