目标成本审核指引
标准成本管理作业指引
1)标准成本的测算方式：由集团成本管理部制定统一产品标准成本测算数据单元（成本项目），并按照工程量与单价分离的方式建立成本测算模型。
2)集团成本管理部按照统一产品标准成本测算数据单元（成本项目），设置单元系数（造价系数）。
3)城市公司成本部按【目标成本测算表】进行原始指标填报。
2)城市公司成本部在进行各阶段成本测算时，原则上所测算的成本数据应不大于【标准成本费用表】内的价格单元数据。
3)【标准成本费用表】中的价格单元只是作为成本测算时参考依据。在进行成本测算时，城市公司成本部应对项目的实际情况全面了解，对测算超出【标准成本费用表】中的价格单元的成本数据，须有文字上描述并报集团成本管理部审核。
标准成本管理作业指引
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1目的
计划性预设各产品类型的目标成本，作为控制成本、评价实际成本、衡量成本控制水平依据；同时配合成本分析及成本模拟，提供各产品成本测算依据。
2术语和定义
2.1标准成本：是在充分调研分析的基础上，确保目标利润实现的前提下，结合产品标准化配置，根据房地产行业具有先进性和竞争性的经济技术水平所确定的成本。
4.1.2标准成本是进行成本测算和项目设计的依据，设计要按照标准成本进行限额设计。
4.1.3依据【目标成本测算表】及【标准成本费用表】，集团成本管理部对新进城市项目进行模拟测算，城市公司成本部对新建项目进行成本测算。
4.1.4城市公司成本部按【目标成本测算表】对项目各阶段的成本测算进行填报。填报要求、深度及上报时间参照【成本管理流程】、【目标成本管理作业指引】执行。
重大项目建设过程审计指引
重大项目建设过程审计指引一、审计准备阶段（一）明确审计目标审计目标应与项目的性质、规模和重要性相适应。
例如，对于基础设施建设项目，审计目标可能包括审查项目资金的合规使用、工程进度的合理性以及工程质量的控制情况等。
（二）组建审计团队审计团队应具备相关的专业知识和经验，包括财务审计、工程管理、法律法规等方面的专家。
同时，要确保团队成员具备良好的沟通能力和团队协作精神。
（三）收集项目资料收集项目的可行性研究报告、设计文件、招投标文件、合同协议、预算编制等相关资料，以便对项目有全面的了解。
（四）制定审计计划根据审计目标和收集到的资料，制定详细的审计计划，包括审计的范围、重点、程序和时间安排等。
二、项目招投标审计（一）审查招投标程序的合法性检查招标公告的发布、投标单位的资格审查、评标过程等是否符合法律法规和相关规定。
（二）审核投标文件的真实性和完整性检查投标文件中的商务标和技术标是否符合招标文件的要求，有无虚假陈述或遗漏重要信息。
（三）监督评标过程的公正性确保评标委员会的组成合规，评标标准明确且公正，评标过程透明，无违规操作。
（四）审查合同签订的合规性检查合同条款是否与招投标文件一致，有无不合理的条款或潜在的风险。
三、项目资金审计（一）资金来源审计核实项目资金的来源是否合法、足额，是否按照规定及时到位。
（二）资金使用审计审查资金的支出是否符合预算安排和项目进度，有无挪用、截留或浪费资金的情况。
（三）财务核算审计检查项目的财务核算是否规范，会计凭证、账簿和报表是否真实、准确、完整。
（四）资金效益审计评估资金的使用效益，分析是否达到预期的经济和社会效益。
四、项目进度审计（一）审查项目进度计划的合理性检查进度计划是否考虑了项目的复杂性、资源配置和风险因素，是否具有可操作性。
（二）跟踪项目实际进度对比实际进度与计划进度，分析偏差产生的原因，评估对项目整体目标的影响。
（三）审查进度控制措施的有效性检查项目管理团队是否采取了有效的进度控制措施，如定期的进度报告、协调会议等。
工程变更及变更造价审核管理作业指引
