第8章房地产融资
合集下载
房地产企业融资课件
案例二
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
碧桂园控股有限公司
背景介绍
碧桂园是一家专注于高端住宅市场的房地产企业，通过创新融资方 式实现了快速发展。
成功融资案例
融资策略
碧桂园采用了房地产投资信托基金 (REITs)、资产证券化等新型融资工具 ，优化了资本结构。
成功关键
碧桂园注重市场研究和产品创新，同 时与金融机构建立了良好的合作关系 。
方式。
股权融资的优势在于，它不会增 加企业的债务负担，同时可以获 得大量的现金收入用于企业的经
营和发展。
然而，股权融资也有其缺点，如 可能导致股权分散、控制权丧失
等。
债权融资
债权融资是指企业通过借款、发行债 券等方式获得现金收入的一种融资方 式。
然而，债权融资的缺点在于，它增加 了企业的债务负担，如果企业无法按 时偿还债务，可能会面临破产的风险 。
未来融资发展趋势与展望
随着房地产市场的逐步成熟和金融市场的不断完善，未来 房地产企业融资将呈现多元化、专业化和规范化的趋势。 企业需要不断探索新的融资渠道和方式，以适应市场变化 和满足自身发展需求。
同时，随着全球经济一体化的深入发展，房地产企业还需 要关注国际资本市场的动态，积极寻求海外融资机会，以 提升企业的国际竞争力和市场影响力。
政策环境对融资的影响
政策环境对房地产企业融资的影响主要体现在金融政策、土地政策和税收政策等 方面。金融政策的变化会影响企业的融资成本和融资渠道，土地政策的变化会影 响企业的土地获取和开发成本，而税收政策的变化则会影响企业的经营成本和利 润。
未来，随着政府对房地产市场的调控力度不断加大，政策环境对房地产企业融资 的影响将更加显著。企业需要密切关注政策变化，及时调整融资策略，以降低政 策风险对企业融资的影响。
第8章 房地产融资-房地产经营与管理课程
商业信用等多种筹资方式 • 其他资金来源
房地产企业区别一般企业 的资金来源
• 房地产抵押贷款 • 售后回租 • 预售资金 • 其他筹资方式
房地产融资的资金来源
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.3 房地产融资的主要方式
• 银行贷款融资 • 信托融资 • 股票融资 • 房地产债券融资
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.3 房地产融资的主要方式
房地产债券分类
依据
类型
按发行主体分类
• 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等
按偿还期限分类 按计息方式分类 按有无担保分类 按是否记名分类 按债券形态分类
• 短期债券、中期债券、长期债券 • 附息债券和贴现债券 • 信用债券和担保债券 • 记名债券和不记名债券 • 实物债券、凭证式债券和记账式债券
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
重点问题
房地产融资概论 房地产融资的资金来源 房地产融资的主要方式 房地产融资的成本管理
房地产融资的风险管理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.1 房地产融资概论
房地产融资的概念
从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金 融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运 用和清算。
……
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.1 房地产融资概论
房地产融资的特点
1
融资规模大
2
偿还期较长
房地产企业区别一般企业 的资金来源
• 房地产抵押贷款 • 售后回租 • 预售资金 • 其他筹资方式
房地产融资的资金来源
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.3 房地产融资的主要方式
