销售自行开发房地产项目如何开增值税专用发票
增值税发票的开具和认证流程
增值税发票的开具和认证流程增值税发票是一种由企业开具并向购买方提供的证明交易发生、确认应税销售或服务的凭证。
在增值税制度下，企业开具和认证增值税发票是一项重要的财务和税务工作。
本文将介绍增值税发票的开具和认证流程。
一、增值税发票开具流程1. 发票开具申请：企业在发生销售或提供服务后，根据相关税务规定，填写开票申请表，提出发票开具申请。
申请内容包括发票类型、开票金额、纳税人识别号等。
2. 发票开具：税务部门审核并批准发票开具申请后，企业根据申请的发票类型，进行自开发票或委托开票。
自开发票是指企业自行制作和打印发票，而委托开票是指委托具备开票资质的印刷公司或发票代开机构代为开具发票。
3. 发票填写：无论是自开发票还是委托开票，都需要按照税务规定填写发票相关内容，包括发票代码、发票号码、购买方信息、销售方信息、费用明细等。
确保填写准确无误。
4. 发票打印和盖章：发票开具后，需要进行打印和盖章。
参与发票开具的工作人员应核对发票内容，并在发票上签名、盖章，以确保发票的真实性和合法性。
5. 发票交付：发票打印和盖章完成后，将发票交付给购买方。
购买方收到发票后，需要仔细核对发票内容，确保与实际交易相符，并作为税务申报的依据。
二、增值税发票认证流程1. 税务认证申请：购买方在收到发票后，根据需要进行增值税发票认证申请。
认证申请包括发票种类、认证金额、纳税人识别号等信息。
通常通过税务局网上办税系统进行申请。
2. 税务认证审核：税务部门收到购买方的认证申请后，进行发票认证审核。
审核内容包括发票真实性、发票与交易的一致性等。
税务部门还会对认证申请人进行一定的风险评估。
3. 认证结果反馈：税务部门在审核完毕后，将认证结果反馈给购买方。
认证结果分为认证成功和认证失败两种情况。
购买方根据认证结果进行后续处理，如索取发票认证凭证、申请增值税进项税额抵扣等。
4. 发票认证凭证管理：购买方在获得认证成功后，需要妥善保管发票认证凭证，作为税务监管的依据。
国家税务局关于发票开具新规定 备注栏的规定
增值税发票开具的这些特殊规定2017-11-13为了保障全面推开营业税改征增值税试点工作顺利实施，进一步优化纳税服务，方便纳税人全面掌握发票政策、规范发票开具，国家税务总局货物和劳务税司编写了《增值税发票开具指南》。
01-建筑服务一、建筑服务发票开具基本规定提供建筑服务，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票的备注栏注明建筑服务发生地县(市、区)名称及项目名称。
二、小规模纳税人提供建筑服务发票开具规定小规模纳税人提供建筑服务，应以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额，按照3%的征收率计算应纳税额。
发票开具：小规模纳税人跨县(市、区)提供建筑服务，不能自行开具增值税发票的，可向建筑服务发生地主管国税机关按照其取得的全部价款和价外费用申请代开增值税发票。
02-销售不动产一、销售不动产发票开具基本规定销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票“货物或应税劳务、服务名称”栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，“单位”栏填写面积单位，备注栏注明不动产的详细地址。
二、房地产开发企业销售自行开发的房地产项目发票开具规定(一)房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额，不得扣除对应的土地价款。
发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其2016年4月30日前收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税普通发票的时间限制。
房地产开发企业预售款开票尘埃落定
房地产开发企业预售款开票尘埃落定 自从营改增政策出台以来，房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题一直困扰着税务和财务人员，各地的政策掌握和解读也相差甚远，甚至有人对开票是否合法提出了质疑。
随着《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》（国家税务总局公告2016年第53号）的公布，终于对房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款开票问题进行了统一明确。
一、明确预售款可以开具发票根据第九条规定，对发票代码进行升级后，纳税人应将增值税税控开票软件升级到最新版本（V2.0.11）后，已经有专门的发票代码用于“销售自行开发的房地产项目预收款”开具发票。
二、预收款发票如何开具首先要确认升级到（V2.0.11）版本，然后选择发票代码为602的“销售自行开发的房地产项目预收款”进行开具。
特别提醒：1、房地产预收款不得开具增值税专用发票！2、发票税率栏应填写“不征税”。
3、纳税人在取得预收款的次月（小规模纳税人或者按照主管国税机关核定期限，一般季度末次月）纳税申报期限内必须按照《国家税务总局公告2016年第18号》的规定向主管国税机关预缴增值税。
一般纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋11％或者5％）×3％小规模纳税人预缴计算：应预缴增值税＝预收款÷（1＋5％）×3％三、已交营业税如何补开对于按照营业税规定的纳税义务发生时间已经申报缴纳营业税，但尚未开具营业税发票的，可以开具增值税普通发票，不得开具增值税专用发票！选择发票代码为603的“已申报缴纳营业税未开票补开票”进行开具。