1.范围公司所有工程项目工程及造价变更的管理。
2.控制目标规范变更流程和权限，有效地控制成本，提高现场工程变更的结算效率。
3.术语和定义3.1.工程变更：指所有经甲方批准认可的设计变更、材料替代、工地现场条件改变等因素引起的工程量和单价变化、取费标准改变而引起的工程造价增减等。
3.2.现场签证：是指对施工管理中发生的零星事件的确认，分为经济签证和技术签证。
1)经济签证：经济签证（如点工等），主要用于现场清理、因甲方或设计修改原因造成的返工、误工等，且工作内容无法定量描述又无法套用定额的零星工程。
2)技术签证：已有正式施工图纸但工程局部做法调整；没有设计图纸的附属工程施工等（含现场三通一平做法等）；施工技术措施方案；总平面布置调整；较大的建筑做法调整；隐蔽工程验收签证等。
3.3.现场签证原则：1)按权限审核：现场签证的办理至少要经过技术、经济成本两层级的审核方可办理；2)权责统一：现场签证单的发出以项目部为与施工单位或监理单位的流转接口，执行以甲方授权代表的签字盖章为准；3)严格现场经费签证；凡涉及经济费用支出的停工、窝工、用工签证、机械台班签证等，由现场工程师认真核实后签证，并注明原因、背景、时间、部位等。
例如：由于业主或别的非施工单位的原因造成机械台班窝工，后者只负责租赁费或摊销费而不是机械台班费。
4)应在合同中约定的，不能以签证形式出现。
例如：人工浮动工资、议价项目、材料价格，合同中没约定的，应由有关管理人员以补充协议的形式约定。
现场工程师不能以工程签证的形式取代。
5)应在施工组织方案中审批的，不能做签证处理。
例如：临设的布局、塔吊台数、挖土方式、钢筋搭接方式等，应在施工组织方案中严格审查，不能随便做工程签证处理。
6)工程签证单项目部要随时留一份，以避免添加涂改等现象。
并且要求施工单位编号报审，避免重复签证。
7)材料价格的确认要注明采购价还是预算价，以避免采购保管费重复计取。
8)属于设计变更范畴的就应该设计单位下发设计变更通知单，所发生的费用按设计变更处理。
房地产公司目标成本审核指引
目标成本审核指引编制日期审核日期审核日期审批日期修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人审批人1目的规范目标成本审核工作，统一解决目标成本审核过程的疑问，提高目标成本评审环节的工作效率和质量。
2适用范围适用于XX置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及XX集团孵化的地产开发项目目标成本审核。
3编制依据依据《XX置地开发成本管理制度（2014年1月版）》及《XX置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）》编制。
4术语与定义无。
5关键活动描述5.1目标成本审核主体各大区合约管理部负责审核城市公司提交的所有目标成本资料。
5.2目标成本审核要点5.2.1目标成本审核要点包括合规性、专业性两类合规性包括：资料齐全性、基础数据逻辑、成本核算对象、成本归集原则、限额指标对标口径。
专业性包括：前序阶段要点、单方成本指标、建安成本组成。
合规性保证指标口径统一、专业性保证指标合理。
5.2.2合规性审核城市公司合约主责部门应将编制依据、图纸信息、目标成本编制表单及编制说明等完整资料报大区合约管理部审核。
合约管理部需要对目标成本编制资料的完整性、数据的一致性、核算对象/成本分类及归集/限额指标成本归集/方案成果/限额指标对标口径的合规性进行全面审核。
审核时限为5个工作日。
5.2.3专业性审核1.对前序阶段置地总部审核意见的落实情况进行审核，确保前序阶段各项意见均已落实，如未落实应说明原因；2.成本指标审核：成本指标有限额指标按限额执行，无限额参照建议区间值：（1）开发成本范围的指标：持有物业GLA 单方、销售物业可售单方。
