华侨城的三个发展阶段与三次总体规划
激荡20年，华侨城与国同行
激荡20年，华侨城与国同行展开全文从1998年开始，房地产进入历史舞台后就一路高歌猛进，成为推动国民经济发展的强劲动力；中国的旅游产业从1978年前的外事接待到2015年上升为国家战略层面，厚积而薄发；未来旅游产业将接力房地产行业成为国民经济支柱产业已成大势所趋。
本文分成三个部分，第一部分回顾中国房地产发展历程，第二部分回顾中国旅游产业发展历程，第三部分通过对华侨城集团的发展历程及企业关键时刻战略方针制定与国家对旅游产业及房地产业政策的高度统一，得出企业拥有长远的、前瞻性的、符合国情的战略部署对企业发展的重要性。
一、（1998年-2020年）中国房地产22年发展回顾1998年-2002年住房商品化进程阶段1998年房改政策出台，福利分房逐渐退出历史舞台；1999年房贷政策出台，从此贷款买房、按揭买房成为主流；2001年税费改革制度出台，营业税、房产税和个人所得税大幅下调；2002年土地招拍挂制度推行，土地出让逐步市场化。
2003年-2007年房地产市场快速发展阶段2003年8月下发的《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，明确“房地产业已经成为国民经济的支柱产业。
”2005年3月和5月接连出台的两个“国八条”，然而，市场的密集调控，并未能阻止房价上涨的步伐。
2008年-2014年房地产市场加速发展阶段2008年全球金融危机影响席卷而来，在4万亿政策刺激之下，2009年全国房价大幅上涨，全国范围涨幅高达23.4%。
2013年多城市出台政府指导房地产销售定价措施。
2015年-2018年房地产飞速发展阶段2015年“去库存”成为政策主方向，新一轮房价上涨周期开启。
，共有41个城市取消限购。
2016年新一轮调控自2016年10月开启，到2017年底，已有近百个城市出台了各类调控政策。
2017年在“因城施策、分类调控”政策的指引下，房价上涨过快的势头得到抑制。
2018年-2021年房地产转折阶段2018年3月，全国两会中正式提出“房住不炒”，给全年房地产市场定下主基调。
东部华侨城
深圳东部华侨城盈利模式分析东部华侨城坐落于深圳大梅沙,占地近9平方公里,是以“让都市人回归自然”为宗旨的国家生态旅游示范区和5A级旅游景区。
东部华侨城的建设构想始于2002年，当时深圳市政府计划在大梅沙地区兴建体育公园，由华侨城集团牵头，提出了“三位一体”的开发构想，到2003年3月被政府列为重点开发项目，共投资35亿元，于2004年破土动工进行建设，2007年7月东部华侨城一期项目茶溪谷开始对外开放，目前年均游客量保持在400万人次左右。
东部华侨城是在汲取华侨城旅游业的成功运作经验基础上,借助滨海山地型自然空间,融合了自然、生态、科普、体验等先进开发理念,打造的超大规模、复合业态、互动主题的生态引领型旅游综合体项目。
东部华侨城位于深圳市东部黄金海岸大梅沙，周边交通便利,距离主要交通枢纽均在25公里以内。
另外项目三小时车程可福射:惠州、香港、东竞、中山、广州、佛山、江门、汕头、珠海、澳门、肇庆,将珠三角区域内最具消费能力的9个城市囊括在内,还可辐射港澳等地。
一、东部华侨城主要业态1三大主题旅游区东部华侨城以生态旅游为开发理念，依据项目所在地的区域交通及外围环境将项目分为了三大功能区：（1）靠近大梅沙区域和有自然峡谷特色的大水坑片区，利用良好的自然生态环境、变化丰富的空间和优越的交通条件建设生态旅游区——大侠谷；集山地郊野公园和都市主题公园的优点于一体，实现了自然景观、生态理念与娱乐体验、科普教育的创新结合。
（2）依托湖光山色和浅谷丘陵洼地的自然环境，建成高品位的山地高尔夫运动健身区——云海谷；包括两个18 洞的山地球场，水上高尔夫练习场以及屋顶可开合的网球馆。
