商业地产的痛点-资产管理能力决定一切
资产管理的痛点分析
资产管理的痛点分析资产管理是企业重要的组成部分，涵盖了对财务资产、实物资产和知识资产等的全面管理。
尽管资产管理在企业运营中起着关键作用，但是也存在一些痛点，需要解决和改进。
以下是对资产管理的痛点进行分析。
1.资产管理信息不全面：资产管理需要对企业所有的资产进行准确地记录和追踪，但是往往存在信息缺失的问题。
例如，一些小型企业可能没有建立完善的资产管理系统，导致无法全面掌握资产状况。
此外，企业可能存在多个分散的部门或办事处，各部门之间的信息共享不畅，导致资产管理信息不全面。
2.资产分类和标识不规范：对于大规模、多样化的资产，如果没有进行规范的分类和标识，就很难实现有效的资产管理。
例如，一些企业在进行资产编码时没有遵循统一的规则和标准，导致资产管理混乱，无法快速准确地查找和追踪资产。
3.资产维护和保护不到位：资产管理还包括对资产的维护和保护工作。
然而，在一些企业中，对资产的维护和保护重视程度不高。
例如，一些企业可能没有建立完善的资产保护制度和相关的监控措施，导致资产容易丢失或被盗，给企业带来重大损失。
4.资产利用率不高：资产管理的目标之一是提高资产利用率，实现最大化的效益。
但是，在一些企业中，由于资产管理不善，导致资产利用率不高。
例如，企业可能存在大量闲置的设备或空置的办公室，浪费了企业的资源。
5.资产更新和升级不及时：随着科技的发展和市场的变化，企业需要及时进行资产的更新和升级，确保企业在竞争中具有竞争力。
然而，在一些企业中，由于资产更新和升级计划的缺乏或执行不到位，导致企业的资产技术水平和竞争力受到影响。
6.资产报废处理不规范：资产管理还包括对报废资产的处理。
然而，在一些企业中，由于对报废资产处理重视程度不高，导致报废资产长时间滞留在企业内部，占用了企业的资源空间。
另外，对于一些特殊类型的资产，如有害废弃物等，企业可能没有进行合规的处理，对环境造成负面影响。
为了解决资产管理的痛点，企业可以采取以下措施：1.建立完善的资产管理系统和数据库，确保信息的全面、准确和及时记录和更新。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个具有挑战性和复杂性的行业，随着城市化进程的加速和经济实力的增强，商业地产开发成为了一个备受关注的领域。
商业地产开发及经营管理也存在一些问题和挑战，这些问题和挑战需要我们深入分析并采取有效的对策来解决。
本文将就商业地产开发及经营管理存在的问题以及对策进行分析和探讨。
**一、问题概述**1. 市场需求不确定性商业地产开发需要根据市场需求进行规划和设计，然而市场需求常常具有不确定性，因此商业地产开发的项目可能会面临市场需求不足或者过剩的情况。
市场需求不确定性会给商业地产开发带来较大的风险，需要通过市场调研和预测来进行有效的应对。
2. 资金压力商业地产开发需要巨额的资金投入，而且项目周期长，回报周期也相对较长。
资金压力成为了商业地产开发的一个重要问题。
如何融资、资金的使用效率、资金的回笼等都是需要重点关注的问题。
3. 土地供应不足随着城市化进程的加速，土地供应日益紧张，商业地产开发面临土地供应不足的问题。
土地资源的稀缺性导致了土地价格的飙升，给商业地产开发带来了成本压力。
4. 宏观政策的影响宏观政策对商业地产开发及经营管理也产生了重要影响。
比如国家的土地政策、房地产政策、金融政策等都会对商业地产开发产生直接或间接影响。
这些政策的频繁调整和变化，给商业地产开发带来了不确定性。
**二、对策探讨**1. 市场需求不确定性对于市场需求不确定性的问题，商业地产开发公司可以通过加强市场调研和预测工作，提前了解市场需求的动态，调整开发策略和方向，降低项目的市场风险。
可以通过市场营销和宣传，提高项目的知名度和吸引力，增加市场需求。
