楼市双轨格局正凸现房价平抑效应
双重效应下房价上涨对我国居民消费影响的实证研究
亥４ 思 。 明 各 经 济 变 量 之 问 的
从宏 观 总量 和微观 家庭 两个 层 次进行 分 析 。总量
过 提 高 持 有 者 信 心 推 动 消 费 增 长 ； ｎ ｅｈ ｒ ｔ Ｅ ｇ ｌａｄ
（ ９ ６ ＠运 用 Ｐ Ｉ 数 据 对 房 价 增 长 与 当 前 有 房 １９ ） ＳＤ
者 的 消 费 之 间 的 联 系 进 行 了 直 接 检 验 ， 计 房 地 估 产 财 富 效 应 存 在 ， 边 际 消 费 倾 向 大 约 为 ０． ３ 其 ０；
模型并进行实证研 究， 结果表 明， 当前我国这两个变量之 间存在长期 的反 向协整 关系， 即近年来房价 的上涨对
居 民消费确实产 生 了抑 制作 用， 一点也证 明了政府 对房地产 市场进行调控 的必要性 。 这 关 键 词 房地产 价格 波动 居 民消费 财 富效应 挤 出效应
双 重 效 应 下 房 价 上 涨 对 我 国 居 民 消 费 影 响 的 实 证 研 究
刘建江 周 湘辉
内容 提 要
本 文 针 对 ２０ 年 以来 我 国房 地 产 价 格 上 涨 而 居 民 消 费 率 持 续 下 降 的 现 象 ， 财 富 效 应 与 挤 ０１ 从
出效应两个方面探讨房地产价格 上涨对居 民消费的影响机制 ， 构建居 民消费率与房地产价格指 数相 关的数理
引 言
（ ０ ４ ０ 、 ｅｔｕ＆Ｌ ｄ ｉ ｏ （ ０ ４ ＠ ， 观 模 型 可 ２０ ） Ｌｔ ａ ｕ ｖｇ ｎ ２ ０ ） 微 ｓ
轨道交通可达性对房价影响的差异性分析 ——以上海市中心城区为例
轨道交通可达性对房价影响的差异性分析——以上海市中心城区为例□ 潘海啸，魏川登，施 澄[摘 要]轨道交通通过改变周边土地的空间可达性对房价产生影响。
文章以上海市中心城区为研究对象，采用时间距离度量的方法，分别以第六次人口普查的常住人口及利用手机信令数据识别出的岗位数为权重，建立基于轨道交通的空间可达性指标，并在微观和宏观两个层面上分析空间可达性与房价的关系，得出结论：在微观层面上，较高的空间可达性是地区产生房价多样性的基本条件；在宏观层面上，空间可达性对房价的影响起决定性作用，并且通过对回归模型进行残差分析，建立判断空间可达性是否为区域发展瓶颈的方法，以此预判新增轨道交通引导区域串珠式发展的效果，避免在边际增值效应小的地区进行大规模轨道交通建设。
[关键词]轨道交通；房价；空间可达性[文章编号]1006-0022(2016)S1-0203-06 [中图分类号]TU984.191 [文献标识码]BDifference Analysis Of Rail Traffic Accessibility Effect Housing price: Shanghai Center City Example/pan Haixiao, Wei Chuandeng, Shi Cheng[Abstract]Rail traffic effects the housing price by chancing the accessibility of spaces. In Shanghai center city, uses the time-distancemeasure, and the date of sixth population census and jobs got from mobile phone date, constructs the accessibility indexes. Then,in the microcosmic and macroscopic level, analyzes the relation between spatial accessibility and housing price, and know that, inthe microcosmic level, the accessibility is the basis which effect the housing price; in the macroscopic level, it plays a decisive role.By analyzing the regression model, finds the judge method, and pre-judge the development result, avoids the big project in theseunsuitable zones.[Key words] Rail traffic, Housing price, Spatial accessibility近年来，中国的大城市以迅猛的速度发展轨道交通。
轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例
轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响分析以北京地铁5号线为例一、本文概述随着城市化进程的加速和交通拥堵问题的日益严重，轨道交通在城市交通中扮演着越来越重要的角色。
作为城市基础设施的重要组成部分，轨道交通不仅能够有效缓解交通压力，提高城市交通效率，而且其沿线区域的经济社会发展也受到了广泛关注。
特别是轨道交通对沿线商品住宅价格的影响，已成为当前城市经济研究的热点之一。
本文旨在以北京地铁5号线为例，深入探究轨道交通对其沿线商品住宅价格的影响。
通过收集相关数据，运用经济学原理和统计分析方法，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响机制和影响程度，以期能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考。
具体来说，本文将首先介绍北京地铁5号线的基本情况，包括线路走向、站点设置、客流量等。
然后，通过收集沿线商品住宅价格的相关数据，运用计量经济学模型，分析轨道交通对沿线住宅价格的影响。
在此基础上，进一步探讨轨道交通对沿线区域经济社会发展的影响，以及轨道交通建设和运营中可能存在的问题和挑战。
提出针对性的政策建议，以期能够促进轨道交通和沿线区域经济社会发展的良性循环。
通过本文的研究，不仅有助于深入理解轨道交通对沿线商品住宅价格的影响机制，而且能够为城市轨道交通规划和沿线房地产开发提供有益参考，推动城市交通和经济社会的协调发展。
二、轨道交通对沿线商品住宅价格的理论分析轨道交通作为城市公共交通的重要组成部分，其建设和发展对城市空间结构、人口分布以及房地产市场的格局产生深远影响。
特别是轨道交通沿线的商品住宅价格，往往因轨道交通的开通和运营而发生变化。
本部分将从理论层面对轨道交通对沿线商品住宅价格的影响进行分析。
轨道交通通过提高沿线区域的可达性，降低了居民通勤的时间和成本，从而增加了该区域的吸引力。
根据交通可达性理论，可达性的提升会增强区域的竞争力，进而推动沿线房地产价值的提升。
特别是在城市中心区域，轨道交通的开通能够缓解交通拥堵，提高出行效率，从而增强沿线住宅的吸引力，推高房价。
浅谈城市轨道交通建设与经济发展的关联效应
DOI：10.3963/j.issn.1006-8864.2011.9.024进入“十二五”后，我国城市轨道交通事业面临前所未有的发展机遇。
作为一种先进的城市交通方式，它将从根本上解决长期以来制约城市经济发展的交通“瓶颈”问题，从而发挥其在促进城市社会经济发展方面的重要作用。
轨道交通经济带来的是一种前所未有的经济形态，其包含城市铁路、地铁和轻轨等形式，规模空前的轨道交通综合运输体系将随之出现在我国各主要大中城市中。
轨道交通在城市发展中具有基础性交通工具功能和引领城市发展功能，对基础建设和经济发展民发挥着极大的促进作用。
一、城市轨道交通具有明显的经济特征1.城市轨道交通是准公共产品从经济学角度看，轨道交通项目兼具公共产品和私人产品的特性，即轨道交通运输服务具有消费的非竞争性和有一定排他性的基本特征，属于准公共产品。
理论上纯公共产品由政府提供，纯私人产品应由民间部门通过市场提供。
准公共产品既可以由政府直接提供，也可以在政府给予补助的条件下，由私人部门通过市场提供，即政府和民间合伙投资经营的方式。
轨道交通属于准公共产品，其投资大、周期长，具有很强的公益性。
2.城市轨道交通的外部效应主要是正效应城市轨道交通建设能诱发沿线土地升值，促进沿线房地产、商业等行业的加速发展。
从这一意义上讲，城市轨道交通能增加城市的社会经济福利，带来巨大的正效应。
3.规模经济特征明显城市轨道交通发挥作用是以网络规模为前提的，覆盖面越大，城市轨道交通效率越高。
从一方面看，由于城市轨道交通项目正外部性特征的存在，其社会效益大于经济效益，项目盈利较差。
