成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定
房屋评估技术说明-成本法
（一)房屋建筑物类资产1、评估范围本次列入评估范围的房屋建筑物情况如下：房屋建(构)筑物及其附属设施的评估范围是指安徽益益乳业有限公司所属的，并确认和本次评估目的相关的全部土建类资产。
表4-1房屋建筑物类资产汇总表金额单位：人民币元2、房屋建(构)筑物概况评估对象的房屋建筑物主要建成于2004年至2009年间，主要分布于安徽益益科技园内。
房屋建筑物的结构形式主要有钢结构、砖混结构以及少量的简易结构；钢结构一般用于生产车间及仓储，如：常温奶车间、低温奶车间、仓库等；砖混结构建筑物主要用于办公及重要的生产场所，如：办公楼、专家楼等。
(1)钢结构墙体主要由墙架柱、墙顶梁、墙底梁、墙体支撑、墙板和连接件组成。
迈特建筑轻钢结构住宅一般将内横墙作为结构的承重墙，墙柱为C形轻钢构件，其壁厚根据所受的荷载而定，通常为0.84～2毫米，墙柱间距一般为400～600毫米，迈特建筑轻钢结构住宅这种墙体结构布置方式，可有效承受并可靠传递竖向荷载，且布置方便，但迈特建筑轻钢结构住宅墙体结构不能承受水平荷载。
屋面系统是由屋架、结构OSB面板、防水层、轻型屋面瓦（金属或沥青瓦）组成的。
(2)砖混结构砖混结构的基础一般为浆砌毛石条形基础、水泥砂浆砖基础，有些房屋建筑物采用砼条形基础，上部一般为240mm厚砖内外承重墙，墙内设有构造柱，多层建筑物设钢筋混凝土圈梁；屋面设保温层、防水材料防水层。
该类型建筑一般用于办公楼、值班室、休息室等。
(4)装修状况安徽益益乳业有限公司房屋建筑物的装修多为一般普通标准，少量中档装修；一般普通装修：外墙一般为清水、砂浆抹面、涂料；内墙、顶棚面抹灰刷白或涂料，水泥楼地面、楼梯面或水磨石楼地面；钢窗木门，少量铝合金或塑钢窗，一般照明；工作环境的厂房、值班室、工班休息室、操作间等为一般普通装修。
中档装修：一般用于办公、精密仪器仪表操控场所；外墙面墙砖或多彩涂料饰面；内墙仿瓷涂料、乳胶漆或瓷砖饰面，地砖地面、楼梯面或石材地面楼梯面，特殊要求的场所铺设木地板或抗静电地板；顶棚板材吊顶，吸顶灯或隔栅等；中档木门、塑钢门，塑钢窗；暗管供水供电系统，消防、通信网络系统；中档国产卫浴器具。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法房地产评估——成本法简介房地产评估是指对房地产进行价值估算的一种方法。
其中，成本法是房地产评估中常用的一种方法。
成本法是基于房地产的重建或复原成本进行评估的，它考虑了建筑物的物理状况、使用寿命以及替代成本等因素。
成本法的基本原理成本法的基本原理是通过计算重建或复原房地产所需的成本，来确定其价值。
此方法假设买方愿意支付与重建房地产相当的代价，以及卖方在市场上愿意接受不比其重建成本高的价格。
成本法的评估过程主要包括以下几个步骤：1. 确定房地产的重建成本：重建成本是指将房地产从零开始重新建造或复原所需的成本。
其计算包括建筑材料、劳动力成本、设计费用、施工管理费用等。
2. 考虑物理状况和使用寿命：在确定重建成本的基础上，还需要考虑物理状况和使用寿命对房地产价值的影响。
物理状况包括建筑的结构、设备、装修等方面的状况。
使用寿命指的是建筑物能够正常使用的时间。
3. 考虑替代成本：替代成本是指在市场上购买一个具有相同功能和服务的房地产所需的成本。
考虑替代成本会影响到房地产的价值，因为买方有可能选择购买替代房地产而不是重建或购买现有的房地产。
4. 调整价值：根据以上计算得出的重建成本、物理状况和使用寿命等因素，对房地产的价值进行调整。
调整的过程是根据市场上类似房地产的销售数据和专业评估师的经验进行的。