2. 资金压力在资金压力方面，商业地产开发公司可以通过多元化融资渠道，包括银行信贷、股权融资、债务融资等多种形式，降低融资成本和风险；并且在项目规划和设计阶段，可以通过精细化的成本控制和资金管理，提高资金的使用效率。
3. 土地供应不足面对土地供应不足的问题，商业地产开发可以加强和政府的合作，通过土地的重新规划利用、城市更新改造等方式，增加土地资源的供应。
商业地产运营管理中的五大痛点教学文案
揭秘：商业地产运营管理中的五大痛点看看到底有多难核心提示：在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，然而到底有多少体验式商业是真的抓住了消费者的痛点而创造出来的？从互联网思维火起来的那天开始，“痛点”这个词在业界也变的炙手可热。
黄章林发布了第一期的视频节目《痛点说》，这应该算是国内首个用户洞察的商业秀，探讨如何抓住痛点从而给顾客带来尖叫的体验。
在商业地产领域，今天大家都在谈体验式商业，其实我想问的是“然并卵，到底有多少体验式商业是真的抓住了消费者的痛点而创造出来的？”老黄的第一期节目是讲公寓的，我建议他下一步为我们商业地产的朋友做一期体验式商业的痛点说，一起期待一下！其实，我今天想说的是另外一种痛，是行业的阵痛，相信每一个正在从事商业地产的朋友都或多或少都在感受着这些痛点和难点，而所有这些产生阵痛和摩擦的地方就是我们需要通过技术、流程等方式用创新的思维去解决的，这些也就是这个行业发展的希望所在。
对于从住宅地产领域转型至商业地产领域的开发商而言，普遍存在五个方面的痛点：预算管控难、招商管理难、业态规划难、运营管理难、横向协同难。
这五个难点影响了开发商在商业地产领域大展拳脚，而为了避免成为商业地产领域“即将倒下的那一批”中的成员，该如何去迎战这“五难”呢？通过对各大商业地产标杆企业深入研究后，我们发现，支撑成功商业地产运营核心的背后遵循着“客户满意－商家满意－开发商满意”的本质逻辑，在此认知的基础上，我们展开来谈一谈，如何应对商业地产运营管理中的五大痛点。
痛点1：预算管控难相比住宅地产而言，商业地产的精细化管控要求更高，住宅地产的报表精确度以“万元”计，而商业地产的报表要精细到元甚至角、分，因而要求商业地产的预算管控体系能够真正建立起来。
在预算管控方面的难点主要体现在实现以下三个方面可控。
1.预算目标可控商业地产预算目标的编制更为复杂，同样是收支两条线，商业地产的收入预算目标需分为销售收入和租金收入；支出预算目标需分为开发成本、运营成本和三大费用。
商业地产行业的机遇与挑战
商业地产行业的机遇与挑战商业地产行业作为房地产行业的一个重要分支，一直以来都面临着机遇与挑战。
随着经济的发展和社会的进步，商业地产行业的前景越来越广阔，但同时也面临着许多困难和挑战。
一、机遇1. 城市化进程加速：随着人口的不断增长和城市化进程的加速，商业地产需求不断增长。
城市化进程促进了商业地产行业的蓬勃发展，为商业地产项目提供了更多的机会。
2. 消费升级带动需求：随着经济的发展和居民收入水平的提高，人们的消费观念逐渐发生变化，对商业地产的需求也在不断提升。
高品质的商业地产项目能够满足人们对消费环境的要求，吸引更多的消费者。
3. 互联网与商业地产的融合：互联网的迅猛发展为商业地产行业带来了新的机遇。
通过互联网技术，商业地产企业可以更好地了解消费者需求，提供个性化的服务，并通过线上线下的整合创造更多的商业价值。
二、挑战1. 地段竞争激烈：商业地产行业的核心竞争在于地段。
随着城市发展和商业地产项目的增多，地段资源变得越来越紧张，商业地产企业需要抢占有利的地段来提高竞争力，这对企业的运营能力和资源实力提出了较高要求。
2. 消费结构变化：消费者需求的不断变化也给商业地产企业带来了挑战。
消费者越来越注重个性化和全方位的消费体验，商业地产企业需要根据消费者的需求进行创新，提供更加多样化的产品和服务。