• 银行贷款融资 • 信托融资 • 股票融资 • 房地产债券融资
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.3 房地产融资的主要方式
房地产债券分类
依据
类型
按发行主体分类
• 政府债券、金融债券、公司债券、国际债券等
按偿还期限分类 按计息方式分类 按有无担保分类 按是否记名分类 按债券形态分类
• 短期债券、中期债券、长期债券 • 附息债券和贴现债券 • 信用债券和担保债券 • 记名债券和不记名债券 • 实物债券、凭证式债券和记账式债券
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
重点问题
房地产融资概论 房地产融资的资金来源 房地产融资的主要方式 房地产融资的成本管理
房地产融资的风险管理
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.1 房地产融资概论
房地产融资的概念
从广义上讲，是指在房地产开发、流通及消费过程中， 通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金 融服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集、运 用和清算。
……
房地产开发与经营（第二版） 材
普通高等教育“十一五”国家级规划教
8.1 房地产融资概论
房地产融资的特点
1
融资规模大
2
偿还期较长
《房地产融资》课件
《房地产融资》PPT课件
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
探索房地产市场的融资策略，了解常见的融资方式和流程，阐述融资风险与 防范措施，并分享成功的案例。欢迎来到本次精彩的课昂的土地成本、项目开发的资金需求以及市场波动的风险。了解这些挑战对 于寻找成功的解决方案至关重要。
融资的意义
1 加速项目推进
融资可以为房地产项目提供所需的资金，使其能够快速推进，加速项目进程。
2 降低财务压力
通过融资，可以分散项目开发过程中的财务压力，减轻企业负担。
3 实现规模化发展
融资使企业能够扩大规模、迅速发展，提高在市场中的竞争力。
常见的房地产融资方式
商业贷款
从金融机构获得资金，以购置 或开发商业地产项目。
债务融资
通过本次课程，我们深入了解了房地产融资的重要性、常见的融资方式和流 程，以及融资风险与防范措施。继续学习和探索，我们将在房地产市场取得 更大的成功。
成功的案例分享
项目名称1
该项目通过多角度的融资策略成 功筹资，以期望的开发效果和投 资回报，成为行业范例。
项目名称2
通过创新的融资方式和强大的团 队，该项目在市场上获得成功， 并成为地产行业的领先品牌。
项目名称3
该项目通过灵活的融资方案，充 分发挥市场需求，取得了令人瞩 目的商业成功和社会影响。
总结与展望
通过发行债券或债务工具来筹 集资金，用于项目融资。
股权融资
通过发行股票或吸引投资者购 买股份，为项目提供融资。
融资流程的步骤
1
规划项目需求
明确项目融资的总体需求和目标，包括所需资金规模和预期回报。
2
寻找融资渠道
研究并选择适合项目的融资渠道，例如银行贷款、风险投资、债券等。
3
制定融资计划
房地产市场中的地产项目融资
房地产市场中的地产项目融资在房地产市场中，地产项目的融资是一项至关重要的环节。
融资是指通过向金融机构、企业或个人借款，筹集资金用于地产项目的开发、建设和运营。
本文将探讨房地产市场中的地产项目融资方式以及相关的挑战与机遇。
一、融资方式1. 商业银行贷款商业银行贷款是房地产开发商最常见的融资方式之一。
开发商可以通过抵押自有物业或土地使用权来获得贷款。
商业银行通常会对开发商的信用状况、项目可行性和抵押物价值进行评估，然后提供相应的贷款额度。
但是这种方式也存在着利率较高、审批周期长等问题。
2. 债券融资债券融资是指开发商发行公司债券或债务工具来筹集资金。
这些债券通常由信用评级较高的机构担保，便于吸引更多的投资者。
债券融资的好处在于利率相对较低，筹资规模也较大。
但是，债券市场的波动性较高，对开发商的信用评级也提出了更高的要求。