四、关于申报问题根据国家税务总局公告2016年第53号，只对开具发票进行了规定，但没有对申报进行明确。
根据笔者对纳税申报表的了解，结合该公告，认为：1、房地产开发企业销售自行开发的房地产的预售款，实行预缴增值税，并不是增值税纳税义务发生时间，是一种特殊预缴政策，因此，对预收款视为不征税是有道理的。
2016年第18号 国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》
国家税务总局关于发布《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》的公告国家税务总局公告2016年第18号2016.3.31国家税务总局制定了《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，现予以公布，自2016年5月1日起施行。
特此公告。
国家税务总局2016年3月31日房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法第一章适用范围第一条根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）及现行增值税有关规定，制定本办法。
第二条房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，适用本办法。
自行开发，是指在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设。
第三条房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，属于本办法规定的销售自行开发的房地产项目。
本条解析了自行开发地产项目的特殊情形，即以接盘形式开发的地产项目，公告明确了必须以地产商自己的名义立项销售，这种情况依然可以视为自行开发的房地产项目。
第二章一般纳税人征收管理第一节销售额第四条房地产开发企业中的一般纳税人（以下简称一般纳税人）销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。
销售额的计算公式如下：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）第五条当期允许扣除的土地价款按照以下公式计算：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。
房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积。
支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。
房地产公司如何开票
房地产公司如何开票销售不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在发票"货物或应税劳务、服务名称'栏填写不动产名称及房屋产权证书号码(无房屋产权证书的可不填写)，"单位'栏填写面积单位，备注栏注明不动产的具体地址。
1、房地产开发企业中的一般纳税人销售其自行开发的房地产项目(选择简易计税方法的房地产老项目除外)，以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款、在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用后的余额为销售额。
2、发票开具：一般纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税发票。
一般纳税人销售自行开发的房地产项目，其收取并已向主管地税机关申报缴纳营业税的预收款，未开具营业税发票的，可以开具增值税一般发票，不得开具增值税专用发票，本条规定并无开具增值税一般发票的时间限制。
一般纳税人向其他个人销售自行开发的房地产项目，不得开具增值税专用发票。
3、小规模纳税人销售自行开发的房地产项目，自行开具增值税一般发票。
购买方必须要增值税专用发票的，小规模纳税人向主管国税机关申请代开。
2营改增后房地产企业发票怎么开一、房地产企业销售、出租不动产适用的税率均为11%。
二、小规模纳税人销售、出租不动产，以及一般纳税人提供的可选择简易计税方法的销售、出租不动产业务，征收率为5%。
三、境内的购买方为境外单位和个人扣缴增值税的，按照适用税率扣缴增值税。
从税制适用而言，一般纳税人适用增值税税率，其进项税额可以抵扣，而小规模纳税人适用增值税征收率，其进项税额不可以抵扣。
四、小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。
3营改增后房地产增值税一般发票怎么开房地产开发企业应按照3%的预征率计算预缴增值税。
待纳税义务发生时，应按取得的全部价款和价外费用，依据其适用的计税方法计算申报应纳增值税，已预缴的增值税可以按规定抵减。
1、必须要全额开具增值税发票的，应先开具红字增值税一般发票冲减预收款已开具的增值税一般发票，并在发票的"货物或应税劳务、服务名称'后括注"冲减预收款'字样，在发票的备注栏注明对应房地产项目的名称、具体位置等信息。
房地产开发企业增值税政策
※计算公式：不得抵扣旳进项税额=当期无法划分旳全部进项税 额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）
