浅析湖州奥特莱斯运营管理的重要性
对奥特莱斯经营管理的几点思考(精)
对奥特莱斯经营管理的几点思考2007-10-25 14:18:28评论奥特莱斯OUTLETS又称为“工厂直销店”(factory outlet或设计师直销中心, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。
奥特莱斯由最初的单品牌直销店，发展到现在与休闲、旅游、文化相结合的新型零售形态。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
要做好奥特莱斯商业广场不但需要良好的商业规划，更需要较强的经营实力，以保证项目的持续发展。
对于奥特莱斯这样的业态，国内经营管理基本上是以收取租金为主要经营方式的，但是，对于奥特莱斯自身经营体系的研究，本人认为对于奥特莱斯在国内的可持续发展有一定的必要。
因此，本人以国外成熟的奥特莱斯经营管理为依据，结合自己的实际体会，对奥特莱斯的经营管理提出几点思考性的问题，希望与零售管理方面的专家共同探讨：奥特莱斯经营管理的内容同其他零售业态一样，奥特莱斯的经营管理也是由采购、运输、验收、储存、盘点及销售六大环节构成。
但奥特莱斯的业务基本可以分成两个部分：一方面是采购、运输、验收和存储；另一方面是盘点及销售。
前一方面涉及：采购组织、商品计划、市场调研、货源管理、商品评估、谈判购买、处置商品等等。
其重点应是采购环节。
后一方面涉及：商店形式与规模、空间分配、人力资源管理、商店维护、能源管理、库存管理、安全管理、保险和信用管理、危机管理、计算机化等等。
其重点应是销售管理。
与国内零售模式相比，奥特莱斯涉及海外采购、谈判、商品计划、商品评估等专业性较强的领域，对整体经营起到核心关键作用。
因此本文着重阐述这一方面的主要环节和内容。
1、采购组织的建立奥特莱斯经营首先是建立一个采购组织，以保证销售计划正常进行。
组织内应有专门的人负责商品决策，保证商品采购的合理性和及时性。
对于国内的奥特莱斯运营商来讲，可以选择内部人员组成或通过外部机构负责。
外部机构通常服务于若干无竞争关系的零售商，具有专业的商品知识，这是通用采购人员不具备的。
奥特莱斯简析分析
1
1 1 2 3 2
备注：全国店铺合计59家
奥康品牌入驻奥特莱斯简析
公司 江西ห้องสมุดไป่ตู้深圳 苏州
店铺名称 联盛奥特莱斯 华南奥特莱斯 郊区时尚舞台
面积 221 200 240
扣点 7 9 14
毛利率 29.1% 22.9% 88.5%
2月销售 17.9万 9.8万 36万
全球奥特莱斯成功案例
美国奥特莱斯的商业模型和其针对的消费群体
北京东四环路北工大桥西北侧 2008年销售23亿元
重庆金源奥特莱斯购物广场
经营面积： 33000平方米
1F：现暂营业，主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约60个商铺，平均110 功能分区 平方米/个。 二、三、四、五F：9月20日正式开业。正式开业将有400多个品牌入驻，同时入 驻的还有STARBUCK和美国PLAY BOY高档会所伴随入驻，平均66平方米/个。
迪拜的Apparel集团在德伊勒 市中心拥有三家奥特莱斯商场， 最大的一家Aldo占地面积达到 5000平方英尺，Aldo的零售面 积达到了3000平方英尺，另外 还设有健身馆，珠宝展示及交 易厅，和一个纺织品厅，近期 还将添加电影院，杂货店，等 餐饮和娱乐类具有拉动力的设 施，以期增加购物中心的人气 和竞争力。
经营面积
1F：主要经营国际一线服饰品牌的折扣商品，约50个商铺，平均172平方米/个。 功能分区 2F：主要经营国际知名运动休闲品牌、国际二线等品牌约100个商铺，平均97平 方米/个。 3F：餐饮娱乐，约20家餐饮，3家游戏厅，一家KTV，平均469平方米/个。
店面数量（间） 车位 地址 销售