3. 成本控制难度增加：商业地产项目的投资规模较大，运营成本也相对较高。
随着土地和建筑材料价格的上涨，商业地产企业需要在降低成本和提升经营效益之间进行平衡，确保企业的可持续发展。
三、应对策略1. 精细化管理：商业地产企业应加强对项目的运营管理，提升服务质量和用户体验，增加项目的竞争力。
通过引入高科技设备和智能化管理手段，提高运营效率和资源利用率。
2. 技术创新：商业地产企业应积极采用互联网、大数据、人工智能等新技术，提升企业的创新能力和竞争力。
通过互联网技术，打造线上线下融合的商业模式，满足消费者个性化需求。
3. 融合发展：商业地产企业可以考虑与其他相关行业进行合作，打造多元化的商业综合体。
资产管理能力决定了商业地产的成败
资产管理能力决定了商业地产的成败大跨步发展了近10年的中国商业地产越发进入白热化竞争状态。
商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，大部分开发商在投资初期，就千方百计考虑与资本的结合，多渠道融资是商业地产的必修课。
无论是接触银行、信托、基金、债券等各个渠道的金融机构，从专业投资机构来看，商业地产的所有操作模式必须转化成国际通用的财务语言。
金融资本的本质就是逐利，无论这个资本来自于保险机构、养老基金、对冲基金还是其他各类机构，金融行业更关注的是商业资产的回报效应。
因每个金融渠道融资的成本不同，因此各个渠道对物业的投资回报率也不尽相同。
根据央行研究局的测算，当前社会加权平均融资成本为8.3%。
因此，资产回报率在5%以内的项目，基本找不到资金方愿意接盘。
投资回报率在5~8%的项目，只能嫁接便宜但难弄的银行资本；投资回报率8~15%的项目,基本具备了信托融资谈判的条件。
投资回报率在15~20%甚至更高的项目，才具备吸引需要高回报的各类基金投资的要求。
在这样的情况下，当前投资收益和未来资产增值，都是评估投资条件的重要财务指标。
从国际标准来看，EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。
现阶段，EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。
一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达到8%-12%，甚至更高。
EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U＝EBITDA（税息折旧及摊销前利润）/Investment（投资成本）。
从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。
地段不是唯一，资产管理能力是决定要素业界很多人将评估项目投资收益的核心关键是地段和选址，更相信普遍市场趋势而不认可人为的力量。
可惜的是，我们能看到太多的案例，位居城市核心地段，但门可罗雀。
房地产行业的痛点与整改意见
房地产行业的痛点与整改意见一、痛点分析房地产行业作为我国经济的重要支柱，发挥着关键的作用。
然而，长期以来，我国房地产行业也存在一些痛点问题，其中包括但不限于以下几个方面：1. 高房价问题：在一些大中城市，房价居高不下，使得普通人难以负担。
这不仅阻碍了居民的消费能力，也加剧了社会贫富差距。
2. 土地资源匮乏：随着城市化进程加速，土地资源逐渐减少。
土地稀缺使得房地产开发更加困难，进而推高了房价。
3. 不合理的规划和建设：一些房地产开发项目在选址、用地、建设过程中存在不合理的规划和建设现象。
这不仅影响了人民群众的居住环境质量，还增加了城市管理的困难。
4. 投机炒房问题：部分投资者借助房地产市场的波动进行投机炒作，导致价格波动过大，损害了普通居民的利益。
