2019年漕河泾新兴技术开发区投资环境报告
产业地产沙龙从漕河泾看上海工业地产商业化
从漕河泾看上海工业地产商业化近两年，上海地产行业的投资经历了较为激烈的转变。
05年来，由于受到宏观调控的影响，地产投资从住宅市场大量转向商业地产开发；而今，又有大量资本开始关注上海的工业地产，工业地产商业化程度正逐步深化。
工业地产是指以工业物业为开发对象而进行的投资、开发、经营、管理、服务的房地产行业。
传统的工业物业类型包括重工业厂房、轻工业厂房、仓储物业等，而随着工业地产商业化进程的不断加速，工业地产中亦出现了许多新增物业类型，如高新技术产业用房、研发用房、科研办公、独栋办公等。
漕河泾作为上海开发时间较早、发展比较成熟的高新技术园区，在经历了20 余年的发展以后，工业地产的商业化程度已达到相当高度。
漕河泾开发区工业地产市场概况漕河泾新兴技术开发区，作为上海开发最早的经济园区，其工业地产市场发展亦相对成熟。
一方面市场供应充足，产品类型亦逐渐丰富，突破传统工业地产的范畴，推出了大量厂办楼和科研办公楼项目；另一方面，区域市场终端需求旺盛，高新技术企业和现代制造业的大量企业的进驻，对园区工业地产市场提出了多样化的需求。
漕河泾开发区内工业地产产品类型结构从以单一的厂房物业为主的格局转变为标准厂房、厂办楼、科研办公楼和仓储物业并重的格局。
如“西区凤凰园厂办楼”和“科技大楼C 楼”等新型厂办楼和科研办公楼物业的出现，即大大丰富了园区内的产品结构。
厂办楼和科研办公楼是漕河泾开发区内近年推出的主力工业地产产品。
厂办楼，建筑形态上一般为5-6 层，集研发功能、小型生产、办公、简单组装加工以及部分仓库功能于一身；科研办公楼，为开发区内工业用地上建造的高层建筑，大多承载了办公和科研的功能。
标准厂房-厂办楼-科研办公楼所形成的物业格局，迎合了入园企业多样化的需求。
各种不同的物业类型，承载了不同的功能，吸引了大量不同规模的高新技术企业和现代制造业企业，部分科研办公楼项目更是吸引了部分世界500强企业入住，如“科技大厦C楼”即吸引了通用电气、思科等企业入住。
(完整word版)开发区超自主体制典型案例4——上海漕河泾开发区
开发区超自主体制典型案例4——漕河泾开发区漕河泾开发区是中国面积较小的国家级开发区，也是公司开发模式的成功典型。
分析这一案例，有助于理解开发区体制设计的规律。
一、概要漕河泾开发区全称上海漕河泾新兴技术开发区，其前身为上海漕河泾微电子工业区。
1984年初，上海市委市政府为加快新兴技术产业的形成和发展，以发展微电子技术为突破口，决定在漕河泾地区建立微电子工业区。
1988年6月，国务院批准其为国家级经济技术开发区。
1991年，又被批准为国家级高新区，漕河泾是全国最早同时享受经济技术开发区和高新区优惠政策的开发区。
开发区位于上海市区的西南部，总规划面积5.984平方公里。
该区位于教育科研机构稠密的智力区，周边的学校有交通大学、华东化工学院、上海师范大学、上海应用技术学院等理工科高校4所，徐汇区附近有华东师范大学、东华大学、上海工程技术大学、上海大学、上海医科大学、上海中医学院等高校。
科研院所近百个，其中较著名的有：中科院上海分院、中科院上海生物工程研究中心、中科院上海微电子研究开发基地、华东计算技术研究所、华东测试技术研究所、工微所、能源所、激光所、光电所、航天803研究所、航天第八设计部、机械部21所、核工程研究设计院、广播电视研究所等。
发展高新技术产业是该开发区的主攻方向。
目前，开发区内形成了微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业群，研究开发、金融数据、科技创新等功能中心；拥有中外高科技企业800多家，其中外商投资企业300多家；经市政府认定的高新技术企业达186家，占上海高新技术企业总数的16％。
2001年，该开发区销售收入200亿元，税收超过10亿元，利润超过20亿元，出口超过10亿美元，新增外资1.3亿美元。
这对一个小型开发区是极为难能可贵的。
在外经贸部对国家级经济技术开发区2000年投资环境的综合评价中，漕河泾开发区名列第四。
仅在天津、大连和广州等大型开发区之后。
其中，行政管理、社会及环境、技术创新环境等三项指标均列第二位。
