苏州工业园区城西CBD世纪广场城市综合体(上)
知名地产大型商业综合体设计方案文本
地下车库出入口 To/From B1 Car-parking
1：1000 A3
Second Plan 二层平面图
金
鸡
湖
路
商铺
主题中庭
Theme atrium
商铺
二层平台 2nd Fຫໍສະໝຸດ at上三层台阶 to 3F
上三层台阶 to 3F
上三层扶梯 to 3F
商铺
商铺
商铺
上三层扶梯 to 3F
中央下车点
商铺
上地面 Up to ground
设备 Equipment
设备 Equipment
自行车库 Bicycle Park
1：1000 A3
B2 Plan 地下二层平面图
商业综合体平面
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
上地面 Up to B1
设备 Equipment
客梯 Guest Lift
Residential 1# 2# 3# Typical Plan 住宅1#2#3#楼标准层平面图
Shopping Mall
Entrance
商业内街效果图
商业街车行入口 Shopping Mall Entrance
货车入口 Service Entrance
住宅车行入口 Residence Entrance
弧线方案总平面
日本商业内街参考
日本商业内街参考
Design Narrative 设计说明
Design Narrative 设计说明
地下车库入口 To B1 Car-parking
Plaza 广场
3F
3F
商业零售 & 办公
苏州最高的建筑
苏州最高的建筑苏州是一座充满历史和文化底蕴的古城，拥有众多的历史古迹和园林景观。
然而，在如今高楼大厦林立的城市中，苏州也不例外地展现了现代化的一面。
其中，苏州最高的建筑无疑是一座令人瞩目的地标，以其独特的外形和卓越的设计引来了无数观光游客的赞叹。
这座苏州最高的建筑位于苏州工业园区，被称为苏州中心大厦。
它是一座集商业办公、酒店、购物中心和观光塔于一体的超高层建筑。
仰望苏州中心大厦，它高耸入云，宛如一把巨大的银色长剑，刺破了城市的天际线。
苏州中心大厦的设计灵感源自苏州园林的独特美学，同时汲取了现代建筑的精华。
大厦外形如同一朵盛开的花朵，由中央主塔和四周的辅助塔组成。
每个塔楼都经过精心设计，彰显了古典与现代的巧妙融合。
中央主塔高达苏州市最高的380多米，塑造出了一种气势恢宏、独树一帜的形象。
而在苏州中心大厦内部，更是匠心独具。
商业办公区楼层的精心规划和优质配套设施，使其成为了众多国内外企业的首选办公场所。
无论是世界500强企业还是初创公司，都可以在这座大厦内找到适合自己的理想办公环境。
而酒店区则提供尊崇的入住体验，让游客在舒适的环境中尽享苏州的美景。
苏州中心大厦的观光塔也是其最受欢迎的一部分。
观光塔位于大厦的顶部，乘坐高速电梯上行，游客可以俯瞰整个苏州城市的壮丽景色。
站在观光塔的顶层，远处的古城区、金鸡湖、现代化的工业区、风景秀丽的园林，一览无遗。
尤其是在夜晚，苏州的霓虹灯光和夜景犹如一幅绚烂的画卷展现在游客眼前，令人陶醉其中。
苏州中心大厦不仅是一座具有震撼力的建筑，也是当地经济发展的引领者。
它的建设不仅为苏州带来了一大批高端企业，还吸引了海内外投资者的目光。
作为苏州工业园区的标志性建筑之一，它的存在让苏州在全球范围内更具有影响力和竞争力。
然而，在赞美苏州中心大厦的同时，也有人担心它可能对苏州的传统文化产生冲击。
有人认为，高楼大厦的涌现可能会让苏州的古建筑和园林变得相形见绌。
然而，苏州中心大厦的设计者并没有忽视这一问题，他们选择将古典与现代相结合的设计理念应用于这座建筑，既展现了苏州的现代化进程，又保留了传统文化的独特魅力。
苏州园区商圈业态分析
2 (办公面积16万m 2 零售面积34万m 2 久光面积1万m )
密 度：24%
业态结构
零 餐 娱 售：66% 饮：23% 乐：6%
