前期发展策划报告框架

前期策划报告序言内容概述、研究背景及方法说明、强调修改价值等公司推介公司成立和发展状况、经手项目、品牌价值、区域项目、代表作品、团队等城市房地产发展整体状况分析一、城市经济发展概况1、宏观经济运行状况城市经济发展特征、GDP增长情况、人均GDP2、国民经济发展及城市建设情况分析城建投资总额及方向、城市化水平、建设规划扩展、人均居住面积、房地产业对经济社会发展影响3、城市城镇人口走势及收入状况人均可支配收入现状及增长、人口规模及趋势分析、建设用地情况及其增长4、目前影响城市经济发展的因素高新技术、财政支出、市政建设、外资涌入、内需拉动、”十二五”规划二、城市房地产整体发展状况分析1、城市房地产整体发展概况总体的投资量、施工面积、竣工面积、销售面积、品牌商介入2、城市房地产市场板块分析板块划分及依据、板块内部构造、板块优劣势3、城市商品住宅政策及价格走势国家和地区政策走向、社会情绪、官员施政特征、价格水平及其对比、上涨空间、GDP和人均可支配收入相关性4、城市商品房供需情况在建住宅面积、在售住宅面积、待建住宅面积、存量、需求及满足情况、未来供需预测）5、城市典型创新型物业研究物业概念创新、建筑特色创新、规划超前、注入文化内涵、城市资源接合、市场空白分析、需求调查和预测、创新物业优劣评估、可行性建议）地区发展及经济概况1、地区的地理区位地理坐标、城市坐标、人文坐标、经济坐标2、地区发展的政策法规政策、法律、法规、部门规章、地方文件等3、地区区域的功能定位商业、旅游、休闲、科教、居住、绿色4、地区区域的发展规划愿景使命、市政建设、配套设施、交通旅游、餐饮娱乐、科教文卫、房地产开发、版块划分、人文环境、主题迎合地区房地产发展概况及分析一、地区房地产市场发展概况1、地区房地产发展阶段分析历史回顾、阶段分析、发展历程、现状2、地区商品住宅市场具体指标分析价格分析（均价、起价、最高限价、价格比、价格分布、涨幅、走势、空间等）3、地区地价走势分析相关关系分析（价格与时间、价格与地域、价格与楼盘、价格与品牌、价格与消费需求、价格与营销策略选择等）二、地区板块供应量及销售状况分析1、地区开发楼盘统计建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度2、2009～2010年地区开发楼盘建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度3、2010～2011年初待推出项目建筑风格、位置、数目、名称、建筑面积、套数、价格水平、户型配比、销磬率、存量、商业附带、供应总量、市场满意度三、地区别墅类产品户型与面积分析1、市场主力销售别墅类产品名称、类型、价格水平、套数、总价区间、面积区间、套型比2、别墅类户型分类统计分类统计（维度自定）3、面积及户型分析主力户型、市场比率、主推宗主、市场迎合度调查评估4、别墅类产品市场空白点销售统计、市调、建筑风格空白、配套空白、户型空白、消费心理空白四、典型性小高层/高层类产品销售分析1、主力户型与面积配比表选择性分析、维度（同上）、市场迎合度2、典型项目户型面积配比选择性分析、维度（同上）、市场迎合度3、面积及户型分析统计概述4、小高层、高层市场空白点统计概述5、典型性项目销售状况分析（天、周、月、季度）销量统计分析、销售周期、销售进度、售价分析、面积分析五、地区房地产市场细分分析容积率（分布和集中）、建筑设计（风格和特点）、客群识别度、建筑风格选择成本、风格与环境接洽、主流趋势预测、未来建材特点、园林景观设计、绿色主题、知名参与、怀旧与现代风、绿化率趋势、建筑与环境融合、物业管理分析、配套及缺憾六、地区购房客户群分析阶层特征、财富特征、职业特征、年龄特征、修养特征、学识特征、品味特征、客群收入构成与物业选择、需求特征、社会关系特征、地域特征、客户关注调查分析、购买目的、家庭结构、行为习惯特别是消费性格分析七、销售个案分析以地段、价格、品质、宣传力度等为维度进行列举和剖析（swot分析法）、注重借鉴意义地区房地产发展概况及分析一、地区房地产市场发展分析现状分析、趋势分析、现象分析、原因分析、结果分析二、营销策划情况分析景观、物业和配套的先后顺序、营销渠道多元化、推广渠道专业化（精细化、系统化、深入化）、品牌建设力度三、目前地区房地产开发风险及对策1、风险点现实可见的风险2、对策分析操作化建议附件一：如：专题研究——“城市综合性高端大盘”进一步说明或细分、附加项、延伸发散项目地块深层次分析一、项目地块情况及周边资源分析1、地块及周边概况调查地理位置、周边环境、毗邻、地块技术指标（占地、容积率、覆盖率、绿化率、停车位、限高等）、土地现状（形状、植被、土壤土质、毗邻、七通一平）2、项目周边环境调查建筑物、景观3、地块周边交通资源调查主干道、次干道、高速（汽车站、火车站、机场等）入口、通车里程、公交线路（线路、班次、驶经、早末班、距离、行车时间、疏松程度、）