漕河泾经济技术开发区生态型工业园区运营管理探析
股份制合作 共建园区
成立园区开 发公司
市场化运作
海宁模式
4、坚持转型发展
➢积极推进“腾笼引凤” ➢延伸上下游产业链 ➢实现现代服务业跨越发展 ➢稳步推进低碳高效发展
4、坚持转型发展
➢稳步推进低碳高效发展 （1）基础设施低碳化 （2）产品设计低碳化 （3）园区和企业碳审计 （4）能源高效集约利用
一、简介 二、取得的成绩—现状 三、成功经验分析—园区的运营管理 四、经验借鉴
3、坚持创新发展
➢自主创新提升发展源动力
（1）领军人才引领自主创新 （2）知识产权推进自主创新 （3）产业孵化落实自主创新
➢一区多园探索飞地发展
（1）上海浦江高科技园区 （2）漕河泾开发区海宁分区（15k㎡）
➢区区合作突破公司体制
（1）2002年成立“综协办”——徐汇区和漕河泾开发区综合协调办公室（双主任制） （2）2010年成立“国家生态工业示范园区”推进委员会（市环保局、市国资委、徐汇区政府）
➢规模：项目总占地面积约23万平方米,总建 设规模约80万平方米，包括地下建筑约20万平 方米，地上建筑面积约60万平方米（其中，科 研、办公用房面积约40万平方米，酒店式公寓 和SOHO式小型办公用房面积约10万平方米，商 贸、商务和综合配套服务用房面积约10万平方 米）。
2、坚持高端发展
漕河泾现代服务业聚集区：
入驻企业：
➢ 一些跨国公司把研发放在开发区,生产放在区外，如美国GE公司、朗讯科技、联 合利华、台湾纬创资通等；
➢有些跨国公司则在开发区内生产和研发并举，如美国3M、捷普科技等；
➢主要电信企业在开发区内设立主机站、数据中心或交互中心，使开发区成为电信 网络资源最丰富的区域：中国电信、中国联通、中国移动、中国网通、中国铁通、 中国卫星通信、以及上海市互联网交互中心等。
上海漕河泾田州路项目市场报告及价格建议
上海漕河泾田州路项目市场报告及价格建议市场报告及价格建议一、漕河泾开发区简介开发区概况上海漕河泾新兴技术开发区于1988年经国务院批准为国家经济技术开发区，1991年经国务院批准为国家高新技术产业开发区，2000年又成为APEC国际科技工业园区。
开发区总规划面积14.3平方公里，目前已形成微电子、光电子、运算机机器软件和新材料等四大产业，建成研究开发、网络运行、金融数据、技术创新四大中心，及“双优园区”、“数字园区”、“国际园区”等三大园区。
漕河泾新兴技术开发区是经中国国务院批准的第一批以引进外资、引进国外先进技术、进展新兴技术为主的国家级经济技术开发区和高新技术开发区。
是全国唯独同时享受经济技术开发区和高新技术开发区优待政策的开发区。
目前,漕泾开发区内微电子、光电子、运算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业巍然成群，研究开发、金融数据、科技创新等四大功能中心；目前开发区汇聚中外高科技企业1400多家，其中外商投资企业近500家，世界500强跨国高科技企业60多家。
累计投资总额34.1亿美元，合同外资12.4亿美元。
园区经济情形漕河泾开发区为上海经济进展制造了超过3%GDP总量，为上海对外贸易制造了7.5%的出口，对上海高新技术产业销售收入奉献度高达15%，其中在电子信息产业方面，漕河泾开发区占到上海电子信息产业销售总额的1 7%。
2005年，漕河泾开发区实现销售收入910亿元，实现地区生产总值（GDP）330亿元，工业总产值820亿元，实现税收20亿元，产品出口达到80亿美元。
开发区单位面积经济效益在全国开发区行列中名列前茅。
按照国家商务部《中国国家级经济技术开发区进展报告（2005）》，漕河泾开发区在全国国家级经济技术开发区投资环境总指数排名中居第五位，并在综合经济实力、社会与环境、技术创新、进展与效率等方面均列前茅，其中“进展与效率”名列第一，技术创新名列第二，出口排名第三。
地理位置情形漕河泾开发区位于上海市区西南部的边沿，毗邻徐家汇，周边交通网络完善，地下铁路、火车站南站及虹桥机场均近在咫尺。
2019上海、大连工业园区考察报告
• 值得研究和汲取教训之处
