房地产企业一般纳税人增值税进项税抵扣目录清单
可抵扣增值税进项税的项目最新2016
可抵扣增值税进项税的项目（开增值税专票）序号常见报销事项供应商类型税率或征收率一般纳税人17%小规模纳税人3%一般纳税人17%小规模纳税人3%一般纳税人11%小规模纳税人3%一般纳税人11%小规模纳税人6%一般纳税人11%小规模纳税人3%一般纳税人17%小规模纳税人6%一般纳税人17%小规模纳税人3%一般纳税人17%小规模纳税人3%一般纳税人17%小规模纳税人3%一般纳税人11%小规模纳税人3%一般纳税人11%小规模纳税人3%一般纳税人11%小规模纳税人3%一般纳税人6%小规模纳税人3%一般纳税人6%小规模纳税人3%一般纳税人6%小规模纳税人3%一般纳税人6%小规模纳税人3%一般纳税人6%1办公用品、办公耗材2购置固定资产（家具、设备、汽车等）3差旅费中的住宿费4会议费中的场租费、会务费等5邮寄费6印刷费7软件、汽油费；绿植（非农业生产者销售资产情形）8修理费（汽车、设备等）9租车费；设备租赁费10房租11邮寄函件、包裹、购买邮册等邮品等12通信费（非用于个人福利）13上网费14技术咨询（可行性论证等）15软件开发、测试、维护等；购买依靠信息技术提供的流程管理服务等16仓储费；装卸费；搬运费；快递费；代理报关费；运输代理费17产品认证、技术认证；审计费、顾问费、律师费小规模纳税人3%一般纳税人6%小规模纳税人3%一般纳税人17%小规模纳税人3%一般纳税人13%小规模纳税人3%一般纳税人11%、6%小规模纳税人3%一般纳税人11%、6%小规模纳税人3%高速公路通行费3%一级公路、二级公路、桥、闸通行费5%一般纳税人17%小规模纳税人3%不可抵扣增值税进项税的项目（开增值税普票、定额票）序号常见报销事项可抵扣进项发票类型1招待费无法抵扣进项增值税普通发票2差旅费中的餐饮、交通费无法抵扣进项增值税普通发票3会议费中的餐饮费无法抵扣进项增值税普通发票4职工福利费无法抵扣进项增值税普通发票5鲜活肉产品；鲜活蛋产品无法抵扣进项增值税普通发票6交通费无法抵扣进项增值税定额发票7停车费无法抵扣进项增值税定额发票8ETC充值无法抵扣进项增值税普通发票认证；审计费、顾问费、律师费18车辆保险19电费20水费；供暖费；燃气费；报刊订阅21设计费；广告费；展览费22物业费、清洁费、绿化费23过路费（2016年5月-7月）24劳动保护费。
增值税抵扣明细表(供参考)
是
17%
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6% 属于商务辅助服
否
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否
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增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票
注：此表 仅供参 考，实际 抵扣税率 以国家相 关税法规 定为准。
明细表
是否可以抵扣 抵扣率
备注
是
17%
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13%
1.48
工地宣传、安全教育费用
1.4801 条幅、展示牌
1.4802 个人防护用品用具
1.4803 现场急救器材及药材
1.4804 消防设施器材
2
期间费用
2.01
管理部门职工工资及五险一金
2.02
管理部门职工各项补贴津贴
2.03
保险
增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票 增值税专用发票
增值税进项税可抵扣清单
42、辅助材料（如JDG管、PE法兰、PVC胶带、PVC清扫口、PVC伸缩节、UPVC排水管、白网、绑扎带、标砖 、不锈钢补芯、冲压弯头、锤头、等电位盒、镝灯灯泡、地暖管、电气胶布、发泡剂、法兰垫片、防晒网、防水 粉、钢刷、哈夫节、红油漆、激光投线仪、蓝银布、立式多级消防泵、漏保、螺纹钢、马鞍卡、明装五孔插座、 内墙乳胶漆、配电柜锁、汽油桶、墙地砖、清扫口、热镀锌角钢、水不漏、铜线、无缝管、线材、燕尾丝、应急 灯、远传压力表、整流器、钢制线盒、线管、养护室控制仪、接地排、聚羧酸高效减水剂、不锈钢栏杆、JDG钢 管直接、镀锌角铁、焊接变径、勾缝剂、医用酒精、90度内丝弯头、PPR外丝活接、白色兜网、反丝套筒、混凝 土养护箱、电焊网片、螺丝刀、线胶手套、油漆、合金角磨片、线盒、穿线焊管、挤压锚、平灯座、法兰套、螺 纹伸缩节、内螺纹弯头I型、铁卡、异径套、黑心棉、伞、锁子、板扣、PP-R给水管件直通、聚乙烯给水管、硅胶 垫、BV铜线、桥架接地线、90°内螺纹弯头、HDPE地漏、保温橡塑板、UPVC排水直接、承插弯头90°、对接等 三通、对接异三通、弹簧管、电梯门、室内多模光纤、零割板、内肋PE螺旋波纹管、测厚仪、PVC线盒盖板、耐 高温硅胶垫、外螺纹转换接头、水泵电机、电线槽、PPR 45度弯头、PVC电力套管、国标冲压焊接大小头、铝套 筒、PE给水铜丝外丝直接、电视线、定做角钢、通讯保护模组、锚盘、楔型拉线线夹、卡压式等径直接、木质烤 漆门、机车零配件4、不锈钢螺丝、） 44、包装材料 45、材料运费 46、材料加工费 1、自购周转材料 2、自购周转材料摊销
