关于从价计征房产税的相关问题
从价计征房产税房产原值该如何定？(老会计人的经验)
从价计征房产税房产原值该如何定？（老会计人的经验）房产税的征收分为从价计征和从租计征两种方式，从租计征的计税依据确定较为简单，而如何确定从价计征的计税依据，房产税暂行条例只有原则规定，即房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
房产原值具体如何确定，包含哪些项目？笔者梳理、汇总了有关规范性文件的规定，供读者参考。
一般规定1.房价。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
2.地价。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.附属设备、配套设施。
《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
会计实务：从价计征房产税房产原值该如何定？
从价计征房产税房产原值该如何定？房产税的征收分为从价计征和从租计征两种方式，从租计征的计税依据确定较为简单，而如何确定从价计征的计税依据，房产税暂行条例只有原则规定，即房产税依照房产原值一次减除10%~30%后的余值计算缴纳。
房产原值具体如何确定，包含哪些项目？笔者梳理、汇总了有关规范性文件的规定，供读者参考。
一般规定1.房价。
《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税〔2008〕152号）：对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
2.地价。
《财政部、国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）：对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
3.附属设备、配套设施。
《财政部、国家税务总局关于房产税和车船使用税几个业务问题的解释与规定》（财税地字〔1987〕3号）：房产原值应包括与房屋不可分割的各种附属设备或一般不单独计算价值的配套设施。
主要包括：暖气、卫生、通风、照明、煤气等设备；各种管线，如蒸气、压缩空气、石油、给水排水等管道及电力、电讯、电缆导线；电梯、升降机、过道、晒台等。
属于房屋附属设备的水管、下水道、暖气管、煤气管等从最近的探视井或三通管算起。
电灯网、照明线从进线盒联接管算起。
《国家税务总局关于进一步明确房屋附属设备和配套设施计征房产税有关问题的通知》（国税发〔2005〕173号）：为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。
房产税从租及从价的有关规定
没有房产原值作为依据的，由房产所 在地税务机关参考同类房产核定。
因此，房产出租的，应以租金收入作 为计税依据，并不存在从高计征的规定。 但对房屋出租人不申报租金收入或不如实 申报租金收入的，税务机关按有关规定实 行核定征收。因此建议纳税人根据上述政
策和税务机关进行沟通。
房产出租的，以房产租金收入为房产 税的（国税发〔2005〕159 号） 第五条规定，合理确定出租房屋的应纳税
额。对纳税人不申报或者不如实申报租金 收入的，应按照《中华人民共和国税收征 收管理法》及其实施细则的有关规定实行 核定征收。为合理确定出租房屋的应纳税 额，各地可采取典型调查等方式，并参考 房地产管理部门的有关资料，分区域确定 房屋出租的计税租金标准并适时予以调 整。对房屋出租人不申报租金收入或申报 的租金收入低于计税租金标准又无正当理 由的，可按计税租金标准计算征税。
从价计征房产税的计税原值确认技巧及案例分析
的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程。
”基于以上规定，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人，在会计核算时已经将地价计入了房产原值，但是，对于土地面积大于房屋实际占地面积的部分，会计制度并未明确要求将这部分“空地”的价值计入房产原值，因此，执行《企业会计制度》和《小企业会计制度》的纳税人在进行会计核算时具有一定的自由裁量权。
而《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》(财税〔2008〕152号)规定：“自2009年1月1日起，对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
”《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》(财税〔2010〕121号)规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
