日本东京商业中心改建开发

东口的新宿大街。（左图）新宿西部商务、文化街区。（右图） 为疏散东京都心过于集中的城市机能，缓解都心部的压力和各种矛盾，1958 年“首都
整备委员会”决定在强化商业机能的同时，开发商务办公和文化设施机能，把新宿建设成为 综合性的副都心，发展规划于 1960 年公布。在这一大背景下，60 年代新宿迎来了历史上商 业发展最快的时期。从 1964－1967 年，伴随车站大楼、西口广场建设、东口广场改扩建以 及连结车站东、西口两侧商业区的“都会地下大步道”的建成，新宿地区已发展成为东京具 有相当规模的、较完善的重要商业中心。
池袋副都心除传统的零售商业机能外，以东京艺术剧场为代表的文化交流设施在近年无 论在数量上还是从质量上已有了很大发展。 （二）改造与开发
由于历史的原因，大型商业设施全部集中在池袋车站两侧的狭小地带，而周边其他地区 缺乏吸引人逛街的设施和顾客购物回路，商业区腹地十分狭浅，再加之百货商场内设施齐全、 应有尽有，因此，在池袋车站转乘电车的几十万乘客或购物的顾客大都只在车站大楼内移动。 如何把人流引出车站、引入周边地区，是池袋商业中心 30 多年来一直探索的一个课题。
银座丰富多样的商业建筑：20 世纪 20-30 年代的木造商业建筑得到妥善保护和利用。（左图） 银座大街上的商店老字号（中村屋等）。（右图） （三）改进对策
20 世纪 60 年代后期以来，持续发展的银座商业出现了来自外部条件变化和内部条件恶 化两个方面的危机。从外部条件看：
1 伴随地价的高涨，东京都心部居住人口的郊外迁移； 2 伴随东京郊外、周边人口的增加，副都心、副副都心的建设发展； 3 郊外地区 JR 铁路、私铁、地铁等交通系统的进一步完善和私人汽车的普及； 4 居民消费文化和价值意识的变化。内部条件的恶化主要表现在，随着经济的高速发展，道 路交通问题日趋严重，购物环境日益恶化。
南口再开发 Sorthern 步道广场平面图。
南口再开发步道广场中部景观。
2.街道购物环境整治
时代广场商业综合体开发：鸟瞰。
时代广场综合体开发规划的最大特点 是，通过步道、广场及回廊等的系列设置， 使整个设施与周边道路、车站以及其他商业 设施等有机联系为一整体，同时创造出了一 个以公共空间为主体、市民容易接近、舒适 宜人的商业环境。
南口再开发的最大特点是，在上述设施之间 的小田急线路的上部，设置了总面积达 11000 多 平方米的 Southern Terrace 步道广场，并在北 部与新宿车站，东部与时代广场，ＮＴＴ电信大 厦，西部与 Mainds 商业大厦等相连，在步道广 场上还设有 7 个零售商店和餐饮设施，形成了环 境优雅的步行者天国。
池袋地区商业中心机能的大发展是在
二战以后。伴随战后池袋车站西部、西北部郊外地区和多摩地区大规模住宅区的开发建设， 以及郊外私人铁路与都心山手环线铁路及地铁系统的交通转乘机制的建立，池袋车站逐步成 为都内重要的交通枢纽，池袋商业中心才得以较快发展。
为疏散东京都心过于集中的城市机能，缓解都心部的压力和各种矛盾，“首都整备委员 会”于 1958 年决定在强化商业机能的同时，开发其商务办公和文化设施机能，与新宿和涩 谷一起，把池袋建设成为综合性的副都心。
④ 交通规划依据立体化和人车分离的原则 进行。
新宿商业区街道小品：三井大厦前街角雕 塑。 ⑤ 设立建筑面积奖励政策，鼓励在用地内 设置向公众开放的绿地、广场等公共空间。 因此在区内出现有若干具有不同个性特点 的广场。
⑥ 在西部规划设置约 7 公顷的公园。新宿商务办公区开发建设所带来的经济效果十分明显。
该商业综合体在规划设计上有以下几方面 特点： ① 在用地的西北角规划了一个总面积近 1 公顷的公园，向市民开放；
阳光城 60 商业综合体低层部分景观：低层 部各层屋顶与公园空间有机结合成立体广 场空间。
② 在公园以外的用地内设计了一个从地下 4 层到地上 3 层的人工建筑底座，作为 4 栋 高层设施共有的基盘，底座内设有零售商 店、餐馆、茶室、公共步廊和地下停车库等 各类设施。同时，底座的各层屋顶与公园空 间有机结合，设计成广场空间和步道回廊，
为缓解银座商业区的交通矛盾，创造良好的购物环境，东京都府采取的一系列对策： 1 街道购物环境的整治： ① 狭窄街道均变为机动车单行线； ② 设立一系列奖励措施，推进地下商业空间的开发利用，以缓解地面层购物人流量大、步 行道拥挤的状况； ③ 实行周末街区步行化，更换街道设施，改善环境面貌； ④ 制定详细的街道景观管理细则。
日本东京商业中心改建开发
一 银座商业中心
（一）简史与概况 象征日本自然、历史、现代的三大景点（富士山、京都、银座）之一的银座，与巴黎的
香榭丽舍大街、纽约的第五大街齐名，是世界三大繁华中心之一。银座是通过不断地填海造 地才逐步形成今日之构架。
1874 年 10 月银座大街部分建成后的情况。