170
3F2000平方米，经营国内运动、休闲服装单体店
店面数量（间） 150 车位 地址 20 昆明市东寺街东方广场奥特莱斯商场
解密奥特莱斯,运营管理是核心
解密奥特莱斯：运营管理是核心奥特莱斯在中国已经有十年之久。
随着中国房地产业的转型，商业地产迎来了黄金时代。
而作为商业中特殊业态的奥特莱斯也顺理成章地受到各大开发商的关注。
截止2012年，国内以奥特莱斯名义开发的项目多达400个;未来五年内，更是奥特莱斯项目开业高峰期;其蓬勃之势连远在美国的《华尔街日报》都叹为观止并发表一篇题为《奥特莱斯店在中国遍地开花》的报道。
俗话说好刀用在刀刃上。
众多奥特莱斯项目想在激烈的竞争中脱颖而出并在未来5-10年中不被更新速度如此快的时代所淘汰，有效合理的运营管理将是必修之课。
运营管理，即项目管理和商业运营，是决定奥特莱斯成功与否的核心。
项目管理推动奥特莱斯项目“定位、落位、到位”。
奥特莱斯作为商业项目中的一个特殊业态，对每一个环节包括项目立项、商业定位、建筑规划、功能布局、施工建设、市场营销、环境管理、招商招租、开业准备直至项目盛大开业等都有严格的标准和要求，其实施进度都是按照有针对、有节奏、按分类的方式进行。
在项目推进工程中，需要一个实际操作经验丰富的专业运营商进行全方位监督和把控，做到真正的“定位、落位、到位”，重细节，注品质，才能从源头上保障奥特莱斯项目的潜在价值。
商业运营“精、细、深”，有效规避风险，实现盈利最大化。
如果说项目管理是前提，那么商业运营就是奥特莱斯项目的终极目标，即物业本身的增值。
奥特莱斯项目开业后，积极地实施商业运营并实现“精、细、深”是重头戏。
一个专业性极强的运营商可以依据丰富的经验积累和广泛的行业市场网络敏锐判断市场走向，深入挖掘项目价值，从而有效地规避风险实现投资组合合理化。
在商业运营进程中，凭借已有的物业条件和品牌资源条件，持续推动品牌升级、物业规划的完善和租务政策的调适，提升项目的社会形象和市场美誉度，扩大市场影响力。
最终将该项目打造成为一个聚人气、引人流、商业气氛浓厚的商业地标，实现奥特莱斯项目的盈利最大化，而这也是每一位开发商关注的永恒主题。
奥特莱斯可行性报告
奥特莱斯可行性报告引言概述：奥特莱斯是一种以低价销售品牌产品为主的购物中心，近年来在全球范围内迅速发展。
本文将对奥特莱斯的可行性进行分析，探讨其在市场上的前景和商业模式的可行性。
一、市场需求分析：1.1 消费者需求：随着经济的发展和人们生活水平的提高，消费者对品牌产品的需求不断增加。
奥特莱斯作为一个以低价销售品牌产品为主的购物中心，能够满足消费者对品牌产品的需求，并以更低的价格提供给消费者。
1.2 市场规模：根据市场调研数据显示，品牌产品市场规模庞大，潜在消费者众多。
而奥特莱斯作为低价品牌购物中心，能够吸引更多的消费者，扩大市场份额。
1.3 竞争分析：在市场上，虽然存在一些大型商场和购物中心，但奥特莱斯以其低价品牌的特点，与其他商场形成了差异化竞争，能够吸引更多的消费者。
二、商业模式分析：2.1 供应链管理：奥特莱斯与品牌商签订合作协议，直接采购品牌产品，减少中间环节，降低成本，从而能够以更低的价格销售给消费者。
2.2 租金成本控制：奥特莱斯选择在地理位置相对较偏远的地方建立购物中心，租金成本相对较低，能够降低运营成本，提供更低的价格给消费者。
2.3 营销策略：奥特莱斯采用多种营销策略，如打折促销、会员优惠等，吸引消费者前来购物，增加销售额。
三、风险分析：3.1 市场风险：奥特莱斯的成功与否与市场需求密切相关，如果市场需求下降，可能会影响奥特莱斯的销售额和盈利能力。
3.2 竞争风险：随着竞争对手的增加，奥特莱斯需要不断提升自身的竞争力，保持低价品牌的优势。
3.3 运营风险：奥特莱斯需要保持良好的供应链管理和租金成本控制，否则可能导致成本上升，影响盈利能力。
四、可行性分析：4.1 市场前景：根据市场调研数据显示，品牌产品市场需求不断增加，奥特莱斯作为低价品牌购物中心，具有良好的市场前景。