– 产品定位 • 低层建筑全部采用双拼式，不少大企业虽然将两边打通，但仍不能设立接待大厅。在半边内设立厅堂，由于楼梯位置，厅堂显得十分拥挤， 影响了企业形象。 • 最初曾经打算兼容居住，但完全没实现，使煤气管浪费。 • 外立面采用双层落地玻璃和铝板，虽然现代，但色彩过于明亮，冬天显冷，夏天显热。 • 外观设计比较复杂，显得不够大方。 • 人车不分离，使中央绿地被车行道隔离，不能充分为人所享用。
– 地方政府欣赏 • 所在区级工业区的管委会拟迁入，正在装修。
大业领地
竞争对象：名企公馆
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1、大业领地
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• 值得汲取教训之处
– 项目定位迷失 • 该项目早期（2019年）致力于与CBD比较，定位较高。从现场看，虽为中档建筑，但在上海外围，确实相对比较高档。 • 但目前比较对象已发生变化，言谈间将松江区“名企公馆”、闵行区“财富兴园”等作为主要竞争对手。目测该两个竞争项目，比“大业领 地”硬件素质差。表明逐步走向低质化竞争。 • 开盘不到半年售出一半，但似乎都是2019年动工前留下的关系，表明当初的“长三角总部经济”定位曾经吸引过人，但该定位的根基不扎实； 2019年主推“浙商总部集群”，但近半年似乎新增客户很少，2019年淡化“浙商”，自述是因为浙商潜力已挖尽。表明“浙商”定位也缺乏 根基。原因可能是地段过于偏远，不适合“总部”生存。
屋顶看研发楼中央花园
研发楼外观
研发楼门厅
屋顶花园
办公楼外观
2、浦江智谷
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• 值得研究和汲取教训之处
– 项目定位比较模糊 • 资料显示的定位是：“以投资、建设、经营和管理生态商务园区，及提供节能、健康、舒适的办公及研发用房为经营目标。吸引以智力密集 为特征的智慧产业进驻园区，并提供人性化的、便捷、安全的物业管理。”总经理柳孝平（原金桥集团副总）忙于出席各种节能论坛，曝光 率在上海同规模的园区中较高，但“节能”似乎并未给园区带来效益。
上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分上海漕河泾新兴技术开发区科技创业中心有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业科技推广和应用服务业-技术推广服务资质增值税一般纳税人产品服务，科技中介服务，电子信息、生物技术（转基1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
开发区超自主体制典型案例4——上海漕河泾开发区
开发区超自主体制典型案例4——漕河泾开发区漕河泾开发区是中国面积较小的国家级开发区，也是公司开发模式的成功典型。
分析这一案例，有助于理解开发区体制设计的规律。
一、概要漕河泾开发区全称上海漕河泾新兴技术开发区，其前身为上海漕河泾微电子工业区。
1984年初，上海市委市政府为加快新兴技术产业的形成和发展，以发展微电子技术为突破口，决定在漕河泾地区建立微电子工业区。
1988年6月，国务院批准其为国家级经济技术开发区。
1991年，又被批准为国家级高新区，漕河泾是全国最早同时享受经济技术开发区和高新区优惠政策的开发区。
开发区位于上海市区的西南部，总规划面积5.984平方公里。
该区位于教育科研机构稠密的智力区，周边的学校有交通大学、华东化工学院、上海师范大学、上海应用技术学院等理工科高校4所，徐汇区附近有华东师范大学、东华大学、上海工程技术大学、上海大学、上海医科大学、上海中医学院等高校。
科研院所近百个，其中较著名的有：中科院上海分院、中科院上海生物工程研究中心、中科院上海微电子研究开发基地、华东计算技术研究所、华东测试技术研究所、工微所、能源所、激光所、光电所、航天803研究所、航天第八设计部、机械部21所、核工程研究设计院、广播电视研究所等。
发展高新技术产业是该开发区的主攻方向。
目前，开发区内形成了微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业群，研究开发、金融数据、科技创新等功能中心；拥有中外高科技企业800多家，其中外商投资企业300多家；经市政府认定的高新技术企业达186家，占上海高新技术企业总数的16％。