成本法的适用场景成本法在以下情况下适用：需要对新建房地产进行评估时，成本法可以提供一个参考价值；对老旧房地产进行评估时，成本法可以作为评估的重要依据之一；房地产市场缺乏充足的可比数据时，成本法可以提供一种可行的评估方法。
成本法的优缺点成本法作为一种房地产评估方法具有以下优点：能够提供对新建房地产的评估值；能够对老旧房地产进行评估，给出评估的参考价值；对房地产市场缺乏充足可比数据时，成本法是一种可行的评估方法。
但成本法也存在一些局限性：成本法不考虑实际的市场需求和供需关系，可能无法准确反映房地产的真实价值；成本法评估的结果可能会受到通货膨胀、材料价格波动等因素的影响；成本法的评估结果可能不适用于特殊房地产类型，比如具有历史价值或文化价值的房地产。
房屋评估成本法
房屋评估成本法
房屋评估成本法是指通过对房屋的建造成本进行评估来确定其市场价值的一种方法。
这种方法主要适用于新建房屋或者房屋进行重建或翻新的情况。
房屋评估成本法的主要步骤包括确定房屋的首次建造成本、对建造成本进行折旧调整以及对市场环境进行调整。
首次建造成本是指在过去的市场环境下，按照相关法规和标准所需要的所有成本，包括土地购买费用、设计费用、建筑材料费用、施工费用等。
通过对这些成本进行综合计算，可以得出房屋的建造成本。
然而，由于市场环境的变化以及房屋使用年限的不同，首次建造成本并不能完全反映房屋的真实市场价值。
因此，在计算建造成本的基础上，需要对房屋进行折旧调整。
折旧调整主要是根据房屋使用年限和折旧率来计算房屋的折旧值，并将这一值从建造成本中剔除。
这样就可以得到房屋的净建造成本。
折旧率的计算需要考虑市场环境、使用年限以及房屋状况等因素。
最后，对净建造成本进行市场环境调整。
市场环境调整主要是考虑当前的市场条件和需求，通过对比类似房屋的交易价格和租金来确定房屋的市场价值。
需要注意的是，房屋评估成本法只能作为评估房屋价值的一种
方法，它并不能完全反映市场价值的真实情况。
因为房屋价值受到多种因素的影响，如地理位置、周边设施、政策变化等。
因此，在进行房屋评估时，还需要结合其他方法，如收益法、比较法等，进行综合评估。
总之，房屋评估成本法是房屋评估中常用的一种方法，通过对房屋建造成本的计算、折旧调整以及市场环境的调整，来确定房屋的市场价值。
然而，需要注意的是，这种方法只是一种参考，还需要结合其他因素来进行评估。
房地产评估——成本法
房地产评估——成本法
房地产评估中的成本法是一种评估方法，根据该方法，房地产的价值取决于其建筑成本和土地价值之和。
成本法主要用于评估新建房地产项目或者进行重建的房地产项目。
它根据建筑物的重建成本，加上土地的市场价值，来确定房地产的总价值。
成本法的核心思想是，建筑物的价值应该等于其重建成本减去建筑物的折旧值，再加上土地的市场价值。
具体的评估步骤如下：
1. 确定建筑物的重建成本：这包括建筑材料、劳动力和其他建筑相关费用。
这个成本应该是根据当前的市场价格确定的。
2. 确定建筑物的折旧值：折旧是指建筑物随着时间的推移而价值的减少。
折旧可以根据建筑物的使用寿命和当前的状况来估算。
常用的折旧方法有直线法和余额递减法。
3. 确定土地的市场价值：土地价值通常是根据市场需求和供应以及土地所在位置来确定的。
可以使用市场比较法或收益法来确定土地的价值。
4. 计算房地产的总价值：将建筑物的重建成本减去折旧值，再加上土地的市场价值，即可得到房地产的总价值。
需要注意的是，成本法在一些情况下可能会低估房地产的价值，特别是对于已经存在一段时间的建筑物而言。
因此，在房地产评估中，通常会结合其他评估方法来综合考虑房地产的价值。
房地产估价方法-成本法
房地产估价方法-成本法1. 引言房地产估价是指通过对房产价值进行评估和估算，确定其市场价值以及未来的发展潜力。
