第八章 第八节收益法总结
收益法收益法的基本原理(38)(39页)
2. 收益年限有限年的公式
n
ai
a
1
V = ∑ -------------- +------------- [1- -------
---]
i= 1 （ 1 ＋r ）i r（ 1+r ） t
(1+r)n- 1
五 、净收益按一定数额递增的公式
1.收益年限无限年的公式
V=a／r + b／r2
2.收益年限有限年的公式
（五）投资组合技术 · 1. 抵押贷款与自由资金的组合 · 房地产价格×资本化率 ＝抵押贷款额×抵押贷款利
率＋自由资金额×自由资金收益率
· R ＝M ·RM＋（ 1－M）RE
式中 R ─ 资本化率 ( % ) ;
M ─ 贷款价值比率（ ％） ，抵押贷款额占房地产价值的比率；
RM ─ 抵押贷款资本化率（ ％） ，第一年还本息额与抵押贷款额的比率； RE ─ 自有资本要求的正常收益率 ( %)
·
2 、你一生中卖的唯一产品就是你自己
· 3 、 决定经济向前发展的并不是财富500强 ， 他们只决定媒体 、报纸 、 电视的头条 ， 真正在GDP中占百分比最大的还是那些名不见经传的创新的 中小企业； 真正推动社会进步的也不是少数几个明星式的CEO ， 而是更多默默工作着的人 ， 这些人也同样是名不见经传 ， 甚至文化程度教育背景 都不高 ， 这些人中 ， 有经理人 、企业家 ， 还有创业者。
一 、资本化率的重要性 资本化率是将房地产的净收益转换成价值的 比率
二 、资本化率的界定
三 、资本化率的实质
它是一种投资的收益率 ， 收益率同投资风 险正相关 ， 风险大者的收益率也高 ， 反之则 低。
房地产的资本化率的求取实际上应等同于 与获取估价对象产生的净收益具有同等风险 投资的收益率。
第八章收益法及其运用
➢ 它不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类 房地产有获取收益的能力即可。
收益法适用的条件是房地产的收益和风险都能够较准确地 量化。
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四、收益法的操作步骤
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四、净收益按一定数额递增的公式
（一）收益年限为有限年的公式
V
A Y
b Y2
1
1 (1 Y )n
b Y
n (1 Y )n
式中b——净收益逐年递增的数额，如净收益未来第1年为A，则未来第2年为
(A+b)，未来第3年为(A+2b)，依此类推，未来第n年为[A+(n-1)b]。
此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递增；②报 酬率不等于零为Y；③收益年限为有限年n。
此公式的假设前提是：①净收益未来第1年为A,此后按数额b逐年递减; ②报酬率大于零为Y；③收益年限n为无限年。
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六、净收益按一定比例递增的公式
（一）收益年限为有限年的公式
V
A
1
1
g
n
Y g 1 Y
式中g——净收益逐年递增的比率，如净收益未来第1年为A，则未来第2 年为 A(1+g)，未来第3年为A(1+g)2，依此类推，未来第n年为 A(1+g) n-1。
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二、净收益每年不变的公式
（三）净收益每年不变公式的作用
净收益每年不变的公式除了可以用于直接计算价格，还有 许多其他作用，例如：
➢ ①用于不同使用年限(如不同土地使用年限)或不同收益年限(以下简 称不同年限)价格之间的换算；