4.2 商业模式可行性：奥特莱斯的商业模式通过供应链管理和租金成本控制，能够提供更低的价格给消费者，具有可行性。
奥特莱斯项目介绍及分析
奥特莱斯OUTLETS项目介绍及分析一．O UTLET业态的由来和优势奥特莱斯OUTLETS是一种新的商业形态, 以销售名牌过季、下架、断码商品组成。
OUTLETS在发展初期作为单个的‚工厂直销店‛(factory outlet)，以优惠的折扣价格处理工厂尾货。
由于受到崇尚品牌的消费群体之青睐，直销店成片成群逐渐汇集，形成大型的品牌折扣直销广场，并最终发展成为一种独立的、崭新的商业零售形态。
目前奥特莱斯业态与旅游休闲文化结合，形成一种高级商业形态。
奥特莱斯业态满足了消费者和名牌厂商的双方特殊需求，名牌厂商需要处理过季节商品；进驻品牌直销广场，厂商能够及时设置最新的品牌形象店和折扣，同时采用直销形式能够有效加速销售额增长，加快收回资金；众多品牌消费者需要便宜价格得到名牌商品，因此奥特莱斯业态在中国具有较大生命力。
奥特莱斯业态在美国得到蓬勃发展,目前已经发展到320多家奥特莱斯。
日本、韩国新加坡都有自己的奥特莱斯商店。
图1 美式OURLET奥特莱斯在中国具有良好发展前景，特别是沿海富裕地区和西南、华北等富裕地区,必须有品牌消费群体才能支撑。
奥特莱斯业态并不适合遍地开花，需要引导这种新型业态在中国健康发展，避免一哄而起。
要做好奥特莱斯商业广场需要较强的经营实力，至少5000万元以上流动资金用于经营，保证货品充足。
二．美国、日本奥特莱斯业态的发展美国奥特莱斯种类多，很多创新的商店也是从美国开始，通过比较研究美国多个奥特莱斯商店，作者认为fashion outlet是美国非常有特色的品牌折扣店，它将流行文化和商业展示完美结合。
fashion outlet位于美国拉斯维加斯，拥有１００多个一流设计师推出的最新款式时装精品，号称精品时尚总汇，折扣达到７５％。
(1) 项目布局与环境图2 商场总体布局图3 商场入口图4 商场内部环境图５主题装饰区域－采用男女任务形象烘托环境图６特色雕塑和灯饰(2)品牌组合(3)VMD 商业形象展示女性商品视觉形象图７STYLES特色女性流行时装店男性商品视觉形象图８男装特色店图９美国著名品牌老海军图10 GAP品牌名店图11针对青年消费者的视觉形象店橱窗与照明特色图12 特色橱窗图13 女装店的典型照明装置图14 顶部灯光营造气氛美国奥特莱斯还有一个特点是很多位于风情优美的旅游区，环境优美，商业布局注重园林环境，营造休闲气氛。
奥特莱斯零售业研究分析知识讲解
奥特莱斯研究1、奥特莱斯的概念奥特莱斯零售业指专门销售名牌过季、下架、断码商品的商店组合，被称为“品牌、工厂直销购物中心”。
奥特莱斯商业形态最早就是“工厂直销店”，专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成大型奥特莱斯购物中心，并逐渐发展成为独立的零售业态。
进入20世纪70年代，奥特莱斯发生了实质性的变化，主要表现为：供货商从过去单一的商品工厂发展为商品工厂、品牌所有者、品牌代理商、品牌批发商乃至大型百货商店共同参与的专门供货渠道；其功能更加齐全，发展成为休闲购物一体化的大型购物中心；开始讲究购物环境并向城市靠近，这种直销中心渐渐发展成为大型或超大型购物中心。
2、奥特莱斯的经营特点奥特莱斯购物中心一般位于市郊，在远离城市的地带能吸引大量的顾客群体，其经营模式具有其他零售业态无法比拟的优势，其特点主要有：第一，经营的产品均为世界级品牌。
奥特莱斯的商品都是名牌下架商品、过季商品及断码商品。
这些全新商品，由高档专卖店或商场下架后直接转到奥特莱斯销售。
第二，超低的价格折扣。
由于奥特莱斯的中间环节、地价、店堂装饰、销售人员等成本因素都被严格控制，其商品价格比所有的零售业态都低，能够吸引对价格比较敏感的消费者，满足了部分经济实力不足却又追求名牌的消费者对名牌商品的购物需求。