3. 股权融资股权融资是指开发商将自己公司的部分股份出售给投资者，以换取资金。
投资者购买股份后成为公司股东，与开发商共享项目利润。
这种方式可以减轻开发商的负债压力，但也意味着部分控制权的让渡。
4. 合作开发合作开发是指开发商与投资机构、企业或个人进行合作，共同承担地产项目的资金投入。
投资方提供资金，开发商负责项目管理和实施。
这种方式将风险与收益共享，可以降低单方面的财务压力。
二、挑战与机遇1. 民间融资管控风险民间融资是指地产项目开发商通过私人借贷、银行信贷或社会担保等方式筹集的资金。
尽管这种方式相对灵活，但也存在风险。
政府需要加强对民间融资的监管，规范融资行为，保护投资者的权益。
2. 房地产市场调控政策随着房地产市场的调控政策不断加强，融资环境也发生了变化。
限购、限贷等政策措施对地产项目的融资产生了影响。
开发商需要密切关注政策动态，灵活调整融资策略。
3. 平台融资渠道收紧过去，许多房地产开发商通过平台融资（如互联网平台、第三方支付等）筹集资金。
然而，现在监管部门加强了对平台融资的监管，使得这种融资渠道收紧。
房地产金融实务第8-11章
房地产金融实务第8-11章第8章：房地产金融市场与金融产品8.1 房地产金融市场的概念和特点房地产金融市场是指为房地产领域提供金融服务的市场，在该市场上，各类金融机构通过提供资金支持和金融产品来满足房地产及其相关行业的融资需求。
房地产金融市场的特点主要包括市场规模大、参与主体众多、资金流动性强和风险较高等。
8.2 房地产金融市场的分类房地产金融市场根据不同的参与主体和交易对象可以分为一级市场和二级市场。
一级市场是指金融机构与借款人之间直接进行贷款业务的市场，是房地产金融市场的主要组成部分。
二级市场是指金融机构通过交易、转让和转包等方式对一级市场的贷款进行二次流通的市场。
8.3 房地产金融产品的种类和特点房地产金融产品主要包括贷款、证券化产品和衍生金融产品等。
其中，贷款是房地产金融市场中最主要的金融产品，具有流动性强、放款周期短等特点。
证券化产品是指将房地产贷款等资产打包成证券进行交易，具有资产多样化和风险分散等特点。
衍生金融产品是指通过衍生工具转移和分散风险的金融产品，例如利率互换、远期汇率合约等。
第9章：房地产融资渠道与方式9.1 房地产融资渠道的分类房地产融资渠道主要包括银行融资、非银行金融机构融资、债券市场融资和股权融资等。
银行融资是指房地产开发企业通过贷款等方式从银行获得融资。
非银行金融机构融资是指房地产开发企业从保险公司、信托公司等非银行金融机构获得融资。
债券市场融资是指通过发行债券等方式从投资者获得融资。
股权融资是指通过发行股票、引入战略投资者等方式获得融资。
9.2 房地产融资方式的选择和特点房地产融资方式的选择应根据企业自身的实际情况和资金需求来确定。
不同融资方式具有不同的特点和适用范围。
银行融资具有放款快、利率较低等特点，适用于短期资金需求较大的项目。
债券市场融资具有规模较大、融资成本相对较低等特点，适用于中长期资金需求的项目。
股权融资具有资金来源广泛、资金规模大等特点，适用于大型房地产项目的融资。
8-第8章-房地产开发项目融资
债务资金
刘 博
债权筹资
公司债
房地产抵押贷款 信贷筹资 房地产信用贷款
第8章房地房产开地发产项目开融发资的项资目金来融源资
房 地
4）房地产金融创新
产
开
发
概
论
房地产金融创新
刘 博
住房抵押 贷款证券化
MBS-Mortgage-backed Security
权益型REITs 房地产投资信托 抵押型REITs
第8章 房地产开发项目融资
房 8.1 房地产开发项目融资概述
地 产
8.1.1 房地产开发项目融资的概念
开 发
8.1.2 房地产开发项目融资的特点
概 论
8.1.3 房地产开发项目融资的基本要求
刘 8.1.4 房地产开发项目融资的意义
博
● 住房抵押信贷有助于提高家庭住房消费能力，增进效用；
● 有效的项目融资是房地产业和建筑业发展的动力；
融资渠道 偿还特性 融资主体
第8章 房房地地产开产发开项目发融项资分目类融资
房 地
1）按融资渠道分类
产
开
发
概
论
刘 博
房地产开发 项目融资
直接融资
区别：金融中介机构
间接融资