城市轨道交通项目带来的总收益不可能全部量化为项目投资者的账面收益，如城市轨道交通到达地区房地产的升值、城市轨道交通畅通给人民群众带来的时间成本的节约、城市轨道交通对城市交通及环保的贡献等。
而从另一方面看，城市轨道交通项目的经营还具有时空局限性，盈利空间有限。
随着社会发展、人口流动增大、路网增加以及服务水平的提高，城市轨道交通将吸引更多的客流，票款收人中长期发展具有一定的增长趋势。
轨道交通对房地产价格的影响
轨道交通对房地产价格的影响房地产价格受供求关系、地理区位、交通通达度以及国家政策制度多方因素的影响。
随着时代的发展，为了缓解城市交通压力，轨道交通成为解决交通问题的主要手段之一，轨道交通对房地产价格的影响也逐渐加大。
本文通过论述城市轨道交通对房地产价格的影响过程进行分析，从而提出相应的对策建议，希望能为读者提供帮助。
标签：房地产价格;轨道交通;影响;对策一、研究背景我国改革开放进程取得巨大成就，许多大中城市的社会资源、教育资源、保障资源的优势明显，这就促使大批人流涌入各大城市，造成严重的交通矛盾。
所以，为了缓解交通压力，轨道交通也就进入了人们的视野。
根据中国城市轨道交通网数据显示，截止2018年，中国已经有35座城市建成并且已经投入运营的城市轨道线路共计5027.36公里。
这表明在城市交通需求也在剧烈增长的同时，我国也在积极建设新的交通模式，扩展交通线路蓝图。
轨道交通一方面给人们的出行带来了便利，一定程度上缓解了城市的交通压力。
另一方面而言，轨道交通也给房地产价格带来了机遇，人们会越来越倾向于选择沿轨道交通一线而建立的住宅项目。
轨道交通是通过怎样的机制影响房地产价格，这就成为我们研究的方向。
二、城市轨道交通的发展（一）城市轨道交通的含义城市轨道交通是指以电力或内燃机驱动，必须具有一定线路方向且处于轨道上运行的服务于城市大众的运输系统。
（二）发展状况在轨道交通发展的初期，我国面临着帝国主义的经济封锁和前苏联的技术封锁的处境，在没有过多参考文件下，中国学者仍然兢兢业业，终于迎来轨道交通发展前景的光芒。
1965年，我国在北京建设第一条城市轨道交通系统。
2017年，“复兴号”称号问世，前身是中国标准动车组，该动车是具有完全自主知识产权、达到世界先进水平的动车组列车。
至今，中国已经形成了强大的城市轨道交通体系，城市轨道还在不断创新的路上。
三、房地产价格的主要影响因素（一）供求关系供求关系是影响房地产价格的根本因素，其他因素也是通过改变供求关系而影响房地产价格的。
房价高企的成因及其平抑对策
基础 理 论 研 讨
房 价高企昀成 因及其 平抑对策
宜昌市房 地产权 监理 处 彭红 柳
［ 摘 要］ 住房 问题是重要 的民生问题 。改革 开放 以来 ， 国住 房制度改革不断深化 ， 市住宅建设持 续快速发展 ， 市居 民住 房条 我 城 城 件 总体上有 了较 大改善。 是房地 产市场调控的成果还是初步的 ， 但 出现 了一 些新情况 、 问题。 新 本文首先分析 了 目前我 国房地产市场 的现状 ， 以及房价过高的原因和对社会 的影响， 最后提出了解决房价过高问题的意见 ， 以促进我 国房地产市场科学、 健康 、 定的发展 。 稳 ［ 关键词 ］ 房价 宏观调控 原因及 对策 ２１ ０ ０年 １ 国务 院发布《 月 关于促进房地产市 场平稳健康发展 的通 知》 明确二套房首付不能低于 ４ ％， ， ０ 贷款利率严格按 照风 险定价 ， 同时 要求增加保 障性住房和普通商 品住房有效供 给 ， 合理 引导住 房消费抑 制投资投机性购房需求等 。 但是市场反 应却不 怎么好 ， 继续产生高价地 王， 尤其是 ３ 月后房价飙升 。９ 国家 出台了史上最严厉 的房 产调控政 月 策： 暂停发放第ｊ套房贷 、 部分城市 限购房套数 、 推进房产税 改革试 点 、 囤地捂 盘房地产企业将停发股票债券不给贷款 等等。随着一 系列房地 产调控政策可 以看 出， 国家对房地产市场的重视 。 按 照国家统计 局去年 公布 的全 国商品房住 宅平均销 售价格 ３０ ５０ 元／ 平方米来算 ， 如果购买一套 １０平方米左 右的住房 ， ０ 总共需要 三四 十万 ， 这对 于那些 中低收入居 民家庭来说 ， 特别是那些 困难亏损企业 房 改收益很少 的职工 、 参加工作不久 的大 中专 院校毕业 生 、 定居的农 进城 民家庭来说 ， 购房是个沉重的负担 ， 即使是购 、 租二手 房 ， 也会给生活带 来很 大压力 。因此 ， 为落实十七大报告宏观 目 ， 标 为实现小康 社会的住 宅小康 目 为了实现社会主义和谐社会 ， 应该尽快适度调控房价。 标， 政府