2001年，该开发区销售收入200亿元，税收超过10亿元，利润超过20亿元，出口超过10亿美元，新增外资1.3亿美元。
这对一个小型开发区是极为难能可贵的。
在外经贸部对国家级经济技术开发区2000年投资环境的综合评价中，漕河泾开发区名列第四。
仅在天津、大连和广州等大型开发区之后。
其中，行政管理、社会及环境、技术创新环境等三项指标均列第二位。
漕河泾开发区
开发区超自主体制典型案例４——漕河泾开发区漕河泾开发区是中国面积较小的国家级开发区，也是公司开发模式的成功典型。
分析这一案例，有助于理解开发区体制设计的规律。
一、概要漕河泾开发区全称上海漕河泾新兴技术开发区，其前身为上海漕河泾微电子工业区。
1984年初，上海市委市政府为加快新兴技术产业的形成和发展，以发展微电子技术为突破口，决定在漕河泾地区建立微电子工业区。
1988年6月，国务院批准其为国家级经济技术开发区。
1991年，又被批准为国家级高新区，漕河泾是全国最早同时享受经济技术开发区和高新区优惠政策的开发区。
开发区位于上海市区的西南部，总规划面积5.984平方公里。
该区位于教育科研机构稠密的智力区，周边的学校有交通大学、华东化工学院、上海师范大学、上海应用技术学院等理工科高校4所，徐汇区附近有华东师范大学、东华大学、上海工程技术大学、上海大学、上海医科大学、上海中医学院等高校。
科研院所近百个，其中较著名的有：中科院上海分院、中科院上海生物工程研究中心、中科院上海微电子研究开发基地、华东计算技术研究所、华东测试技术研究所、工微所、能源所、激光所、光电所、航天803研究所、航天第八设计部、机械部21所、核工程研究设计院、广播电视研究所等。
发展高新技术产业是该开发区的主攻方向。
目前，开发区内形成了微电子、光电子、计算机及软件、新材料、航天航空等高新技术产业群，研究开发、金融数据、科技创新等功能中心；拥有中外高科技企业800多家，其中外商投资企业300多家；经市政府认定的高新技术企业达186家，占上海高新技术企业总数的16％。
2001年，该开发区销售收入200亿元，税收超过10亿元，利润超过20亿元，出口超过10亿美元，新增外资1.3亿美元。
这对一个小型开发区是极为难能可贵的。
在外经贸部对国家级经济技术开发区2000年投资环境的综合评价中，漕河泾开发区名列第四。
仅在天津、大连和广州等大型开发区之后。
其中，行政管理、社会及环境、技术创新环境等三项指标均列第二位。
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漕河泾新兴技术开发区 投资环境分析报告
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言
本报告从以下几个角度对行业情况进行分析研究：
1、市场规模：通过对过去连续五年中国市场行业研究报告行业消费规模及 同比增速的分析，判断行业研究报告行业的市场潜力与成长性，并对未来五 年的消费规模增长趋势做出预测。该部分内容呈现形式为“文字叙述+数据 图表（柱状折线图）”。
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目录
一、市场规模分析---------------------------------------------------------------1 1.行业规模分布 2.企业性质分布 3.人才学历分布 4.企业营业额分布 二、行业前景分析---------------------------------------------------------------3 1.行业市场规模增长率 2.行业人均产出 3.行业人均利润 4.行业人均成本分析 三、行业薪酬水平---------------------------------------------------------------3 1.各层级薪酬水平 1）总经理层薪酬水平 2）总监层薪酬水平 3）经理层薪酬水平 4）主管层薪酬水平 5）专业人员层薪酬水平 6）普通员工层薪酬水平 7）基础操作层薪酬水平 2.