固 定 资 产
临 时 设 施 无 形 资 产 人 工 费
临时设施是指建筑施 工企业为保证工程施 工和管理的正常进行 而建造的各种临时性 生产、生活设施 是指企业拥有或者控 制的没有实物形态的 可辨认非货币性资产 人工费指施工企业在 工程施工过程中，直 接从事施工人员发生 的工资、福利费以及 按照施工人员工资总 额和国家规定的比例 计算提取的其他职工
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
增值税进项税额抵扣规范
增值税进项税额抵扣规范可抵扣业务类型与凭证1.1采购部门采购货物1.1.1采购非农产品：取得增值税专用发票（一般纳税人税率为17%或13%（盐）、小规模纳税人税率3%国税代开发票）、税控机动车销售统一发票（税率17%）；1.1.2采购农产品：取得增值税专用发票（税率13%，目前公司采购大米，按照《农产品增值税进项税额核定扣除试点实施办法》抵扣进项税额）；取得普通发票（公司目前不涉及）。
1.2非采购部门采购其他用品与接受服务1.2.1采购办公用品、更换照明灯具、支付电费等，应取得增值税专用发票（一般纳税人税率17%、小规模纳税人3%国税代开发票）；支付燃气费，应取得增值税专用发票税率13%；支付自来水公司或物业管理公司水费，应取得增值税专用发票税率13%、6%或3%。
1.2.2除房产及与房产不可分割系统（电气、消防等）外的维修，包括汽车维修、电脑软/硬件、通信设备、监控防盗系统的维修与维护，应取得增值税专用发票（税率17%，小规模纳税人3%国税代开发票）；1.2.3支付货物运输费用，应取得货物运输业增值税专用发票（一般纳税人税率11%，小规模纳税人3%国税代开发票），汇总开具的，需附货物运输清单并加盖发票专用章。
1.2.4接受广告服务/设计服务/会议展览服务以及技术咨询服务，应取得增值税专用发票（一般纳税人税率6%、小规模纳税人3%国税代开发票）；1.2.5接受装卸搬运服务、铁路货运场站服务，应取得增值税专用发票（一般纳税人税率6%、小规模纳税人3%国税代开发票）；1.2.6支付仓储服务费（提供仓储服务方负责保管代储物资，负责代储物资的安全，公司负责按月元/吨支付代储费用），应取得增值税专用发票（一般纳税人税率6%、小规模纳税人3%国税代开发票）；1.2.7支付通信费用（话费、宽带、托管），以公司名义开户开具发票需取得增值税专用发票（基础电信服务，税率为11%；增值电信服务，税率为6%、小规模纳税人3%国税代开发票）1.2.8支付邮政费用、快递费用，应取得增值税专用发票（邮政业服务11%；收派业服务6%、小规模纳税人3%国税代开发票）1.2.9接受有形动产租赁服务，包括车辆、设备租赁（一般纳税人税率17%、小规模纳税人3%国税代开发票）1.2.10接受鉴证咨询服务，包括认证服务、鉴证服务和咨询服务（一般纳税人税率6%、小规模纳税人3%国税代开发票）1.2.11随着“营改增”推进，财务人员时时跟踪营改增政策变化，针对纳入营改增项目结合公司实际业务进行分析，及时取得增值税专用发票。
现行增值税一览表
现行增值税一览表说明：小规模纳税人（含其他个人）一律采用简易计税方法计税，一般情况下征收率为,特殊情况详见注释。
一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，一般情况下征收率为，特殊情况详见注释，但一经选择，个月内不得变更。
一般纳税人适用征收率为的情形一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，个月内不得变更。
一般纳税人出租其年4月―日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法按照的征收率计算应纳税额。
（财税l1号）房地产开发企业中的一般纳税人，出租自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照的征收率计算应纳税额。
（财税l1号）一般纳税人年月日前签订的不动产融资租赁合同，或以年月日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照的征收率计算缴纳增值税。
（财税l1号）一般纳税人将年月日之前租入的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将_L旦之后租入的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税。
（税总纳便函l1号）补充：可选择简易办法征税就是按照的征收率计算应纳税额。
一般纳税人销售其年月日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照的征收率计算应纳税额。