（2）建筑安装工程范围的指标，按以下业态部位展开给出相应指标值：独立地下室（地下车库、地下后勤）；购物中心（地下商业、裙楼商业）；写字楼（塔楼）；住宅（多层、小高层、高层、超高层）；可售商业（底商、独立商业、商业街）。
（3）建筑安装工程分项明细主材价格指标：钢筋、混凝土安装单价。
房地产公司工程结算三级审核工作指引模版
工程结算三级审核工作指引对纳入三级审核的结算，股份公司成本控制部未出具审核意见之前，项目公司不允许出具结算报告。
1．三级审核的工作流程1.1 所属公司内部完成工程结算审批流程后，按三级审核范围将全部结算资料、《合同结算书》和《工程结算审批表》报股份公司成本控制部进行三级审核；1.2 股份公司成本控制部对合同结算进行三级审核（可视情况委托造价咨询机构配合，其间可能需要与所属公司、合同相对方以及进行一级审核的造价咨询机构进行必要的沟通与核对）并出具《项目工程结算三级审核会签单》，所属公司根据股份公司批复意见与合同相对方签署《工程结算造价确认书》，如合同相对方对股份公司批复意见存有严重不同意见，股份公司成本控制部可视情况参与进一步谈判工作；1.3 《工程结算造价确认书》签署后，所属公司成本控制部总结合同结算的全过程和重要事项编制《合同结算报告》，经所属公司内部审批通过后提交股份公司成本控制部备案。
1.4 凡结算完毕的合同付款，必须以《工程结算审批表》和《工程结算造价确认书》为依据，依据不全者不得付款。
2．三级审核的工作要点2.1 所属公司在与工程类合同相对方签订的合同文本中应对结算三级审核的时间、流程、结果等影响进行约定或予以考虑、尽量规避法律风险；2.2 所属公司在与造价咨询机构签订的咨询合同中，应尽可能地约定“审核量+审减额”的双因素计价模式，并应就《合同结算审核报告》的出具要求和审核结果达不到质量标准应承担的违约责任进行明确约定，以有效加强造价咨询机构的工作效果。
2.3 对于《工程结算造价确认书》与《工程结算审批表》的金额差异，股份公司成本控制部的处理措施如下：2.4 核减金额小于等于2%的，视为正常范围；2.5 核减金额大于2%但小于等于3%的，视为超常，对所属公司成本负责人发出工作提示，所属公司应根据造价咨询合同追究造价咨询机构；2.6 核减金额大于3%但小于5%的，视为严重超常，对所属公司成本负责人提出通报批评，所属公司应根据造价咨询合同追究造价咨询机构的违约责任，同时股份公司将取消该机构今后承接xx业务的资格。
项目成本后期评估作业指引
5.2.3合约管理部汇总完整的《项目成本后评估报告》，按照《授权手册》完成审核/审批。
5.3知识积累与应用
5.3.1各部门按照公司评审后的《项目成本后评估报告》中的相关条款或数据，在后续项目（分期）运营中遵照执行用于项目建安成本控制、设计管理、营销管理、财务管理等方面。
2)对项目部责任成本范围内的差异进行书面说明并提出改进措施；
3)负责完成《项目成本后评估报告》中项目部相关部分，包括合同执行情况及借鉴经验部分；
4)按照公司评审后的《项目成本后评估报告》中的相关条款或数据，在后续项目（分期）运营中遵照执行。
4.2.2财务部
1)提供合约管理部完成本工作需要之基础资料，如项目经济效益指标、目标成本费用部分（土地费用、管理费用、营销费用、其他费用）等；
2)对营销管理部责任成本范围内的差异进行书面说明并提出改进措施；
3)按照公司评审后的《项目成本后评估报告》中的相关条款或数据，在后续项目（分期）运营中遵照执行。
4.3管理层
4.3.1成本主管领导
对项目分管领导审批《项目成本后评估报告》。
五、关键活动描述
5.1有关资料的归集
5.1.1归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：成本报告、目标成本测算表、该项目的各期动态成本分析等。