※清算：主管税务机关能够按照上述公式根据年度数据对不得抵 扣旳进项税额进行清算。
四、进项税额
3、 只能取得3%旳专票进项税额：
二、房地产业纳税人
（二）纳税人类型及计税措施 3、房地产开发企业中旳一般纳税人销售房地 产老项目按要求能够选择合用简易计税措施计 税。 ※房地产老项目，是指： ①《建筑工程施工许可证》注明旳协议动工日 期在2023年4月30日前旳房地产项目； ②《建筑工程施工许可证》未注明协议动工日 期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑 工程承包协议注明旳动工日期在2023年4月30 日前旳建筑工程项目。 ※一经选择简易计税措施计税旳，36个月内不
三、销售额旳拟定
国税发[2023]31号 公共配套设施费：指开发项目内发生旳、独立 旳、非营利性旳，且产权属于全体业主旳，或 免费赠与地方政府、政府公用事业单位旳公共 配套设施支出。 国税发〔2023〕187号 房地产开发企业开发建造旳与清算项目配套旳 居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、 物业管理场合、变电站、热力站、水厂、文体 场馆、学校、幼稚园、托儿所、医院、邮电通 讯等公共设施 。
建筑工程总承包单位为房屋建筑旳地基与基础、 主体构造提供工程服务，建设单位自行采购全部或 部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件旳，合用 简易计税措施计税。
地基与基础、主体构造旳范围，按照《建筑工 程施工质量验收统一原则》（GB50300-2023）附 录B《建筑工程旳分部工程、分项工程划分》中旳 “地基与基础”“主体构造”分部工程旳范围执行。 （财税〔2023〕58号 ）
房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税政策解析
242016年第11期政策解读房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的增值税政策，《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号，以下简称“36号文”）《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第18号，以下简称“18号公告”）等文件作出了具体规定。
这些规定涉及营业税和增值税的政策衔接，给实务操作带来了许多新情况和新问题。
本文就房地产开发企业销售自行开发的房地产项目的主要增值税政策进行解析。
一、18号公告的适用范围解析与“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”易混淆的概念是“纳税人转让其取得的不动产”。
前者的特征是：销售不动产的主体是房地产开发企业，即按照《城市房地产管理法》的规定，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业；销售的不动产是自行开发的房地产项目，即在依法取得土地使用权的土地上进行基础设施、房屋等不动产投资建设并且首次进入流通领域、尚未办理权属登记的项目。
后者的特征是：纳税人转让的不动产是纳税人以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产；纳税人转让不动产时该不动产的权属已登记在自己名下。
只有当房地产开发企业销售自行开发的房地产项目时，才适用18号公告。
需要说明的是，房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，由于销售的仍然是尚未办理权属登记的项目，因而该销售行为也属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”。
如果房地产开发企业将权属已经登记在自己名下的不动产对外销售，由于销售前该不动产已办理了权属登记，因而该销售行为不属于“房地产开发企业销售自行开发的房地产项目”，不适用18号公告。
二、两种计税方法的适用范围解析增值税计税方法分为一般计税方法和简易计税方法两种。
一般计税方法是按照销项税额减去进项税额的差额计算应纳税额；简易计税方法是按照销售额与征收率的乘积计算应纳税额。
企业增值税发票开具流程
企业增值税发票开具流程企业在进行商品销售、提供应税服务等经营活动时，需要按照相关法规规定开具增值税发票。
这些发票记录了企业与客户之间的交易信息，对于税收管理、企业成本控制和客户关系维护都具有重要意义。
以下将详细介绍企业增值税发票的开具流程。
一、资质准备在开具增值税发票前，企业需要具备相应的资质，包括纳税人识别号、税务登记证等。
如果企业未取得以上资质，需要先到当地税务部门进行相关登记和申请。
二、开票软件选择企业可以选择使用电子发票开票软件或传统纸质发票开票。
电子发票开具较为方便，可以减少纸质发票使用量，符合环保要求。
在选择开票软件时，企业需要确保该软件符合税务部门的要求，并可以实现发票信息的准确填写和保存。
三、填写发票信息在开具增值税发票时，需要填写相关信息，包括企业名称、纳税人识别号、地址电话等。
此外，还需要填写购买方的名称、纳税人识别号、地址电话以及商品或服务的详细信息等。
填写发票信息时，需要确保准确无误，以避免发票被认定为无效发票。
四、确认发票内容在填写发票信息后，需要对发票内容进行确认。
仔细核对商品或服务的名称、数量、单价和金额等信息，确保与实际交易一致。
如果发现有误，需要及时修改并再次确认。
五、生成发票完成填写并确认发票内容后，可以通过开票软件生成发票。
