项目目标成本编制作业指引
标准成本管理作业指引
1)标准成本的测算方式：由集团成本管理部制定统一产品标准成本测算数据单元（成本项目），并按照工程量与单价分离的方式建立成本测算模型。
2)集团成本管理部按照统一产品标准成本测算数据单元（成本项目），设置单元系数（造价系数）。
3)城市公司成本部按【目标成本测算表】进行原始指标填报。
2)城市公司成本部在进行各阶段成本测算时，原则上所测算的成本数据应不大于【标准成本费用表】内的价格单元数据。
3)【标准成本费用表】中的价格单元只是作为成本测算时参考依据。在进行成本测算时，城市公司成本部应对项目的实际情况全面了解，对测算超出【标准成本费用表】中的价格单元的成本数据，须有文字上描述并报集团成本管理部审核。
标准成本管理作业指引
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1目的
计划性预设各产品类型的目标成本，作为控制成本、评价实际成本、衡量成本控制水平依据；同时配合成本分析及成本模拟，提供各产品成本测算依据。
2术语和定义
2.1标准成本：是在充分调研分析的基础上，确保目标利润实现的前提下，结合产品标准化配置，根据房地产行业具有先进性和竞争性的经济技术水平所确定的成本。
4.1.2标准成本是进行成本测算和项目设计的依据，设计要按照标准成本进行限额设计。
4.1.3依据【目标成本测算表】及【标准成本费用表】，集团成本管理部对新进城市项目进行模拟测算，城市公司成本部对新建项目进行成本测算。
4.1.4城市公司成本部按【目标成本测算表】对项目各阶段的成本测算进行填报。填报要求、深度及上报时间参照【成本管理流程】、【目标成本管理作业指引】执行。
项目成本管理流程
项目成本管理流程编制日期审核日期批准日期修订记录一、流程概况二、流程图三、职责3.1集团规划设计部3.1.1负责按照设计限额完成项目概念设计、方案设计、景观设计等工作；3.1.2负责组织概念、方案、景观设计等阶段的评审，是否符合设计限额要求；3.1.3负责按照限额设计要求完成扩初、施工图设计。
3.1.4负责项目报批报建费用的控制。
3.2集团财务管理部3.2.1负责项目前期土地价款（包括出让金、配套费、契税）的支付。
3.3集团成本管理部3.3.1负责组织编制项目成本估算、成本测算、成本概算；3.3.2负责审核扩初之后的成本概算修正；3.3.3负责方案设计评审通过后按要求编制组织《初步目标成本控制指导书》；3.3.4负责编制设计概算修正、施工图预算；3.3.5负责施工阶段的工程目标成本和控制；3.3.6负责对设计变更、现场签证的经济性、合理性进行评审；3.3.7负责工程项目动态成本的录入与分析；3.3.8负责工程竣工后办理竣工结算。
3.4集团部门总监/分管副总裁3.4.1按权限审核或审批项目成本概算修正、《目标成本控制指导书》、项目竣工结算、项目重大设计变更和现场签证（造价部分）；3.5集团领导3.5.1负责审批项目成本估算、项目成本测算、项目成本概算、项目成本概算修正、目标成本、工程竣工结算、项目决算。
四、工作程序4.1项目论证、策划阶段4.1.1项目论证阶段1)集团投资发展部确定地块信息，集团规划设计部对项目提出概念规划草案；2)集团成本管理部组织编制《项目成本估算表》，集团财务管理部提供财务经济指标；（参见《成本信息搜集表－估价表》）3)集团成本管理部组织对《项目成本估算表》的评审，并提交集团财务管理部、成本主管领导审核，集团总裁审批。
4.1.2项目策划阶段1)集团规划设计部进行概念设计；2)集团成本管理部依据概念规划设计，进行工程成本测算，编制《项目成本测算表》。
3)集团财务管理部提供相关经济指标。
房地产目标成本指引测试题
目标成本作业指引试题一、选择题（每题3分，共24分）1、成本部以营销选取的竞品项目为研究对象，通过实地踩盘及同行交流对其配置进行研究，包括（）等部位，分析竞品配置的优劣势，结合目标客群的敏感点，为我司项目提供产品配置建议，形成适配报告。