5.2综合分析，编制报告
5.2.1进行综合分析
1)以项目经济效益分析为基础，反映公司运营与经济效益的关系。
2)根据目标成本执行情况，提出在项目开发过程中的控制重点及注意事项，并在后续工作中改进。
3)对合同执行过程中，对项目的分判模式、变更管理、合同结算、无效成本进行分析总结，提出改进措施及借鉴经验。
工程造价咨询管理指引及考核表
《工程造价咨询管理工作指引》修订记录目录1. 目的 (3)2. 适用范围 (3)3. 定义 (3)4. 使用原则 (3)5. 管理职责 (4)6. 咨询服务内容 (4)7. 时效、成果准确率及成果报告要求 (7)8. 咨询人员工作职责 (11)9. 项目组织架构搭设及人员配置要求 (12)10. 咨询公司考核及奖罚 (14)11. 其他 (16)1.目的为进一步规范工程造价咨询公司的使用,加强咨询公司管控，对工程造价咨询公司提供服务的过程及成果进行有效管理，确保造价咨询的工作效率、工作质量，控制咨询费用成本,特制定本管理工作指引。
2.适用范围本指引适用于集团及其下属全资、控股及受托非控股经营的房地产子公司所开发项目的造价咨询成本管理工作，包括全过程造价咨询管理和单项造价咨询管理。
3.定义3.1全过程造价咨询管理：指从规划方案(各项目根据实际情况确定)开始到项目竣工结算或项目后评估结束整个项目开发过程的造价咨询成本管理。
主要包括：成本测算、成本优化、招标管理、施工图预算（重计量）管理、签证管理、现场收方、隐蔽部位拍照及视频、付款管理、结算管理、数据库建设、内业管理、案例分析及项目成本后评估等。
3.2单项造价咨询管理：指项目开发过程中阶段的单项委托的造价咨询成本管理。
主要包括：清单编制、施工图预算（重计量）管理、变更签证管理、结算管理及项目成本后评估等。
4. 使用原则4.1经济合理高效：应严格控制咨询费用成本,对咨询公司的使用应经济、合理、高效，对驻场人员的配置应经济、合理、高效，复审应能给委托方产生实质的项目成本降低,其中复审的咨询费用不能超出咨询公司复审给委托方产生的成本效益额。
委托项目存在重复楼栋时,不应简单进行总体委托,应考虑及规定此部分计价方式,以节约咨询费用。
4.2合作竞争：咨询公司的使用，应注重长期合作，力争互惠共赢。
集团/事业部/城市公司应按城市公司、项目数量、项目特点及咨询公司可匹配当地相应的资源和管理半径，签订多家咨询公司，建立咨询公司战略库，同时按月度、年度考核排名评比，优胜劣汰。
各阶段目标成本测算编制及注意要点
二、方案版目标成本
、 1 编制要求
根据内部方案汇报会信息，对启动版目标成本进行修正，在获得项目方 案复函后1个月内，由各公司按照“方案成本评审”会的要求，完成方案评审 会内容的编制，并上报集团成本部。。
二、方案版目标成本
、 2 方案版与启动版成本之间的变化与原因说明要求
必须提供计算依据； 就项目规划指标与三级科目进行成本比较。
二、方案版目标成本
、 3 限额要求
方案版目标成本编制阶段，需严格执行《高层及多层住宅主要设计指标限 额标准》及其它各类限额指标。 限额详 “关于发布《高层及多层住宅主要设计指标限额标准（2016修订版 ）》 及《新进城市住宅主要限额指标指导意见（2016年版）》的通知” “关于下发2015年限额指标的通知”； “关于严格执行法式产品线及高层立面成本限额的通知”； “融集【2015】通知字102号 关于规范使用防水材料的通知”。
清楚了解红线内外土地及其附着物情况（包括场地高差、植被覆盖、河流 、箱涵、鱼塘、湖泊分布、高压线、输油管、市政道路走向、地上附着物 拆迁、地下水文地质情况；红线外土地情况－代征地、噪音、原有可视景 观）对成本的影响；
判断市政配套（市政给水、排水、电、气、热、道路）的成熟程度及其对 成本的影响；