第八章 收益法
第一节 收益法的概述
一、收益法的概念： 收益法的雏形是用若干年的年地租来表示土地价值的 早期购买年法，即： 地价=年地租*购买年 后来有了地租资本化法，即： 地价=地租/利息率 后面先以报酬资本化法为主来说明收益法。
房地产估价
第一节 收益法的概述
二、收益法的理论依据 收益法是以预期原理为基础的。 将估价时点视为现在，那么在现在购买一宗有一定期 限收益的房地产，预示着在其未来的收益期限内可以 源源不断地获取净收益，如果现有一笔资金可与这未 来一定期限内的净收益的现值之和等值，则这笔资金 就是该宗房地产的价格。 收益性房地产的价值就是其未来净收益的现值之和， 该价值的高低主要取决于下列3个因素：未来净收益的 大小；获得净收益的期限的长短；获得净收益的可靠 性。
房地产估价
第三节 收益期限的确定
建设用地剩余使用期限和建筑物剩余经济寿命三种情况： 两者同时结束 建筑物剩余经济寿命先结束 建筑物剩余经济寿命后结束
房地产估价
第四节 净收益
一 房地产收益的种类 潜在毛收入，假定房地产在充分利用、无空置情况下 的收入。 有效毛收入，由潜在毛收入扣除空置等造成的收入损 失后的收入。 净运营收益，简称净收益，由有效毛收入扣除运营费 用后得到的归属于房地产的收入。运营费用是维持房 地产正常使用或营业所必需的费用。 税前现金流量，是从净收益中扣除抵押贷款还本付息 后的数额。 期末转售收益，在房地产持有期末转售房地产可以获 得的净收益。
四、收益法步骤： 搜集并验证与估价对象未来预期收益有关的数据资料； 预测估价对象的未来收益； 求取报酬率或资本化率、收益乘数； 选用适宜的收益法公式计算收益价格。
房地产估价
第二节 报酬资本化法的公式
一、报酬资本化法最一般的公式
收益法评估公式解析
收益法评估公式解析作为一种普遍被采用的企业估值方法，收益法已经成为了众多投资者关注的焦点。
而在估值的过程中，收益法的评估公式是其中最为重要的环节之一。
下面我们将对该公式进行解析，希望能够对您的投资指导起到一定的帮助。
一、收益法概述收益法是将企业的未来现金流量折现为现值。
这一方法主要是基于企业能够为投资者带来的未来收益来评估其真实价值。
在评估过程中，我们首先需要进行将未来的现金流量进行预测，然后利用折现率将现金流量转化为现值，最后再将所有现值加和，得出最终的估值结果。
二、收益法评估公式收益法的评估公式可以表达为：PV = CF/ (1+r) ^ t其中，PV代表现值，CF代表未来现金流量，r代表折现率，t代表时间。
这个公式深刻表达了未来现金流量的折现对企业价值的影响。
在未来现金流量相同的情况下，随着折现率的上升，企业的估值也将随之一同下降。
这就告诉我们，折现率是影响企业估值的关键因素之一，其他因素如未来现金流量的变化等也会产生很大的影响。
三、影响折现率的因素在收益法的评估中，我们所采用的折现率并不是固定不变的，而是受到许多因素的影响。
其中最为重要的三个因素为：1.市场利率市场利率是指企业借贷资金所需支付的利率。
通常情况下，企业借贷利率越高，其折现率也会越高，反之亦然。
在某些市场条件下，市场利率还可能受到政策等因素的影响。
2.风险溢价风险溢价是指投资者为了承担企业的风险而要求的溢价。
在风险越高的企业中，投资者所要求的风险溢价也会越高，进而导致折现率的上升。
3.企业风险水平企业风险水平是指企业赢利能力的变动范围以及未来现金流量的不确定性。
一般来说，风险越大的企业，其未来现金流量的不确定性也会越来越大，从而导致其折现率的上升。
四、总结综上所述，收益法评估公式实际上已经成为了现代企业估值的基石之一。
在该公式的帮助下，投资者可以快速了解企业价值，并进行合理的投资决策。