在房地产投资和交易过程中，准确估价是至关重要的，因为它直接影响到投资回报率、贷款额度以及交易成功与否。
房地产估价方法有多种，其中成本法是一种常用的方法之一。
本文将重点介绍房地产估价方法中的成本法，并探讨其优缺点以及适用场景。
2. 成本法概述成本法是一种基于房地产建筑物的实际建造成本进行估价的方法。
它的基本原理是通过估算房地产建筑物的重建成本，再考虑折旧、物理磨损以及功能降低等因素，来确定其市场价值。
成本法适用于不能直接通过市场交易获取参考价值的房产，例如新建房产、特殊用途的房产等。
3. 成本法的步骤成本法主要包括以下步骤：3.1 估算重建成本首先，需要根据房产的建筑面积、结构类型、材料成本等因素，估算出房产的重建成本。
重建成本包括建筑物本身的建造成本以及相关的设备设施、工程、软装等附加成本。
3.2 考虑折旧其次，需要考虑房地产建筑物的折旧情况。
折旧是指由于时间流逝和使用磨损等原因，建筑物价值逐渐减少的过程。
根据建筑物的使用寿命和折旧年限，可以计算出每年的折旧率，并据此计算出折旧价值。
3.3 考虑物理磨损和功能降低除了折旧，房地产建筑物还可能存在物理磨损和功能降低等因素。
物理磨损包括自然灾害、火灾等造成的物质损失，而功能降低则是指建筑物使用过程中因技术、市场等原因而导致的降低使用价值的情况。
在成本法中，需要根据实际情况，适当减去物理磨损和功能降低所导致的价值损失。
3.4 确定市场价值最后，在考虑以上因素后，可以得到房地产建筑物的净值，即市场价值。
市场价值是指在市场上买卖时可以得到的合理价位，是房地产交易时的参考价格。
4. 成本法的优缺点成本法作为一种房地产估价方法，具有以下优点和缺点：4.1 优点•对于新建房产或特殊用途房产等无法通过市场交易确定价值的房产，成本法提供了一种相对可靠的估价方法。
资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法
资产评估师《建筑工程》知识点：建筑物成新率及其确定方法知识点：建筑物成新率及其确定方法（一）成新率的概念特定评估标的新旧程度的比率，反映特定评估的现状与其全新状态的比例关系。
成新率＝1－损耗率损耗率＝1－成新率（二）成新率的确定方法三种方法：使用年限法、观察法、综合进行确定。
1.使用年限法（公式调整）（1）建筑物耐用年限自然寿命：从建成起到不堪使用时的年数。
经济寿命：从建成之日起预期产生的收入大于运营费用的持续期。
经济寿命短于自然寿命。
资产评估用的寿命年限应该是经济耐用年限。
①各种房屋的经济耐用年限生产用房受腐蚀的生产非生产用房钢结构705080钢筋混凝土结构503560砖混结构一等403050二等砖木结一等302040二等三等简易结构10年钢筋混凝土结构：框架结构、剪力墙结构、筒体结构、框架-剪力墙②建筑物的经济耐用年限与土地使用权不一致按“短”原则：①耐用年限从竣工验收合格之日算起。
②建筑物耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算。
③建筑物耐用年限长于土地使用权年限时，应按土地使用权年限计算。
④建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限早于土地使用权年限先结束，应按建筑物耐用年限计算。
⑤建筑物出现在前，土地使用权出让在后，建筑物耐用年限晚于土地使用权年限后结束，应按建筑物已使用年限加土地使用权剩余年限计算。
（2）建筑物已使用年限分类：实际使用年限和有效使用年限。
维护保养正常，有效使用年限与实际使用年限相当。
当维护保养好或经过更新改造，有效使用年限短于实际使用年限。
评估中，使用有效使用年限，根据实际使用年限的调整得到。
（3）建筑物尚可使用年限含义：建筑物至评估基准日剩余的经济耐用年限。
计算：经济耐用年限减去已使用年限，根据实际维护保养情况调整。
