纯商业物业管理模式
商业项目经营管理合作模式(重要)
商业项目经营管理合作模式一、全权委托代理1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程销售开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。
2、服务内容：对商场纯商业全程运作，含：前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业、后期经营管理。
3、适宜对象：发展商缺乏开店经验、人才团队极为薄弱。
4、操盘主体：代理公司派驻一整套班子。
5、服务效果：全面达成开发商约定的销售经营目标。
6、收费说明：【营销策划费+广告费+销售佣金+招商佣金+经营管理费用+主力商家引进费（用品牌使用费）+其他公关费用】）（视项目大小难易程度、面积大小，派员多少等定）。
7、费用等级：高二、合作经营管理1、名称解释：发展商对其极为薄弱的板块派托给代理公司进行单板块（多板块）委托代理，如：前期策划、招商代理、销售代理等。
2、服务内容：针对板快内容，进行板快全程负责代理服务。
3、适宜对象：发展商虽有团队，但因人才和专业所限，将其委托专业公司代理。
4、操盘主体：代理公司对委托板块进行全程代理操盘服务。
5、服务效果：对约定的效果达成目标。
6、收费说明：参照合作一7、费用等级：高三、全程现场顾问参谋式1、名称解释：代理公司派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
2、服务内容：前期市调、方案、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划，其他咨询服务。
3、适宜对象：发展商自有完整的实力团队，但项目难度较大的话，需要外援顾问团队现场驻点支持。
4、操盘主体：发展商自有团队。
5、服务效果：更进一步稳健操盘、谨慎项目开发运营，保障项目运营成功。
6、收费说明：万元/起/年（视项目大小难易程度另定）+前期策划费用7、费用等级：中四、全程开店服务模式1、名称解释：发展对自有商业物业进行自营，全程聘请代理公司进行全程开店策划和组织实施，直至招商和开业成功。
商业物业管理思路及方案
桩基施工技术要求1.确定桩基类型和数量：根据工程设计要求和地质条件，确定桩基的类型和数量。
常见的桩基类型包括钢筋混凝土灌注桩、钢筋混凝土预制桩、螺旋桩、木桩等。
2.桩基位置布置：根据设计要求，在施工现场准确测量桩基位置，确保桩基位置准确无误。
3.桩基强度要求：根据设计要求，确定桩基的强度要求，包括桩底承载力、抗拔强度、桩身强度等。
4.施工设备和工具：选择适当的施工设备和工具，包括打桩机、挖掘机、泥浆泵等。
确保设备和工具的良好运行状态，并定期进行维护保养。
5.施工过程控制：控制施工过程中的各项参数，包括桩基的打入速度、打入深度、对桩身的加固情况等。
及时调整施工参数，确保施工质量。
6.桩基检测和试验：在施工过程中及时进行桩基的检测和试验，包括地质勘探、土质试验、桩身质量检测等。
根据检测结果，及时调整施工方案，保证施工质量。
7.施工现场安全措施：制定施工现场安全管理制度，确保施工过程中的安全。
包括设立施工警示标志、采取防护措施、监测施工现场等。
8.施工质量验收：施工完成后，进行施工质量验收。
对桩基的承载力、抗拔强度等指标进行检测和评估，确保施工质量符合设计要求。
9.施工记录和档案：在施工过程中做好施工记录，包括施工日期、施工参数、施工质量等。
并建立档案，记录桩基施工的相关信息，为后续工程提供参考。
10.施工队伍素质要求：要求施工队伍具备专业技能和工作经验，熟悉各种桩基施工工艺和规范要求。
加强施工队伍的培训和教育，提高施工质量。
需要注意的是，桩基施工技术要求会因具体的工程项目和地质条件等因素而有所不同。