（3）利用原有茶田和幽静生态的山水环境，建成深圳最具特色的世界茶艺博览区——茶溪谷，主要项目包括茵特拉根小镇、茶翁古镇、三洲茶园和湿地花园四个游览区。
东部华侨城整个项目由这三个不同文化主题特色的园区组成。
2主题酒店群目前东部华侨城共拥有8个主题酒店，可提供约7000个床位。
深圳东部华侨城资料介绍
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云海谷内旅游项目一览表
项目 云海谷高尔夫 云海谷体育公园
详细功能 1座18洞会员专属球场，1座18洞公众球场 休闲健身、生态探险、时尚运动、休闲娱乐、奥运 军体运动、山地体育活动
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3、大侠谷
大侠谷俯瞰深圳东部黄金海岸 线，旨在「将人类采险历程扩张至 更大的未知领域」，集山地郊野公 园和都市主题公园的特色于一身。 大侠谷设有峡湾森林、红酒小镇、 中心广场、发现之旅、地心之旅、 未来之旅、海洋之旅和云中部落等 八大主题区域，带给游人新奇刺激 的体验。
体验；火车酒店、城堡酒店，目前在建的还有青
年客栈及咕咕钟酒店。一共2500张客床。
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1、茵特拉根华侨城酒店
茵特拉根华侨城酒店是以瑞 士文化为主题的五星级高山 度假酒店，设有300个面积达 50平方米的客房，拥有国内 罕见的花园式大堂和城堡式 总统套房、世界级中餐、日 餐、意大利餐等特色餐饮以 及酒吧、商务宴会、浪漫婚 宴和健康会所等配套设施。
天麓一区，20栋由新加坡 SCDA名家打造的独栋山海大 宅，容积率仅为0.1。2007 年12月面市。
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天麓二区，一目山海
占地面积：约90145 ㎡ 建筑面积：约16900 ㎡ 容积率：0.18 建筑覆盖率：9.49% 栋数：44栋 户型面积：250—680㎡ 建筑层数：2-3层 停车位：88个 面市时间：2008年6月
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茶翁古镇 选择了"以古镇承载文化，以茶园昭示理念"的表现 手法。游客在此可以欣赏茶田风光，品尝美茶美食，亲 自动手采茶制茶，透过禅茶礼仪品味回归自然的生活态 度。
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湿地花园
湿地花园、花海效果图
花海实景照片
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三洲田茶园
三洲田茶园占地面积0.95平方公里。2003年盐 田区与华侨城集团共同成立合资公司合作开发三洲 田茶园项目，盐田投资控股公司以原有资产作价入 股占20％股份，华侨城占80％股份。是东部华侨城 早期启动的项目，现属于茶溪谷景区。
佛山华侨城建设规划方案 (2)
佛山华侨城建设规划方案近年来，佛山市华侨城的开发建设持续升温，成为佛山市的重要城市节点。
华侨城是以文旅为主的综合性业态，同时也是佛山文旅产业发展的重要标志之一。
本文将介绍佛山华侨城的建设规划方案。
背景佛山是广东省下辖的一个地级市，华侨城是佛山市禅城区的一个小区，毗邻南海和三水区，占地面积达500亩，致力于城市发展与现代化的融合。
华侨城在佛山市的地位非常重要，既是佛山市对外交流的窗口，也是佛山市对外推介文化旅游业的重要展示平台。
华侨城的地理位置优越，交通便利，是佛山市的重要交通枢纽。
为了更好地利用华侨城的资源和地理位置优势，佛山市政府向社会发出了华侨城建设规划方案的公告。
本文将重点介绍该规划方案的主要内容。