本行业薪酬结构分布 四、行业薪酬增长率及城市差异-------------------------------------------------32 五、行业各层级离职率----------------------------------------------------------34 六、行业补贴调研分析----------------------------------------------------------35 七、行业福利调研分析----------------------------------------------------------43 八、行业毕业生水平分析--------------------------------------------------------47 九、附录------------------------------------------------------------------------65 1.调研方法简介 2.数据有效时间及薪酬口径 3.名词解释 4.关于中国薪酬网
350
317
300
247
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0 25%分位
中位值
75%分位
平均值
分位 年人产出（万元／RMB）
info@
25%分位 127
中位值 247
75%分位 317
平均值 224
第3页
薪酬网
3. 行业人均利润
年人均利润（万元／RMB）
行业人才学历分布
博士及以上 2%
硕士 6%
高中及以下 29%
本科 38%
专科 25%
4. 企业营业额分布
5亿以 53%
企业营业额分布
30亿及以上 5%
10亿及以上 20%
5亿及以上 22%
info@
第2页
薪酬网
一、行业前景分析 1. 行业市场规模增长率
12.0% 10.0%
8.0% 6.0% 4.0% 2.0% 0.0%
4.8% 一季度
同比市场规模增长率
9.5% 5.1%
二季度
三季度
10.5% 四季度
同比去年 增长率
2. 行业人均产出
一季度 4.8%
二季度 5.1%
三季度 9.5%
四季度 10.5%
年人产出（万元／RMB）
分位 年人均成本（万元／RMB）
25%分位 12
3、市场前景：从用户的地域分布和消费能力等因素，来分析行业研究报告 行业的市场分布情况，并对消费规模较大的重点区域市场进行深入调研，具 体包括该地区的消费规模及占比、需求特征、需求趋势……该部分内容呈现 形式为“文字叙述+数据图表（表格、饼状图）”。
4、人力成本：通过对行业人力资源供给情况，给出不同用户群体对行业研 究报告产品的消费规模及占比，同时深入调研各类各部门薪酬水平，薪酬结 构，并对未来几年人力成本对行业研究报告产品的消费规模及增长趋势做出 预测，从而有助于行业研究报告厂商把握各类用户群体对行业研究报告产品 的需求现状和需求趋势。该部分内容呈现形式为“文字叙述+数据图表（表 格、饼状图）”。
薪酬网
一、市场规模分析
1. 行业规模分布
行业规模分布
2000人及以上 9%
500人以下 42%
500人及以上 31%
1000人及以上 18%
2. 企业性质分布
企业性质分布
合资 24%
外资 27%
国有 6%
民营 43%
info@
第1页
薪酬网
3. 行业人才学历分布
2、公司分布：从多个角度，对公司进行分类，给出不同种类、不同档次、 不同区域、不同应用领域的行业研究报告产品的消费规模及占比，并深入调 研各类细分产品的市场容量、需求特征、主要竞争厂商等，有助于客户在整 体上把握行业研究报告行业的产品结构及各类细分产品的市场需求。该部分 内容呈现形式为“文字叙述+数据图表（表格、饼状图）”。
70 62
60 50
50 42
40
30
26
20
10
0 25%分位
中位值
75%分位
平均值
分位 年人均利润（万元／RMB）
25%分位 26
4. 行业人均成本分析
中位值 50
75%分位 62
平均值 42
人均成本（万元／RMB）
70
60
50
40
30
26
20
10
0 25%分位
50 中位值
62 75%分位
42 平均值