以上只是一些常见的技术要求，具体的要求还需要根据实际情况进行确定和调整。
立足本位 服务创新 升华自我——物业服务企业商业模式探索
采取虚报成本价或者节约支 出的方式来求得利润， 但是从长
※ 编辑厂 胡泽瑶 谢罗群 ※
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城市开发 （ 物业管理 ） Ｉ ＇
０ ＭＥ ＴＩ ・－ Ｐ Ｎ ’ ‘ ，
甚至可 以主动协助其他商业结构 来为客户提 供服务而创造 价值。从物业管理资源说 来， 可以有效地 利用物业资源 ， 比如 说， 房屋托管、 中介、 租赁、 买卖。我们可 以利用自己的资源 ， 更好地创造价值， 去提高和拓宽行业企业的收入状况， 从而赢
得更多的回报。 发 掘利用终端客户资源有一个重要的前提 ， 就是要做好
企业服务的角度是没错， 但如果作为一家独 立的物业服务企
户资源集中， 集体配送粮、 油等。站在解决后顾之忧的角度 ， 我们可以开设 四点半学校 来解决家长上班， 无人接送小孩子 问题， 放学后小孩无人看管的问题 ； 我们可以实行家政服务来
解决现在上班族 因工作繁忙 ， 大的清 洁卫生无人做 的问题 ｉ
企业为房地 产企业开发的项目和业主提 供房屋和设施设备
维护、 清洁卫生、 安全保 卫等 物业管理服务。 这些 企业多是
可以挖掘客户的潜在需求。 站在便利生活的角度， 我们可以集
中起来解决客户的衣、 行等 各方面的问题。我们可 以将客 食、
作为房地产企业的下属单位， 以成本 附加不超过 １％ 是 ０ 的酬 金的形式作为收入 的确定模 式， 向房地产企业或业主确定收 入的额度。 作为房地产企业售后服务部门的角度， 为房地产
务好房地产企业即可。 而当今随着越 来越 多的没有依赖房地
主业 ， 赢得顾客 的认可和尊 重， 否则这些资源就不是你 的资
产行业的企业诞生， 市场逐渐引入竞争。 这些企业的诞生， 无
商业项目几种合作方式
商业项目几种合作方式本文介绍了四种商业项目合作模式，分别是全权委托代理、合作经营管理、全程现场顾问参谋式和全程开店服务模式。
第一种模式是全权委托代理，该模式适合那些缺乏开店经验、人才团队薄弱的发展商。
代理公司将派驻一整套班子负责商场纯商业全程运作，包括前期市调、整体营销招商方案、项目定位、规划设计、广告策划、团队组建、销售运做、招商运做、开业以及后期经营管理。
该模式的收费包括营销策划费、广告费、销售佣金、招商佣金、经营管理费用、主力商家引进费用和其他公关费用，费用等级较高。
第二种模式是合作经营管理，该模式适合那些虽有团队但人才和专业所限的发展商。
代理公司将对其极为薄弱的板块进行单板块或多板块的委托代理，如前期策划、招商代理、销售代理等。
该模式的服务效果是对约定的效果达成目标，收费和费用等级与全权委托代理相同。
第三种模式是全程现场顾问参谋式，该模式适合那些自有完整实力团队但项目难度较大需要外援顾问团队现场驻点支持的发展商。
代理公司将派出2名以上项目经理常驻发展商项目地，对发展商所开发的商业地产项目进行从立项到开业的全程现场顾问指导式的顾问咨询服务。
该模式的收费为万元/起/年，加上前期策划费用，费用等级为中。
最后一种模式是全程开店服务模式，适合那些缺乏开店经验、人才团队极为薄弱的发展商。
代理公司将全程聘请，负责商场纯商业全程运作。
该模式的服务效果是按约定的效果全面达成，操盘主体为代理公司派驻的一整套班子。
经营布局的调整实际上是一种引导。
在开业初期，商家往往会采取百花齐放的策略，以填满铺子为目的。
但是，随着时间的推移，商家的优劣逐渐显现，必须对经营不善的商家进行调整，同时吸引有实力或创业激情的新商家加入。
这需要积累经营资源，并采取一些具体措施。
在这个过程中，有些政策具有倾向性，有些则非常坚定，因此不能同情弱者，必须采取果断措施，以确保项目的持续发展。
吸引客流是市场促销的关键。
