03、目标成本测算方法作业指引

1.目的规范房地产的项目发展、策划、设计各阶段成本测算方法，为各阶段的经济决策提供准确的成本数据支持，并逐步强化全集团的项目目标成本策划能力。

2.适用范围适用于集团房地产开发企业施工之前的目标成本测算。

3.术语和定义目标成本：基于公司的经营目标，结合市场和项目资源状况，根据预期售价和目标利润进行预先确定的、经过努力所要实现的项目成本指标。

4.职责4.1集团成本管理部：负责项目发展阶段的成本测算4.2项目公司成本部：负责组织策划和概念设计、方案设计、初步设计阶段的成本测算和施工图设计阶段的成本预算，并负责项目目标成本的最终确定4.3项目公司开发部、设计部、工程部、采购部、营销部、财务部：在各阶段负责提供由本部门责任的项目开发事项的成本费用数据和相关信息现有项目公司部门设置与标准项目公司部门设置对应关系：5.工作程序和方法5.1确定目标成本应遵循的基本原则5.1.1客户导向●项目开发应逐步以客户为导向，尤其在项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客敏感点，并将其转化为定性或定量的明确描述。

●在分阶段确定目标成本时，应始终注意将成本分项结构向顾客敏感点倾斜。

5.1.2瞄准竞争楼盘●在项目选择和项目策划阶段，重点关注以下项目类型：（1）和本项目的客户定位相近，区位相似，形成直接竞争关系的项目；（2）在本项目周边，有一定的竞争关系，更主要是地质情况相似的项目。

以这两种类型楼盘的成本数据作为主要参考。

●调研分析的重点：竞争楼盘的产品组合方案、每种产品的主体结构，主要材料设备的品牌与档次，对公建和配套建设的布置与面积控制，软硬景的搭配等。

5.1.3竞争策略要求●在项目选择和项目策划阶段，应以集团战略和公司经营目标为导向，结合内外部竞争环境和项目自身资源条件形成明确的竞争策略，并将竞争策略对产品定位的要求结合产品关键元素表述成定量指标或定性描述。

●在分阶段确定目标成本时，始终注意成本分项结构满足竞争策略要求。

5.1.4倒逼成本●通过项目选择和项目策划阶段的市场调查和可行性研究工作，依据竞争楼盘和项目挖潜措施对项目可能获得的盈利空间做出准确判断和取舍。

●用合理的预期税前盈利额倒逼项目总成本，用以指导项目策划硬性指标和各阶段设计工作。

5.2项目发展阶段的目标成本测算内容和深度5.2.1《目标成本测算—可研版》的主要依据：（1）基于集团对项目盈利水平的预估；（2）当地典型竞争楼盘的成本水平。

5.2.2可研阶段的成本测算对“对前期费用、社区管网工程费、园林景观工程费”测算到二级科目即可，对“土地获得价款、主体建筑安装工程费、公共配套设施费、开发间接费、期间费用”需要测算到第三级子科目。

5.2.3对二级科目“土地获得价款”下的“红线外大市政配套费”的测算需要在技术管理部对项目地形和周边配套做调研分析的基础上进行比较准确预估，作为和政府进行市政配套谈判的主要依据，以减少在开发过程中市政配套建设的不确定性和被动性。

此阶段目标成本测算的具体深度要求见《目标成本测算套表（参考）—可研版》。

5.3项目策划和概念设计阶段的目标成本测算内容和深度5.3.1《目标成本测算—策划和概设版》的主要依据：（1）可研阶段的可售单方造价测算值；（2）当地典型竞争楼盘的成本水平；（3）产品定位报告中对客户需求的分析以及在分析基础上对产品关键要素，诸如外立面、户型、大堂、管网设施、园林景观的功能和档次定位；（4）概念设计成果，诸如：技术经济指标表、功能分区与产品分布图、景观分析图、商业、公建配套分析图等；5.3.2《目标成本测算—策划和概设版》的内容和深度（1）土地获得价款：根据已达成的土地购置协议和已明确的各项土地费用，主要由开发部提供到四级科目的数据，作为已发生或者可以确定的数据，填在此处，一为项目资金计划，二为后面各阶段的成本按期分摊提供准确的数据。

（2）前期费用：测算到三级科目，由事项责任部门提供各项数据的预计值。

（3）主体建筑安装工程费：成本部根据产品的功能和档次定位，以及各种产品的面积指标，结合当地市场水平对三级科目的“别墅、联排、多层……”等各种产品类型进行测算。

（4）社区管网工程费：成本部根据各种管网系统的功能和档次定位，结合当地市场水平对三级科目的各种管网系统进行测算。

（5）园林景观工程费：营销部提供园林风格、主题、要素，成本部根据当地市场水平在可研版的基础上估计园林景观成本。

（6）公共配套设施费：营成本部根据配套设施的功能和档次定位、面积指标，结合当地市场水平对三级科目的各种配套进行测算。

（7）开发间接费：三级科目的“工程管理费”和“物业管理费”同可研版；“营销设施建造费”由成本部在营销部提供功能规划和档次和设计部提供面积指标基础上根据当地市场水平进行测算；“资本化利息”由财务部根据项目计划进行测算。

（8）一级科目“期间费用”下的三个二级科目费用：（1）营业（销售）费用：由营销部根据项目定位和推广初步主题进行估计；（2）财务费用：由财务部根据项目各期计划进行测算；（3）管理费用：同可研版。