66% 23% 6% 5% 1 2 3 4
经营特征：
2 2 •单铺面积100-800m ，以150-300m 居多，均为一层或一
拖二层商铺
•集中式商业+主体商业+商业街区 •经营模式以租赁为主
案 例 分 析
餐
娱
饮：70%
乐：10%
动静两大功能分区
动——以主题性酒吧、音乐餐厅、咖啡吧、DISCO及特 色餐饮为主 静——以高档餐饮、SPAS生活馆、商务会所、休闲酒店 为主 业态 酒店 餐饮 品牌 御庭精品酒店、吴地人家大酒店 朝日屋、番茄主义、HB皇家啤酒城、香港百仕餐厅、 老东吴食府、满月、美美茶餐厅、香樟花园料理、鑫 客来、苏城家宴、布鲁塞尔巧克力吧、得月楼、蝶 金 海华私家会馆、牡丹亭
A2 A1 A3
购物中心商业定位
•定位为苏城首席酒吧娱乐动感特区，苏州现代天堂之水 2 乡邻里 •业态一餐饮、休闲娱乐 •档次：高端
李公堤一期： 77000m 2 李公堤 A 区： 43045m 明 湖 地 块： 123000m2 明 湖 地 块： 123000m2
业态结构
餐 饮：75%
商业案例二： 李公堤商业街二期
●
注：业态比例按面积划分
容积率：0.22 密 度：16% 业 态：餐饮、娱乐、 精品酒店
经营特征：
2 •商铺面积240~1800m 不等，均为一~二层商铺
娱乐
零点会馆、春蕾茶庄
B3 A4 A5 A7 A6 A11 A10 C4 C3 A12 A8 A9 B1 B6 B2 B7 B4 B5 B8 C1 C2
苏州万科城市综合体案例分析
苏州万科城市综合体案例分析1、苏州城市综合体及商业体案例研究苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、圆融时代广场位于苏州工业园区金鸡湖东岸，是集购物、餐饮、休闲、娱乐、商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城商务、文化、旅游等诸多功能于一体的大规模、综合性、现代化、高品质的城市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域市级“商业综合体”，建成后将成为苏州市域CBDCBD最繁华的商业中心和华东地区最繁华的商业中心和华东地区最具影响力和商业价值的品牌街区最具影响力和商业价值的品牌街区。
在苏州这样的二线城市发展都市综合体，2、受城市整体承载能力的限制，其消费在苏州这样的二线城市发展都市综合体，受城市整体承载能力的限制，其消费群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发群体通常都是面向整个城市的。
因此，综合体的开发定位必须与整个城市的发展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
展相融，借助城市整体发展的推动力量，顺势而动。
苏州是我国发达地级城市的代表，丌仅是吴文化的发源地，而丏其经济实力已经远远超越一般的省会城市。
从苏州城市的发展进程看，城市居住文化的升级不更新遵循着“从古城区发展到园区一区（湖西）到园区二期（湖东）到园区三期”的轨迹：苏州古城区：已形成古色古香，江南风3、情的宜居氛围；未来居民也以苏州原籍居民为主，古城区暂丌具备居住品质整体抬高一个水准的可能。
苏州新区: 起步较早，但发展上却落后亍后来居上的园区；房产开发档次丌高，大盘少，布局散乱，丌够集中。
苏州工业园区：园区规划、建造融合新加坡国际化理念不苏州文化底蕴亍一体；其特色为整体规划较为合理，在绿化，道路斱面较城区完善，其崭新的居住环境不现代化的配套，翻开了苏州城市进程的新一页。
苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州城市综合体发展案例研究/苏州圆融时代广场苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到苏州工业园区是我国与新加坡合作的结晶，带动了苏州整个城市新区规划达到全国最高水平，为我国可持续发展树立了标杆。