规划方案佛山市华侨城建设规划方案主要包括六大方面：1. 提升园区内软硬件建设佛山市将加大对华侨城的软硬件建设力度，力争将华侨城打造成一座具有国际化水平的旅游城市。
其中，硬件建设包括了城市规划、户外活动场景、景观设施和道路系统等方面的建设，软件建设包括了科技、文化、娱乐等各类软性设施的建设。
通过软硬件的建设，佛山市将提供更好的旅游体验和旅游服务。
2. 建设世界级文化旅游目的地佛山市将通过大力发展文化旅游产业，创造世界级文化旅游目的地，提升佛山市文化旅游产业的国际化水平。
为了实现这一目标，佛山市将在华侨城建设文化旅游目的地，包括文化中心、博物馆和艺术学院等，这些设施将提供全方位的文化体验和文化服务。
3. 发展知名文化品牌佛山市将大力发展文化产业和知识产业，创造知名文化品牌，为佛山市的文化和旅游产业注入强劲的发展动力。
佛山市将加强文化产业的发展和规范管理，创建知名文化品牌，通过文化传播和产品推广，提升华侨城的知名度和美誉度。
4. 提高旅游产品质量佛山市将不断提升华侨城的旅游服务质量，为游客提供更专业、更便捷、更周到的旅游服务。
华侨城将优化旅游产品的内容和形式，推出更具特色的旅游项目和互动体验，为游客提供更加丰富多彩的旅游体验。
XXXX0321武汉华侨城项目发展战略及定位报告
第一轮 第二轮 第三轮 第四轮
普通配套
中档住宅
文化配套
高中档住宅
升级配套
高档住宅
区域价值
再升级配套
更高端住宅
开发频次
区域价值走高
区域整合（软性配套）先于地产项目的开发，地产项目成为区域价值整合的直接受益者 无论区域内做何种配套建设和开发多少地产项目，始终保持区域“生态旅游区”的总体印象 区域所有配套的整合是为带来地产项目房价的直接上涨 旅游及相关配套的建设与住宅的开发相间进行，目的是促使区域整体价值的持续升值、房地产项目及相 关物业的持续保值和升值 区域开发19年之后开始了第一轮的旧区改造和二期新区的开发
■研发能力 设计能力 生产能力 展示能力 销售能力 服务能力
房地产开发运营
■ 投资策划 土地获取 土地开发 规划设计 施工管理 运营管理
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本项目所需资源
政策对接： 构建旅游综合化运营模式，对接高端政策 品牌推广： 依托区域化运营体系，进一步拓展合作网络 专门组织： 打造系统化人力架构，创新组织流程
一：经济危机要求企业提高自身综合发展能力 全球的金融危机将消弱市场投资和消费规模；对房地产而 言，市民置业将更多选择，整体经济状况终将影响地产发 展。
二：中央相对积极的货币政策利于国有企业再次腾飞 准备金率、贷款利率连续下调、基准利率优惠幅度扩大及 契税和印花税减免，表明政府从紧货币政策开始转变，这 对市场将是一大刺激。
文化创意、休闲旅游、都市娱乐、商务 办公和高档居住与一体的大型城市综合
广东潮州华侨城规划方案
广东潮州华侨城规划方案前言广东潮州华侨城位于广东省潮州市湘桥区，是一个大型综合性旅游度假区。
该规划方案旨在打造一个体现潮州传统文化与现代化的休闲度假旅游胜地，吸引更多国内外游客前来旅游观光。
规划概述华侨城总占地面积约为6000亩，整个规划区域分为五个功能区，分别是主题公园区、游艇俱乐部区、商业街区、度假酒店区和居民区。
主题公园区主题公园区是华侨城最重要的功能区，占用大部分面积。
该区域内将建设各种主题公园，包括明清古街、莲花山水、梦幻水世界、极地探险等，每个主题都通过建筑、景观来表现出潮州特有的文化。
除此之外，还将建设游乐设施和表演场馆，力求给游客带来良好的娱乐体验。
同时，主题公园区内将设有多个餐饮和购物场所，以满足游客的日常需求。
游艇俱乐部区该区域面积较小，但也是华侨城一个重要的功能区域。
游艇俱乐部区内将建设多个游艇码头，并提供游艇租赁和相关服务。
以此来吸引更多的游客前来体验海上度假的乐趣。