（财税l1号）一般纳税人销售其年月日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照的征收率计算应纳税额。
纳税人应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。
（财税l1号）房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照的征收率计税。
（财税（1号）一般纳税人收取试点前开工的一级公路、二级公路、桥、闸通行费，可以选择适用简易计税方法，按照的征收率计算缴纳增值税。
企业增值税进项税额抵扣政策及会计处理规范详解
企业增值税进项税额抵扣政策及会计处理规范详解—、增值税会计核算的账户设置增值税一般纳税人一般计税方法“当期销项税额”可以分解为两个部分:因此，一般纳税人一般计税方法“当期销项税额和差额确认销售额”的会计核算，集中于三个科目的确认:(1)应交税费——应交增值税(销项税额)(2)应交税费——待转销项税额(3)应交税费——应交增值税(销项税额抵减)增值税一般纳税人一般计税方法“当期进项税额”可以分解为两个部分：因此，一般纳税人一般计税方法“当期进项税额”会计核算，集中于四个科目的确认:(1)应交税费——应交增值税(进项税额)(2)应交税费——待认证进项税额(3)应交税费——待抵扣进项税额(4)应交税费——应交增值税(进项税额转出)“应交税费”核算企业按照税法规定计算应缴纳的各种税费，包括增值税、消费税、企业所得税、资源税、土地增值税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、车船税、环境保护税等。
“应交税费”还核算企业按规定缴纳的教育费附加、代扣代缴的个人所得税等。
企业不需要预计缴纳的税金，如印花税、耕地占用税、车辆购置税、契税等，不在本科目核算。
契税、耕地占用税、车辆购置税直接借记“固定资产”等科目，贷记“银行存款”等科目。
印花税，借记“税金及附加”科目，贷记“银行存款”等科目。
增值税一般纳税人应当在“应交税费”科目下设置11个明细科目核算增值税。
其中，在“应交税费——应交增值税”的借方和贷方共设置10个专栏加以反映。
二、增值税进项税额常见业务会计实务举例(一)进项税抵扣1、抵扣凭证(1)增值税专用发票(2)海关进口增值税专用缴款书(3)农产品收购发票或者销售发票(4)完税凭证(5)机动车销售统——发票(6)收费公路通行费增值税电子普通发票(7)桥、闸通行费发票(8)旅客运输服务电子普通发票，航空运输电子客票行程，铁路车票，公路、水路等客票2、不可抵扣的情形(1)非正常损失的购进货物，以及相关的加工修理修配劳务和交通运输服务;(2)非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物、加工修理修配劳务和交通运输服务;(3)非正常损失不动产，以及该不动产所耗用的购进货物、设计和建筑服务;(4)非正常损失的不动产在建工程所耗用的购进货物、设计和建筑服务;(5)用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产(6)购进贷款、餐饮、居民日常和娱乐服务;(7)财政部和国家税务总局规定的其他情形——财税〔2016〕36号文3、抵扣进项税额应同时符合(1)取得规定的扣税凭证;(2)用于能产生销项税额的项目;(3)进行用途确认等条件。
营改增进项税抵扣范围
营改增进项税抵扣范围营改增后房屋租赁进项税注意问题1.营改增后，公司新购进的固定资产既用于按简易办法征收的建筑业老项目，也用于一般计税的新项目，那么此固定资产的进项税额是否可以抵扣《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔2022〕36号附件1)第二十七条第(一)项规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产的进项税额不得从销项税额中抵扣。
其中涉及的固定资产、无形资产、不动产，仅指专用于上述项目的固定资产、无形资产(不包括其他权益性无形资产)、不动产。
因此，建筑企业混用的固定资产可以全额抵扣。
2.融资租赁的不动产如何抵扣进项税国家税务总局关于发布《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》的公告国家税务总局公告2022年第15号规定，适用一般计税方法的试点纳税人，2022年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产或者2022年5月1日后取得的不动产在建工程，其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣，第一年抵扣比例为60%，第二年抵扣比例为40%.取得不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产，不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。