苏州工业园商业案例分析
Naigai、Saizeriya、Bani Rabbit、HOLA、Sheetpet、Green Shine、Water Paradise、Dohia
无
Younger Travel Agency、Dickies、Best Buy
Jia Shun Sushi、NepStar、Couture、Lizarron、Food Loft
苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
2021/5/27
1
1
苏州工业园商业格局分布图
苏州工业园商业由邻里中心、东环商业、西湖商业、李公堤及湖东商业组成
1998年
东 环印象城 东 商 业
新城邻里中心
湖西商业
湖东商业
李公堤商业
1999年
2021/5/27
2004年
2005年
2009年
2
2
苏州工业园规划 项目解析 借鉴点总结
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21
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邻里中心 东环东商业 湖西商业 李公堤商业 湖东商业
2021/5/27
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李公堤项目概况
项目名称 项目地址
开发商 占地面积 建筑面积 消费群体
李公堤滨水商业街项目 苏州工业园CSD核心区域 苏州圆融发展集团有限公司
486.9亩 25.9万方 外地客人占到消费者总数30%
白領廣場
2021/5/27
19
19
新天翔广场项目概况
总建筑面积（万方） 商铺面积（万方） 写字楼（万方） 公寓（万方） 地下车库（万方）
12.5 5.4 3.5 3.7 3.8
新天翔廣場
2021/5/27
20
20
小结
优势
目标客群：依托周边商务办公、居家人群
圆融星座商业大型综合体的改造方法浅析
圆融星座商业大型综合体的改造方法浅析引言：作为金鸡湖商圈的最大商业综合体，圆融星座中的人群却寥寥无几，或是在闲逛几圈后找不到出路，针对此些问题，我们从三个板块“察”，“析”，“思”综合分析调研了圆融星座综合体，并探讨得到了解决之道。
-、关于圆融星座的“察”1.地理位置圆融星座地处苏州工业园区金鸡湖东岸，项目东临金鸡湖广场、园区行政中心，西迎晋合洲际酒店、苏州科技文艺中心，南北紧邻建屋新罗酒店、凯悦酒店，周边分布高档住宅群。
2.城中区位工业园区是由中国和新加坡两国合作开发经过近15年的建设和发展，目前已转型成为面积280多平方公里、集现代工业、商业服务业于一体，教育、医疗等公共设施配套齐全的新城区，未来苏州CBD。
工业园区综合发展指数位居国家级开发区第二位，聚集金融机构384家，外资23家，超高层建筑143幢，房价均价13000/平方米，意味着园区消费者以上班族白领为主，消费水平较高。
3.建筑概况圆融星座工程总建筑占地面积：30270平方米；建筑面积：300000平方米，其中地上200000平方米、地下100000平方米；建筑高度：154.74米，标准层层高4.15米；分区：本区地下部分为3层，地上1～4层为商业裙房，从5层向上分为3个塔楼，其中南北塔楼为酒店式公寓，均为28层，东塔楼为商务办公写字楼，为33层；停车场：地下2、3层，总停车位1490；主要设备：消防设施、安防设施、供排水设施、电气设施、照明设施、通风设施；结构形式：钢框架混凝土；建筑主体结构形式办公塔楼：钢框架-核心筒体结构；南北公寓：框架-剪力墙结构；裙房：框架结构；混凝土强度等级C60、C55、C50、C45、C40、C15；其它功能：避难层、设备层1937m2 办公塔楼第6、20层。