第8章 房房地地产开产发开项目发融项资分目类融资
房 地
2）按资金偿还特性分类
产
开
发
概
论
刘 博
房地产开发 项目融资
权益融资
债务融资
第8章 房地产开发项目融资
房
地
产 开
8.1 房地产开发项目融资概述
发
概
论
8.2 房地产开发项目融资的资金来源
房地产开发融资课件
REITs的挑战
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
02
管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
虽然REITs具有许多优势，但也面临着一些挑战。首先，REITs的管理成本较高，因为REITs需要聘请专业的房地产管理团队进行资产管理和运营。此外，REITs还面临着市场风险、利率风险和信用风险等多种风险因素的挑战。为了降低这些风险，REITs需要采取有效的风险管理措施，例如分散投资、定期评估市场状况等。
03
房地产开发融资的风险与控制
市场风险是指由于房地产市场价格波动、供求关系变化等因素导致的房地产开发项目投资收益的不确定性。
应对市场风险的措施包括：加强市场调研，了解市场需求和竞争状况，制定合理的定价策略；同时，关注市场变化，及时调整投资计划和销售策略，以降低风险。
信用风险是指借款人或债务人违约的可能性，对房地产开发融资的顺利进行产生威胁。
01
02
管理利率风险的措施包括：合理安排债务结构，分散利率风险；同时，关注利率走势，及时调整债务利率，以降低风险。
利率风险是指利率变动对房地产开发项目投资收益的影响。
政策风险是指政府政策变化对房地产开发项目投资收益的影响。
管理政策风险的措施包括：密切关注政府政策动态，及时调整投资策略；同时，加强与政府部门的沟通与合作，争取政策支持，以降低风险。
04
房地产开发融资的案例分析
VS
多元化融资、长期合作关系
详细描述
该企业采用多元化融资策略，通过银行贷款、信托、债券等多种方式筹集资金。同时，与金融机构建立长期合作关系，确保融资渠道的稳定性和资金成本的最小化。
总结词
债券发行、低成本融资
商业地产项目通过发行债券的方式筹集资金，具有低成本、长期稳定的优点。同时，债券发行可以优化企业负债结构，提升企业市场形象和知名度。
总结词
详细描述
第八章_房地产融资
主要内容
8.1 房地产项目融资概述 8.2 房地产项目融资的主要方式
§8.1 房地产项目融资概述
8.1.1 金融市场
（1）金融与金融市场的概念
金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称， 广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通 有关的经济活动，甚至包括金银的买卖; 狭义的金融专指信用货币的融通。
⑤项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地市场的 需求，有良好的市场租售前景。
⑥项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规 定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可 预见等因素追加预算的需要。 ⑦贷款用途符合国家有关法规和政策。
⑧项目资本金比例应达到国家政策要求，规定房地产开发企 业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，并且要求项目 资本金须在银行贷款到位之前投入项目建设； ⑨能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保。
（2）房地产金融市场构成要素
房地产金融市场由资金需求者（筹资者）、资金供应者（投 资者）、信用中介（金融机构）、金融工具（筹资凭证）和交 易场所五个要素构成。
（3）房地产金融机构