此外，游艇俱乐部区还将建设多个高档餐饮场所和精品酒店，以提供更高质量的服务。
商业街区商业街区将成为华侨城内一个独立的商业中心，提供出售各种商业商品的场所。
该区域内将设有多个商业中心，包括时尚购物中心、超市、影院和娱乐城等，以满足不同游客的购物需求。
度假酒店区度假酒店区是华侨城内提供住宿的重要场所，该区域将建设多个高品质的酒店，包括度假酒店、商务酒店和精品酒店。
这些酒店都将提供舒适的住宿环境和服务，吸引更多的游客前来体验华侨城的休闲之旅。
居民区该区域面积较小，是华侨城内提供居住的场所，区域内将建设多个别墅和花园洋房，以提供更为私密和舒适的居住环境。
同时，华侨城的居民区还将包括一些公共设施，例如健身公园、自行车道和社区中心等，以方便居民生活。
总结广东潮州华侨城规划方案是一个充满潮州风情和现代气息的旅游景点，整个规划以主题公园区为核心，通过其他四个功能区互相配合，共同打造出一个集休闲、餐饮、购物、住宿、娱乐为一体的综合性旅游度假区。
深圳华侨城规划
深圳华侨城规划去年有幸和新加坡规划大师孟大强先生合作，一起参与湘潭市一个重要的规划项目。
在这个项目中也从孟大师学到了其独特的规划理念。
孟大师在国内比较知名的规划项目就是华侨城的总体规划。
本人也多次到深圳西部华侨城进行实地考察，亲身体会其规划的先进理念和实施后的效果。
深圳西部华侨城位于深圳市西部，距深圳中心区约4公里，占地面积450公顷，其中旅游用地约130公顷，现状人口35000人。
总建筑面积约为218.96万㎡，其中高层住宅92.85万㎡，多层住宅45.48万㎡，别墅3.38万㎡，市政41.60万㎡，商业及工厂占地34.56万㎡，写字楼占地1.08万㎡，旅游配套设施占地250万㎡。
图1 深圳西部华侨城航拍图图2 深圳西部华侨城功能分区下面是华侨城当时主要的规划理念以及自己的一些思考：（1 ）规划原则编制于1986的华侨城总体规划主要由新加坡规划专家孟大强先生制定，它所提出的“依托自然、以人为本”规划原则成为指导之后华侨城将近二十年建设的重要理论依据。
据该原则华侨城保留了原有的地形地貌、绿化等自然生态资源。
这些绿色要素串联构成的带状区域最终构成支撑华侨城城区可持续发展的生态基础设施系统。
孟大强先生一直强调城市的变化，以及规划的弹性问题。
我也在思考规划应该做什么，主要控制什么，我觉得其中重要一点就是要保护好原有的自然空间，建立良好的生态格局，这是城市的基础，我们在规划中应重点控制的，其他的方面可以在实施过程根据情况而适当调整。
（2）功能布局在城区功能布局上也充分体现了尊重自然，塑造高品味生活环境的规划理念：利用城区南部临海的环境优势，布置了旅游及度假的功能，形成了有海景环境特色的著名文化旅游区；在自然优美的燕晗山、杜鹃山以及原有山塘小溪之间，则以生活居住为主要功能，通过设计建成有山景、湖景、海景环境特色的居住区，如华侨城“波托菲诺”意大利风情住宅区依托原有自然景观特色，建构当代人文社区，成为深圳市高尚居住区的代表之作。
华侨城集团化发展
1985年成立，前身为1981年创立的深圳沙河华侨企业公司 由国务院侨办直属的香港中旅集团投资开发，吸引华侨资金、人才 1985年成立深圳华力包装贸易公司 1986年深圳华侨城房地产有限公司成立
B)主题公园，缔造传奇（1989---1993）
1989年 锦绣中华微缩景区开业，第一年即收回投资 1991年 “中国第一村”中国民俗文化村开业 1992年康佳集团上市，华侨城集团成为第一大股东
Chapter 3 华侨城集团成长方式
一、内部发展为主
通过资本积累，凭借自己的技术优势、资金优势和管理优势，向相 关产品、相关产业发展
华侨城主题公园最初是用滚动积累方式逐步发展的，由于资金的限 制，主题公园难以形成产业经营，因此华侨城集团通过华侨城的旅游上 市公司参股经营房地产公司，获得房地产开发的收益，用地产的快速盈 利来支撑对主题公园的长期投资。