融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物，其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
3.交际应酬费是否可以抵扣进项税根据财税(2022)36号文件，第二十七条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：纳税人的交际应酬消费属于个人消费。
购进的旅客运输服务、贷款服务、餐饮服务、居民日常服务和娱乐服务。
交际应酬消费不属于生产经营中的生产投入和支出，是一种生活性消费活动，而增值税是对消费行为征税的，消费者即是负税者。
因此，交际应酬消费需要负担对应的进项税额。
同时，交际应酬消费和个人消费难以准确划分，征管中不宜掌握界限，如果对交际应酬消费和个人消费分别适用不同的税收政策，容易诱发偷避税行为。
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房地产项目一般征收增值税进项税抵扣目录
一、土地征用及拆迁补偿费
说明：向政府取得土地使用权、土地管理部门直接支付的土地出让金，虽不能取得增值税专用发票，但根据国家税务总局2016年第18号文件规定，支付的土地价款，在计算缴纳增值税时，允许在计算销售额时从全部价款和价外费用中扣除。
二、前期工程费
说明：
1、房地产项目开发前期工程费中主要项目的增值税抵扣情况如上表。
2、人防费用，如自建，其建设工程取得的材料、建筑劳务等进项税额可以抵扣；如不建设人防设施，缴纳的人防易地建设费，不能进行增值税进项税额抵扣。
3、向政府部门缴纳的报批报建费，一般能够取得行政事业单位的收费凭证，无法取得增值税专用发票，不能进行增值税进项税额抵扣。
三、建安工程进度款
说明：如果存在清包工工程，能够取得3%的进项税额发票
四、建安工程材料款
五、外委工程费
说明：
1、门窗、电梯、空调、玻璃幕墙等工程，一般属于混合销售行为，如果供应商以生产、批发、零售为主，则应取得17%的增值税专用发票；如果以安装服务、施工为主则应取得11%的增值税专用发票如果分别签订供货和安装两份合同，则供货合同取得17%的发票，安装取得11%的发票。
2、公共部位精装修和室内精装修，装修工程取得11%的增值税专用发票；装饰材料单独签订购买合同，则应取得17%的增值税专用发票。
说明：如果存在甲供材料，甲供材料部分一般能够取得17%的增值税专用发票。
七、公共配套设施费
说明：公共配套设施属于工程建筑的，应取得11%的增值税专用发票；属于购买材料设备的，应取得17%的增值税专用发票。
说明：
1、差旅费包括差旅人员的吃、住、行费用。
其中，餐饮费用属于交际应酬费，机票、船票、车票等属于旅客服务费用，其进项税额不得抵扣；住宿费允许按照6%抵扣进项税额；
2、车辆维修费的进项税额允许按照17%抵扣，油料费的进项税额允许按照17%抵扣。
3、车辆过路过桥费，暂凭取得的通行费发票上注明的收费金额按照下列公式计算可抵扣的进项税额：
高速公路通行费可抵扣进项税额=高速公路通行费发票上注明的金额÷（1+3%）×3%
一级公路、二级公路、桥、闸通行费可抵扣进项税额=一级公路、二级公路、桥、闸通行费发票上注明的金额÷（1+5%）×5%。
4、停车费，属于不动产租赁服务一般纳税人出租其2016年4月30日后取得的不动产，选择适用一般计税方法,其进项税额允许按照11%进行抵扣；属于不动产租赁服务一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额，允许增值税额按照5%抵扣。
5、通信费，包括办公电话、网络使用服务费、传真收发费。
其中基础电信服务的进项税额允许按照11%抵扣，增值电信服务的进项税额允许按照6%抵扣。
6、水电费，其中从自来水公司可以取得增值税专用发票，只能抵扣3%的进项税。
从其他水厂购买的水，取得增值税专用发票，可抵扣13%的进项税。
电网公司直接开具的电费，其增值税进项税额允许按照17%可以抵扣。
7、会议费包括会场租赁费、会场办公用品、住宿餐饮费。
其中会场租赁费允许按照6%进行抵扣；会场办公用品允许按照17%进行抵扣；住宿费允许按照6%进行抵扣；餐饮费不得抵扣。
8、广告宣传费包括印刷费、广告费、宣传费、展览费、条幅展示牌等材料费用、广告制作代理费。
印刷费的进项税额允许按照17%进行抵扣；广告宣传费的进项税额允许按照6%进行抵扣；广告制作代理的进项税额允许按照6%进行抵扣，条幅、展示牌、礼品、纪念品等材料，进项税额允许按照17%进行抵扣。
十、资产购置
说明：
1、房地产开发企业涉及的固定资产、无形资产，凡专用于简易计税项目、免税项目、集体福利或个人消费项目的，其进项税额不允许抵扣；兼用于应税项目和不允许抵扣项目的，该进项税额准予全部抵扣。
2、增值税税控系统，允许按照购买金额全额从应纳增值税中扣除。