自明治初期起这一带开始逐步走向繁 荣，十九世纪七十年代，实施了英国人沃特 尔斯制定的改建规划。其具有以下三个显著 特征。1 格网状街区；2 耐火化；3 连屋化， 即每个街坊的沿街面由二-三栋长条式、较 大规模的建筑组成，这种街区整体开发方式在日本城市建设史上尚属首次；4 步、车道分离。 此次改建奠定了今日银座商业中心的基础，街道格局和宽度沿至今日。
三 池袋商业中心
（一）概况
池袋商业中心构成图。
池袋副都心总用地面积为 235 公顷，其 中商业中心部分约为 62.5 公顷，商务办公 部分约为 54 公顷，绿地、广场、道路等约 为 123.5 公顷。池袋商业中心现由池袋东口 商业集积区、西口商业集积区、东口地下商 业街、西口地下商业街、阳光城 60 商业综 合体 5 个商业聚集区组成。
沃特尔斯设计的银座改建平面图。
自二十世纪二十年代后期，银座开始成为东京最 繁华、格调高雅的新潮商业中心。其不仅是东京商业 中心的代表，而且已发展成为日本现代化的标志和橱 窗，尤其是它所代表的消费文化以外，还具有独特的 “标新”和“逆反”文化特征。银座的繁荣有其特定 的文化背景和特征，“银座”一词本身，也不再仅仅作 为地名而存在，更具有一种深层的、非日本人难以理 解的文化内涵，它是高级、名牌、流行、品味、信用、 货真价实、憧憬、时尚的代名词。
供各类活动和休息等使用。
阳光城 60 商业综合体：在周边 8-10 层大楼之中的阳光 城 60 大厦。
③ 从街道空间来看，建筑底座作为缓冲空间，减少了超 高层建筑对街道的压抑感，缓解了高层底部的强风效应。 阳光城 60 商业综合体的规划设计，可谓高密度商业区再 开发的一个比较成功的实例。
2 池袋东口地区商业街的环境改善工程；
商业街环境改善工程范围图。
① 创建步车协调型商业街，即扩大两侧步 街道步道的宽度，减少车道面积。
街道空间设计：精心设计的阳光大街。
广场空间设计：日之出大街广场。
② 街道的艺术化整治：首先，3 条街道对步道铺装进行了 精心设计，强调具有各自的特点，特别体现在节奏感和色 彩处理方面。除东口广场外，在阳光大街和 60 层大厦街 与日之出大街交叉处还设计了两个铺装设计精美的广场， 设置有雕刻、街灯和座椅等，创造出一种赏心悦目的小憩 环境。
以下三方面措施的效果比较明显： 1 阳光城 60 商业综合体的再开发；
阳光城 60 商业综合体总平面图。
阳光城 60 商业综合体由 60 层高的超高层商 务办公楼、高级酒店、进口商品馆、文化会 馆 4 栋建筑组成，是一个集购物、游玩、健 身、学习、工作、居住于一体的大型商业综 合体。
阳光城 60 商业综合体低层部分景观：阳光 城 60 屋顶广场。
银座商业区现状景观：银座的夜景富有魅 力。大大小小数不尽的酒吧、俱乐部使银座 之夜生气勃勃、充满活力。
银座居现代消费文化的顶峰，具有以下几个显著特征。 1 拥有众多享誉全国的商业老字号； 2 世界最大的画廊街，共有不同规模、种类各异的综合、专业画廊约 300 家； 3 日本最大的展览设施街； 4 日本地方大众媒体的中心； 5 银行密度最高的商业中心。
地价的不断高涨和商业空间的大量需求，使土地所有者和开发商不得不向地下和空中发 展。最具划时代影响的地下空间开发，是 1967 年前后建成的贯穿新宿车站东、西两侧商业 区的“都会地下大步道”。
到 90 年代，新宿地下商业空间开发已形成从西口甲州大道到东口歌舞伎町的、总建筑 面积达 11 万平方米的地下商业街网络系统。 ② 车站西口地区的立体开发
新宿副都心占地总面积约为 270 公顷，其中商务办公区开发部分约为 56 公顷，商业机 能部分约为 81.1 公顷，绿地广场道路等约占 130.5 公顷。 （二）改造与开发
新宿商业中心经过几十年的更新建设，购销环境和中心机能均有了很大改善和变化。概 括起来，其更新改造在以下几个方面具有较强特点并取得较好效果。 1.立体化更新改造 ① 地下空间的开发利用
新宿西口广场立体开发：周边东西剖面图。
西口广场立体改造——地面层广场：地面层主 要为机动交通广场，公交车站通过自动扶梯与 高架步道相连。
西口广场高架步道系统：高架步道平台休息 角。
·占地面积 2.46 公顷的地面层广场，作为汽 车和公共汽车的交通枢纽。 ·在地上 7 米高度设有高架步道系统，把各主 要商业设施及新宿车站在空中连为一体，同时 也为周边的商业设施提供了步道外廊。 ·总面积为 1.68 公顷的地下一层中央广场，主要为各铁道、地铁车站以及公共汽车、出租 车等各种交通工具提供相互转乘的空间。 ·地下二层为拥有 430 多个车位的停车场。 ③ 时代广场商业综合体和车站南口再开发 新宿南口再开发：鸟瞰。
人车分流道路交通系统：步道系统与地下商 业街相连。
② 每个街区要求只建设一栋整体的建筑 物，但经申请协商，最多可划分为两栋整体 建筑物。建筑物的墙面位置在面向南北向街 路时，规定必须后退 5 米以上，面向东西向 街路时须后退 10 米以上。
商务办公区内景：地铁入口。 ③ 容积率必须在 500％以上，建筑覆盖率 在 50％以下，建筑物 50 米以上部分水平投 影面积的总和，不得超过其用地面积的 15 ％。