4.景观设计圆融星座建筑被小型景观环绕，绿植，雕塑，流水，喷泉，太阳伞等休闲景观给逛街、游玩的市民带来了眼中的愉悦和身心的放松。
5.交通流线圆融星座位于金鸡湖东岸，其周围有串联城市的主干道、地铁、沪宁高铁、浦东机场、虹桥机场、太仓港等，形成了海陆空立体交通模式。
苏州工业园区城西CBD世纪广场城市综合体(下)
水上平台
生命孵化器
生命广场
Transport Ring
步行与新交通系统环道
制作绿丘
在开放的空地上创造出吹着舒适微风的绿丘。绿丘通过
蒸发效果使得大地或空气变冷，冷却的空气顺着微风为
皇居
规划地内以及周边提供了凉爽的舒适微风。绿丘将成为
凉爽的景点，起到减轻热岛现象的作用。
多样化的生态系吸引人
简洁明快城市立面
天 之景
与中心塔楼关系
具有鲜明城市特 征的天际线景观
城市天际线的形成
·塑造整体感超强的独特天际线 ·群体递增造型预示剪影上升感 ·与东方之门呼应烘托中心塔楼
挺拔上升的天际线
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体 3-6
轴之景（1）（世纪广场）
DESIGN
空间形态
（象征的广场） 星阳街
Bring the natural daylight into the room -light shelf
6 通过色调百叶进行灰度控制
G ray scale by colored blinds
7 WE B 连动照明控制
WEB linked illumination control
8 自然通风——通风窗和中庭
DESIGN
空间形态
设计概念
+3.10 70m
75m
110m 绣路
苏
+3.29
③办公 150m (31F)
+3.24
26m (4F) +4.20 50m
②综合功能 450m (83F)
④办公 125m (25F)
20m (3F)
+3.10
园区案例—苏州工业园
2020/1/20
功能板块
3
园区在规划上形成了功能完善的分区，不同的功 能分区在园区的发展中承担不同的功能和作用， 为园区的快速发展奠定了基础
苏州工业园区初步形成 了国际科技园、中央商务 区、出口加工区、独墅湖 高教区、信心产业园、出 口加工区、现代物流园、 中心科技生态城、阳澄湖 休闲度假区等功能完善的 分区；
加速发展期 启动期
的商业配套，湖西区域发展迅速； 05年，随着湖西区域的发展完善，房地产市场沿金
老城中心 发展期
加速发展期
鸡湖发展；07年，开始向东部区域扩散发展；
加速发展期
园区房地产历经十年的发展，产品力水平越来越高，
加速发展期
产品多元化、复合化程度不断增加
2020/1/20
7
随着房地产市场的完善，园区形成四大房地产板块，
湖西CBD板块
关键词：湖景资源、CBD 配套、产品复合
板块特点：主要属于湖西的延 伸发展板块，拥有金鸡湖强势 资源和cbd的配套； 发展前景：发展前景看好，大 量开发商进驻，开发强度较高 产品特点：产品比较复合，产 品线丰富：从一居到别墅，板 块内均有供应 平台价格：1000元/平米
人口演变
苏州园区规划上形成的
功能完善的分区，不同的
功能分区在园区的发展中
国际科技 园区
承担不同的功能和作用，
为园区的快速发展奠定了
基础。
中新生态 科技城
金鸡湖
独墅湖
阳澄湖休 闲度假区
阳澄湖
出口加 工区
中央 商务
区
独墅湖 高教区
信息产 业园
现代物流 园
出口加工 区
2020/1/20
产业发展
4
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公园、商业、停车场
歩行流线 社会车辆流线 IN 社会车辆流线 OUT 亲水空間 主要道路
公共交通核心
星 州 街
100m
N
50m 25m
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体
2-1
2-2
交通理念 ——立体城市
传统规划手法
TRAFFIC
交通动态
本案整体化规划手法
办公楼