房地产金融机构作为房地产金融的信用中介是指为开办房地产金 融业务而建立的各种银行和非银行金融机构。 ①银行 在传统上，银行房地产金融机构多指从事房地产金融活动的商业 银行，比如在国内主要有建设银行、工商银行、农业银行、中国银 行、交通银行、光大银行等。 在现代的房地产金融市场，银行房地产金融机构还包括从事房地 产金融活动的投资银行，比如进入中国市场的花旗集团亚洲区房地 产投资银行、摩根士丹利等。 ②非银行房地产金融机构 非银行房地产金融机构主要包括信托投资公司、保险公司、住宅 合作基金会、土地金融公司、公积金中心、金融租赁公司等。
8.1 房地产项目融资概述 8.2 房地产项目融资的主要方式
§8.1 房地产项目融资概述
8.1.1 金融市场
（1）金融与金融市场的概念
金融是货币流通和信用活动以及与之相联系的经济活动的总称， 广义的金融泛指一切与信用货币的发行、保管、兑换、结算，融通 有关的经济活动，甚至包括金银的买卖; 狭义的金融专指信用货币的融通。
⑤项目的实际功能与规划用途相符，能有效满足当地市场的 需求，有良好的市场租售前景。
⑥项目的工程预算、施工计划符合国家和当地政府的有关规 定，工程预算总投资能满足项目完工前由于通货膨胀及不可 预见等因素追加预算的需要。 ⑦贷款用途符合国家有关法规和政策。
⑧项目资本金比例应达到国家政策要求，规定房地产开发企 业自有资金应不低于开发项目总投资的 30%，并且要求项目 资本金须在银行贷款到位之前投入项目建设； ⑨能提供足值有效的抵押、质押或资信程度高的保证担保。
（2）房地产金融市场构成要素
房地产金融市场由资金需求者（筹资者）、资金供应者（投 资者）、信用中介（金融机构）、金融工具（筹资凭证）和交 易场所五个要素构成。
（3）房地产金融机构
房地产金融机构作为房地产金融的信用中介是指为开办房地产金 融业务而建立的各种银行和非银行金融机构。 ①银行 在传统上，银行房地产金融机构多指从事房地产金融活动的商业 银行，比如在国内主要有建设银行、工商银行、农业银行、中国银 行、交通银行、光大银行等。 在现代的房地产金融市场，银行房地产金融机构还包括从事房地 产金融活动的投资银行，比如进入中国市场的花旗集团亚洲区房地 产投资银行、摩根士丹利等。 ②非银行房地产金融机构 非银行房地产金融机构主要包括信托投资公司、保险公司、住宅 合作基金会、土地金融公司、公积金中心、金融租赁公司等。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
第8章房地产融资
融资资金来源和方式
第8章房地产融资
房地产企业的一般性 资金来源
• 企业自有资金（内部融资） • 政府财政资金 • 银行贷款 • 股票、债券、集资、租赁、
商业信用等多种筹资方式 • 其他资金来源
房地产企业区别一般企业 的资金来源
• 房地产抵押贷款 • 售后回租 • 预售资金 • 其他筹资方式
(1) 房地产企业应满足的融资条件 核准登记的法人或经济组织（法人营业执照、证明文件、资质证明）、 工商行政管理部门核准登记并办理年检手续；经营管理制度健全、财务状况 良好；信用记录良好，具有按期偿还贷款本息的能力；可提供银行认可的合 法、真实、有效的担保。
(2) 房地产开发项目应满足的条件
纳入国家或地方建设计划，立项合法真实完整有效；四证齐全；贷款项
第一。
第8章房地产融资
（5）发行债券
房地产债券是各级政府、房地产金融机构和房地产企业 为筹集资金而发行的，代表公司与投资者之间债权债务 关系的有价证券，它是一种债务凭证，承诺在未来特定
日期偿还本金并按照事先确定的利率支付利息。
债券持有人按期收回本息，不参加分府债券、金融债券、公司债券、国际债券等
资金给企业
第8章房地产融资
- 借贷性融资和投资性融资 - 货币性融资和实物性融资
国内/国际；本币/外币；长期/中期/短 期；政策性/商业性；风险型/稳健型
房地产融资的特点
房地产为不动产，投资金额大、时间 长、开发周期长、风险高等等
规模大
偿还期长
特点
很难在短时间 内变现
资金缺乏 流动性
高风险 高收益
目实际用途符合规划和当地市场需求，可行性研究报告规范合理，自有资
金比例符合规定，与银行贷款先期或同期到位；贷款用途合理，担保方式
可接受；贷款期限不超过三年，利率按中国人民银行和贷款银行利率管理
规定执行
第8章房地产融资
P175
（4）发行股票
房地产股票是房地产企业为筹集资 金用以证明投资者股东身份和权益 并据以获得股息和红利的凭证。