二、整改意见针对房地产行业存在的痛点问题，有必要采取一系列的整改措施，以促进房地产行业的健康发展，提高人民群众的居住品质，实现经济与社会效益的双赢。
1. 加大土地供应：政府应加大土地供应力度，提高土地利用效率，尤其是在一二线城市，需合理规划土地用途，保障人民的基本居住需求。
2. 建立房地产市场调控机制：通过采取差别化调控政策，限制投机炒房行为，稳定房价。
从供给端控制，严守供地定价、拍卖出让、用地审批等环节，防止供地集中导致市场扭曲。
3. 加大对房地产开发商的监管力度：政府应建立完善的房地产开发商信用评价体系，加强对其资质和信誉的审核，控制住建领域恶意炒作和违规经营行为。
4. 创新金融支持模式：建立健全的住房金融体系，引导资金更多地投入到市场中小型企业和创新项目中，减少过度依赖房地产业的风险。
5. 优化城市规划和建设：政府部门应加强对房地产项目规划的监管，确保项目选址合理、建设规范。
同时，加强与城市规划、环境保护等部门的协调，提高城市基础设施建设的水平。
6. 加大政策和资金支持力度：政府可通过财政投入和税收优惠等方式，鼓励和扶持房地产企业加大对中低收入群体的保障性住房建设力度，增加中小户型的供应。
商业地产行业管理挑战与应对
商业地产行业管理挑战与应对一、引言随着城市化进程的加快，商业地产行业扮演着举足轻重的角色。
然而，该行业也面临诸多管理挑战，本文将探讨这些挑战及其应对策略。
二、市场变化带来的挑战1.快速增长与多元化需求商业地产行业正处于蓬勃发展期，市场需求不断增长并且日趋多样化。
管理者需要及时识别不同的市场需求，并灵活调整运营策略，以满足客户的不同需求。
2.供求关系的不平衡由于商业地产项目的建设周期较长，供求关系常常不平衡。
管理者需善于把握市场脉搏，科学预测未来的供求情况，并根据变化制定相应的运营计划，以避免盲目扩张或规避过度供应的风险。
3.竞争日益激烈商业地产行业竞争激烈，不论是在项目开发阶段还是在运营管理阶段。
管理者需要善于发现并抓住市场机遇，提高项目品质和服务水平，以吸引更多客户并保持竞争优势。
三、组织管理的挑战1.组织结构的优化随着企业规模的不断扩大，管理者需要考虑组织结构的优化，通过合理的划分工作职责和流程，提高团队的协作效率和决策效能。
2.人才引进和培养商业地产行业对于专业人才的需求越来越大，然而人才的供给方面存在短缺。
管理者需要制定招聘计划，积极引进有才华的人才，并通过培训和激励机制，提升员工的综合素质和专业能力。
3.信息技术的应用随着信息技术的飞速发展，商业地产行业也需要跟随时代的步伐。
管理者需要善于应用信息技术，提高数据管理和运营决策的科学性和精准度，以便更好地应对市场变化。
四、资源优化与节约的挑战1.资金管理商业地产行业需要大量的资金用于项目开发和运营，管理者需要善于资金的筹措和利用，以确保项目的正常运营和企业的可持续发展。
2.资源节约与环保商业地产行业对资源的消耗较大，管理者需要重视资源的节约利用和环保问题，通过绿色建筑和节能减排等措施，实现经济效益和环境保护的双赢。
五、应对策略1.创新思维和模式管理者需要树立创新意识，积极推进技术创新、服务创新以及经营模式的创新，以适应市场的变化和客户的需求。
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策
商业地产开发及经营管理存在的问题和对策商业地产开发及经营管理是一个庞大的系统工程，其中存在着各种问题和挑战。
本文将分析商业地产开发及经营管理存在的问题，并提出相应的对策。
1. 土地资源紧缺：随着城市化进程的加快，土地资源日益紧张，商业地产的开发面临土地成本与供给问题。
对策：应当注重土地资源的合理利用和开发，积极寻找新的土地资源供应来源。
2. 市场需求不确定：商业地产开发过程中，市场需求的变化是一个不确定因素，以至于有时产生了供大于求的情况。