一旦项目开始出租或销售，它就被定性为市场，而不是商场。
商业物业管理之商业管理概论
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商业管理的基本要求
• ☆规范化：我们所称的规范化，是指根据某种事物的发展需要，合 理地制定组织规程和基本制度以及工作流程，以形成统一、规范和 相对稳定的管理体系，通过对该体系的实施和不断完善，达成井然 有序、协调高效之目的。 • 规范化是标准化实施的行为标准。规范化管理就是办事要有统一的 依据。规范就是大家共同遵守和承认的东西：也就是制度、章程、 操作标准、工作要求等。换句话就是在规矩面前人人平等，人治变 为“法”治。 • 规范化管理就是使企业有章可循、有法可依、人人守纪。商业管 理涉及的内容很广，管理对象在很大程度上具有不确定性，同时， 商业管理又是一门新兴科学，行业还没形成统一的标准，在这个大 背景下，规范化就成了每一个商业管理主体的必要法律。
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商业管理的基本要求
• ☆制度化：制度化是群体和组织的社会生活从特 殊的、不固定的方式向被普遍认可的固定化模式 的转化过程。这个过程可概括为： • (1）确立共同的价值观念。通过宣传教育,促使 群体与组织的成员认清其利益，树立一致的价值 取向，建立规范体系，加强个人对组织的认同， 并将其人格融合于组织之中，以增强群体的凝聚 力。 • （2）制定规范。共同的价值观需要有规范来支 持。根据共同的价值需要而制定的规范,把人们 的行为纳入相同的固定模式之中,它注重的是标 准的普遍性而不是特殊性。 • （3）建立机构。规范的实施要由组织机构保证 ，制度化过程也是组织机构建立和健全的过程。
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商业管理的根本目标
• ☆物业的保值增值，是指商 业物业在管理公司的有效经 营下，业主既获取预期的租 金，又能获取由于物业品牌 的提升以后的溢价收益。管 理公司的所有经营管理活动 ，都要紧紧围绕这个根本目 标而努力，它的团队组建、 机制设立、制度建设、标准 制定、营销实施等等，都是 实现这个目标的具体手段。
商业物业的管理与运营探讨
商业经营缺乏特色 目 前大量的商业项目存在为招商而招
商 的倾 向 。 商户组 合缺 乏竞争力和协 调性 。 开发商 为了招 商指 标 ．不能全面考虑商户
的组合 。 为未来 的经营管理埋下 了隐患。 在
行业 原 因：爆发 式 的零售革 命 。 方 西 发 达 国家 在近 Ｉ Ｏ 年 时问 内 。依 次爆 发 ５ 了百货 店 、连锁店 、超 市店 、商业物 业 、 人于经营理念和管理技术的落后。都会
使商业 物业 形象受损 。导致顾客失去光顾 的兴趣 ．进而影 响商业物业 的发展 。
自动 售 货 、步 行街 和 多 媒体 销 售等 多 次
零 售革 命 。产 生 了 ２ Ｏ多种 零售 业态 。而 我 国在 九十 年代 中期 三 、 五年 时间 内 ， 几 乎 所 有 零 售业 态都 出现 了 。这～ 方 面会 给 商业 物业 的发展 带 来难 得机 遇 ，另一 方 面 也 使 商业 物业 发 展 出现 了 的盲 目仿 效 的现 象 。 多项 目不看 地点 。 许 靠追 风来 指 导 建 设 。如 此 的商 业物 业 效益 不 仅不 会好 。 会造成 国家 财产 的 浪费 。 还 更有 ～ 些投 资 者 因资 金 不足 。把 为消 费 者购 物 等提供 方便 的必要 现代 化硬 件设旌滚梯 、
办公楼 、商 业用 房空 置率分 别 为 ９． ％ 。 ５ ２ ％。４ ．％。其中办公楼 和商业用房 ２９ ３１ 的空置率均 已超过 １ ％ 的警戒线 ，商业 Ｏ 物业空置率最高 。居高的空置率 。一方面 折射出我国商业 地产发展 的盲 目性 ． 另一