A．外墙B．门窗C．内装饰D．消防2、方案版目标成本各部门输入条件如下：（）A．投资部、营销部：产品定位及配置要求（与技术一同确认）B．工程部：项目现场场地标高、三通一平、临时设施、勘察报告等现状资料；C．财务部、营销部：成本测算完成后，由营销部填写销售指标，财务部填写财务指标。
D．技术部：提供经定位评审会确定的技术方案指标（一个）、技术方案图纸（总平图、地库图、标准层平面图、效果图等）、产品配置（外立面、门窗、电梯、芯住宅标准等）、设计费标准；3、以下属于目标成本（方案版）编制步骤及关注要点的是：（）A．成本适配B．确定建造标准、芯住宅产品配置清单C．确定样板展示区D．报批报建及垄断行业费用的梳理4. 土建施工成本、钢筋、混凝土指标参考公司同类项目指标；预估变更在土建工程中一并考虑，安装及其他建安工程均不设置预估变更；住宅业态：预估变更金额=土建成本（含土建施工成本、钢筋、混凝土）*（）A 2%B 3%C 4%D 5%5. 项目开发策划评审会通过以后，成本PM在开发策划评审会后且规划设计方案公示结束后（）个工作日内根据公示反馈意见（若有）完成目标成本（方案版）调整并报成本管理中心审核定稿。
以定稿的目标成本进行明源系统流转并作为考核版目标成本A 2B 3C 4D 56. 当发起的合同、付款、变更签证等事项金额达到对应控制级别设定金额的（）时，系统自动发出预警，此时事项审批、合同签订、付款等流程可继续执行；当发起的合同、付款、变更签证等事项金额超过对应控制级别设定金额的100%时，原事项审批、合同签订、付款等流程暂停无法发起。
A 80%B 85%C 90%D 95%7. 合约规划：是指在目标成本确定后，将目标成本按照“自上而下、逐级分解”的方式分解为合同大类，进而指导从招标采购到工程结算整个过程的合同签订及变更等动态成本控制的一种管控手段。
CB-WI-CB-1目标成本管理作业指引
目标成本管理作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录日期修订状态修订内容修订人审核人批准人目标成本管理作业指引1.指引概况指引目的明确目标成本编制程序和编制方法，用于指导项目开发成本控制，明确成本控制目标，降低经营风险。
指引范围针对公司开发的所有项目，对目标成本的制订、责任分解、动态管理工作。
定义1、目标成本：是公司基于市场状况，结合公司经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。
应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
2、目标成本版本：目标成本按开发进度的不同阶段始终处于动态调整之中，原则上，每一个版本的制订都是在上一版本的指导下进行的。
通常，目标成本主要分为五个版本：第一版，项目论证及拓展阶段（可研阶段）目标成本（也称项目成本估算或可研成本），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目可研报告通过时间（拿地前15个工作日内），允许误差范围为±20％以内；第二版：项目定位阶段（策划阶段）目标成本（也称项目成本测算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目策划报告确定后，允许误差范围为±10％以内；第三版，方案设计阶段目标成本（也称项目成本概算），采用会计科目形式，编制范围为项目整体，定稿时间为项目详细规划方案确定后（方案设计批准后15个工作日内），允许误差范围为±5％以内；第四版，初步设计阶段目标成本（也称项目成本概算修正），采用会计科目与单项成本支出目标相结合的形式，编制范围为当期，定稿时间为确定当期项目规划和单体方案（初步设计）后，允许误差范围为±3％以内；第五版，根据施工图预算修订的最终版本目标成本（目标成本控制指导书），是在主体工程施工图预算确定后，对第四版目标成本的修订。