第三，便利与舒适的购物环境。
奥特莱斯中心的购物面积一般很大，以美国为例，奥特莱斯中心的面积由几万平方米到几十万平方米不等。
同时，奥特莱斯购物中心由于配套的服务设计和便捷的交通，成为人们购物休闲的理想场所。
2奥特莱斯的商业环境分析3、奥特莱斯经营模式1、联营模式奥特莱斯联营模式借鉴的是百货核心合作模式，这种模式采用统一收银方式，奥特莱斯商场按照合作扣率比例收取销售提成，扣除销售提成及必要费用后余款按合同约定日期返还厂商，合作双方签订的是联营合同。
这种模式在大卖场式奥特莱斯以及百货式奥特莱斯运用比较普遍。
其优势在于便于奥特莱斯商场迅速汇集大量现金流，合作双方风险共担。
奥特莱斯运营管理制度
奥特莱斯运营管理制度第一章总则第一条为了规范奥特莱斯的运营管理，促进企业持续发展，特制定本管理制度。
第二条本制度适用于奥特莱斯所有员工，包括管理层、员工和外聘人员。
第三条奥特莱斯遵循合法合规、诚信经营、公平公正的原则，秉承“以客户为中心，以优质服务为宗旨”的经营理念。
第四条所有员工在奥特莱斯工作期间，应严格遵守公司规章制度，尊重职业道德，维护公司形象和利益。
第五条任何员工不得以任何形式泄露公司的商业机密和客户信息，违者将被追究法律责任。
第六条员工应当积极主动地提出改进建议，为公司的发展出谋划策。
第七条奥特莱斯提倡员工之间相互尊重、团结协作，共同为公司的发展共同努力。
第八条奥特莱斯严格执行各项规章制度，任何员工如有违规行为，将根据公司规定进行处理。
第二章岗位职责第九条奥特莱斯设立各类岗位，明确员工的职责和权限，规范工作流程和管理程序。
第十条员工在入职时应了解岗位职责，遵守公司规章制度，按照工作要求履行职责。
第十一条岗位职责具体包括但不限于：1. 业务部门：负责销售、客服、采购等相关工作；2. 财务部门：负责公司的财务管理、核算和审计工作；3. 人力资源部门：负责公司的人力资源招聘、培训和绩效管理等工作；4. 运营管理部门：负责公司的日常运营管理和生产安排；5. 市场部门：负责公司的市场策划、促销活动和品牌建设等工作。
第十二条岗位职责分工明确，各部门之间相互配合，协同合作，共同完成公司的发展目标。
第三章工作权限第十三条奥特莱斯对员工的工作权限进行明确划分，根据岗位职责和工作需要进行授权。
第十四条员工在办理相关工作时，应严格按照权限范围内进行操作，不得越权操作。
第十五条具有权限的员工应当保护好自己的账号和密码，不得将账号密码泄露给他人。
第十六条奥特莱斯定期对员工的权限进行审核，并根据需要进行相应的调整。
第十七条如有员工发现他人滥用权限或存在安全隐患，应立即向主管报告，并配合进行调查处理。
第四章工作纪律第十八条奥特莱斯严格遵守工作纪律，要求员工认真履行职责，按时完成工作任务。
购物中心运营管理
购物中心运营管理购物中心作为当今城市商业发展的重要组成部分，不仅提供了丰富多样的商品和服务，还是社交、娱乐和休闲的场所。
为了实现购物中心的顺利运营和持续发展，运营管理是至关重要的。
购物中心的运营管理涵盖了多个方面，包括招商策划、租金管理、设施维护、市场推广、人员管理等。
招商策划是购物中心运营的基础，要根据当地市场需求和消费者喜好，确定合适的商户类型和品牌定位。
租金管理则是确保购物中心的经济效益，要合理定价，根据商户经营状况进行租金调整，同时防止出现欠租和空置率过高的问题。
设施维护是购物中心运营管理中的重要环节。
购物中心涉及到建筑、设备以及人员流动等多个方面，因此要进行定期检查和维护工作，确保设施的正常运转和安全性。
及时处理设施故障和维修工作，以提供良好的消费环境和体验。
市场推广是购物中心运营管理中不可或缺的一环。
购物中心面临竞争激烈的市场环境，需要通过有效的市场推广手段吸引消费者和商户。
可以通过广告宣传、促销活动、会员制度等方式提高购物中心的知名度和吸引力。