”财税〔2010〕121号文件下发后，执行会计制度的纳税人在申报缴纳房产税时，应当根据会计与税法的差异，相应对房产计税原值进行调增或调减。
案例1:C公司是执行《会计制度》的企业。
C公司土地总面积为10000平方米，取得土地使用权支付的价款以及开发土地发生的成本费用总额为600万元，2010年底房屋总建筑面积和占地面积均为1000平米。
假设C公司会计核算时有两种选择：一是将房屋实际占地面积所对应的地价计入房产原值，即计入房产原值的地价为60万(1000÷10000×600)，其余540万元(600－60)地价计入“无形资产”。
二是将地价全部计入房产原值，即计入房产原值的地价为600万元。
房产税从价计征和从租计征的特殊规定
房产税从价计征和从租计征的特殊规定案例来源：《从价计征与从租计征的区别》，载中国税网，http://wwwctaxnewscomcn/was40/soshui/detailjsp?id=042B023AF00000A3F5D6D8ku=实务库。
【案情介绍】甲公司是黑龙江省一家融研究、开发、生产为一体的大型公司。
2004年年初公司在清查固定资产中发现，该公司尚余留两个闲置未用的厂房，其一为A厂房，6年前建造，至今尚有6成新，当时造价为100万元；其二为B厂房，2年前建造，至今尚有8成新，当时造价为300万元。
为了更好地利用这些厂房，公司根据厂房的不同特点作出不同的决定。
考虑到A厂房建造时间较远，比较老，决定以融资租赁的方式将其租给乙公司，租赁期为1年，每月租赁费5万元，承租方在租赁期满后可一次性获得该厂房产权。
考虑到B厂房建造时间较近，比较新，决定与丙公司投资联营。
由甲公司以厂房A出资，丙公司提供技术人员、设备等其他联营所必需之条件，双方在合同中明确规定投资者参与投资利润分红，共担风险。
对于厂房A，财务人员认为由于其产权仍归属公司，按从租计征，计算出应纳税额：5×12×12%=72（万元）；对于厂房B，按从价计征，计算出应纳税额：300×（1-20%）×12%＝288（万元）。
于是该公司共缴纳年房产税1008万元。
税务专家检查认为该财务人员的计算方式有误。
【法律问题】1房产税的计税依据是什么？在这方面有什么特殊规定？2房产税的计算方式是什么？【法律分析和结论】房产税法是国家制定的调整房产税征收与缴纳权利义务关系的法律规范。
现行房产税的基本规范是1986年9月15日国务院颁布的《中华人民共和国房产税暂行条例》确定的。
房产税的纳税人是在我国境内拥有房屋产权的单位和个人，即房产税应由房屋的产权所有人缴纳。
产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人缴纳；产权出典的，由承典人缴纳。
上海市税务局关于征收房产税有关计税价格问题处理意见的通知
上海市税务局关于征收房产税有关计税价格问题处理
意见的通知
文章属性
•【制定机关】上海市税务局
•【公布日期】1987.03.04
•【字号】沪税政二[1987]38号
•【施行日期】1987.03.04
•【效力等级】地方规范性文件
•【时效性】现行有效
•【主题分类】房产税
正文
上海市税务局关于征收房产税有关计税价格问题处理意见的
通知
（沪税政二[1987]38号1987年3月4日）
一、本市纺织系统和锦江联营公司等所属一部分企业重估固定资产原值，凡固定资产折旧按重估后的原值提取的，房产税也按调整后的房产原值计征。
二、有些破旧简陋的营业用私房，如果按《上海市私有非居住用房暂行计税单价》最低一级(十九等级)核价还显得过高的，可由各区、县局视房屋实际情况核定计税价格征收房产税。
三、企业新建竣工验收后的职工住宅，在尚未出租给职工居住前，因这部分房产不入固定资产科目房产原值，也无租金收入，可暂不征收房产税。
如企业已临时运用作其他用途的，应对使用部分从价计征房产税。
四、企业报废停止使用的房产，经主管部门批准冲减企业房产原值的，可自批准之日的次月起，按调整后的房产原值计征房产税。
从价与从租房产税
我们都知道，从价计征房产税=房产账面原值原值*（1-30%）*1.2%，从租计征的房产税=年租金*12%；房产税是从价计征还是从租计征，会计处理都比较容易，但兼有兼有从价、从租计征房产税计税和申报如何处理呢？听起来有一定的难度，别着急，小编依依为你道来：案例：2010年11月，A公司取得国有土地使用权，占地面积18万平方米，记入“无形资产”金额1440万元，单位土地价格为每平方米80元。
A公司构建了钢结构厂房，建筑面积8万平方米，记入“固定资产”金额5040万元，其中2012年12月开始对外经营出租0.5万平方米，年租金60万元。
2012年12月通过相关部门验收，2013年6月取得产权证书。