（4）使用年限法计算说明①经济耐用年限、已使用年限采用的是有效使用年限；②尚可使用采用剩余经济年限；③综合考虑了有形磨损和无形损耗引起的综合贬值。
浅议资产评估成本法中的成新率
浅议资产评估成本法中的成新率利用成本法估测资产的价值时人们通常会想到可以通过实质相同的两条途径进行评估,最终得到资产的评估结果应该是相同的。
即可以通过以下两个公式中的任何一个：公式一：评估价值=重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值实体性贬值=重置成本×实体性贬值率=重置成本×（1-成新率）评估价值=重置成本-重置成本×（1-成新率）-功能性贬值-经济性贬值=重置成本×成新率-功能性贬值-经济性贬值公式二：评估价值=重置成本×成新率同一项资产通过上述两个公式评估应该得到的评估结果是相当的，但是如果公式一中的功能性贬值和经济性贬值不全为零时，结果则不等。
因此可以得出上述二公式中用到的成新率的实质不同，既然这样,为什么还要用同一个词表示存在明显差异的两种含义呢？笔者从成新率的概念自身、估测方法提出几点改进见解。
一、“成新率”在自身上的改进成新率在两公式中存在着明显的差异，这是肯定的。
我们是否可以考虑在不同公式中的“成新率”前加上相应的修饰成分以示区别。
公式一中将“成新率”用“实体性成新率”、“有形损耗率”或“物理性成新率”来替代。
用“实体性成新率”和“有形损耗率”一方面是考虑和实体性贬值率对应，容易理解；另一方面让人们自然想到实体性贬值是和资产的使用及自然力作用造成的外观损耗有关，有利于评估人员把握评估的方向。
用“物理性成新率”主要是考虑实体性贬值是由被评估资产的使用以及自然力作用造成的外观损耗属于物理变化。
公式二中的“成新率”是综合考虑了实体性贬值、功能性贬值、经济性贬值的基础上产生的，故将此处的“成新率”用“综合成新率”来替代，这样一方面避免评估时由于概念不清造成评估范围把握不准确，致使评估结果不准确，因此造成评估失去本来的公正性原则；另一方面是考虑估测两个成新率所采用的相同的方法时从范围上容易把握，这可以在估测方法（观察法和使用年限法）论述时体现出来。
造价评估建筑工程造价评估方法
造价评估建筑工程造价评估方法在建筑工程领域，造价评估是一项非常重要的工作，它对于确保工程项目的经济性和可行性至关重要。
本文将介绍几种常用的建筑工程造价评估方法，帮助读者更好地了解和应用这些方法。
一、成本法成本法是一种常见的建筑工程造价评估方法，它基于建筑项目的成本来确定其价值。
在成本法中，评估人员会通过对项目的施工成本、材料成本、劳动力成本等进行详细计算和分析，然后将这些成本与类似项目的市场价格进行比较，从而确定项目的价值。
二、收入法收入法主要适用于商业性建筑项目。
该方法通过评估项目的潜在收入来确定其价值。
评估人员会考虑多种因素，例如租金收入、物业管理费、设备出租费等，进而计算出项目的未来现金流量。
最后，通过以现值法计算出项目的净现值，确定项目的价值。
三、对比法对比法是一种较为简单直接的评估方法，它通过将待评估项目与已有相似项目进行对比，从而确定项目的市场价值。
在对比法中，评估人员会考虑多个因素，如项目的位置、规模、质量等，选择相似的项目进行比较，并根据市场上类似项目的成交价格确定项目的价值。
四、收益法收益法是一种常用于投资性建筑项目的评估方法。
该方法通过计算项目未来的现金流量和资本回报率，从而确定项目的价值。
评估人员会考虑项目的租金收入、经营费用、市场增长率等因素，运用财务指标如净现值、内部收益率等来评估项目的经济效益和回报。
总结：造价评估对于建筑工程项目的可行性和经济性至关重要。
在评估的过程中，可以根据项目的特征选择适合的评估方法，如成本法、收入法、对比法和收益法等。