然而，本文也希望投资者可以注意到，折现率并非一成不变，而是受到多种因素的影响，在估值的时候要做到全面考量，使得企业的价值能够得到更加准确的评估。
收益法整理
收益法一.年净收益(一).有效毛收入：有效毛收入=潜在毛收入-空置和收租损失（包括扣减押金利息的控制率）潜在毛收入=潜在毛租金收入+租赁保证金或押金利息收入+其他收入年净收益=___元/月.m2×12月×可出租面积×(1-空置率)×(1-运营费率)1. 租金___元/月.m2取值应说明理由2. 租金___元/月.m2应明确价格内涵，是建筑面积或使用面积3. 是否考虑了空置及租金损失4. 空置率、租金损失取值应说明理由5 出租率取100%不合理，要有确定正常出租率的方法和理由6. 有效毛收入应计算租赁保证金或押金利息收入7. 租赁保证金或押金利息收入也应×出租率8. 应说明有效毛收入计算的各取值为预测值9. 有无租约限制：有租约的租约期内按租约租金，租约租金与市场租金相差太大的应做适当调整；无租约的按客观市场未来收益租金(二).运营费用：（选取参数应以正常市场客观水平计算，而非个别水平，如委托人提供资料）.运营费用=维修费+管理费+保险费+税金+(租赁税费+水电费+设备家具折旧费)(不包括还本付息、房地产折旧=建筑物折旧+土地取得费用的摊销、房地产改扩建费用、所得税) 应说明运营费用各项取值为预测值1.维修费(维修费率___%取值要有理由)2.管理费(管理费率___%取值要有理由)3.保险费=现值×现值保险费率 (以现值计算的，现值=重置价格-折旧)=重置价格×重置价保险费率 (*一般按.保险费=重置价格×重置价保险费率) (保险费率___%取值要有理由)4.税金. ⑴.房地产税①房产税=年租金收入×12%②土地使用税(土地使用税应扣除，土地使用费则不扣除)⑵.两税一费①营业税②城市维护建设税③教育费附加(两税一费取值是否合理、有理由，一般为5.55%，如16.576%太高是不合理的)5.水电费等=水电费+有线电视费等（说明租金中是否含有，如有要算做运营费用予以扣除）6.设备家具折旧费=电梯、空调、电视机、冰箱、太阳能、家具等折旧费（要说明：如果出租人提供，要算做运营费用予以扣除）(三).年净收益：纯出租房地产的年净收益=有效毛收入-运营费用商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费-商业利润二.收益年限★(一).房屋早于土地，取房屋剩余经济寿命（房地产价值=以房屋剩余经济寿命为收益期限计算的房地产价值+房屋剩余经济寿命后的剩余土地使用权在估价时点的价值）(二).房屋晚于土地 1.土地出让合同未约定不可续期，取土地剩余使用年限（房地产价值=以土地使用权剩余期限为收益期限计算的房地产价值+土地使用权剩余期限结束时房屋的残余价值折算到估价时点时的价值）2.土地出让合同已约定不可续期，取土地剩余使用年限*(三).住宅房屋晚于土地，住宅用地使用权自动续期，取房屋剩余经济寿命三.报酬率报酬率Y(资本化率R)=安全利率(存款利率或国债利率)+风险补偿1.报酬率确定是否有依据，是否正确；风险调整值是否有依据2.用途不同的部分应分别采用不用的报酬率3.应说明所选取的报酬率为预测值四.收益法测算1.应说明选取收益期限为有限年的公式的理由2.收益年限应说明取值理由，选取是否正确3.如前面没有建成年代、出让起止年代，则可指出收益年限未作说明收益法常见错误1. 应说明有效毛收入、运营费用计算的各取值、报酬率为预测值2. 租金___元/月.m2取值应说明理由，租金确定不能过于简单，要有必要的过程3. 租金___元/月.m2应明确价格内涵，是建筑面积或使用面积4. 是否考虑了空置及租金损失5. 空置率、租金损失取值是否说明理由6. 出租率取100%不合理，要有确定正常出租率的方法和理由7. 有效毛收入应计算租赁保证金或押金利息收入8. 