不动产置业投资分析 (PPT 42张)
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第二章不动产投资ppt课件
2.2.2不动产投资的价值 （2）收益法
在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目 前的市场价值或投资成本之间的差额。
NPV=未来现金流的现在价值-投资 用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I 代表投资的权益成本
NPV n ATCFi ATER I
i1 (1 r)i (1 r)n
净收益：归属于土地或不动产的除去各种费用后的收 益。一般以年为单位。 净营业收益（net operation income,NOI)是有效毛收 入扣除运营费用后得到的归属于不动产的收入，未扣除
税收和抵押贷款还本付息额。
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.3资本化率的估计 资本化率可以通过风险溢酬法、市场提炼法、
易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、 交易情况等）
交易情况修正
精品课件
2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2 不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach) 造成成交价格偏差的因素
有利害关系的人之间的交易 急于出售或急于购买的交易
交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻不动产的合并交易 受债权债务关系影响的交易。精品课件ຫໍສະໝຸດ 2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2不动产投资的价值
假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资 收益率为r，使所有负的现金流的折现值等于未
来所有正的现金流的种植的报酬率，我们称之为
MIRR，若MIRR>k，接受此投资案，若MIRR<k，则
拒绝。
记现金流出为COF（包括期初和未来），未来现
在NPV法则下，净现值衡量了未来收益的现在价值和目 前的市场价值或投资成本之间的差额。
NPV=未来现金流的现在价值-投资 用ATCF代表税后现金流，ATER代表税后的权益回报 I 代表投资的权益成本
NPV n ATCFi ATER I
i1 (1 r)i (1 r)n
净收益：归属于土地或不动产的除去各种费用后的收 益。一般以年为单位。 净营业收益（net operation income,NOI)是有效毛收 入扣除运营费用后得到的归属于不动产的收入，未扣除
税收和抵押贷款还本付息额。
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2.2 不动产投资的价值分析
2.2.3资本化率的估计 资本化率可以通过风险溢酬法、市场提炼法、
易实例不动产的状况、交易双方的基本情况和交易目的、 交易情况等）
交易情况修正
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2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2 不动产投资价值
（1）市场比较法（market comparison approach) 造成成交价格偏差的因素
有利害关系的人之间的交易 急于出售或急于购买的交易
交易双方或某一方对商场行情缺乏了解的交易 交易双方或某一方有特别动机或偏好的交易 特殊方式的交易 交易税费非正常负担的交易 相邻不动产的合并交易 受债权债务关系影响的交易。精品课件ຫໍສະໝຸດ 2.2 不动产投资的价值分析
2.2.2不动产投资的价值
假设必要回报率为k，未来所收回现金的再投资 收益率为r，使所有负的现金流的折现值等于未
来所有正的现金流的种植的报酬率，我们称之为
MIRR，若MIRR>k，接受此投资案，若MIRR<k，则
拒绝。
记现金流出为COF（包括期初和未来），未来现
第十章房地产置业投资项目案例分析《房地产投资分析》PPT课件
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
第四节 房地产租赁投资分析
❖ 5.有关税费 ❖ （1）营业税：1 728 000×5% = 86 400（元） ❖ （2）城市维护建设税：86 400×1% = 864（元） ❖ （3）教育费附加：86 400×1% = 864(元) ❖ （5）房屋租赁管理费：1 728 000×2% = 34
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第四节 房地产租赁投资分析
❖ 通过分析后，如果仍想进行投资经营，则应考虑如 下几个方面：
❖ （1）要求业主适当降租； ❖ （2）要求业主给予至少3个月的装修过渡期； ❖ （3）出租租金是否还有提高的可能性； ❖ （4）有无降低出租空置率的可能性。 ❖ 如果上述几个方面的问题能够得到解决，可以考
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第一节 房地产置业项目投资分析简述
❖ 二、房地产置业投资的主要方向 ❖ 房地产置业投资的方向几乎包括所有类型的
物业，如居住物业、商业物业、工业物业以 及其他物业。但我国目前置业投资的热点方 向主要包括以下几种: ❖ 1．中小户型普通住宅； ❖ 2.酒店式公寓； ❖ 3.社区商铺； ❖ 4.产权式酒店。
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第三节 房地产置业消费投资分析
❖ 案例10—2 ❖ 某先生一家4口，包括1个老人，家有存款12万元，家庭月
收入6 000元，日常开销约为3 000元。在购房时，有以下几 种户型、面积、价格及付款方式可供选择（见教材中表 10—1）。 ❖ 其他条件如下： （1）抵押贷款付款方式：首期付3成，贷款7成15年，每月1 万元还款额为83.09元；首期付2成，贷款8成20年，每期1 万元还款额为66.22元。 （2）预计办理购房各类手续费和税费共计约1万元； （3）室内装修每平方米约500元，家居装饰每平方米约200元。 ❖ 根据上述条件，请你给这位先生提供一个合理的置业建议。
房地产项目投资分析汇报PPT()
房地产项目投资分析汇报PPT（）简介：随着城市化进程的不断加快，房地产市场始终是政府宏观经济调控的重点领域，也是企业发展的重要领域。
因此，房地产项目投资分析的重要性不言而喻。
本文将介绍房地产项目投资分析的方法及范围，以期能够为广大读者提供一定的帮助。
一、房地产项目投资分析的方法：1. 宏观分析法：宏观分析是指从国家经济政策和宏观态势出发，分析未来市场总体环境和趋势，以确定房地产投资的方向、范围和规模等。