A公司构建了框架结构办公楼。
建筑面积0.6万平方米，记入“固定资产”金额1200万元。
其中与办公楼相连的地下车库0.08万平方米。
2012年10月通过相关部门验收，2013年5月取得房屋产权证书。
A企业执行企业会计准则。
房屋位置坐落在市区产业园区内。
厂房与办公楼均委托施工单位建造。
税务机关规定对经营自用的房屋，按房产原值一次扣除30%后的余值计税。
A新型材料有限公司(以下简称A公司)兼有从价、从租计征的房产税该如何计算和申报。
具体内容为：1.房产税纳税义务从何时开始?2.地下建筑物是否申报房产税?3.兼有从价、从租计征房产税时，房屋原值如何确定?注册税务师依据房产税政策，对上述问题作出解答。
一、房产税纳税义务时间《财政部、税务总局关于房产税若干具体问题的解释和暂行规定》(财税地字〔1986〕第8号)第十九条规定，纳税人委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起征收房产税。
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发〔2003〕89号)第二条规定，出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征房产税。
根据上述文件规定，A企业房产税纳税义务时间分别为：钢结构厂房2012年12月通过验收，从2013年1月起申报;框架结构办公楼2012年10月通过验收，从2012年11月起申报;出租房屋应从2013年1月起申报。
从价计税的房产税如何计算
从价计税的房产税如何计算
依据国家最新的房产税费征收标准，房产税费的征收可分为两种，⼀种是从租计征的(即房产出租的)，以房产租⾦收⼊为计税依据，第⼆种是⼤部分国民都会涉及到的从价计征。
下⾯店铺⼩编来为你解答，希望对你有所帮助。
房产税应纳税额的计算
1.从价计征
从价计征是按房产的原值⼀次减除10%~30%后的余值为计税依据(具体扣除⽐例由省、⾃治区、直辖市⼈民政府确定)，其公式为：
应纳税额=应税房产原值×(1-扣除⽐例)×1.2%
应纳税额=应税房产余值×1.2%
2.从租计征
计税依据：
(1)以房屋出租取得的不含增值税租⾦收⼊为计税依据(包括货币收⼈和实物收⼊)
(2)以劳务或其他形式为报酬抵付房租收⼈的，应当根据“当地同类房产的租⾦⽔平”，确定⼀个标准租⾦额从租计征
从租计征是按房产的租⾦收⼊计征，其公式为：
应纳税额=不含增值税的租⾦收⼊×12%
企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个⼈出租⽤于居住的住房和个⼈出租住房的租⾦收⼊计征，其公式为：应纳税额=房产租⾦收⼊×4%
以上就是关于这⽅⾯的法律知识，希望能对您有所帮助。
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从价计征房产税的计税依据如何确定
2012-03-09 08:59:05| 分类：默认分类| 标签：|字号大中小订阅
房产税作为个别财产税，主要有从租计征和从价计征两种情况。
而从价计征房产税有如下三种形式，笔者试着总结如下：
一经营自用的房产
对经营自用的房产，以房产的计税余值作为计税依据，即按房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。
具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的
通知》（财税[2008]152号）在“关于房产原值如何确定的问题”中明确规定：“对依照房产原值计税的房产，不论是否记载在会计账簿固定资产科目中，均应按照房屋原价计算缴纳房产税。
房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算。
对纳税人未按国家会计制度规定核算并记载的，应按规定予以调整或重新评估。
”
《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用
税等政策的通知》（财税[2010]121号）中“关于将地价计入房产原值征收房产税问题”中规定：“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。
宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
”目前，我国企业执行的财务会计制度主要有三种，分别为《小企业会计制度》、《企业会计制度》和《企业会计准则》。
不同财务会计制
度对固定资产的核算又各有不同，这就直接导致在计算房产税从价计税时要分别情况处理。
1、《小企业会计制度》规定：购入的土地使用权，或以支付土