此外，购物中心还可以举办各种主题活动，提供综合性的文化娱乐服务，增加消费者的停留时间和购物欲望。
人员管理是购物中心运营管理中的另一个重要方面。
购物中心需要招募和培养专业的管理人员，包括运营经理、行政人员、客服人员等，他们需要具备较高的业务素养和服务态度。
而且购物中心还需要与商户建立良好的合作关系，共同合作，实现共赢，提升购物中心整体的运营水平。
此外，在购物中心的运营管理中，还需要注重环境保护和社会责任。
购物中心作为城市的商业地标，应当积极履行企业社会责任，推动绿色环保、公益慈善等活动。
例如，可以开展节能减排活动，鼓励商户和消费者使用环保材料和产品。
购物中心还可以举办公益义卖活动，为社会公益事业贡献一份力量。
综上所述，购物中心运营管理的重要性不言而喻。
只有通过科学合理的运营管理，购物中心才能实现持续发展，并为消费者提供优质的购物和娱乐体验。
因此，购物中心运营管理需要从招商策划、租金管理、设施维护、市场推广、人员管理等多个方面入手，注重环境保护和社会责任，为购物中心的发展创造良好的环境和条件。
奥莱店铺管理方案
奥莱店铺管理方案随着时代的进步和消费观念的改变，奥莱店铺作为一种特殊的商业模式，逐渐走进了我们的生活。
为了提高奥莱店铺的管理效率和服务质量，制定一套科学有效的管理方案显得尤为重要。
本文将从四个方面展开，介绍奥莱店铺管理的具体方案。
一、店铺布局与装修管理奥莱店铺的布局与装修直接关系到顾客的购物体验和店铺的形象展示。
通过合理的布局和精心的装修，可以吸引顾客的注意力，提高他们对商品的购买欲望。
因此，在奥莱店铺管理中，我们应重点关注店铺布局与装修管理。
首先是店铺布局。
采用合理的布局设计可以提高商品的可见性和可触及性，方便顾客浏览和选择商品。
建议在店铺中设置主打品牌的陈列区，以突出品牌形象和特色商品。
此外，为了保证顾客的购物便利和流线性，应设置明确的导购通道，确保顾客能够便捷地浏览商品。
其次是店铺装修。
在奥莱店铺中，装修风格一般以简约、时尚为主导。
应注意不要过于拥挤和花哨，以避免影响顾客的购物体验。
同时，店铺的照明和色彩搭配也非常重要，选择适宜的照明设施和色彩搭配，可以营造出愉悦、轻松的购物环境。
二、商品陈列与货架管理奥莱店铺的商品陈列和货架管理直接影响到顾客对商品的感知和购买行为。
良好的陈列和货架管理可以提高商品的展示效果和售卖速度，进而提升店铺的销售额。
首先是商品陈列。
在奥莱店铺中，商品陈列应注重产品的分类和搭配，以突出商品的特色和优势。
比如，可以将同一品牌的商品放在一起，或者将季节性的商品放在显眼的位置。
此外，还可以通过适当的陈列道具和装饰，增加商品的吸引力。
其次是货架管理。
货架的摆放整齐和清洁度是保持店铺形象的重要环节。
应定期检查货架的稳固性，确保商品不易倒塌。
同时，工作人员要经常对货架进行清洁和整理，保持商品的整齐摆放和清晰标价，方便顾客选择和购买。
三、员工培训与服务管理员工是奥莱店铺的重要组成部分，他们的培训和服务水平直接影响到顾客的满意度和回头率。
因此，员工培训与服务管理是奥莱店铺管理中不可忽视的一环。
奥特莱斯运营模式分析
4）.低成本的运营管理
奥特莱斯的商业设施简单舒适，经营硬件投入成本相对较低 奥特莱斯的销售方式简单，相关经营费用变得很低
低成本运营使经营者能够给消费者最大程度的折扣！
4.奥特莱斯经典案例——上海青浦奥特莱斯
由百联集团和香港九龙仓合 作投资建设，总投资4.7亿元 人民币，于2006年5月建成并 投入运营 位于青浦赵巷，周边多条高 速公路，交通发达，距离朱家 角、淀山湖、佘山、周庄等知 名景点均不远 用地240亩16万㎡ ，建面11 万㎡，商铺面积从100到500 ㎡不等，停车场拥有车位1200 个 以国际、国内时尚品牌折扣 服饰购物为主，以餐饮为辅的 大型综合性购物中心。国内首 家花园式Outlets
2）.专款商品——只为降低成本