2. 地区分析法：地区分析是指从城市或城市群出发，分析其发展趋势和潜在市场需求，以确定房地产项目的地理位置和适宜的产品类型等。
3. 项目分析法：项目分析是指以单个房地产项目为研究对象，综合考虑土地选址、产品组合、市场定位、成本控制等因素，以确定具体投资方案和预期投资回报。
二、房地产项目投资分析的范围：1. 市场环境分析：包括房地产市场的总体环境、行业政策和规划、潜在用户需求、竞争格局等。
2. 地理位置选择分析：包括城市和城市群选择、区位选择、用地规划和布局等。
3. 产品组合分析：包括项目组成要素、市场定位、用户需求对接等。
4. 投资成本分析：包括土地、建筑物、设备、人力投资等各方面成本的分析与控制。
5. 项目运营分析：包括市场推广、物业管理、资产增值等投资回报的实现途径。
三、以某地区的一商业综合体项目为例进行投资分析：1. 项目背景：该商业综合体项目位于某城市CBD区域，占地面积50万平方米，拟投资40亿元。
2. 地区分析：该城市是省会城市，人口规模大且集聚度高，拥有良好的经济基础和市场潜力，是商业地产项目的重要投资区。
3. 产品定位：该商业综合体主打高端商务、酒店、购物中心、办公楼、公寓等多种商业用途，时尚、豪华、智能化的设计理念符合当地消费者需求。
4. 投资成本分析：看好该城市的商业潜力，项目方决定为其建设了一座面积2万平方米的星级酒店，所需的投资约为2亿。
购物中心约占15亿元。
商务楼投资约为10亿元，其他用途的商业物业如公寓、写字楼等总共约为7亿元左右。
不动产投资市场分析教材模板ppt
❖ （3）市场对商品短期供求变化反映不灵敏
❖ 房地产商品生产投资大、周期长。当市场 上出现某种房地 产商品供大于求时，由于你已 经投人了大量资金，施工正 在进行，而不可能 停止建设，因为一旦停建，将造成更大 的损 失。
❖ （4）市场垄断与竞争并存
❖ 房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国 城市土地属于国 家，土地使用权出让由国家垄 断经营。其出让方只有国家 一方，但需求方可 能较多，需求各方就要通过竞争方式取 得土地 使用权。
30.12.2020
主讲人：李军峰
3
❖ 2. 不动产市场的特点 ❖ 不动产市场作为市场体系的基本组成部分，
具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。
❖ （1）市场信息不充分
❖ 市场 信息主要包括:供求信息、产品信息等。 ❖ 由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具
30.12.2020
主讲人：李军峰
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❖ 4. 不动产市场运行环境及其影响因素
❖ 不动产市场的运行环境是指把不动产市场作为一个中心体时， 它周围各种影响因素的总和。
❖ （1）社会因素
❖ 包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及 状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。
30.12.2020
主讲人：李军峰
30.12.2020
主讲人：李军峰
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❖ (6)技术环境 ❖ 指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力
以及技术发展动向等。 ❖ (7)资源环境 ❖ 指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。 ❖ (8)国际环境 ❖ 指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过
程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外 结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗 透和相互影响的一个互动过程。
❖ 房地产商品生产投资大、周期长。当市场 上出现某种房地 产商品供大于求时，由于你已 经投人了大量资金，施工正 在进行，而不可能 停止建设，因为一旦停建，将造成更大 的损 失。
❖ （4）市场垄断与竞争并存
❖ 房地产市场是一垄断竞争型市场。在我国 城市土地属于国 家，土地使用权出让由国家垄 断经营。其出让方只有国家 一方，但需求方可 能较多，需求各方就要通过竞争方式取 得土地 使用权。
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❖ 2. 不动产市场的特点 ❖ 不动产市场作为市场体系的基本组成部分，
具有市场的一般规律性，如受价值规律、竞 争规律、供求规律等的制约。
❖ （1）市场信息不充分
❖ 市场 信息主要包括:供求信息、产品信息等。 ❖ 由于不动产的位置、环境、数量、档次的差异，市场供给具
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主讲人：李军峰
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❖ 4. 不动产市场运行环境及其影响因素
❖ 不动产市场的运行环境是指把不动产市场作为一个中心体时， 它周围各种影响因素的总和。
❖ （1）社会因素
❖ 包括传统观念及消费心理、社会福利、人口数量及 状态、家庭户数与规模、家庭生命周期等因素。
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主讲人：李军峰
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主讲人：李军峰
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❖ (6)技术环境 ❖ 指一个国家或地区的技术水平、技术政策、新产品开发能力
以及技术发展动向等。 ❖ (7)资源环境 ❖ 指影响房地产市场发展的土地、能源、生态等自然资源条件。 ❖ (8)国际环境 ❖ 指国外发生的事情、状况或关系。国际环境是一种动态的过
程，是国家以外的结构体系对一国的影响和一国对国家以外 结构体系的影响所做出的反应两者之间的相互作用、相互渗 透和相互影响的一个互动过程。
不动产投资市场调查分析(ppt 47页)
不动产市场环境调查主要包括以下几个方面 的内容：
①政治法律环境调查。
②经济环境调查。
③社区环境调查。
④项目微观环境调查。
06.12.2019
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（2）不动产市场需求和消费行为调查
不动产市场需求和消费行为调查的内容主要包括以下几个方 面：