酒店式 公寓
办公楼
商业
商业
苏绣路
0
20
40
60
100m
连廊面向店面，不 宜作服务流线使用
商业店面参考规模
FUNCTION
功能业态
挑空中庭
10
9 90 ㎡
实效 1.8 米以上 仓库
服务 服务空间 通道
商业店面
临时卸载 停留空间
服务空间
3~5
8~10
10~15
商业店面 20~
5F 4F 3F
服务 2F 通道 1F
服务 通道
服务空间 10~15
周期
工期
基本构思（三系）
水、绿、城的一体化协调
将历史传承的运河（水）与庭园（绿）传统及先进的技术和文化（城市）互相融合，实现把 水系、绿系、城系合为一体的，具有“ 苏州特征 ”的 CBD。
水
绿
城
开发时间的概念
总开发面积
< 一期开发 >
供需的差距
房地产的需求
容易进行分期开发的基础设施建设
< 分期开发 >
在城市功能、交通、形态以及生态绿化各个层面，结合地 铁建设，实现一个整体化、立体化、人性化、科学化的城 市综合体。为今后全国范围内展开的 CBD 建设提供崭新的 典范。
苏州 CBD 一向
周期
工期 二期
水
绿
城
三系
业态
动态
形态
生态 四态
目录
00 设计理念 Concept
01 功能业态 Function ・业态规划理念 ・用途布置 ・商业概念 ・商业规划
3、交通组织人性化
按照"人车分流"的思路进行交通设计。机动车在地下组织交通，地面仅允许部分即停即走的车辆进 入，确保可以在地面形成安全舒适的步行空间。
■交通概念图
主要道路
车辆交通的处理区
步行者優先
綉路 苏
森林
星
阳
街 公园
星
星
苏华路
州
光
街
街
星 港
街 甲板连廊网络
TRAFFIC
交通动态
主要商业区
苏 惠路
住宅区
地面 ：公园 地下 ：公共停车场（规划）
100m
N
50m 25m
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体
0-3
0-4
项目分期（二期）
可以应对供需平衡的弹性开发
对于 180 万㎡面积的项目，是统一开发，还是分期开发，有必要在考虑房地产供需平衡之后来 决定。 对于本项目，采用把道路和上下水道等基础设施作为骨架，把各个建筑物连接到这个骨架上进 行修建的方法，可以实现根据供需平衡进行分期开发。
特点 1. 在中心轴上设置共享中庭，北侧设置购物中心，南部设置百货 2. 单商城（w80~110m、L=260m） 3. 在酒店裙房部分设置高端品牌 4. 运河设计暗渠化（部分）
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体
FUNCTION
功能业态
1-6
商业分区图
B1F
商业 塔楼地下大厅 塔楼服务空间 非机动车停车场 地下停车场 地铁进站后通道 后勤流线
前言
该规划用地所处的苏州工业园区是在 1994 年由中国和新加 坡共同开发并实施的。伴随着社会经济变化和城市发展、 市民生活样式的变化和浮现的环保问题，针对原有的开发 模式，需要有所调整。
在被誉为“ 东方威尼斯 ”的美丽水都——苏州，本方案以其 固有的历史和文化为苗床，紧随着新未来志向型城市创造， 以建立世界领先级龙头项目为最终设计目标。
总开发面积
房地产的需求
绿 调和 城
水
绿 庭园文化
温暖湿润的气候造就丰饶的鱼米之乡与 城市生活调和的庭园文化
水 水乡文化
运河与生活密切相关的水乡文化
城 城市文化
江南的历史名城（平江古城）繁荣延续 至今的城市文化
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体
0-5
0-6
焦点（四态）
四态
本项目将焦点对准以下 4 个“ 态 ”，制定了整体规划。
CONCEPT
设计理念
城市开发的整体理念
——流动的城市
FLOATING CITY
：高密度 / 多功能 / 小空间 / 低排碳
CONCEPT
设计理念