二、方案版目标成本
、 1 编制要求
方案成本汇报需在方案复函后2个月内审批通过。同时对于方案版与启动 版成本之间的变化与原因，要进行特别说明与上报。如同一期内，各产品方 案复函时间不一致，以第一批时间加一个月确定报审时间。待同一期方案复 函齐全后，成本上涨超过建造成本的2%或土地成本变化，须再次报审/报备集 团成本部，成本变化在建造成本的2%及以内的，在施工图版时一并调整。
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1目的
规范目标成本审核工作，统一解决目标成本审核过程的疑问，提高目标成本评审环节的工作效率和质量。
2适用范围
适用于华润置地有限公司下属独资、控股或具经营权合资公司开发的地产项目及华润集团孵化的地产开发项目目标成本审核。
3编制依据
依据《华润置地开发成本管理制度（2014年1月版）》及《华润置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）》编制。
4术语与定义
无。
5关键活动描述
5.1目标成本审核主体
各大区合约管理部负责审核城市公司提交的所有目标成本资料。
5.2目标成本审核要点
5.2.1目标成本审核要点包括合规性、专业性两类
合规性包括：资料齐全性、基础数据逻辑、成本核算对象、成本归集原则、限额指标对标口径。
专业性包括：前序阶段要点、单方成本指标、建安成本组成。
合规性保证指标口径统一、专业性保证指标合理。
5.2.2合规性审核
城市公司合约主责部门应将编制依据、图纸信息、目标成本编制表单及编制说明等完整资料报大区合约管理部审核。
合约管理部需要对目标成本编制资料的完整性、数据的一致性、核算对象/成本分类及归集/限额指标成本归集/方案成果/限额指标对标口径的合规性进行全面审核。
审核时限为5个工作日。
5.2.3专业性审核
1.对前序阶段置地总部审核意见的落实情况进行审核，确保前序阶段各项意见均已落实，如未落
实应说明原因；
2.成本指标审核：成本指标有限额指标按限额执行，无限额参照建议区间值：
（1）开发成本范围的指标：持有物业GLA 单方、销售物业可售单方。
（2）建筑安装工程范围的指标，按以下业态部位展开给出相应指标值：
独立地下室（地下车库、地下后勤）；
购物中心（地下商业、裙楼商业）；
写字楼（塔楼）；
住宅（多层、小高层、高层、超高层）；
可售商业（底商、独立商业、商业街）。
（3）建筑安装工程分项明细主材价格指标：钢筋、混凝土安装单价。
目标成本编制时参照各项指标值，合约管理部在进行审核时应重点关注，原则上须满足各项指标值，不满足要求应做优化、调整，指标合理后报总部。
新报项目成本指标原则上应优于已评审项目成本指标。
成本指标的确定应结合售价、利润率情况适当选配，若利润率情况不好时，应注重成本优化。
6目标成本审核参考体系
总部统一设置FTP 资源共享平台，将以往下发的制度文件、日常工作中的疑问案例库、成本数据库等知识性文件在大区间共享，以供大区在编制及审核目标成本过程中参考。
合约管理部负责填写《共享平台需开通权限的人员清单填报模板》并报置地总部申请开通FTP共享平台权限。
6.1疑问案例库
总部定期汇总目标成本审核过程中及大区日常反馈的问题，分类形成疑问案例库，解决
目标成本编制过程中易出现的错误，对于共性问题由总部定期修订相关工具文件。
6.2成本数据库
总部将已审批目标成本项目的成本数据分析整理，形成成本数据库，供大区编制及审核目标成本参考使用。
对于已竣工项目，由大区完成成本后评估，总部分析整理后评估成本数据，形成后评估案例库，在FTP 资料共享平台发布。
7支持性文件
下述文件如有更新则参照最新文件实施。
7.1《共享平台需开通权限的人员清单填报模板》
7.2《华润置地目标成本编制及审核指引（2015年2月版）》。