租赁保证金或押金利息收入也应×出租率9. 有无租约限制：有租约的租约期内按租约租金，租约租金与市场租金相差太大的应做适当调整；无租约的按客观市场未来收益租金（是否考虑租约内租金影响）10.应说明有效毛收入为预测值11选取参数应以正常市场客观水平计算，而非个别水平，如委托人提供资料12应计算可出租的面积，设备层的建筑面积不可出租，不能加在可出租面积里一起计算13.维修费、管理费、保险费、税金（房产税、土地使用税、两税一费）是否未计14.维修费率___%取值要有理由，是否未计15.管理费率___%取值要有理由，是否未计（如有效毛收入已计押金利息收入，则管理费不再计）16.保险费率___%取值要有理由，是否未计17.保险费的计算如果采用现值，应减折旧，即现值=重置价格-折旧18.出租的房产，房产税=年租金收入×12%，而非×1.2%，取值要有理由，是否未计19.土地使用税应扣除，土地使用费则不扣除，取值要有理由，是否未计20.两税一费取值是否合理、有理由，一般为5.55%，如16.576%太高是不合理的，是否未计21.运营费用不包括还本付息、房地产折旧=建筑物折旧+土地取得费用的摊销、房地产改扩建费用、所得税22.说明租金中是否含有水电费等，如有要算做运营费用予以扣除23.设备家具折旧费要说明：如果出租人提供，要算做运营费用予以扣除24.商业和工业净收益=销售收入-生产或销售成本-销售费用-营业税及附加-管理费-财务费-商业利润25.应说明运营费用计算的各取值预测值26.报酬率确定是否有依据，是否正确：报酬率Y(资本化率R)=安全利率(存款利率或国债利率)+风险补偿27.风险调整值是否有依据28.用途不同的部分应分别采用不同的报酬率29.应说明所选取的报酬率为预测值30.应说明选取收益期限为有限年的公式的理由31.收益年限应说明取值理由，选取是否正确32.出让土地，建筑物晚于土地结束的，取土地剩余使用年限为收益年限，应说明土地出让合同已约定不可续期33.如前面没有建成年代、出让起止年代，则可指出收益年限未作说明34.收益型房地产应优先采用收益法，没采用应在报告中说明理由35.拆迁估价一般不宜采用收益法。
第8章收益法
1 1 48 1 6% 1500 1489 .36元 / 平方米 1 1 1 6%50
若t年前的纯收益每年按一定数额b递增
a b V 2 r r 1 1 t 1 r Vt nb t 1 r t r 1 r
例 8-14
某宗房地产现行的价格为3000元/㎡，年净收益为200元/㎡， 还原利率为8.5%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车 站，该火车站将在6年后建成投入使用，到那时该地区将达到该 城市现有火车站地区的繁荣程度。在该城市现有火车站地区， 同类房地产的价格为5000元/㎡。据此预计新火车站建成投入使 用后，新火车站地区该类房地产的价格将达到5000元/㎡。试求 获知兴建火车站后该宗房地产的价格。
1 g n 1 2% 65 a 8 V 112 .76万元 1 1 r g 1 r 9% 2% 1 9%
a1 0 1
a2 2
a3 3
a 4
…… a …… 19
a3 3
a4
……
at
……
an
4 ……
t－1 t t+1…… n-1 n
a1 a2 an V ...... i 2 n 1 r 1 r 1 r 1 i 1 r
V——估价时点的收益价格，
现值
ai
ai——净收益 n——收益期限 r——还原利率
房地产评估之收益法
收益法及其运用要求1。
熟悉收益法的含义;2.熟悉收益法的理论依据；3。
掌握收益法适用的估价对象和条件；4.熟悉收益法估价需要具备的条件；5。
熟悉收益法估价的操作步骤；6.熟悉报酬资本化法最一般的公式；7。
掌握净收益每年不变的公式；8.熟悉净收益按一定数额递增的公式；9。
