江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知
在线访谈——【江苏地税(徐州)】土地增值税清算相关政策解读
乐税智库文档政策解读策划 乐税网在线访谈——【江苏地税（徐州）】土地增值税清算相关政策解读【标 签】土地增值税政策,土地增值税清算【业务主题】税款征收【来 源】[ 主持人]江苏省徐州地方税务局今天在地税网站举办关于“土地增值税清算相关政策解读”专题在线访谈栏目，此次访谈我们特别邀请了江苏省徐州地方税务局税政管理一处谢强副处长为嘉宾，他将就土地增值税清算相关政策进行解读，并就相关问题与网友进行在线交流，欢迎广大纳税人朋友积极参与。
谢强副处长，您好！[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]主持人好，各位网友大家好！[ 主持人]谢强副处长，能向大家简要介绍一下什么是土地增值税清算吗？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]好的。
土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
[ 主持人]土地增值税清算单位是什么？根据《江苏省地方税务局关于土地增值税有关[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]业务问题的公告》（苏地税规[2012]1号）规定土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
[ 主持人]谢强副处长，纳税人符合什么条件，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算？[ 徐州地税局税政管理一处谢强副处长]（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的； （二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。
国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知-国税函[2004]938号
![国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知-国税函[2004]938号](https://img.taocdn.com/s3/m/97c4bcdd8ad63186bceb19e8b8f67c1cfad6ee4b.png)
国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知（2004年8月2日国税函[2004]938号）各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局：为了简化行政审批手续，进一步方便纳税人和加强税收管理，经研究，现对土地增值税纳税人定期进行纳税申报的问题做如下解释和规定：一、取消《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十五条第一款对土地增值税纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报的，定期进行纳税申报须经税务机关审核同意的规定。
二、纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。
三、纳税人选择定期申报方式的，应向纳税所在地的地方税务机关备案。
定期申报方式确定后，一年之内不得变更。
四、各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局应根据本通知精神，结合本地的实际情况，制定具体的操作办法，并告知土地增值税纳税人。
五、各地地方税务机关要加强土地增值税的宣传解释、纳税辅导及纳税检查等工作。
采取有效措施，做好土地增值税按次或定期申报纳税、预征和税款结算等征收管理工作。
六、本通知自2004年7月1日起执行。
——结束——。
苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告
苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。
但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地
江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局
关于土地增值税若干问题的通知
【法规类别】土地增值税
【发文字号】苏财税[2007]45号
【发布部门】江苏省财政厅江苏省地方税务局
【发布日期】2007.06.05
【实施日期】2007.06.05
【时效性】部分失效
【效力级别】地方规范性文件
【部分失效依据】江苏省地方税务局关于土地增值税若干问题的公告
江苏省财政厅、江苏省地方税务局转发财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的
通知
（苏财税[2007]45号）
各省辖市及常熟市财政局、地税局，苏州工业园区地税局，省地税局直属分局：现将《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）和《财政部、国家税务总局关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》（财税[2006]141号）转发给你们，并补
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《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读
《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读一、土地增值税清算土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
解读：《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）规定：“土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。
”此处所称“国家有关部门”一般是指发改委（发改局、经发局）。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中未明确分期，一般是以整体项目为单位进行土地增值税清算。
如果发改委（发改局、经发局）项目批文中明确了分期，则应当以分期项目为单位进行土地增值税清算。
有些项目（或者分期项目）开发周期较长（一般是指从项目立项起满5年），纳税人自行分期进行开发，如果以发改委（发改局、经发局）项目批准的整体项目（或者分期项目）为单位清算，时间跨度太长，加大清算难度，造成土地增值税难以计算，也不利于土地增值税及时入库。
因此，对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可结合该项目建设工程规划许可证将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含的多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
解读：《土地增值税暂行条例实施细则》第八条规定：“土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
土地增值税苏地税规〔2012〕1号
我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。