通过各种节能减排的有效合理利用，实现低碳化，并且通过文 化设施的点缀，将人们的活动有机整合，以达到土地有效利用 的最大化。这就是流动的城市（Lloating City）的概念。
业态
动态
形态
生态
功能构成、配置和运营计划的好坏是项目成 功的关键。本案最大限度提升区域价值功能， 综合性合理布置。
通过复合功能整体合理安排创生附加价值。
交通是本案最为重要的基础部分。通过把公 共交通、汽车、自行车、步行系统等多样化 交通手段进行优化配置，从而保证流畅通行、 减轻环境负荷。
通过立体组织交通保证各类流线高效畅通。
永恒的城市
每一年的 365 天，每天的 24 小时，都会有不同的人的活 动在本项目中展开，活动年表示这些活动的示意。可以直观的 看到各种活动的分属时间段的特性。
FUNCTION
功能业态
○ “365 天 /24 小时 ”均可举办活动的街区 ○ 昼夜人口的平衡 / 季节性活动
文化设施
商务
生活
社交
酒店
文化
Ｔ
停车场
Ｔ
高端品牌
酒店式公寓
Ｔ
酒店式公寓
酒店
50
100
高端品牌 酒店式公寓
1F - 3F
办公 酒店 酒店式公寓 百货 购物中心
2F
高端品牌 餐厅 配套商业（餐馆、展厅） 商业用后勤空间 生活精品区
配套商业
配套商业
购物中心
3F
配套商业
FUNCTION
功能业态
配套商业 餐厅
百货
生活精品区 生活精品区
高端品牌 餐厅
本案力求成为新苏州的标志，获得国内外知 名度。通过整体设计，创造印象深刻的空中 轮廓、打动人心。
通过不同尺度空间精心布局创造宜人景致。
整体开发可最大限度有效利用能源，树立实 现最先进低碳城市的目标。活用水、绿等现 行环境资源，设计以人为本的舒适城市环境。
通过落实地域化低碳措施实现可持续发展。
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体
低碳化
５ 号 线
明
苏恵路 街
金
鸡
湖
路
６ 号 线
现
代
大
道
水上公交车
1号线
水上观光用的小型公交车 街
【凡例】
400m
N
高速公路
200m 100m
干线道路
地铁 地铁车站 公交车站
2-5
■手段分担率
・基于地铁以及修建公交车路线后的预测分担率进行规划 ・做成将来公共交通利用即使扩大的情况也可以应对的规划。
■碳排量
自然
水下水族馆
体育、休闲设施
水族馆表演
动物园
宠物交流公园
鸟类观察设施
水上运动
泳池
跑步路线
健身房
温泉
环境循环
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体
1-3
1-4
技术经济指标
1-5
商业分区规划
总平面图
北楼区
办公支持
约 80~110m
约 260m
购物中心
商场区
高端品牌
货区
南楼区
顶级奢侈品・ 高档餐厅区
TRAFFIC
交通动态
【现状】
巴士
35％
小汽车
35％
慢行
30％
【规划】
地铁
35％
小汽车
20％
慢行
15％
巴士
30％
【将来】
随着地铁建设，公共交通比例会更加提高
小汽车
慢行 巴士
※ 慢速交通以摩托车炭排量单位为准
地铁 小汽车 慢行 巴士
约减 35％
慢行 地铁
小汽车 巴士
※依据日本原单位
■将来的灵活应对
因为预计到将来公共交通利用率提高的情况，把地下停车场转用到商业用途等，灵活运用空间。
餐厅
办公
百货
甲板
酒店式公寓
办公
酒店式公寓 酒店式公寓
酒店
酒店式公寓 酒店式公寓
酒店
办公 酒店式公寓
6F
办公
办公
低层 ROOF
办公
办公
办公
办公 办公
文化设施
餐厅 餐厅
酒店式公寓 酒店式公寓
酒店
办公
办公 酒店式公寓
酒店式公寓 酒店式公寓
酒店
FUNCTION
功能业态
办公
酒店式公寓
苏州工业园区 湖西 CBD 世纪广场城市综合体
多功能厅
生态系体验设施
历史资料馆
美术馆
电影院
室外艺术
办公
交流
其他
生活
酒店
苏州工业园区湖西 CBD
建筑面积（提案）1300,000m 2
酒店式公寓
自然
办公楼