3、动态成本：指当前工程项目中即时的成本。
动态成本=未结算合同 + 已结算合同 + 非合同性成本 + 待发生成本已结算成本=结算金额＋变更签证＋结算调整指引主导及参与部门成本部（主导），相关部门部门指引中承担职责成本部1、负责收集资料和同类工程的经验数据来支持测算。
K3作业成本实施指导
K/3作业成本项目实施指导手册金蝶软件（中国）有限公司二〇一三年三月目录一、作业成本项目的特点 (3)二、作业成本项目的实施策略 (4)三、基于Kingdee Way方法论的实施步骤 (4)3.1、项目准备阶段 (4)3.1.1、阶段定义及要点： (4)3.1.2、作业成本涉及的内容： (5)3.1.3、风险 (6)3.2、蓝图设计阶段 (6)3.2.1、阶段定义及要点 (6)3.2.2. 作业成本涉及的内容 (7)3.2.3、风险 (7)3.3、系统实现 (8)3.3.1、阶段定义及要点 (8)3.3.2、作业成本涉及的内容 (9)3.3.3、风险 (9)3.4、验收交付阶段 (10)3.4.1、阶段定义及要点 (10)3.4.2、作业成本涉及的内容 (10)3.4.3、风险 (10)四、作业成本项目实施要点 (11)1、作业成本应用模式与模块配置 (11)2、作业成本系统涉及到的基础资料 (11)3、作业成本分配标准设置与费用分配过程 (16)4、作业成本计算过程 (29)5、作业成本结果展现 (31)6、与财务集成实现一体化 (32)五、作业成本项目效益分析 (33)一、作业成本项目的特点虽然作业成本管理系统只是K/3ERP系统的一个模块，但实施这一个模块与一般模块有很大的区别，主要体现在是一方面作业成本管理本身是管理界比较新的理论实践，尤其在国内应用案例相对较少；另一方面作业成本的核算是以作业为中心，使得作业成本管理和生产经营的各个环节都有密切的联系，反映到支持作业成本的应用系统中，就是和其他生产制造模块集成要紧密，才能支撑作业成本法管理所需要的大量的作业信息和数据，所以实施过程中，要结合软件系统和项目的特点采取相应的策略。
作业成本项目的实施呈现出以下特点：１、实施范围大，涉及部门多作业成本实施工作中，涉及到企业生产及相关的各个部门，每一个部门都会涉及作业过程或数据提供，对软件系统也涉及销售管理、采购管理、生产数据管理、生产任务管理、车间作业、仓存管理、核算管理、质量管理等多个模块，任何模块的实施都可能会关联到作业成本体系的建立；实施的难点在于要通过调研确定好实施的目标，总体实施规划要考虑以作业成本为驱动，尤其是生产制造系统的应用模式要满足作业成本的基本模式，落实各部门为作业成本服务的数据准确及时的提供，实施要先理出作业成本实现的基础环境并在后续加以保障。
房地产开发集团：目标成本管理作业指引
目标成本管理作业指引1.流程概况2.工作程序2.1.资料准备阶段2.1.1.成本控制中心收集以下相关资料：1)规划设计草案、建造标准及以前竣工的类似工程的数据指标。
2)收集政府对房地产开发过程中的政府行为收费标准信息。
2.2.编制阶段2.2.1.初步设计阶段的成本概算经评审确定后3日内，成本控制中心组织总工室、营销策划中心、工程管理中心和财务管理中心召开成本分析会，提出各项成本测算要求。
开发间接费中行政管理费、利息、物业完善费由财务管理中心负责提供数据，土地费用由集团投资管理中心提供，政府报建报批费用由项目开发中心提供数据，勘查设计费用由总工室负责提供数据，营销费用由营销策划中心提供，工程前期费用（拆造补偿、外围协调等）由工程管理中心提供数据，其他各项由成本控制中心负责按照类似工程的经验数据进行测算。
2.2.2.测算过程中遵从个下原则：量价分离、根据经验和通过计算确定工程量、根据经验或单价分析确定单价、计算合价。