对策：在商业地产开发之初，应进行市场分析与需求预测，采取精准的定位和策略。
3. 开发成本高企：商业地产开发的投入成本很高，包括土地成本、建设成本和人力成本等。
对策：应在规划和设计阶段，充分结合市场需求和投资回报预期，进行成本控制和精细化管理。
4. 法规政策不明朗：商业地产开发涉及到土地规划、建设审批、环保等多方面的法律法规，遇到政策不明朗或变化频繁的情况，将增加项目投资风险。
对策：应积极了解和遵守相关法规政策，加强对政策变化的预判和应对能力，降低法律风险。
5. 品牌附加值不高：商业地产开发项目缺乏引领性、品牌化的设计和运营理念，导致品牌附加值不高。
对策：应注重打造与市场匹配的品牌形象，提升商业地产的附加值，增强自身竞争力。
1. 租金收益下滑：受市场因素和竞争因素影响，商业地产的租金收益存在下滑的风险，影响企业盈利能力。
对策：应该不断优化商业地产的租户结构，提升商户的核心竞争力，增加租金收益。
2. 经营费用居高不下：商业地产的经营费用包括物业管理费、维护费等，通常较高，影响了企业的盈利水平。
对策：应采用高效的管理模式，优化成本结构，降低经营费用，提高利润率。
3. 高会员留存难度大：商业地产在运营过程中，尤其是商业综合体，往往存在会员流失的问题，难以维持稳定的客流量。
对策：应考虑定期举办各类活动，增强会员粘性，提高会员留存率。
4. 管理水平不高：商业地产管理存在一定的局限性，缺乏国际化的管理水平，导致经营效率低下。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
商业地产的痛点资产管理能力决定一切
大跨步发展了近10年的中国商业地产越发进入白热化竞争状态。
商业地产因天生具备投资总额高、运营管理复杂、投资回收期较长等特点，大部分开发商在投资初期，就千方百计考虑与资本的结合，多渠道融资是商业地产的必修课。
无论是接触银行、信托、基金、债券等各个渠道的金融机构，从专业投资机构来看，商业地产的所有操作模式必须转化成国际通用的财务语言。
金融资本的本质就是逐利，无论这个资本来自于保险机构、养老基金、对冲基金还是其他各类机构，金融行业更关注的是商业资产的回报效应。
因每个金融渠道融资的成本不同，因此各个渠道对物业的投资回报率也不尽相同。
根据央行研究局的测算，当前社会加权平均融资成本为8.3%。
因此，资产回报率在5%U内的项目，基本找不到资金方愿意接盘。
投资回报率在5〜8%勺项目，只能嫁接便宜但难弄的银行资本；投资回报率8〜15%勺项目，基本具备了信托融资谈判的条件。
投资回报率在15〜20%甚至更高的项目，才具备吸引需要高回报的各类基金投资
的要求
在这样的情况下，当前投资收益和未来资产增值，都是评估投资条件的重要财务指标。
根据九洲远景机构的披露，从国际标准来看，EBITDA-U被作为投资市场对购物中心资产价值的核心KPI，它反映出一个购物中心通过持续运营所能带来的投资回报水平。
现阶段，EBITDA-U达到6%是境外REITs发行的门槛。
一般而言，一个成功购物中心的EBITDA-U可达至U 8%-12% 甚至更高。
EBITDA-U的构成有个简单的公式：EBITDA-U= EBITDA （税息折旧及摊销前利润）/Investment （投资成本）。
从该公式可以看出，提高EBITDA-U的核心路径无非两条，提高购物中心的EBITDA及合理降低前期投资成本。
I地段不是唯一，资产管理能力是决定要素业界很多人将评估项目投资收益的核心关键是地段和选址，这帮李嘉诚的信徒们，更相信普遍市场趋势而不认可人为的力量。
可惜的是，我们能看到太多的案例，位居城市核心地段，但门可罗雀。
资产待价而沽，却无人问津。
而有些项目，虽地处偏远，但仍人流如织。
大量的案例表明，粗放的地段论显然不能救商业
地产的命，商业地产运营真正的核心是系统优化。
这
个系统，就是商业地产开发的真正痛点：资产管理。