了解净收益按一定数额递减的公式；10。
掌握净收益按一定比率递增的公式；11。
了解净收益按一定比率递减的公式;12.熟悉净收益在前后两段变化规律不同的公式；13.掌握预知未来若干年后价格的公式；14。
熟悉收益期限的界定;15。
掌握净收益测算的基本原理；16.掌握不同收益类型房地产净收益的测算；17.熟悉净收益测算应注意的问题;18.熟悉净收益流模式的确定;19。
熟悉报酬率的求取；20。
熟悉直接资本化法概述;21。
熟悉资本化率和收益乘数的求取方法；22.掌握资本化率与报酬率的区别和关系；23。
了解直接资本化法与报酬资本化法的比较；24。
熟悉投资组合和剩余技术.本章特点:（1）本章内容并不复杂,但是公式比较多，尤其是数学公式的推理运用。
（2)概念比较多，有些地方属于易混淆的知识点.(3)关于画现金流量图的方法，一定要掌握好，这种图示对于收益年限的确定,能一日了然。
(4)本章内容与以前的教材相比，无大的变化，个别的概念的叙述中较以前更明白化。
（5）注意收益法中的一些细节问题，见详细讲解中阐述。
内容讲解第一节收益法概述1.收益法的含义简要地说，收益法是根据估价对象的预期收益来求取估价对象价值的方法。
具体说，收益法是预测估价对象的未来收益，然后利用合适的报酬率或资本化率、收益乘数，将未来收益转换为价值来求取估价对象价值的方法。
将预测的未来收益转换为价值，类似于根据利息倒推出本金，称为资本化。
根据将预测的未来收益转换为价值的方式不同，即资本化方式的不同，收益法分为直接资本化法和报酬资本化法。
报酬资本化法是一种现金流量折现法,即房地产的价值等于其未来各期净收益的现值之和,具体是预测估价对象未来各期的净收益，然后利用适当的报酬率将其折算到价值时点后相加来求取估价对象价值的方法。
收益法的知识点总结
收益法的知识点总结基本概念收益法的基本原理是资产的价值取决于其未来产生的现金流。
根据这一原理，收益法通过估计一个资产未来的现金流来确定其价值。
这种方法的优点是能够考虑到资产未来的收益，而不仅仅是当前的价值。
收益法的核心思想是使用贴现率来计算资产未来现金流的当前价值。
在收益法中，贴现率通常是资本资产定价模型（CAPM）或其他风险调整模型的输出。
通过将未来现金流贴现到现在，我们可以得出资产的价值。
常见的收益法估值模型在收益法中，有几种常见的估值模型，包括股利贴现模型（DCF）、自由现金流模型（FCF）、盈利质量模型等。
接下来我们将对这些模型进行详细的介绍。
股利贴现模型（DCF）股利贴现模型是用来估值股票的方法。
它假设股票的价值等于其未来股利的贴现价值。
这种模型的优点是简单易用，但它假设公司会持续支付股利，并且不考虑资本支出和留存利润的再投资。
自由现金流模型（FCF）自由现金流模型是另一种常用的收益法估值模型。
它假设资产的价值等于其未来自由现金流的贴现价值。
自由现金流指的是公司在扣除资本支出和运营费用后剩余的现金流。
这种模型的优点是能够考虑公司的再投资情况，但它需要对公司的财务状况进行详细的分析和预测。
盈利质量模型盈利质量模型是用来估值公司的方法。
它假设公司的价值等于其未来盈利的贴现价值。
这种模型的优点是能够考虑公司的盈利能力和盈利增长率，但它忽略了公司的资产负债和现金流情况。
在应用收益法进行估值时，我们还需要注意一些重要的因素，如盈利增长率、贴现率、资产资本结构等。
这些因素对于得出准确的估值至关重要。
总结收益法是一种重要的资产估值方法，它能够考虑到资产未来的现金流，而不仅仅是当前的价值。
在收益法中，股利贴现模型、自由现金流模型和盈利质量模型是常见的估值模型。
在应用收益法进行估值时，我们需要考虑一些重要的因素，如盈利增长率、贴现率、资产资本结构等。
通过仔细的分析和预测，收益法可以帮助投资者更准确地评估资产的价值。