很多知名品牌会为奥特 莱斯设计、生产专门的 低成本商品，在保证质 量、不影响品牌形象的 情况下，降低了产品的 研发、渠道、推广费用， 最终降低了产品的销售 价格
3）.独特的选址理念
奥特莱斯通常会选择开在远离市区的地方，最大的好处便是租 金成本低，确保了售出商品的价格低。 低租金只是奥特莱斯选址的其中一个基本原则，为保证足够的 客流量，奥特莱斯通常会将地址选择在多条高速公路的交叉口处， 以便城市居民能在1小时内到达；周边最好还要有知名的旅游目 的地，吸引“顺便”前去购物的游客 奥特莱斯的主力顾客为有车一族，奥特莱斯通常会建设很大的 停车场，为前来购物的顾客提供免费停车服务。如上海青浦奥特 莱斯有1000多个免费停车位，张家港香港城奥特莱斯有2500个 免费停车位
奥特莱斯运营模式分析
2012.6.30
1.奥特莱斯的概念 2.奥特莱斯的特点 3.奥特莱斯经营管理模式 4.奥特莱斯经典案例-上海青浦奥特莱斯广场
1.奥特莱斯的概念
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浙江广播电视大学（本科）毕业论文题目浅析湖州首创奥特莱斯购物广场运营管理重要性的探讨学生姓名 xxxx学号 xxxxxxxx指导教师 xxxx专业工商管理年级 2011秋学校湖州广播电视大学浙江广播电视大学教务处制目录前言 (1)一、奥特莱斯购物广场简介及商业模式 (1)（一）特莱斯购物广场 (1)（二）奥特莱斯购物广场的商业模式 (1)二、目前奥特莱斯运营管理的现状 (1)（一）目前奥特莱斯运营管理的现状 (1)（二）湖州首创奥特莱斯的运营管理的现状 (1)三、奥特莱斯运营管理的重要性 (2)（一）运营管理的重要性 (2)四、奥特莱斯商业运营管理存在问题及改进措施 (4)（一）目前奥特莱斯运营管理存在问题 (4)（二）针对问题的改进措施 (4)五、结束语 (7)参考文献 (7)浅析关于湖州首创奥特莱斯购物广场运营管理重要性的探讨[摘要]现代奥特莱斯购物广场在运营活动中，往往离不开经营和管理，此两者既是实现商场经济利润的基本途径，也是维持奥特莱斯购物广场稳定发展的可靠保障。
商场与商场的经营策略和管理手段不同，将会使实际收益出现较大的差别。
为了达到运行成本最小化，经济收益最大化，资源配置最优化，奥特莱斯购物广场有必要就经营与管理方面作出一系列有益的探索，结合实际工作经验来简要谈谈实现商场高效经营管理的集中方法。
[关键词]奥特莱斯，运营，管理一、奥特莱斯购物广场简介及商业模式（一）湖州首创奥特莱斯购物广场简介1．整体物业：湖州首创奥特莱斯总建筑面积9.7万平方米,项目整体二层，局部三层，4部自动扶梯。
项目分一期、二期，共计330余个店铺，室外停车位5000个，停车便捷。
2．一期物业：目前开业的是一期，近5万方，共165间店铺，已开业共70余间店铺，100多个品牌。
3．业态介绍：一期项目共3个主题街区，第一条街绅士名品区，以国际名品为主，有D2，CNC，ICE卡瓦利，费斯南德等知名品牌，第二条街区淑女时尚区，有拉菲，江南布衣，拉夏贝尔，艾格等，第三条街区运动休闲区，有耐克，阿迪，卡帕等。
4．开业情况：湖州首创奥特莱斯于2013年12月22日开业，开业当天销售额达106万、客流超4万人次，车流4000余量。
5．国际品牌：目前已签约意并即将入驻国际品牌为范思哲、卡瓦利、古驰、IT、GANT、D&G、巴宝莉等国际品牌55个，其中部分品牌都是首次进入湖州市场，部分商品低至2折，大部分商品在5折以下。
6．主要交通：杭宁高速、申苏浙皖高速、申嘉湖杭高速、104国道、318国道、长湖申航道、宜杭铁路、沪苏湖城际铁路、新长铁路等交通线路横跨境内，距离杭州60公里，上海110公里，苏州80公里，距离无锡130公里、南京180公里。
7．奥特莱斯布局：首创奥特莱斯战略已规划项目达10余个。
目前，北京房山、浙江湖州、海南万宁项目已开业，江苏昆山项目已在建，上海、武汉、西安、厦门等项目也已进入待开发阶段。