电子发票可以直接通过电子系统生成，纸质发票则需要打印出来。
六、加盖发票章纸质发票需要在开票后加盖企业发票章。
发票章上应包括企业名称和税务登记证号等信息。
发票章的加盖可以确保发票的合法性和真实性。
七、分发发票完成发票的生成和发票章的加盖后，需要将发票分发给购买方。
企业可以选择通过邮寄、快递或电子邮件等方式将发票发送给购买方。
同时，企业还需要将发票信息保存备查，以备税务部门的查验。
八、申报纳税企业在开具增值税发票之后，需要按照相关法规规定进行纳税申报。
企业需要将发票信息汇总，并填写相关纳税申报表进行报送。
税务部门将依据发票信息进行税款结算和税收核对。
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销售自行开发房地产项目如何开增值税专用发票
近期，关于房地产开发企业销售自行开发的房地产项目如何开具增值税专用发票的问题在各个微信群和论坛中争论不休，为了让大家更好地理解房地产企业销售自行开发的房地产项目的税收政策，辅导纳税人如何开具增值税专用发票、如何填写增值税申报表，现将笔者个人的观点和理解说明如下。
根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）、《国家税务总局关于发布〈房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法〉的公告》（国家税务
总局公告2016年第18号）、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定可知，只有财政部、国家税务总局明确规定"适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的"，才需要通过新系统差额征税开票功能开具增值税发票。
现行政策，对于房地产开发企业销售额中扣除土地价款，未规定不得全额开具增值税发票。
因此适用一般计税方法的增值税一般纳税人，可以全额开具增值税专用发票。
例如：A房地产公司将一栋楼价税合计1000万元销售给M公司，并开具增值税专用发票，
经过计算这栋楼对应的土地成本为300万元。
第一步，计算销项税额，销项税额等于1000÷（1+11%）×11%=99.1（万元）；第二步，计算销售额，销售额等于1000-99.1=900.9（万元）；第三步，按照上述销售额和销项税额的数据开具增值税专用发票，M公司取得增值税专用发票后，可以抵扣进项税额99.1万元；第四步，在《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列"销项（应纳）税额"，填报（1000-300）÷（1+11%）×11%=69.37（万元）；第五步，A公司在《增值税申报表》主表第1行"按适用税率计税销售额"中，填报销售额900.9万元，并将《增值税纳税申报表附列资料（一）》第14列"销项（应纳）税额"69.37万元，填
报在《增值税纳税申报表》主表第11行"销项税额"栏次中。
A房地产公司总销售额是1000万元，纳税申报时计提69.37万元销项，全额开具增值税专用发票，即销项99.1万元，增值税专用发票进项税99.1万元，所以下家可以抵扣99.1万元。
这二者不冲突，但是有的税务专家提出：上家开票的销项税额99.1万元，下家进项抵99.1万元；上家申报的应纳税额是69万元，那其中的差额30万元哪去了?
为了更好地说明这个差额30万元，我们如果将附表（一）的后半段延伸一下，问题就清楚了：少的近30万元税款＝土地价款300万÷1.11×11%=29.73（万元），这就是专家们疑惑的差额30万元的原因，此差额实际
上是房地产公司在销售时当期允许扣除的土地价款按照含税价格折算下家可以抵扣的进项税额。
所以，从申报表的填写更进一步解释了《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）的精神：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目与国家税务总局公告2016年第23号中其他的差额征税是不同的。
为了进一步解释这个不同，便于大家与其他"差额征税、全额开票"项目区别开来，我们进一步说明房地产公司增值税专用发票的开具方法：金额栏填写价税合计1000万元，税额栏填写991000元，这样开具增值税专用发票就解决了房地产开发企
业销售自行开发的房地产项目开具增值税专用发票和填报增值税申报表的问题。
这里我们需要说明的是，房地产开发企业销售自行开发的房地产项目开具增值税专用发票是一个特殊的处理，其与《关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）所说的其他按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的（财政部、税务总局另有规定的除外）的开具增值税发票是不同的开票方法。
通过以上分析，我们可以得出结论：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目适用的是"差额纳税，全额开具增值税专用发票"的规定，而除了房地产开发企业销售自行开
发的房地产项目或财政部、国家税务总局另有规定可以差额征税办法缴纳增值税，可以全额开具增值税专用发票的以外，其他差额征税的项目扣除的差额部分不得开具增值税专用发票，可以开具增值税普通发票，扣除差额后的金额可以开具增值税专用发票，适用的是："差额纳税，全额开具增值税普通发票，差额部分开具增值税专用发票"的规定，具体的开具方法可以采用开具一张增值税专用发票的办法实现，只需将上例中的增值税普通发票更换为增值税专用发票即可实现。