4个人住房贷款

2.自营性个人住房抵押贷款 自营性的个人住房贷款是商业银行利用自己的资金条件，自 主经营的住房抵押贷款，也称住房按揭贷款。不同银行的具 体产品不同，主要有个人住房贷款、个人装修贷款、个人商 业用房贷款、二手房按揭贷款、个人住房抵押消费贷款、个 人自建住房贷款等。
3.个人住房组合贷款
个人住房组合贷款是上述二者的结合，是在政策性贷款不足
第四章 个人住房贷款
第一节 概述 第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批 第三节 个人住房贷款的发放 第四节 个人住房贷款的贷后管理与贷款偿还
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第一节 概述
一、个人住房贷款的概念和特点
1.概念 个人住房贷款是指放款人向借款人发放的
各种用于购买住房的贷款。个人住房贷款是一 种担保贷款，即借款人必须为自己的借款提供 各种形式的担保，包括抵押、质押和保证等。 个人住房贷款是房地产金融业务的主要内容， 并将会逐渐发展成为最主要的内容。
2.贷款配套政策进一步规范
涉及产权登记、保险、公证等部门，各地对相关的管理和收费 标准各有不同，贷款业务外围环境已有较大的改善
3.贷款手续复杂
贷款环节较多、手续复杂，但银行改善服务、提高效率
4、贷款电子化程度不断提高
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历年全国个人住房贷款状况表(1997—2008) 单位：亿元
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2.特点
⑴个人住房贷款是银行主要消费信贷品种
从性质上说，个人住房贷款是属于消费贷款的 一种，而由于房地产是高价值的普遍消费品，个人 住房贷款就成为了消费贷款的最主要的品种。
⑵个人住房贷款必须设立担保
个人住房必须设立担保，主要是因为住房贷款 的贷款额大、期限长，银行的或有风险较大。担保 可以是人的担保——保证，特点是方便；也可以是 物的担保——质押或抵押，特点是安全。
以支持购房者购买理想住房时，由商业银行提供一定的自营
性住房贷款的情形。
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三、我国个人住房信贷业务现状
1.贷款规模迅速增长
我国个人住房贷款业务虽然起步晚，但发展极为迅猛， 至目前除4大国有商业银行外，中信实业、民生、交通、光大、 浦发、招商等银行都已广泛开展此类业务，参与的贷款主体 迅速增加；贷款规模发展相当迅猛，6年增长60倍，尤其是最 近几年，自营性住房贷款增加最为突出，如2002年6月个人住 房贷款余额达到6600亿元，年底就达到了8200亿元；个人住 房贷款涉及的地区和人群逐渐扩张，但仍然以东部中心城市 和较高收入者为主。
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四、我国个人住房贷款业务前景
1.业务发展环境的基本判断
⑴住宅业是我国新的经济增长点 ⑵城市化加速有利于住宅业发展 ⑶住房制度改革有利于住房信贷发展 ⑷住房需求增长需要信贷支持 ⑸金融开放需要业务创新
2.发展趋势判断
⑴个人住房信贷市场竞争日趋激烈 ⑵个人住房信贷将成为房地产金融的主体业务 ⑶业务品种将更加多元化 ⑷个人住房贷款的经营管理将实现电子化、制度化、集约化 ⑸“强化管理，防范风险”是住房信贷持续发展的关键 ⑹个人住房贷款将出现证券化 ⑺个人住房贷款市场将更加细分
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2.特点
⑶个人住房贷款的基础是抵押权
个人住房贷款的基础是抵押权。所谓抵押权就是 抵押权人对抵押财产享有的优先受偿权。从法律的角 度而言，抵押权是担保物权的一种，抵押权具有优先 受偿权，抵押权的设立并不一定需要完全物权——用 益物权如使用权等也可以设立抵押权。
⑷个人住房抵押贷款可以实行证券化
个人住房抵押贷款可以实行证券化，具体的流程 比较复杂，其核心内容就是抵押债权的标准化集成， 然后分割成标准化证券品种在资本市场上交易。如深 圳目前就有信托性质“住房抵押贷款债券”。
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Hale Waihona Puke 42.特点⑸个人住房贷款业务具有一定的政策性
个人住房贷款具有一定的政策性，包括利率、 税收、基本保障等方面的公平性的体现，也包括政 府在一定地区、一定时期的产业政策倾向。特别是 在利率非完全市场化的国家，个人住房贷款的政策 性特点更加明显。
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工商银行
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补充：二套房的认定标准
二套房贷认定标准：商业性个人住房贷款中居民 家庭住房套数，依据拟购房家庭（包括借款人、 配偶及未成年子女）成员名下实际拥有成套住房 数量认定。
2010年4月17日，二套房贷认定终于有了明确的 执行标准。作为"新国十条"的配套政策，住房和 城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管 理委员会日前联合发文规范二套房认定标准，对 个人申请商业性住房贷款的二套房认定遵循“以 家庭为单位、认房又认贷”原则。
⑹个人住房贷款成本较高，但效益较好
个人住房贷款的经营成本虽然较高，但由于担 保条件比较严格，资金的安全性较好，利率和期限 较合理，回报相当稳定，其经济效益尤其突出，是 各种金融机构非常重视和争相发展的服务品种。
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二、个人住房贷款的种类
1.政策性个人住房抵押贷款 政策性住房贷款包括政府和企业（单位）等多种，目前主要 是政府的政策性住房贷款。政府的政策性住房贷款包括住房 公积金贷款和政府贴息贷款（如各种的安居工程或其他专门 对象的非市场价格房屋供给等）。企业单位的政策性住房贷 款事实上是单位福利的一种，主要也是贴息贷款，即单位为 本单位的职工购房提供贷款贴息，以奖励其忠诚服务。
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第二节 个人住房贷款的申请、审查和审批
一、个人住房贷款的申请
个人因购房需贷款，可根据有关规定和要求，提供申请 资料，填写《个人住房借款申请审批表》
1.借款人资格
借款人资格的认定主要是要确认其身份真实、合法，确认 其具有较好的可信度和偿债能力。具体要求包括： （1）具有城镇常住户口或有效居留身份 （2）具有稳定的职业和收入 （3）信用良好，有按期偿还贷款本息的能力 （4）具有购买住房的合同或协议 （5）按规定交付了一定比例的首付款 （6）有贷款人认可的资产做抵押或质押 （7）所购住房价格基本符合贷款人或其委托的房地产估价机 构评估价值 （8）贷款人规定的其他条件