8．公司介绍：北京首都创业集团有限公司（简称“首创集团”）是北京市国资委所属的大型国有集团公司。
首创置业为首创集团旗下房地产开发公司，公司于2003（二）、奥特莱斯购物广场的商业模式“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文直译。
其英文原意是“出口、出路、排出口”的意思，在零售商业中专指由销售名牌过季、下架、断码商品的商店组成的购物中心，因此也被称为“品牌直销购物中心”。
要追溯历史的话，奥特莱斯（Outlets）最早诞生于美国，迄今已有近一百年的历史。
Outlets最早就是“工厂直销店”专门处理工厂尾货。
后来逐渐汇集，慢慢形成类似Shopping Mall的大型Outlets购物中心，并逐渐发展成为一个独立的零售业态。
虽然Factory Outlet这种业态在美国已有100年的历史，但真正有规模的发展是从1970年左右开始的。
奥特莱斯商业业态的出现需要一定的生存条件和培育土壤。
其一，奥特莱斯商业业态的出现必须要求品牌厂商要达到一定的经营规模，必须要求市场出现相当数量的过季或下架商品。
只有这样，才会迫切需要一个专门的销售场所来消化这些商品。
其二，只有消费者对商品有了深刻的认识及识别能力时，奥特莱斯商业业态才有生存的空间。
因为只有消费者理性消费意识逐渐提高和加强，对“品牌”广泛认识和认可，并且把“便宜也不买假”变成绝大多数消费者的共识之时，人们才会迫切地需要“销售名牌的、可信任的、优质低价的”奥特莱斯购物中心的出现。
目前在我国内地市场，随着人民生活水平的进一步提高，国内品牌消费意识也在随之增强。
据估计，目前驰名世界的消费品著名品牌已有70%进入中国内地市场，而这些著名品牌绝大部分的首选登陆点是北京、上海。
对于那些刚刚步入品牌消费领域的消费者来说，直接到高级专卖店购物难免囊中羞涩；到街边市场购买名牌又怕真假难辨；等到全价商店打折时却又时间短暂……而折扣店的出现使这些问题迎刃而解，满足了部分消费者对名牌商品的购物需求。
业内人士分析说，品牌消费者对国际名牌商品的追求大致划分为两个阶段：一种是向往品牌消费阶段，另一种则是品牌时尚的消费阶段。
绝大部分品牌时尚消费者都会在品牌专卖店或高档商场购买当季的时尚商品，而对于向往品牌消费的消费者，有的“只重品牌，不重时尚”，不一定非得购买当季时尚商品，即使是稍微过季的名牌商品仍然会成为他们的最爱。
专卖名牌折扣的全新零售业态——奥特莱斯的所有商品，折扣低至6折以下，这种折扣店给消费者带来的最大好处是，想买低价名牌商品不用再等到换季或商场促销了。
奥特莱斯购物中心往往都有三样吸引顾客的法宝：驰名世界的品牌、令人惊喜的低价和轻松的购物环境。
目前，我国零售商业的兴衰直接同生产企业息息相关。
近年来，在竞争日益激烈的市场条件下，营销市场被挤占、营销业态单一、营销方式陈旧、营销效益低下的现象愈加显现。
尤其自中国加入WTO之后，生产企业面临的困难与挑战更加严峻，具体体现在以下几个方面。
1.宏观调控失度，零售商业超量发展，竞争空前激烈。
零售商业面对的是消费者市场，在市场容量限制的条件下，大型零售业超量发展，形成“粥多僧少”的局面，竞争相当激烈，直接导致生产企业利益受损。
2.创新意识不强，零售商业发展集中化、业态单一化。
零售商业集中在城市繁华地带，多以百货业态为主。
这种单一业态的零售服务根本难以满足消费者差异性需求，而奥特莱斯这一商业业态的出现恰恰丰富了零售业态，必定能再一次激活零售市场，奥特莱斯采取了与销售正价名品专营店错位的经营方式，为生产企业另辟一条光明大道。
3.市场分析不够，目标市场定得不准。
现在的百货商场可谓是泛滥成灾、参差不齐。
由于市场分析不够，目标市场定得不准，很多生产企业最初是大批量的生产，以供商场所需，但最终又多被成批地退回积压在库房，成为生产企业的一大烦心事。
4.生产企业库存积压，资金回笼困难。