浏览各个店铺 。光顾的人不多。买东西的
之外 ，还需要 有很强的商业运作 和管理的
“零物业费”商业模式？ 2
“零物业费”商业模式？花样年物业的创意朱武祥、魏炜/文如果不提高物业管理收费，许多公司都要在亏损线上挣扎，那么不收物业费能够盈利吗？这就是花样年的目标，它构建了全新商业模式，利用低价的主业平台，建立了数十个新盈利点，实现了收入多元化，既成功锁定了客户，也排除了竞争对手，创造了全新的企业价值。
巨大市场往往造就强大企业。
中国现有城市652座，商品房存量面积极大。
未来10年，人均城市住房面积达到30平方米，城市人口达到6亿，即有180亿平方米的物业需要管理。
显然，这是一个巨大的服务市场，可以成就强大的物业管理企业。
因为，如果能在市场取得1%的份额，管理的面积即可达到1.8亿平方米。
而目前全球最大的物业管理公司，管理面积为6500万平方米，其发展历时45年，分布在42个国家。
但到目前为止，中国还没有一家公司，达到其面积的10%。
相反，中国物业管理行业的企业人工费用等刚性成本，不断上升，全行业微利甚至亏损。
为此，物业管理公司往往靠提高费用，或者开辟其他缺乏合法、合规性的收入来源，如小区电梯广告等。
甚至不惜降低服务质量，导致与业主矛盾突出。
这也给地产公司带来长期负担。
如万科地产公司每年要补贴物业管理公司近1000万元。
而物管收费在2005年以前，成为需要人大代表反复听证的议程事项。
在全行业微利甚至亏损的背景下，深圳一家另类物业管理公司—“花样年物业管理公司”反其道而行，物管收费往往是同地段同档次楼盘的“中低水平”。
从成立第一年起，就实现盈利，年净利润增长率超过100%。
打破行业传统规律：即小规模亏损，必须达到一定规模后才能盈利的局面。
这家公司成立于2002年底，由“深圳花样年集团”创建并全资拥有，至2007年，发展成为拥有3家地区公司、管理62个小区，管理面积425万平方米的国家一级物业管理企业，公司员工1200人，服务户数近5万户、15万人。
花样年的做法，导致深圳物管收费大幅度调低，受到业内人士指责，视其为“噱头”、“炒作”，恶性竞争，搞乱了行业价格，降低了本来就不高的物业公司利润。
商业物业
服务要求高
管理点分散
商业物业管理的特点
营业时 间性强
顾客到商场购物的时间，大多集中在节假日、双休日和 下班及晚间，而平时和白天顾客相对少一些。统一店铺 的开张及关门时间有利于商铺的整体形象塑造。开张、 关门时间不统一会造成整体商铺经营的凌乱感，无序经 营的印象，对顾客产生不良的心理影响。
车辆管理 难度大
一、购物 中心的管 理
购物中心的管理要复杂得多，他们面对的是三 类具有不同性质、目的和要求的群体：业主、 租户、顾客。
增加用户的营业额是物业管理的重要目标
购物中心点的物业管理不仅要保持 高出租率以维持自己的经营收入， 也要为购物中心树立形象，选择对 路的商户，组成各类商户适当比例 的组合，经常组织各类促销活动等 增加客流量。
购物中心的服务对象有业主，用户和用户的顾客
业主、租户、顾客 这三类群体的心理 需求、物质需求是 多层次、多方面、 不确定的 。
尤其是顾客群体 ，他们会时刻跟 着感觉走，任何 时候都可能变更 或调整自己的目 标 和 诉 求 。
购物中心所营造的购 物环境必须舒适、休 闲、人性化，不能让 来客有压抑感、约束 感。
严格管理各承租商户的装修
对承租商户的装修一定要严格管理，以确保设备设施的正常 运行，使之对商户的影响降低到最低，保持购物中心的内外 良好形象
严密完善的保安措施
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
购物中心面积大，商品多，客流量大，容易出现治安问题。因 此安全保卫要坚持值班制度，并安排便衣保安人员在场内巡逻 。高档的购物中心还可以安装电子监控装置。
商业物业管理
What is 商业物业？