2.2.3.原则上初步设计审批完成后15天内目标成本必须定稿，成本控制中心编制完成后及时报分管领导审批，报总经理审定，需要上报集团及时报集团确定。
2.2.4.目标成本测算完成后，按使用功能进行成本分摊。
2.2.5.成本控制中心汇总各项成本科目测算数据，编制《目标成本控制指导书》并交分管领导审核，最终经总经理批准，作为项目实施阶段正式的成本控制目标。
《项目初步设计阶段建安成本概算》审批完成后1月内，成本控制中心应完成《目标成本控制指导书》编制。
2.3.对比分析阶段2.3.1.目标成本测算完成后，成本控制中心负责和类似的工程进行对比分析，找出成本差异，进行成本分析。
2.4.确定目标成本应遵循的基本原则2.4.1.标杆瞄准2.4.2.在项目选择和项目策划阶段，营销策划中心通过市场研究提供销售价格市场标杆，成本控制中心应通过工程成本市场标杆以及非工程成本市场标杆确定目标成本。
2.4.3.满足顾客需求1)在项目选择和项目策划阶段必须关注目标顾客定位、分析目标顾客核心需求和一般需要，并将其转化为定性或定量的明确描述。
项目成本后期评估作业指引
5.2.3合约管理部汇总完整的《项目成本后评估报告》，按照《授权手册》完成审核/审批。
5.3知识积累与应用
5.3.1各部门按照公司评审后的《项目成本后评估报告》中的相关条款或数据，在后续项目（分期）运营中遵照执行用于项目建安成本控制、设计管理、营销管理、财务管理等方面。
2)对项目部责任成本范围内的差异进行书面说明并提出改进措施；
3)负责完成《项目成本后评估报告》中项目部相关部分，包括合同执行情况及借鉴经验部分；
4)按照公司评审后的《项目成本后评估报告》中的相关条款或数据，在后续项目（分期）运营中遵照执行。
4.2.2财务部
1)提供合约管理部完成本工作需要之基础资料，如项目经济效益指标、目标成本费用部分（土地费用、管理费用、营销费用、其他费用）等；
2)对营销管理部责任成本范围内的差异进行书面说明并提出改进措施；
3)按照公司评审后的《项目成本后评估报告》中的相关条款或数据，在后续项目（分期）运营中遵照执行。
4.3管理层
4.3.1成本主管领导
对项目分管领导审批《项目成本后评估报告》。
五、关键活动描述
5.1有关资料的归集
5.1.1归集评估项目的所有相关成本基础资料，包括：成本报告、目标成本测算表、该项目的各期动态成本分析等。
5.2综合分析，编制报告
5.2.1进行综合分析
1)以项目经济效益分析为基础，反映公司运营与经济效益的关系。
2)根据目标成本执行情况，提出在项目开发过程中的控制重点及注意事项，并在后续工作中改进。
3)对合同执行过程中，对项目的分判模式、变更管理、合同结算、无效成本进行分析总结，提出改进措施及借鉴经验。
项目启动会作业指引
项目启动会作业指引编制日期审核日期批准日期修订记录1.指引概况2.1.项目启会规则2.1.1.会议原则与目的●明确项目成功具体指标，达成共识、做出承诺；●如有条件，需对项目进行沙盘推演，设定项目的价值点、决策点、控制点；●识别项目风险点，提出预案；●针对目标和工作范围做好减法，对意愿和能力、资源之间的差距应有清醒认识；2.1.2.项目启动会分两次，第一次在取得土地准备开发时召开，称为预备会；第二次在产品定位和概念方案确定后召开，主要是对项目进行全盘规划。
2.1.3.运营管理中心负责会议筹备和组织，总裁负责会议主持，会议时间一般为4小时。
2.1.4.参会人员：●集团公司：运营管理中心、投资拓展中心（仅参加预备会）、设计研发中心、成本招采中心、营销管理中心、工程技术中心、财务管理中心、人力资源及行政中心（仅参加预备会）、顾问、总裁；●城市公司：设计部、项目部、成本部、营销部、综合部、总经理。