当前，成熟的机构，无论是金融机构还是商业地产投资开发商，都将管控项目的核心目标放在了资产管理能力上。
资产管理是一个全生命周期的管理过程。
从拿地、到建设开发、到运营管控，都是资产管理的内容。
资产管理的KPI指标就是紧密锁定EBITDA-U的投资回报数据。
在这样的条件下，成功的项目，受到诸多方面综合因素的影响，包括操作团队、组织系统保障、产品定位、市场形势等。
但在诸多状态中，何者是最重要的因素？
I诊断、优化、改进，帮助资本退出获利，是资产管理的核心内容
好的资产管理团队，首先要具备诊断项目的能力。
诊断的核心就是分析项目成功和失败的因素到底是外部因素还是内部因素占主导。
在研判众多商业项目时，须有一套客观的标准来为项目把脉，这些标准建立在一个消费者支出习惯、消费人群流动分布、消费行为模式和竞争对手的竞争策略等诸多因素上，通过对这一系列的微观的数据系统的洞察，可以分析出
项目在这样的微观市场状态下的运行趋势，从而判定项目
在正常状态下应该具备的资本回报率水平。
一个项目如果
超出行业平均水平误差达到20%以上，应该属于团队表现
优秀，一个项目如若低于行业平均水平20%应该属于团队表
现不合格。
有了这套评估系统，好处在于三点：第一，投资人可以初步判断项目的正常投资回报率，以做好投资风险评估；第二，投资人和资产管理人可较为清晰的界定清楚责任主体，防止日后劳资双方的矛盾，以避免更多公司治理的深层问题。
简单来说，就是明确投资开发的成果是资本方决策占主因，还是团队操作能力占主因。
第三，明确资产管理绩效考核的界限。
比方说，按照正常操作水平，一个项目的资本回报率在6%但资产管理团队回报率超过8%这样的情况下，激励和考核都有了明确的数据依据。
在此基础上，资本方可聘请行家里手们上阵，就应该全方面优化和改进项目管理模式，提升项目核心指标。
围绕EBITDA-U 的核心财务回报数据，资产管理的评价标准也变得清晰可控。
I从项目全程资产管理过程来看，主要分成以下六个
方面：
1、恰当选址，控制拿地成本。
韩寒热门电影《后
会无期》有句名言，小朋友爱分对错，大人只看利弊。
同样的，从资产管理的指标来看，投资回报率是个相
对数据。
换句话说，没有地段好坏之分，只有投资回
报的高低之分。
2、精准定位，锁定市场人群。
大量的案例实践告诉我们，人群定位错了，项目投资回报率会大幅下降。
而市场人群的消费趋势是最捉摸不定的，选对正确的
目标人群，并对症下药，是考核资产管理者能力的重要一课。
3、控制投资，锁定造价。
老道的资产管理团队为了达至y最佳的商业展示目标，会精炼的控制各种投资成本。
产品做得高大上或矮胖挫都不重要，重要的是在这样的投资配置下，后续的品牌定位以及租金、售价回报是否能与之成正比。
4、特色引领，但需考虑成本因素。
商业地产（专题阅读）是高速变化的潮流行业，没有创新的项目基本无法生存，而过度创新的项目也会将项目送入坟墓。
拿捏好创新的度，一个重要的衡量标杆也是为创新所付出的投资回报的成果。
财务数据是判断市场创新进化方向对错的最好标杆。
5、精选品类，看准品类黑马。
业态规划和品牌选择是商业地产最为重要的问题。
好的资产管理者，能
够洞察品类发展趋势，巧妙的将未来快速成长的品类以较低的价格招入商场，从而让整个商场分享品类引爆的红利。
这点和风险投资的逻辑没有两样。
如果只选择当下最热的品类，付出的代价也越高，财务回报肯定不理想。
选择成长中的品类才是王道。
6、强营运管控，提升后期经营坪效。
EBITDA-U 提高的另一核心在于增加购物中心的营运收入，控制营运成本。
很多项目为了后期快速增加人流，配置了豪华的运营团队，并采用各种措施做旺场活动，以提振人流。
考核经营管理绩效的指标也是这种投入和租金、销售增长的关系。
诊断、优化、创新、提升是商业资产后期运营过程中的更为重要的因素。
总而言之，预判、调整，是运营的关键。