生产企业库存累积过多，不知该何去何从，久而久之，资金回笼就极其困难。
而奥特莱斯商业业态的出现正解决了这一困难，健全了流通体系。
奥特莱斯商业业态对于生产企业，特别是服装生产企业而言，减轻了其库存压力，加快了资金流动，真正实现了商家、企业和消费者都满意的“三赢”。
因此，我国目前完全具备引进奥特莱斯商业业态的条件，成功引进该种零售业态将是明智的选择。
特点 OUTLETS吸引顾客有三样法宝: 驰名世界的品牌--荟萃世界著名或知名品牌，品牌纯正，质量上乘; 难以想象的低价--一般以低至1-6折的价格销售，物美价廉，消费者趋之若鹜; 方便舒适的氛围--远离市区，交通方便，货场简洁、舒适。
特点有三: 1、品牌度高，奥特莱斯不同于一般商场，它卖的是库存货和折扣货，一般的国际顶级品牌是不打折的，打折影响其形象，但是好牌子一样有库存，而奥特莱斯的特性决定了奥特莱斯是国家大牌消除库存的最好场所。
2、折扣低，奥特莱斯一般都在城郊如上海青浦、张家港香港城等，离市区比较远，这样房租就比较低，而且，奥特莱斯的货品都是厂家直销，可以把中间利润降低，最终降低最后售价。
3、停车场大，奥特莱斯主要针对有车一族，就需要很大的停车场，比如上海青浦奥特莱斯有1000多个免费停车位。
由于我国人口的不断增加，再加上下岗职工和大学生的猛增，形成了我国特殊的劳动力市场形势，劳动力供大于求，在劳动力市场上出现了很多闲置劳动力。
由于劳动力供大于求，企业并不会担心招不到员工，使企业在选人、用人时处于优势地位，认为在任何时候、任何情况下都会招聘到企业需要的人才，作为理性的企业管理者就不会花太多的成本去对员工进行职业生涯规划。
二、目前奥特莱斯运营管理的现状1. 目前国内奥特莱斯运营管理现状改革开放以来，国外零售业不断进入我国，这些企业进入我国后不断发展，很多先进的零售理念、模式也随之引入我国。
自2002年燕莎引入奥特莱斯后，在国内市场迅速发展，其原因是名牌+低折扣的经营模式得到了消费者的青睐。
虽然奥特莱斯有着很好的商业零售模式，但是引入中国后也遇到了很多问题。
其中品牌渠道问题尤为突出。
很多国际一二线品牌很难进入国内市场，一方面是由于国外的奥特莱斯大多是厂家直接开店，完善的供货渠道保证了奥特莱斯商品的种类、数量、价格、质量。
而这一点是国内奥特莱斯很少有企业能提供这样的渠道。
另一方面国际一线品牌在国内的销量本身就不是很大，为了节约成本，厂家对开直营店往往比较谨慎，对地产项目硬件环境要求较高。
更糟糕的是国内很多项目由于无法引进足够的一二线品牌，为了填补甚至引进一些不知名的国外品牌，甚至有些是假品牌冒充国际知名品牌充斥市场，扰乱了正常的商业秩序。
品牌渠道没有保证，对于商业地产项目来说，招商困难成为普遍开发商的致命伤，最后不得不引进国内品牌来填补空缺，但其结果自然是恶性循环。
其次国内奥特莱斯还遇到没有一只合格专业团队并缺乏经验和没有严格管控机制导致原本良好的运营模式无法达到预期效果。
很多地产商之前并没有开发商业地产的经验，从设计上就考虑不足并不了解品牌需要的硬件条件，等到招商完毕后很多国际品牌由于硬件不达标不愿入住项目。
很多地产项目对欧洲奥特莱斯的管理模式和运营模式也不是很了解。
结果只是建筑和装修上是欧洲风味的，但实际上内部运营管理还是国内陈旧的管理方式，甚至有的企业在管控上力度不够或者服务意识不强，结果都导致了最终的失败。
三、奥特莱斯商业管理的重要性1. 运营管理的重要性营运管理是商业项目持续发展的内在动力从商业项目营运的综合状况来看，业绩较好持续上升的商户约占 60 — 70% ；稳步经营和业绩一般的约占 30 — 40% 。
通常情况下，大型商业地产项目需经历二到五年的培育期，才能逐步转入利润回笼阶段。
由于受不同城市的商业环境和经济等因素的影响，各个项目在运营业绩等方面也不尽相同，相当一部分商业项目在开业一年后，不仅顺利地度过了艰难的“培育期”，而且发展势头良好，在当地形成了较高的社会影响。