房地产市场调控政策效果评估
房地产市场调控政策效果评估近年来，中国的房地产市场一直备受关注，由于价格波动、投资炒房等问题，政府采取了一系列的调控政策。
本文将评估这些政策对房地产市场的影响和效果。
一、政策背景过去几年，中国房地产市场出现了投机泡沫、高房价等问题，引发了社会的不满。
为了防止房地产市场的过热发展，中国政府相继出台了一系列调控政策。
主要包括限购政策、限贷政策、调整商业贷款利率等。
这些政策旨在引导房地产市场平稳发展，保护消费者的权益，维护社会的稳定。
二、调控政策的效果评估1. 限购政策的效果评估限购政策是政府通过限制购房人的购房数量和条件，来抑制投资投机炒房现象。
限购政策的主要效果是控制住房需求，稳定房价。
根据相关数据分析，限购政策在一定程度上有效抑制了投资购房需求，使房价得到了调控。
同时，限购政策也打击了投机炒房现象，保护了消费者的权益。
但是也需要注意，限购政策并非长久之计，需要配合其他措施来维护市场的平稳发展。
2. 限贷政策的效果评估限贷政策主要是通过提高购房者的首付比例和利率等方式，来降低购房贷款的规模和比例，遏制杠杆化购房行为。
限贷政策的效果在初期表现明显，购房者的贷款压力增加，野蛮生长的房贷规模得到了控制。
然而，限贷政策也带来了一定的副作用，比如刚需购房者受到了一定的影响，购房门槛提高，导致部分人群无法购买合适的住房。
3. 调整商业贷款利率的效果评估调整商业贷款利率是通过提高房贷利率，来抑制购房需求，控制房价上涨。
根据数据显示，改变商业贷款利率对房地产市场的影响效果有一定的延迟性，短期内不会立即见效。
然而，随着时间的推移，调整商业贷款利率对购房者的影响逐渐显现，购房者的购买力受到了一定的压制，对市场供需形成一定的调节作用。
三、调控政策的不足之处尽管调控政策在一定程度上对房地产市场进行了有效的调整，但也面临一些不足之处。
首先，调控政策的效果过于依赖于市场预期，一旦市场预期失衡，政策的执行效果就会打折扣。
其次，调控政策的执行需要考虑地区差异性，不同地区的经济发展水平和房地产市场状况不同，因此需要有针对性的政策。
供需错配解开中国房价分化之谜
供需错配解开中国房价分化之谜一、本文概述本文旨在探讨中国房价分化的现象，并从供需错配的角度分析其背后的原因。
近年来，中国房地产市场呈现出明显的分化趋势，不同城市、不同地区的房价走势差异显著。
本文将通过深入分析供需错配现象，揭示其对中国房价分化的重要影响，以期为读者提供一个全新的视角来理解和解析中国房地产市场的运行规律。
文章将从供需错配的定义出发，阐述其在中国房地产市场中的具体表现，进而分析其对房价分化的推动作用，最后提出相关政策建议，以期为中国房地产市场的健康发展提供有益参考。
二、供需错配的理论框架供需错配，作为经济学中的一个核心概念，通常指的是市场上供给和需求之间的不匹配状态。
在中国房地产市场中，供需错配的现象尤为突出，这不仅是房价分化的重要推手，也是房地产市场调控的难点之一。
供需错配的理论框架主要包括供给侧和需求侧两个方面。
在供给侧，房地产市场的供给受到土地供应、开发商投资意愿、政策调控等多重因素的影响。
土地供应的稀缺性、开发商对利润的追求以及政府对房地产市场的调控政策，共同决定了房地产市场的供给规模和结构。
然而，由于中国土地市场的特殊性质和政府对土地供应的严格控制，使得房地产市场的供给弹性相对较小，难以快速适应需求的变化。
在需求侧，房地产市场的需求受到人口增长、城市化进程、居民收入水平、购房政策等多种因素的影响。
随着中国经济的快速发展和城市化进程的推进，居民对住房的需求日益旺盛。
然而，由于居民收入水平的不均衡、购房政策的限制以及投资渠道的有限性，使得房地产市场的需求结构呈现出多样性和复杂性的特点。
当供给和需求在数量、结构或时间上出现不匹配时，就会产生供需错配的现象。
在中国房地产市场中，这种错配表现为不同城市、不同区域、不同类型房产之间的房价分化。
一些城市或区域的房地产供给过剩，房价低迷；而另一些城市或区域的房地产供给不足，房价高涨。
这种分化不仅加剧了房地产市场的风险，也影响了房地产市场的健康发展。
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楼市双轨格局正凸现房价平抑效应