2.2.项目启动预备会（第一次启动会）2.2.1.拿地后或确定启动地块开发后10个工作日内，运营管理中心负责组织召开项目启动预备会，第一次会议侧重于明确项目开发思路，开发目标，关键开发节点以及土地交底。
2.2.2.会前准备，以下各个部门负责准备相关材料：●地块条件交底：投资拓展中心；●市场情况报告：营销管理中心（此项工作建议提前5个工作日开展）；●项目启动预备会确定的节点：运营管理中心；●项目前期工作计划：运营管理中心；●项目设计基础资料移交表：投资拓展中心。
2.2.3.会议议程●投资拓展中心进行地块情况介绍，营销管理中心/城市公司营销部进行区域市场情况介绍；●总裁提出项目总体开发策略和目标，并组织讨论；●运营管理中心介绍里程碑节点，并组织讨论；●运营管理中心介绍项目前期工作安排，并组织讨论；●投资拓展中心进行地块资料移交。
2.2.4.会后工作●运营管理中心会后1天内形成会议纪要发送各中心及城市公司；●运营管理中心在会后2天内，组织相关部门按照会议意见修改，汇总形成项目启动预备会成果文件，报总裁审批通过后发放至各中心和城市公司。
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5.3 设计管理阶段
5.3.1 实施方案阶段
实施方案确定后五个工作日内，对《成本测算表》进行细化和修订。根据各相关部门的工作现状和计划，对研发、报建、营销等费用进行分析或修正。建安费的控制在主要材料设备选型确定后，需增加主要材料设备的目标成本分析。结合设计院的承诺明确各产品类型的限额设计指标（如钢筋、砼含量等），形成《施工图设计阶段的成本控制建议》，作为《设计任务指导书》的一部分发给设计院作为施工图设计阶段造价控制的依据。
3.3《目标成本控制指导书》：是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制内容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。
4.职责
4.1.研发部
4.1.1.负责准确提供各类规划指标，提供必要的装饰标准及工程做法(即建造标准)。
4.1.2.在项目进行的各个阶段与成控部门沟通规划指标、结构指标、部品等数据的变化情况。
“满足品质要求的性价比最大化”。在本过程中可使用价值功能分析法得到最优的方案。
6.2《目标成本控制指导书》的编制要求
①项目概况：总规划指标，分期规划指标，工程概况，入伙时间。②地价成本控制：目标、责任部门、控制手段和要点。③开发前期准备费用控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点。④主体建安、社区管网、配套设施费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制要点，应避免的已完工程的失败教训总结；还应包括材料的供应方式及供应商的选择要点。⑤园林环境工程及样板间、后勤服务、卖场装修费用的控制：目标、责任部门、控制要点。⑥开发间接费的控制：目标、责任部门、控制指标、控制手段和要点；包括营销费、资本化利息、物业基金等的控制。（各成本项目的具体控制指标详中庚责任成本管理体系指引）
7.2.《目标成本控制指导书》
4.3.3.负责施工图结构指标等方面的审核。审核结构方案、基础方案、设备方案的选择，进行优化。
4.4 营销公司
4.5.1 按集团要求完成相关工作和文件。
4.5 财务部
4.5.1 提供宗地信息，负责组织编制《可行性研究报告》
4.5.2 提供土地价款等测算必要信息。
5.工作程序
5.1 项目论证阶段
5.1.2 成控管理部综合各方面信息，进行成本测算和财务指标分析。
4.1.3.对设计图纸的出图时间及图纸质量负责。
4.1.4.负责按照成本指标组织园林建及绿化设计，确保低于成本指标。
4.2.成控管理部
4.2.1.负责收集充足的资料、足够的经验数据来支撑测算。