、交通规划4、周边市政配套设施调查商业配套（银行、医院、文教、餐饮、娱乐、住宿等）、风景名胜、距离、到达方式及时间二、土地SWOT（深层次）分析1、项目优劣势分析现下优势、现下劣势、未来机遇、威胁（现下和未来）、解决策略建议2、项目风险回避及应对策略政策的、市场的、产品的、顾客的、对手的、3、项目综合评价、发展战略分析及建议综合自评、发展定位、发展战略、发展思路、开发时机、客户需求补充等项目发展及品牌战略定位一、项目发展战略思考1、战略发展问题及思考自身经营分析、环境适应分析、短期与长期利益关系、品牌建设、树立长久客群2、企业的战略选择战略选择（自身的地区发展愿景）、品牌重视度、市场策略选择、开发节奏（快or慢）二、本案核心理念体系1、核心发展理念模型构筑文化（城市）、规划（地区）、主题（本案）（由大及小、自上而下）2、本案主题理念的推导参考因素：文化内涵、经济与社会效益并重、运营手段项目总体开发策略及发展战略一、“差异化”的领先者战略创新带来差异化优势（包括建筑设计理念、立意风格、人性化处理、形象包装等）二、目标客户群定位及分析1、目标市场分析选择与排除（谨慎）、顺序定位、构成特点2、目标客户群定位区域、收入、品味三、本案产品定位建议1、项目用地指标技术指标、退界、自然特征、人为特点2、项目基地要素分析交通要素-规划建议（朝向、间距、出入口、高度、政策应对等）、极限布局（退线等）、地形地势利用、产品类型（住宅和功能分布）、产品布局四、项目总体发展策略1、发展策略四大要素汇总甄别地区建筑风格、系统规划地标建筑、严守政策、保证产品创新2、项目市场发展策略定位总述、广告语模式、多方案（可选）、发展定位、形象定位、图例方案一定位一平面布局构想图形标示功能分区、天际线、街际线尚美佳观点：项目整体开发理念及产品建议一、项目总体规划理念总体发展策略、大原则、大功能（社区居住、社区商业、社区休闲、社区教育）、总体指导思想（理念观念创新）1、大原则2、大功能定位3、总体指导思想二、户型设计建议1、项目户型定位建议组团分布、面积配比、建筑元素（坡屋、花窗、天窗、局部红砖墙面、步入式室外连廊等）、建筑形式（梯户、样式、面积）、户型参考2、项目产品配比产品配比、户型比例配比、总面积配比3、户型设计原则克服流行病、应对政策制约（拼接户型、拓展“灰度空间”）、创新引领市场（步入式大凸窗、内阳台、入户花园）、增加附加值（飘板、步入式凸窗、内阳台变房间等）、注重细节处理4、户型设计亮点——“百变灰度空间”和“惟细为精”预留价值、规避政策风险（内阳台进深超架横梁自行搭板。

可拆墙面、交错挑高阳台、结构井后架楼板、L型阳台后封闭等）三、景观园林设计定位1、园林主题概念：皇室台地山水园林概念的框架、推导和表现形式2、“家台地水岸园林”规划理念利用好自然优势、适度超前3、景观设计要点利用自然景观、放大自然景观、建立自然景观层次、融合人和自然景观、绿化植被选择（注重时令选择和生态互补）、设置景观小品、布置照明系统4、景观特色示意水、台地、主题空间公共建筑风格及功能建议一、“地区名流会馆”——酒店式会所1、会所功能构成功能分层设置、人性化服务设置、预留设置、创新设置2、会所功能演示影像资料演示3、销售中心演示影像资料演示二、与城市融合的公共空间——OPEN街区1、建筑风格要求商业、大门、外立面协调统一2、商业功能要求定向招商、超前设计、提前布局项目配套设施及智能化建议一、配套设施建议供热、供水、供电、排水、排污、通讯、区外交通平整、垃圾处理、大堂布置、门窗、空调、热水器、车库等二、舒适严密的安防系统防盗、报警求救（室内监控和求助按钮）、闭路监控、电子巡更、可视对讲、门禁、人防等三、社区智能化系统设计1、社区网络智能化无线网络、电信优势、社区安保智能化2、社区一卡通类似校园一卡通，实现社区内部生活消费一卡结算3、车辆管理智能化借助计算机管理车辆物业服务范围及标准建议一、提供24小时贴心式物业管理24小时家政秘书、生活顾问、人性化服务、争取住宅商业价值最大化二、严密的24小时安全服务级安全屏障三、提供完善个性化服务1、常规服务社区生活设施保养、绿化、保洁等2、委托服务会议、代订、看管、中介、办理等3、有偿服务市场分析、租赁协助、维修、清洗等4、租赁服务代收费、代买代卖等、物业服务企业特征项目分期开发建议一、分期开发建议配套先行、价格高开高走、分期开发、产品调整二、项目分期开发策略一次性景观（销售中心）、围绕景观逐步开发、楼王现世、尾楼销售、启动商业经营销售价格测算及财务分析一、销售价格测算1、市场比较法的概念常用方法：市场比较法、收益还原法、重置成本法、假设开发法，理论依据、优劣性分析和选择、价值定义、估价步骤2、项目估价选取可比实例、竞争楼盘比较法、加权折算、实收均价合成、上升预测、片区上扬趋势、二、财务预算首期开发基础数据陈列（有价项目）、销售收入预测（住宅、商铺和车位）、静态财务表（包括收入、成本、管理费用、销售费用、税费、利润）。