按偿还期限分类 按计息方式分类 按有无担保分类 按是否记名分类 按债券形态分类
• 短期债券<1a、中期债券1~10a、长期债券>10a • 附息债券和贴现债券 • 信用债券和担保债券 • 记名债券和不记名债券 • 实物债券、凭证式债券和记账式债券
第8章房地产融资
房地产债券的发行方式
直接发行与间接发行（是否有证券中介机构参与）；
第8章房地产融资
资金的来源（二）
预收 定金
防止客户不 履行合同而 在提供商品 或服务前先 收取的资金
商业 信用
• 商品交 易中延 期付款 或交货 所形成 的借贷 关系
（3）银行贷款 我国融资的主要方式（70%） 贷款人向借款人发放的用于商品住房及其配套设施开发建 设的贷款。
第8章房地产融资
对于申请银行开发贷款的房地产企业及房地产项目，应满足以下几个基本条 件：
从狭义上讲，是指房地产企业及房地产
第8章房地产融资
•房地产融资的分类
企业满足自 身经营中产 生的资金需
求
- 房地产企业融资 - 房地产项目融资
具体房地产 项目的资金
需求
其他分类方式
不经过中介， 和拥有闲置资 金单位直接协 议或购买其有
价证券
- 直接融资 - 间接融资
付利息、 返还资金
闲置资金单位，购买 金融单位有价证券， 提供资金给金融机构 ，金融机构以贷款或 其有价证券方式提供
企业 最主 要的 融资 渠道
股票 筹资
上市公 司或首 次公开 募股的 企业发 行股票
债券 筹资
发行债券 （信用凭 证，在一 定期限内 按票面金 额还本付 息的有价 凭证）
合资 联营
租赁 筹资
企业组建时 ，吸收联营 的股东各方 及关联方的 投资，形成 联营企业的 自有资本。
• 收取租 金为条 件并出 让物件 使用权 的经济 行为。
房地产融资的资金来源
第8章房地产融资
资金的来源（一）
（1）自筹资金 企业依法长期拥有、 自主调配使用的资金
注册资本金、 资本公积金、 盈余公积金和 未分配利润
（2）政府财政资金 政府拨款项目、国家或
地方建设计划的建设 项目
基础性项目和公益性项目（水 电站、学校、医院等）
第8章房地产融资
银行 贷款
我国均为有面 值股票
• 股票融资
- 募集设立公司发行 - 募集新股公开发行 - 无偿增资发行 - 可转换公司债券
- 准备阶段 - 审批阶段 - 实施阶段
Title
第8章房地产融资
- 直接发行 - 间接发行
- 平价发行 - 折价发行 - 溢价发行
p178
搜房网
全球最大的房地产家居网络平台，一直引领新房、 二手房、租房、家居、房地产研究等领域的互联网 创新，在PC及移动领域均处于绝对领先的地位。 根据DCCI第三方数据显示，2014年搜房网PC平台用 户浏览量和独立访客数始终以较大优势领先，位居
股东按所持股份享有权利和承担义务
按股票所代表的 股东权利
普通股股票和优先股股票
利润分红及剩余财产分配的 权利方面是否优先；是否参
加企业经营管理
股票分类
按是否记载 股东姓名
记名股票和不记名股票
我国采用无纸化形 式，属于记名股票
按票面是否 记载金额
有面值股票和无面值股票
股票不能退股，可以转让第或8章被房收地产回融。资
第八章 房地产融资
房地产融资概论 房地产融资的资金来源 房地产融资的主要方式 房地产融资的成本管理（自学）
房地产融资的风险管理（自学）
第8章房地产融资
融资的含义
一个企业的资金筹集的行为与过程（狭义上）。
金融，货币资金的融通，当事人通过各种方式到金融市 场上筹措或贷放资金的行为（广义上）。
第8章房地产融资
公募发行（公开，广泛不特定的投资者）与私募发行 (内部发行，特定的投资者)
房地产债券的发行程序
• 按法定程序形成有关决议
• 制定发行章程
• 提出发行申请
融资的意义
第8章房地产融资
企业生存与发展的三大 资本
货
人
技
币
才
术
第8章房地产融资
企业（自 身、项目
）
金融机构 /投资单
位
融资非常重要
第8章房地产融资
房地产融资
概念、分类、特点
第8章房地产融资
•房地产融资的概念
从广义上讲，是指在房地产开发、流通 及消费过程中，通过货币流通和信用渠道 所进行的筹资、融资及相关金融服务的一 系列金融活动的总称，包括资金的筹集、 运用和清算。