4.2.2.在立项阶段完成新项目的成本、财务指标分析。
4.2.3.根据其他部门提供的项目产品定位、规划指标和建造标准等基本信息进行成本测算；并及时与相关部门进行信息沟通，根据实际情况的变化调整目标成本，主持确定目标成本。
5.1.3 完成的成本、财务测算作为《可行性研究报告》的一部分，由财务管理部汇总。
5.2 项目策划阶段
5.2.1概念设计阶段
在概念设计阶段，根据《可行性研究报告》，以及营销、研发、成控、工程、财务等相关部门互动讨论确定的项目定位，成控管理部完成“项目定位阶段的全成本测算”，确定各项费用的计划金额，包括设计、报建、环境配套、营销费等，并向各费用的负责部门交底达成一致，作为各部门的工作目标。
3. 术语和定义
3.1 目标成本：目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现集团“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。
3.2 《成本测算表》：是反应项目的总目标成本和分项目标成本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。
“营销设施建造费”和期间费用中的“销售费用”。“营销设施建造费”额度的确定及实施过程，均需要研发、营销部门的密切配合，兼顾效果与成本的平衡；特别是卖场和样板间装修，在总额确定后，由研发部负主要控制责任，并将样板房装修费用的销售收回率作为成本控制的考核指标之一。“销售费用”应结合推盘计划，于项目定位完成后制定投放时间和费用额度计划。
5.3.2 施工图阶段
施工图完成后十五个工作日内，对《成本测算表》全面进行细化和修订，作为最终的目标成本。并按已完工程的经验和“中庚责任成本体系”的要求，编制正式的《目标成本控制指导书》（含责任成本指标），并以此指导招标、施工、采购等业务活动中的成本费用使用与管理。
5.3.3 目标成本确定后
施工图确定后的测算稿为最终目标成本，除规划条件、政府政策、市场环境有重大改变外不得修订。一般改变作为正常的成本动态变化在《项目动态成本月评估》中反映即可。
6.支持性文件
6.1.政府关于造价及收费的相关资料和文件。
6.2.《中庚集团目标成本管理实施细则》
6.3.《中庚集团责任成本管理体系指引》
6.4.ZGFZ-WI-PR019《项目成本后期评估编制作业指引》
6.5.《福州中庚责任成本体系操作指引》
7.相关记录
7.1.ZGFZ-QP-PR042《成本测算表》
在工程施工和销售过程中，如果售价、成本发生较大变化时（对利润影响达2％），应对目标成本进行修订，并报公司总经理批准，同时上报集团财务管理部成本审算中心备案。
6 对《成本测算表》和《目标成本指导书》的编制要求
6.1 《成本测算表》的编制
“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。施工图预算完成后《成本测算表》中的工程量，应是按图实际计算的结果。
项目目标成本编制作业指引
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1.目的
为明确项目目标成本的编制程序和编制方法，明确项目实施过程中的动态成本和责任成本体系控制，明确项目完成后的成本总结工作，达到目标成本指导实际工作的目的，特制定本文件。
2.适用范围
适用于公司项目工程项目立项阶段到设计管理阶段过程中有关活动的管理
4.2.4.负责在各项设计任务书编制前将成本测算指标反馈研发部。
4.2.5.在施工图设计完成后，成控管理部与各部门共同制订阶段性目标成本，并通过公司管理层的审核，并按要求编制目标成本控制指导书。
4.3.工程管理部
4.3.1.提供施工节点计划等信息，主持讨论材料的甲供方式。
4.3.2.与研发部、成控管理部、项目部一起对施工图进行评审。