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一、收益法基本认识
• 学习收益法计算公式，（1）最基本的必须掌握“报 酬资本化法的一般公式”，这应结合收益法的定义来 理解，这个公式是所有其它各种情形下的计算公式的 基础。 （2）重点应掌握“净收益每年不变的公式”，对于这 个公式要能够熟练运用，清楚公式中各符号表示的含 义以及公式的假设 （3）对于其他公式，应能了解无限年期条件下的计算 公式。
解：该题主要是注意区分实际收益与客观收益 及在何种情况下应该采用何种收益进行估价问 题：在估价中，一般除了有租约限制的以外， 都应该采用客观收益。在弄清楚此问题基础上， 该旅馆价值测算如下： 年有效毛收入=300×45×365×(1-20%) =394.20(万元)
年运营费用=394.2×30%=118.26（万元）
第八节 收益法总结和运用举例
一、收益法基本认识 二、收益法基本概念 三、收益法基本计算 四、收益法基本公式
一、收益法基本认识
学习收益法时，首先要吃透收益法的概 念，对收益法的用词应仔细咀嚼，这对于 掌握收益法的实质是非常重要的。(P282) 本章重点在收益法计算公式、难点是净收 益的求取和报酬率、资本化率的确定。
二、收益法基本概念
收益法 收益价格 报酬率 资本化率 收益乘数 收益乘数法 直接资本化法 报酬资本化法 潜在毛收入 有效毛收入 净运营收益（净收益）运营费用（率） 土地资本化率 建筑物资本化率 综合资本化率 抵押贷款常数
三、收益法基本计算
建 筑 物 剩 余 技 术
土 地 剩 余 技 术 综 合 资 本 化 率 抵 本 土 报 取 出 出 比 不 押 化 地 酬 租 租 较 同 贷 率 与 率 的 的 不 期 款 建 求 房 房 同 限 与 筑 取 地 地 期 价 自 物 方 产 产 限 格 有 的 法 净 租 价 换 资 综 收 赁 格 算 金 合 益 收 的 资 求 入
年净收益=394.2-118.26=275.94（万元） 旅馆价值=275.94÷10%=2759.4（万元）
【例】某宗房地产建成于2000年底，此后收 益年限为48年；2001年底至2004年底分别 获得净收益83万元、85万元、90万元、94 万元；预计，2005年底至2007年底可分别 获得净收益94万元、93万元、96万元，从 2008年底起每年可获得净收益将稳定在95 万元；该类房地产的报酬率为9%。试利用 上述资料测算该宗房地产2004年底的收益 价格。
一、收益法基本认识
对于净收益的求取，首先要搞清楚潜在毛 收入、有效毛收入、运营费用、净收益的含义 ；不同用途房地产净收益的求取(P309)。 学习报酬率(P317)与资本化率(P323)时， 应理解报酬率、资本化率的实质，相互关系等 ，掌握所介绍的报酬率计算公式 剩余技术求取价格的思路(P333)。
四、收益法基本公式
净收益每年不变的公式 净收益在前若干年有变化的公式 预知未来若干年后的价格公式 基于租赁收入测算净收益公式 累加法的报酬率计算 直接资均每张床位每 天向客人实收50元，年平均空房率为30%，平 均每个月运营费用为14万。据调查，当地同 档次旅馆一般床位价格每床每天45元，年平 均空房率为20%，正常营业每月总费用占每月 总收入的30%；该类房地产的资本化率为10%。 请选用所给资料测算该旅馆的价值。
【解】注意区分过去收益与未来收益问题。 该宗房地产在2004年底的收益价格为：
V
(1 Y ) Y (1 Y ) [1 (1 Y )
Ai A 1
i 1 i t
t
] n t
94 93 96 1 9% (1 9%) 2 (1 9%) 3 95 1 [1 ] 9%(1 9%) 3 (1 9%) 44 3 1 029.92( 万元)