每种方法都有其特点和应用范围，在实际运用中需要综合考虑不同因素的影响。
通过合理选择和运用这些方法，可以更准确地评估建筑工程项目的价值，为决策提供可靠的依据。
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重置成本法评估建筑物价值时规费成新率的确定
所谓重置成本法，就是在现实条件下重新购置或建造一个全新状态的评估对象，所需的全部成本减去评估对象的实体性陈旧贬值、功能性陈旧贬值和经济性陈旧贬值后的差额，以其作为评估对象现实价值的一种评估方法。
重置成本法的基本公式为：
评估价值＝重置成本－实体性贬值－功能性贬值－经济性贬值
重置成本法系我国目前资产评估及房屋估价的规范方法之一，是资产评估中使用得最多的方法。
重置成本法具有一定的科学性和可行性，它特别适宜于评估单项资产和没有收益，市场上又难找到交易参照物的评估对象。
例如：非标准工业厂房、学校、医院、教堂、公路、桥梁、涵洞等。
这类资产既无法运用收益现值法，又不能运用现行市价法进行评估，唯有应用重置成本法才是可行的。
但重置成本法在房屋评估的应用上还存在一定的问题。
目前，因《资产评估操作规范》和《房地产估价规范》的内容均未能对房屋建筑物的具体操作方法作出详细的条款，致使不同的评估机构、评估人员在就具体运用重置成本法评估房屋建筑物价值时出现了操作模式各异的现场。
通常情况下，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，业界在用重置成本法评估房屋建筑物的价值时常采用的具体公式如下：
评估净值=评估原值×成新率(%)
评估原值=房屋重置建筑安装总造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费+资金成本+开发利润
上式中各参数确定如下：
①房屋重置建筑安装总造价：房屋工程造价的确定方法不外乎有预(结)算编制法、竣工结算调整法、造价换算法、工料机价值编制法、指数调整法、单方造价比较法等。
②前期费用：根据委估房屋所在地的不同情况按建安造价的一定比例计取。
③配套规费：配套规费包括市政基础设施配套费、人防费、新墙体材料费、散装水泥费等，不同的城市收费标准略有不同，通常按建筑面积计取。
④建设单位管理费：
建设单位管理费以房屋重置建筑安装总造价、前期费用和配套规费之和为计取基数，根据建设规模等选取不同的费率计算。
⑤资金成本：
假设资金均匀投入，建设周期以1/2计，根据当前不同年期的银行利率，计算式为：(建安造价+前期费用+配套规费+建设单位管理费)×1/2建设周期×年利息率。
⑥开发利润
以建安造价、前期费用、配套规费、建设单位管理费、资金成本之和为计取基数，区别房屋用途选取不同的成本利润率计算。
通过具体项目的参与，笔者认为该常用模式中的个别地方值得商榷与探讨。
由上面的操作过程可以知道，配套规费作为房屋评估原值的一部分，在确定评估净值时进行了折旧。
可我们都知道，配套规费作为政府行政收费项目，不同的城市、不同的时期收费标准会有不同，但这不同并不是因折旧引起，而是和不同时期的地方政策有关。
另一方面，在不考虑功能性贬值和经济性贬值的前提下，折旧仅是实体性贬值的体现。
虽然配套规费构成了房屋评估原值的一部分，但却不是房屋实体性造价的必然部分，特别是在各个城市的高新开发区，因园区优惠政策，该部分配套规费常常会被免收。
不管任何时候，配套规费不会随着时间的推移而发生贬值，只会随着政策的变化而变化，这变化可高可低。
鉴于此，笔者认为配套规费不应参与折旧，即成新率应为100%。
上述公式应稍做修改，修改后的评估公式如下：
评估净值=（房屋重置建筑安装总造价+前期费用+建设单位管理费+资金成本+开发利润）×成新率+配套规费
公式中各参数的内涵同上。
2009-7-5。