①不动产市场需求影响因素调查。包括某一时期城市的住房 消费总量、住房的需求量、房屋的空置量、住房困难的户数 等；有需求的家庭需要的面积和户型，他们的收入水平、文 化程度以及实际购买力。
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（2）不动产投资市场中的过热
不动产市场中的过度开发称为不动产“过 热”，具体特征有需求增长赶不上新增供给 增长，空置率上升、物业售价和租金下降。 过热的诱因主要有开发商对市场预测的偏差、 开发商之间的博弈和非理性行为以及道德风 险。
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（3）不动产泡沫与过热的联系与区别 它们的区别有：①过热和泡沫是反映两个不
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2. 不动产投资市场中的泡沫与过热
（1）不动产投资市场中的泡沫
不动产泡沫是指不动产市场价格由于不动产 投机而引起的与使用价值严重背离，价格脱 离实际使用价值支撑而持续上涨的过程和状 态。它是一种价格现象，是不动产行业内外 因素，特别是投机性因素作用的结果。
06.12.2019
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3. 政府对不动产投资市场的干预
为保障不动产市场的健康发展，政府通常运 用的宏观调控手段主要包括土地供应、金融、 住房税收政策等。
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4.2 不动产投资市场定位与市场调查
4.2.1 不动产投资的市场细分与目标市场选择
不动产置业投资分析 ( 42页)PPT课件
❖ 2. 空置
❖ 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。 这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本 就没被租用过（特别是新建房地产）。
10.11.2020
主讲人：李军峰
12
❖ 3. 均衡市场租金率
❖ 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。 它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供 租赁的供给量。
10.11.2020
主讲人：李军峰
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租 金
市 场 租 金
供给
空置率
需求
10.11.2020
均衡占用量 目前的空间存量
空间单元数
图9-1 均衡市场租金率的决 定
主讲人：李军峰
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❖ 4. 租金的计算
❖ 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时 的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市 场租金制定的。
10.11.2020
主讲人：李军峰
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3 不动产置业投资分析工具
❖ 9.3.1 比率分析与获利能力分析
❖ 1. 收益乘数(Income Multiplier)
❖ 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效 评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净 收入之间的关系来反映不动产投资绩效。
❖ 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以 未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动 产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。
10.11.2020
主讲人：李军峰
3
❖ 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点
❖ 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包 括单户住宅及多户住宅房地产等。
❖ 非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐 用、机构用房地产及旅店。
❖ 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。 这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本 就没被租用过（特别是新建房地产）。
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主讲人：李军峰
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❖ 3. 均衡市场租金率
❖ 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。 它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供 租赁的供给量。
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主讲人：李军峰
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租 金
市 场 租 金
供给
空置率
需求
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均衡占用量 目前的空间存量
空间单元数
图9-1 均衡市场租金率的决 定
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❖ 4. 租金的计算
❖ 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时 的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市 场租金制定的。
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主讲人：李军峰
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3 不动产置业投资分析工具
❖ 9.3.1 比率分析与获利能力分析
❖ 1. 收益乘数(Income Multiplier)