地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，待该项土地开发时再将其账面价值转入相关的在建工程。
2、《企业会计制度》第四十七条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。
企业因利用土地建造自用某项目时，将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。
”
执行以上两种会计制度的企业，其房产的原值自然包含有企业购臵土地的成本在内，因此，其房产税从价计征时可以其账载金额计算。
3、《企业会计准则第6号———无形资产》应用指南第六条规定，“自行开发建造厂房等建筑物，相关的土地使用权与建筑物应当分别进行处理。
外购土地及建筑物支付的价款应当在建筑物与土地使用权之间进行分配。
难以合理分配的，应当全部作为固定资产。
”可见，执行《企业会计准则》的企业，其账载固定资产（房产）中是不包含其土地成本的。
这时税务机关在征收房产税时，应将其购臵土地发生的费用调整记入房产税从价计征的计税依据中。
对于如何进行调整，财税[2010]121号只规定了宗地容积率低于0.5的房产,按按房产建
筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。
具体办
法有的省份已有明确规定，如江苏省苏财税[2011]3号规定：“对宗地容积率低于0.5的，其计入房产原值的地价按以下公式计算：计入房产原值的地价=应税房产建筑面积×2×土地单价。
通地划拨方式取得土地使用权的，计入房产原值的地价为零。
”而对于容积率大于0.5的房产，如何确定计入房产税房产原值的地价，目前尚无明确政策。
也就是说项目建设中的道路及企业绿化用地等地价款是否应计入房产原值，国家尚未进行硬性规定，纳税人可与税务机关进行沟通，只要取得税务机关认可就行。
财税[2010]121号规定，“宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价”。
按此规定，则纳税人计入房产的地价款也必然非建造该房产宗地全部地价款。
如果容积率为0.4，则计处房产的地价款为全部地价款的80%。
土地作为不可再生资源，珍惜每一寸土地是我国基本国策。
因此,笔者认为宗地容积率低于0.5的计入房产价值的地价尚能不是全部宗地地价款，则宗地容积率大于0.5的企业房产其计入房产原值计征房产税的地价自然可以不是全部宗地地价款,其用地道路,绿化等的用地地价
可不计处入。
从“房屋原价应根据国家有关会计制度规定进行核算”，到“无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价”，时隔二年国家政策就出现如此变化。
从这些变化我们不难看出，政策制定者已经意识到了仅依赖会计核算来确定房产税计税依据的不可靠。
因此，新的财税[2010]121号可以说是针对财税[2008]152号制定的反避税措施。
二融资租入的房产
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号，规定“融资租赁的房产，由承租人自融资租赁合同约定开始日的次月起依照房产余值缴纳房产税。
合同未约定开始日的，由承租人自合同签订的次月起依照房产余值缴纳房产税”。
因此，对融资租入的房产计征房产税核心是确定其融资租入房产的原值。
《企业会计准则21号—租赁》规定，在租赁期开始日，承租人应将租赁开始日租赁资产公允价值与最低租赁付款额现值两者中较低者加上初始直接费用作为租入资产的入账价值，借记“固定资产—融资租入固定资产”科目。
将最低租赁付款额记入“长期应付款—应付融资租赁款”科目贷方，按发生的初始直接费用贷记“银行存款”等科目，按其差额，借记“未确认融资费用”。
融资租入房产的计税依据就是计入“固定资产—融资租入固定资产（房产）”的金额。
然后按规定计算余值和应纳房产税额。
三无租使用或免收租金的房产
《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号，关于无租使用其他单位房产的房产税问题规定：“无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。
”
《财政部国家税务总局关于安臵残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）规定，对出租房产，租赁双方
签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。
可见，无租或免租房产仍需由产权人按房产余值缴纳房产税，其房产原值的确定依靠而不依赖企业会计核算，按自营房产规定确定房产原值及余值计征房产税。