商业物业的含义 商业物业的类型 商业物业管理的特点 商业物业的管理内容
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纯商业物业管理模式
商业地产是收益型物业，所以商业地产的物业管理服务包含“物业管理”和“商业管理”层的含义。
不仅是传统物业管理服务所包含的“对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理” ，更重要的是实现物业各期净收益的最大化，并保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。
商业物业管理分为两个层次：物业管理策略管理，物业运行管理。
物业策划管理，是制定物业发展战略计划，进行持有/出售分析，进行物业更新改造和大型维修的决策，监控物业绩效，管理和评价物业运行管理，定期进行资产的投资分析和运营管理分析，制定并执行组合投资战略，设计和调整物业资产的基本结构。
商业物业运行管理，是通过对物业的日常维护和管理，充分有效地发挥整个物业的功能和各个部分的服务功能，并通过祖巫管理，为业主取得稳定的租金收入。
而租务管理，则是收益型物业管理运行管理的核心部分，这与其他物业管理的类型有着实质性的区别，租户的选择、租金的确定与调整、租约的制定都是收益型物业运行管理中租务管理的基础工作。
商业物业是指建设规划中必须用于商业性质的房地产，它是城市整体规划建筑
中的一种重要功能组成部分，其直接的功用就是为消费者提供购物场所。
其中，公
共性商业楼宇是因商业发展而兴起的一种新的房地产类型，与一般零售商店不同，零售商店即使规模再大，仍然只有一个经营实体。
而公共性商业楼宇一般会有很多独立的商家从事经营，各行各业的经营服务都有，范围远远超过零售商店，它不仅包括零售商店，而且包括银行、餐饮等各种服务性行业和各种娱乐场所。
它的经营范围已远远超出原来商场的概念，是一种集商业、娱乐、餐饮等各种功能为一体的经营场所。
目前的物业管理服务市场永远是最好的指挥棒，中国物业管理二十年以来，从行业宏观发展态势来看，《物权法》的颁布和《物业管理条例》的出台都使物业行业在近年显示出欣欣向荣朝阳景象，行业地位不断上升，企业数量不断上升，从业
人数不断上升。
但这样的一个朝阳行业，它的商业模式究竟是什么？盈利点是什么，
作为一个物业从业人员我们必须不断探索，才能使这个行业具有更旺盛的生命力。
物业管理行业的空间是巨大的，商业模式在不同阶段也是可以多重方式建立的。
也就是说，物业管理行业是房地产行业的是房地产行业的附属行业这一属性定
位通过多年的运作已经受到挑战，物业的商业模式的的建立不仅仅局限于物业管理
企业对收益物业及配套项目的经营管理，而是应以围绕物业管理所涉及的整个领域为主题对象。
商业物业管理模式定位为“ 1+1+1”的模式，即增值业务、转型业务和外包业务、发挥公司长处，加大商业常规设施设备、5A只能设备、专用设备等等
管理与维保力度，以及房屋经营的业务比重，逐渐扩大高端业务份额，走
出公司业务转型的关键一步。
同时在管理机制上，公司创建了“三集”管理
模式，一是集中管理，公司建立了全面的预算管理内控体系，使公司的每
一项经济行为都能有效管控，是物业管理靠规模集中、资源集中出效益。
二是商业物业管理服务为一体的集成经营并建立产品服务标准体系，为公
司的经营发展提供更大的业务空间、更多的盈利机会和形成更有效地核心
竞争力。
三是商业物业管理必须建立服务采购评价体系，推进低端业务的
社会化外包，利用和集约社会资源在商业物业管理市场竞争中获取平均成
本有利于经营成本的持续优化。
通过以上步骤，商业物业管理的业务才能到达收入结构的目的，
商业物业管理的类型
1、从建筑结构上来分，商场物业有敞开式的市场和广场型；同时也
封闭式的购物中心型。
2、从功能上来分，有综合性的专业购物中心；也有商住两用型的。