❖ 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效 评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净 收入之间的关系来反映不动产投资绩效。
❖ 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以 未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动 产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。
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主讲人：李军峰
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❖ 9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点
❖ 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包 括单户住宅及多户住宅房地产等。
❖ 非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐 用、机构用房地产及旅店。
不动产置业投资分析 (PPT 42页)
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：李军峰
❖ 9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 ❖ 1. 租金收益率
例如，一个市价为120万的别墅，预计每 月租金为1万元，则
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：李军峰
❖ 2. 市场利率与预期楼价升幅 ❖ 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。 ❖ 倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一
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：李军峰
❖ （2）股东权益报酬率
❖ 不同于全面资本化率，股东权益报酬率区别经营收 益的受益主体，剔除负债因素对项目的影响，独立 考察权益资本为投资者带来的经济效益。
❖ 一般而言，投资者最注重的就是股东权益报酬率， 即投资者每投入1元的自有资本，未来能回收多少 现金的概念，它是投资者自有资本获利能力的指标 。投资者的股东权益报酬率可分为税前股东权益报 酬率和税后股东权益报酬率。
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：李军峰
9. 3 不动产置业投资分析工具
❖ 9.3.1 比率分析与获利能力分析
❖ 1. 收益乘数(Income Multiplier)
❖ 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效 评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净 收入之间的关系来反映不动产投资绩效。
❖ 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以 未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动 产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差 。
❖ 相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁 ，也叫完全服务租赁。
❖ 一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数 额叫做最高费用。
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：李军峰
❖ 9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定
不动产开发投资项目风险分析报告PPT文档52页
66、节制使快乐增加并使享受加强。 ——德 谟克利 特 67、今天应做的事没有做，明天再早也 是耽误 了。——裴斯 泰洛齐 68、决定一个人的一生，以及整个命运 的，只 是一瞬 之间。 ——歌 德 69、懒人无法享受休息之乐。——拉布 克 70、浪费时间是一桩大罪过。——卢梭
不动产开发投资项目风险分析报告
6、法律的基础有两个，而且只有两个……公平和实用。——伯克 7、有两种和平的暴力，那就是法律和礼节。——歌德
8、法律就是秩序，有好的法律才有好的秩序。——亚里士多德 9、上帝把法律和公平凑合在一起，可是人类着它们，而坏人又不会因为它们而变得规矩起来。——德谟耶克斯
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两种极端方式是：承租人承担全部费用或不对此类费用负责。 全部营业费用由出租人承担的方式叫毛租赁。这种情况下， 出租人承担了营业费用发生各种意外变动的风险。 相反地，如果承租人负责支付全部营业费用，就叫做净租赁， 也叫完全服务租赁。 一种方法是出租人只负责规定数额的营业支出，这一规定数 额叫做最高费用。
24.02.2019
主讲人：李军峰
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9. 3 不动产置业投资分析工具
9.3.1 比率分析与获利能力分析 1. 收益乘数(Income Multiplier) 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效 评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净 收入之间的关系来反映不动产投资绩效。 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以 未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动 产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。
主讲人：李军峰 12
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3. 均衡市场租金率 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。 它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供 租赁的供给量。