Chapter 1 华侨城集团概况
之发展背景Leabharlann 二、集团发展背景1. 国家背景 改革开放+深圳经济特区 2. 地域背景 物华人杰=自然资源+人才引进 3. 产业背景 国际旅游产业及企业发展对华侨城主题公园及其他旅游业务的启示作用
Chapter 1 华侨城集团概况
之发展历程
三、集团发展历程
1. 发展阶段 A.初创阶段（1985年---1993年）
Chapter 4 华侨城集团化发展借鉴意义
1. 注重企业核心能力 控制集团核心业务数，必要时摈弃难以为集团发展提供动力的业务 2. 调适业务比重 注重集团内部各业务比例的合理性，确保集团现金流、集团利润及债务 维持合理结构，保证集团的低风险发展 3. 寻找合适关联行业 华侨城的旅游+地产模式是一种多元化经营的模式，华侨城发现了旅游产 业与地产开发模式具有较高的行业关联度，并以地产促旅游、以旅游推地 产，实现了二者的协同发展。 4. 实施品牌战略 华侨城最初即拥有多项业务，但主题公园的发展为其打响了品牌，借助 品牌的力量，华侨城其他与主题公园相关的旅游业务发展亦较为顺利。凭借 “主题旅游地产”的品牌效应，华侨城的全国复制布局也更为顺利，值得其 他 旅游集团借鉴。
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华侨城的三个发展阶段与三次总体规划
华侨城过去10多年的发展是一个既充满艰辛和曲折、也承载着辉煌与荣耀的历程。
项目组结合事实特征和工作的需要，把这一历程概括为“三个发展阶段与三次总体规划。
2.1 华侨城发展历程的三个阶段
2.1.1 第一阶段：（1986－1992）由“飞地”型的独立开发区模式起步。
1985年8月，华侨城从深圳湾畔一片大约5平方公里的土地上起步，参照蛇口模式进行开发，开始以吸引“三来一补”型加工业为主导功能，随后以锦绣中华和民俗文化村为代表的旅游业异军突起，成为中国主题公园的代表。
2.1.2 第二阶段：（1992－1997）以多业并举、功能复合的方式逐渐融入城市。
在此阶段，着眼于已有的工业基础和旅游业取得的骄人业绩，以及对城区房地产业发展的良好预期，华侨城集团确定了城区产业发展方向。
这一时期，城区工业比重下降，优秀企业迅速成长，生产环节逐步外迁；旅游业规模迅猛扩大，世界之窗的建成进一步巩固国家级文化旅游区地位；房地产业快速发展，与家电、旅游业并列为集团的三大核心业务。
2.1.3 第三阶段：（1992－2004）向多功能、多元化的综合性城区迈进。
在此阶段，城区功能日趋成熟完善。
由于欢乐谷开业，旅游元素由南部景区扩散到整个城区；旅游主题地产概念提出，高端房地产开发步伐明显加快；各类文化活动设施的建设为城区注入新的文化内涵，国际化社区特征显现。
华侨城开始实施以“锦绣工程”命名的向外拓展的企业发展战略。
2.2 华侨城区三次总体规划的编制特点
华侨城成立至今，包括本次规划在内已经组织编制了三次城区总体规划，针对当时不同的形势和问题，具有不同的特点。
2.2.1 1986年总体规划(1986—1995)——提出“依托自然、以人为本”的规划理念
该次规划确定了南片游憩文化，北片工业、居住为主的总体功能布局并延续至今，强调保留原有自然地形地貌，注意自然景观与人文景观结合；聘请国外高水平规划顾问参与，奠定了华侨城高水准规划的基础。
2.2.2 1996年总体规划（1995—2005）——与城区产业发展规划紧密结合
此次规划适应了城区产业结构调整的要求，实施性强。
总体发展策略为：调整改造东部，充实、完善与拓展南部，重点开发西部，加快综合中心区建设。
2.2.3 本次总体规划（2005—2015）——探索人文生态示范区的可持续发展之路
进入21世纪后，华侨城所处的外部环境发生了重大的变化，需要以新的发展目标与策略统领全局。
针对面临各种机遇和挑战，我们确立上述规划的主题。