中国楼市发展20余年来，本来正加速走向市场化轨道的东西，因为一个“房价”的折腾，楼市便忽然不再变得那么市场化了。
高房价已经事实上引起市场化与计划体制的严重冲突，对房地产行业到底继续市场化，还是再继续掺杂计划体制的东西，业内外纷争依然激烈。
而对高房价形成的缘由，迄今亦无法明确定论。
孰是孰非，根本无法子丑寅卯。
随着楼市的发展，“面粉”价高于“面包”已愈演愈烈，而当中国土地市场的垄断在继续着，迄今依旧无法改变土地供应价高者得的现状下，期盼楼市房价要有实质性下降，恐怕还得有一个漫长的过程。
这20余年来，中国楼市的发展，并非顺风顺水，其间反反复复、曲折是非，一向都是搞出非常大的动静。
更由于房地产行业巨大利润的诱惑力，以致于现时几乎形成全民房地产的壮观景象。
而房地产行业中繁衍出来的各种利益集团的博弈也从未停息，从中央到地方、从银监会到证监会、银行、金融机构，再从地方政府到各级管理部门，无不视房地产业为“唐僧肉”，可见，国内房地产行业的发展充满着多舛的命运。
现在市场调控了，许多涉及到法规法律缺失的问题、涉及各级管理部门制度上缺失的问题、涉及到地方政府实际利益的问题等一系列东西，便渐渐地浮出水面。
最为明显的保障房问题，受到了中央政府极度高度的关注，因为房价所引起的社会矛盾、民生矛盾已在相当制度上积重难返，中央甚至于把解决房价问题提升到了政治高度。
楼市要健康稳定发展，不是靠走极端，也不是靠强制性行政手段，当然，也不容许市场开“无轨”电车。
因而，怎么理顺市场归市场、保障归保障，楼市两条腿走路，早在10年前便引起关注，但2011年中央1000万套保障房任务的下发，对于稳定预期房价扩内需转方式具重大意义，也是调整收入分配结构的重要举措，更是缓和由高房价而引起的民生矛盾的重要举措。
而这史无前例的1000万套保障房，几乎是2010年全年商品住宅的供应量。
对于这个完全在“强制性”的计划之下提出的这1000万套保障房措施，政府已给出明显的信号，或在今后很长一段时期内，中国楼市将形成一个计划与市场并行的两分格局。
保障房的实施，十分明显的是计划经济体制下的产物，其房价完全由政府实施指导，对解决那部分本身对商品住宅具有抗性的购房群体的住房问题，具有决定性影响。
保障房的投入与商品住宅是两码事，它的“非市场”价格或许在一定程度上，会对商品房价格下降预期带来影响。
有关数据显示，未来三年保障房9000亿计划只能覆盖到约4%的城镇居民户，主要针对低收入和中低收入以下的人群，因此，保障房对商品住宅的整体市场不足以产生实质性影响。
从现在市场来看，或许某些机构为了让人感觉到房价下降预期正在加大，于是在房价统计上有意识地把保障房商品房混为一谈，这是不是一种误导？这次中央痛下决心，把落实保障房作为一个政治高度、政治任务，的确，要让不断高涨的房价下降是一层意思，但切实解决中低收入民生的住房问题、缓解民生矛盾或许来得更重要。
保障房对商品房价格有一定影响，
但不能把一种价格统计数据上的误导再去造成另一种对房价预期的误导。
因为楼市的敏感性十分高，任何一个偏差或错误的信息带来的一定是同样偏差和错误的误导，从而又对人们和市场造成一种不必要而且也不可能的预期。
因而，市场的和计划的实施分类管理，商品房价格和保障房价格也作出分类区别，亟需作出相对正确的引导。
2011年2月24日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强出席全国保障房安居工程工作会议时指出，2011年要保质保量完成开工建设1000万套保障房任务。
保障房这个政治性的硬指标，在全国层层分配，每个省市都领到了前所未有的份额。
原本就是欠账，而且欠了十年之久，现在要一下子解决，相对于地方政府而言，难度之大前所未有。
份额是分配下去了，但是地方政府所面临的是资金缺口巨大、配套政策缺位、管理体系缺失，这便是完成如此保障房任务，成为地方政府最为棘手的问题之一。
仅一个广州市，按完成4.3万套保障用房计，需资金89亿元，如若按省政府任务计算和要求，资金缺口翻倍都不止。
这对地方政府来讲，已不是完不完成的问题，是一种政治觉悟的考验。
保障房的建设，与房地产市场的发展，形成事实上的两条腿走路，形成双轨制格局，对房地产行业发展亡羊补牢犹未为晚。
不可忽视的一点是保障房对商品房价格的平抑效应正在显现，但是计划的和市场的不可混为一谈，调控中处在一种特殊情况下，由计划的来干预一下市场未尝不可，而市场的终究要回归市场的本色。