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主讲人：李军峰
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租 金
市 场 租 金
供给
空置率
需求
均衡占用量
目前的空间存量
空间单元数
图9-1 均衡市场租金率的决 定
主讲人：李军峰 6
24.02.2019
9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 1. 租金收益率
R 全年租金收入 租金收益率＝ ＝ P 不动产市价
例如，一个市价为120万的别墅，预计每 月租金为1万元，则
R 10000 12 租金收益率＝ ＝ ＝ 10 % P 1200000
24.02.2019 主讲人：李军峰 7
24.02.2019
主讲人：李军峰
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2. 办公用不动产 （1）市场因素
一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量； 当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区 吸纳率的记录；投资者预期占有的市场部分。
（2）区位 （3）其他因素
24.02.2019
主讲人：李军峰
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3. 零售及商店中心 （1）商圈 必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵 引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设 施的邻近度。 （2）市场人口
居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而相应变化 的？农村社区和制造中心之间、商业区和服务业区之间、老 年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民 族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购买习惯显然 会有差异。
（2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级
主讲人：李军峰 2
24.02.2019
2. 不动产置业投资的缺点 （1）投资巨大 （2）缺乏流动性 （3）投资回收周期较长 （4）需要专门的知识和经验
24.02.2019
主讲人：.2019
表示该不动产一年后的净升幅。
主讲人：李军峰 8
9.2 不动产置业投资的财务数据测算
9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 1. 不动产的获取成本 不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价 格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。 （1）购买价格 （2）搜寻成本 （3）延期付款条件
24.02.2019 主讲人：李军峰 14
4. 租金的计算 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时 的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市 场租金制定的。 租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着 时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。 购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金， 这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一 定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分 比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。
9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包 括单户住宅及多户住宅房地产等。 非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐 用、机构用房地产及旅店。 1. 出租性住宅投资 （1）区位 （2）建筑物及其设施的舒适型 （3）公寓单元的最佳布局 （4）公寓是否配备家具
第9章不动产置业 投资分析
9.1不动产置业投资概述
9.2不动产置业投资的财务数据测算
9.3不动产置业投资分析工具
24.02.2019
1
9.1 不动产置业投资概述
9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 1. 不动产置业投资的优点 （1）能够得到税收方面的好处
置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折 旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。
2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。 倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一 年后的总收益是：R+ (P1 - P)
进行不动产投资的初步条件是
R ( P P ) i 1 P
或改写成 R P 1 P i P P 式中， P1 P P
主讲人：李军峰 9
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（4）资产持有费 ①税负、②利息、③修缮费用、④公用设施附加费、 ⑤保险
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2. 营运费用 （1）变动费用与固定费用
变动支出随着房地产的租用情况不断变动 固定支出不随占用情况变化而变化。
（2）费用支付责任
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9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定 1. 市场租金 市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房 地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响： （1）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础； （3）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产 供给竞争情况。 2. 空置 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。 这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本 就没被租用过（特别是新建房地产）。