此阶段目标成本测算的具体深度要求见《目标成本测算套表（参考）—策划和概设版》。

5.4方案设计阶段的目标成本测算内容和深度5.4.1《项目目标成本测算—方案版》的主要依据：（1）策划和概算阶段的可售单方造价测算值；（2）当地典型竞争楼盘的成本水平；（3）规划和单体设计成果：诸如：技术经济指标表、规划景观布置图、绿化布置图、单体和公建的平、立、剖面、各种住宅类型单体透视图等。

5.4.2《项目目标成本测算—方案版》的内容和深度：（1）土地获得价款：内容和深度同《项目目标成本测算—策划和概设版》。

（2）前期费用：测算到四级科目的具体事项，由事项责任部门提供已发生的事项费用和未发生事项的预估数据；其中勘察和设计各事项，应确定目标成本；（3）主体建筑安装工程费：成本部对每种产品的分部分项工程造价进行测算，如别墅住宅的基础工程、结构及粗装修、门窗工程、公共部位装修、室内给排水工程、室内电气工程、室内设备及安装工程等，将建安成本测算从三级科目细分到四级科目。

（4）社区管网工程费：基于方案设计后对大型机电设备的选型确定，成本部可以在策划和概设版的基础上对三级科目各项进行进一步测算。

（5）园林景观工程费：成本部根据景观概念设计成果或者总规的景观布置图测算景观分项成本，将园林景观成本从二级科目细分到三级科目。

（6）公共配套设施费：根据方案各种公建的平、立、剖面和效果图，成本部在《策划和概设版》的基础上对公建的建造成本进行更准确的测算。

（7）开发间接费：✧工程部对“工程管理费”，营销部或物业公司对“物业管理费”在《策划和概设版》基础上进行更准确的测算；✧营销设施建造费：成本部根据总规或者示范区、售楼处方案对分项进行测算，细化到四级科目；✧资本化利息：由财务部根据新的项目计划进行更准确的测算。

（8）一级科目“期间费用”下的三个二级科目费用：（1）营业（销售）费用：营销部根据初步的营销策划总案和经验数据对分项进行测算，细化到三级科目；（2）财务费用：由财务部根据项目各期计划进行更准确的测算；（3）管理费用：财务部在《策划和概设版》基础上进行更准确的测算。

方案阶段目标成本测算的具体深度要求见《目标成本测算套表（参考）—方案版》。

5.5初步设计阶段的目标成本测算内容和深度5.5.1《项目目标成本测算—初设版》的主要依据：（1）方案阶段的可售单方造价测算值；（2）当地典型竞争楼盘的成本水平；（3）初步设计成果：诸如：各种住宅类型单体透视图、细部处理做法、材料设备的样品、机电（供电、电讯、空调、煤气、共用天线或有线电视、消防、电梯、给水、排水、排污、防盗及相应的与土建结合的埋件设计）及与市政管网系统接驳的设计工作、室外总体设计等。

5.5.2《项目目标成本测算—初设版》的内容和深度：（1）在一级科目“开发成本”的各项二级科目中，除“主体建筑安装工程费、社区管网工程费”外，其余的成本费用测算深度与方案版保持一致，但测算内容需要更加精细，一是将事项的费用进行跟新预测，如前期费用，二是基于初步设计成果和其它各项设计的内容，如将“园林景观工程费、公共配套设施费”等三级科目的费用进行更准确的测算；对于“开发间接费”下的“营销设施建造费”，成本部可以根据示范区、售楼处、样板间等的施工图进行营销设施建造成本的预算，确定其目标成本；（2）主体建筑安装工程费：在四级科目的基础上细分到五级科目，对每种产品的分部分项工程下的子分项工程和主要材料设备进行造价测算，如“结构及粗装修费”的子项——“混凝土、钢筋、参考、砌体、找平及抹灰”等；（3）社区管网工程费：在三级科目的基础上细分到四级科目，对每种管网系统的子项进行测算，如“室外电力工程”的子项——“高低压配电设备及安装、室外强电管道及电缆敷设”等；初设阶段目标成本测算的具体深度要求见《目标成本测算套表（参考）—初设版》。

5.6施工图设计阶段的目标成本测算内容和深度5.6.1《项目目标成本测算—预算确定版》的主要依据：（1）初设阶段的可售单方造价测算值；（2）当地典型竞争楼盘的成本水平；（3）主体体施工图和此阶段各专项设计的最新成果。

5.6.2《项目目标成本测算—预算确定版》的内容和深度：（1）单体施工图出来后，根据施工图预算，二级科目“前期费用、主体建筑安装工程费、配套设施费、开发间接费、营业费用”下的各级事项目标成本均应确定（2）对于“社区管网工程费”和“园林景观工程费”，可以在管网专项施工图和景观施工图出来后，确定目标成本。

（3）主体建筑安装工程费：根据需要，某些事项测算到六级科目，如五级科目事项“消防系统”可以细分到六级事项“水消防系统、电消防系统、气体灭火系统、防排烟工程”；某些事项可以测算到八级的材料采购事项，如五级科目事项“室内电气工程费”——六级科目“室内电气材料费”——七级科目“强电”——八级“用户配电箱安装”。

（4）园林景观工程费：根据景观初步设计成果或施工图，测算到五级科目，某些科目需要测算到六级科目；施工图阶段目标成本测算的具体深度要求见《目标成本测算套表（参考）—预算确定版》。

5.7在方案、初步和施工图设计成果提交前，设计部都需要提供产品标准给成本部，作为成本部测算的主要依据，具体内容详见《目标成本测算套表（参考）—产品标准》。

6.支持文件6.1《项目发展管理流程》6.2《项目成本管理流程》6.3《项目成本费用分摊原则管理指引》6.4《项目合约框架管理指引》6.5《设计阶段成本优化作业指引》7.相关记录7.1 《目标成本测算套表（参考）》。