该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。
《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。
其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。
售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。
此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。
此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。
关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知
乐税智库文档财税法规策划 乐税网江苏省地税局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知【标 签】清算管理,房地产开发项目,清算审核【颁布单位】江苏省地方税务局【文 号】苏地税发﹝2009﹞72号【发文日期】2009-09-03【实施时间】2009-09-03【 有效性 】全文有效【税 种】土地增值税各省辖市及苏州工业园区地方税务局，张家港保税区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局： 为了加强房地产开发企业的土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中》及其实施细则、《》及华人民共和国土地增值税暂行条例中华人民共和国税收征收管理法其实施细则、《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》等有关规定，结合我省房地产开发经营业务的特点，制定了《土地增值税清算管理规程》，现印发给你们，请遵照执行。
土地增值税清算管理规程 第一章 总则 第一条 为了加强土地增值税征收管理，规范土地增值税清算工作，根据《中华人民共和国税收征收管理法中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《》及其实施细则等规定，制定本规程（以下简称《规程》）。
第二条 《规程》适用于房地产开发项目土地增值税清算工作。
第三条《规程》所称土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
第四条 纳税人应当如实申报应缴纳的土地增值税税额，保证清算申报的真实性、准确性和完整性。
第五条 税务机关应当为纳税人提供优质纳税服务，加强土地增值税政策宣传辅导。
主管税务机关应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况进行审核，依法征收土地增值税。
第二章 前期管理 第六条主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理，实施项目管理。
江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题
江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。
对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。
二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。
同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。
（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。
三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。
因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。
（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。
对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。
如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。
对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。
（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。
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财税法规
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江苏省地方税务局关于进一步加强土地增值税清算工作的通知【标 签】土地增值税清算,土地增值税清算鉴证业务,劳务费
【颁布单位】江苏省地方税务局
【文 号】苏地税函﹝2009﹞120号
【发文日期】2009-05-06
【实施时间】2009-05-06
【 有效性 】条款失效
【税 种】土地增值税
注释：条款废止，第二条废止。
参见：《关于公布部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》(苏地税规〔2014〕2号)
注释：部分废止。
第二条失效。
参见《江苏省地方税务局关于公布部分条款失效废止的税收规范性文件目录的公告》（苏地税规〔2011〕9号）
各省辖市及苏州工业园区地方税务局，常熟市地方税务局，省地方税务局直属分局：
为进一步加强土地增值税征收管理，现就做好土地增值税清算工作通知如下：
一、为提高土地增值税清算工作效率，各地应结合本地区工作实际，建立项目清算评估机制。
主管税务机关对所有符合土地增值税清算条件的纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及税款计算等情况，在进行清算项目评估的基础上确定清算方式。
二、对需要进行核定征收的纳税人，各省辖市地方税务局可在下列规定的幅度内，核定征收土地增值税，并报省局备案。
（一）对房地产开发企业建造的普通标准住宅，可按取得收入的0.5%至2%计征土地增值税。
（二）对房地产开发企业建造的普通住宅，可按取得收入的1%至4%计征土地增值税； （三）对房地产开发企业建造的营业用房、写字楼、高级公寓、度假村、别墅等，可按取得收入的2%至8%计征土地增值税；
（四）对房地产开发企业建造的项目中包含普通标准住宅、普通住宅或其它商品房的，其收入应分别核算，否则从高按取得收入的2%至8%计征土地增值税。
三、各地在积极推行土地增值税清算鉴证业务工作中，要注意选择资质好的税务师事务所参与土地增值税清算鉴证业务。
同时要加大土地增值税清算鉴证业务的质量情况抽查力度，对在土地增值税清算鉴证业务中有违规、违法行为或质量低劣的税务师事务所，除按照有关规定处理外，禁止其继续从事此类业务。
各地应密切与财政部门的联系，及早确定土地增值税清算鉴证业务劳务费的给付标准，
确保劳务费按时足额给付。
四、认真贯彻落实省委、省政府关于支持中小企业发展的相关政策。
房地产开发企业进行土地增值税清算后补缴税款暂时有困难的，经批准可以延期缴纳土地增值税，其缓缴手续应严格按《中华人民共和国税收管理法》第十一条办理。
五、本通知自发文之日起执行。
《江苏省地方税务局转发〈国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知〉的通知》（苏地税发﹝2007﹞75号）第二条停止执行。