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9. 3 不动产置业投资分析工具
9.3.1 比率分析与获利能力分析 1. 收益乘数(Income Multiplier) 收益乘数分析是一种古老而简单的不动产投资绩效 评价方法。它以不动产市场价格与预期总收入或净 收入之间的关系来反映不动产投资绩效。 收益乘数即不动产的市场价值（或投资价格）除以 未来每期收益所得的倍数。对于投资者而言，不动 产投资的收益乘数越高，说明该项投资的绩效越差。
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3. 均衡市场租金率 在任何时点上，都存在着一定数量的存量房地产。 它们一部分已被租用，一部分闲置着，形成了可供 租赁的供给量。
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租 金
市 场 租 金
供给
空置率
需求
均衡占用量
目前的空间存量
空间单元数
图9-1 均衡市场租金率的决 定
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9.1.3 影响不动产置业投资的主要因素 1. 租金收益率
R 全年租金收入 租金收益率＝ ＝ P 不动产市价
例如，一个市价为120万的别墅，预计每 月租金为1万元，则
R 10000 12 租金收益率＝ ＝ ＝ 10 % P 1200000
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2. 办公用不动产 （1）市场因素
一般应考虑以下信息：该地区竞争性场所的数量；竞争性建筑的质量； 当前的租金水平和自动调价条款；空置面积及相应的空置原因；该地区 吸纳率的记录；投资者预期占有的市场部分。
（2）区位 （3）其他因素
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3. 零售及商店中心 （1）商圈 必须仔细地考察出将人口引向讨论中特定位置的牵 引力。这些牵引力取决于交通类型、其他竞争性设 施的邻近度。 （2）市场人口
居民收入的消费类型是如何根据讨论的区域不同而相应变化 的？农村社区和制造中心之间、商业区和服务业区之间、老 年人和年轻人之间、高收入家庭和低收入家庭之间、不同民 族为主的区域之间，以及更多不同领域之间的购买习惯显然 会有差异。
（2）易于获得金融机构的支持 （3）能抵消通货膨胀的影响 （4）提高投资者的资信等级
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2. 不动产置业投资的缺点 （1）投资巨大 （2）缺乏流动性 （3）投资回收周期较长 （4）需要专门的知识和经验
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表示该不动产一年后的净升幅。
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9.2 不动产置业投资的财务数据测算
9.2.1 不动产置业投资现金流出的确定 1. 不动产的获取成本 不动产获取成本即房地产的投资总额，包括购买价 格、搜寻成本和所有的实际资产持有费等。 （1）购买价格 （2）搜寻成本 （3）延期付款条件
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4. 租金的计算 不同的租赁方案会影响一宗房地产的预期收入。签订租约时 的租金水平，是根据市场上类似房地产的类似租赁方式的市 场租金制定的。 租约中关于租金调整的相应条款决定着租赁收入是否会随着 时间的推移而与时下的市场租金产生较大差别。 购物中心的租赁通常还要参考承租人的销售量来确定租金， 这叫做百分比租金。此时，无论销售量如何，最低租金额一 定；当销售量超过规定的数值时，租金按销售额的一定百分 比收取。此时的租金额与最低租金额之差叫做溢价租金。
9.1.2 不动产置业投资的类型及其特点 房地产可以分为住宅用及非住宅用两大类。住宅用房地产包 括单户住宅及多户住宅房地产等。 非住宅用房地产一般又被分为五类：商业用、工业用、娱乐 用、机构用房地产及旅店。 1. 出租性住宅投资 （1）区位 （2）建筑物及其设施的舒适型 （3）公寓单元的最佳布局 （4）公寓是否配备家具
第9章不动产置业 投资分析
9.1不动产置业投资概述
9.2不动产置业投资的财务数据测算
9.3不动产置业投资分析工具
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9.1 不动产置业投资概述
9.1.1 不动产置业投资的优点与缺点 1. 不动产置业投资的优点 （1）能够得到税收方面的好处
置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折 旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。
2. 市场利率与预期楼价升幅 再假设该别墅一年后卖出的市价为P1。 倘若同一年后卖出该不动产作比较，则该投资在一 年后的总收益是：R+ (P1 - P)
进行不动产投资的初步条件是
R ( P P ) i 1 P
或改写成 R P 1 P i P P 式中， P1 P P
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（4）资产持有费 ①税负、②利息、③修缮费用、④公用设施附加费、 ⑤保险
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2. 营运费用 （1）变动费用与固定费用
变动支出随着房地产的租用情况不断变动 固定支出不随占用情况变化而变化。
（2）费用支付责任
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9.2.2 不动产置业投资现金流入的确定 1. 市场租金 市场租金是指在现行市场条件下，某潜在租户为租用某宗房 地产而付出的租金价格。这一租金水平受很多因素的影响： （1）国民经济前景；（2）房地产所在地区的经济基础； （3）该地区对于该类房地产的需求状况；（4）类似房地产 供给竞争情况。 2. 空置 在特定的时期内，一宗房地产并不能把所有空间都租赁出去。 这或者是因为租户在租约到期时走了，或者是有些房间根本 就没被租用过（特别是新建房地产）。