养老地产日本考察报告
日本养老产业考察
日本养老产业考察2011-11-13 16:26 作者: 站长来源：中国敬老院网阅读次数：9655 白岩松：虽然我们给您讲述了日本的老人在退休之后继续创业这样的情节，但其实即使在日本退休之后再创业，再就业这样的老人所占的比例也并不是特别高，仅仅超过2%而已，更多的老人要跟家庭、社会去完成自己这样整个养老的过程，我现在来到的横滨You of happy life，可以翻译成“你的快乐生活”这样的养老院，这个养老院很特别，在这边是一个老人的公寓楼，这是一个生活还能自立的老人住在这里头，但是住在这里他们可能就会签一个约定，当他们有一天生活不能自立，或者岁数变得更大的时候，就转移到这边服务设施更加周全的养老院，我们看看他们现在在过着怎样的日子。
细致入微的设计是这家养老院留给我们的第一印象，像老人们经常用到的扶手、触摸式呼叫铃等辅助设施就非常密集地分布在老人们可能活动的每个区域。
目前养老院里入住了115位老人，平均年龄86岁，这些耄耋老人在这里共同组成了一个新的大家。
白岩松：既然说了，进到这里就像进到自己家一样，那么我们就关心，在这个大楼里每一个房间，这个家是如何营造的呢？咱们接下来就一起去看一看，不过我们现在六楼，就是夫妇在一起的房间，我们一起去看一下。
初步的印象是一室一厅，我们进入的是一个小厅，在床头的时候，这都有紧急呼叫的方式，床的设计显然也是非常有助于在房间进行一些治疗和康复的时候设施，这是能够起来的。
我最注意的是，不光是这些细节老年人行动不便，这些扶手要非常非常的准确，不光要准确，而且要特别多，高低都有，你看就在这一个，就在它洗澡的房间里，即使躺在浴盆里头也能够到，也有这样呼叫的按纽，以便遇到不适的时候马上可以求救。
走出自己的小家，老人们可以去隔壁的电影院看场电影或者和老友们打打牌、下下棋，如果有谁腿脚不那么利索了，这些必要的康复训练设施就派上了用场。
白岩松：有时候老人下肢力量不够了，没法自己行走了，要用这种方式练自己走路的能力，这个我在运动康复医院的时候也经常看到这样的设施，所以他这里已经想到由于平均能力已经86岁了，有些人行走能力已经不便了，让他用这样的康复设施练自己的一些功能。
日本养老院考察报告
日本养老院考察报告二〇二〇年七月1支撑日本养老的保险制度●作为当今世界老龄化程度最高、最快、最严重的国家之一，同样也是在亚洲地区构建养老保险最早的国家，日本的养老产业日趋精细化、严谨化、多样化，成为世界养老产业发展的领头羊和学习榜样。
背景情况日本是世界上少子化和老龄化状况最严峻的国家之一，有“银发之国”之称。
日本总务省于2020年4月公布的2019年10月1日的人口估算数据显示：全国总人口为1.26亿人，比上年减少27.6万人，连续9年下降。
其中，65岁以上人口为3588.5万人，占总人口的28.4%，不到4个人当中就有一位老人。
75岁以上人口为1849万人，占总人口的14.7%，两项占比均创历史新高。
根据联合国人口与社会署人口数据预测，到2050年，日本60岁以上人口比例将增加至42.5%。
日本老年社会保障在日本，老年生活是以国民年金、介护保险、医疗保险这“三道关”来全面保障的。
国民年金：就是为受保人提供退休以后的生活开支，可理解为退休金，凡入保25年以上，且年龄超过65岁的老年人均可领取。
比如，缴纳保险费40年者，2012 年度一年保险金为786500日元。
介护保险：是为支付当老年人享受生活帮助或专业护理服务时所产生的费用。
老人在机构中享受护理和生活服务时产生的费用，由其介护保险承担90%，剩余的再由个人支付。
医疗保险：是使全体国民均能享受到较好的医疗服务。
对所有参保人员均按70%的比例报销医药费用，即个人负担30%的医疗费，其余70%由保险组织与医院结算，70岁以上老人报销比例更高。
日本介护保险制度 日本的介护保险制度从2000年正式施行，主要是针对由于老龄化而引起的有护理需求的人群。
“介护”，是一个比较生僻的概念，是综合“身体照护”和“家务服务”的双重概念，可视为介于“生活照顾”与“医疗护理”之间的工作。
“介护保险”就是通过保险的方式，将为老年人提供生活服务常规化的一种强制性的制度安排。
日本养老服务体系建设考察报告
日本养老服务体系建设考察报告目录一、日本社会老龄化现状二、日本的介护保险制度三、日本养老院的人性化设计四、日本养老从业人员的职业化教育日本养老服务体系建设考察报告一、日本社会老龄化现状2016年5月19日世界卫生组织公布了新一期的全球各国平均寿命统计，其中中国以男女平均76.1岁，排在194个加盟国中第53位，而日本以男女平均83.7岁连续第23年蝉联该项冠军。
日本的百岁老人指标也处于世界领先地位，1963年总务省国势调查时日本百岁老人只有153人，而2015年厚生劳动省公布的数字是61568人，在50年内翻了300倍，仅次于美国。
通常来说，国民长寿意味着该国医疗卫生、社会福祉及经济富裕的优越，但与此同时，这也意味着社会老龄化趋势严重，烦恼不断。
2016年9月27日，日本内阁府发布了《2015年日本老龄社会白皮书》：日本现有1.27亿总人口，约3392万是65岁以上人群, 老龄率26.7%。
按世界卫生组织的评定标准, 超过14%是“老龄社会”，21%以上则定义为“超老龄社会”。
日本于2007年便超过了21%这条红线，也是目前世界上唯一一个步入“超老龄社会”的国度，并正不停地刷新纪录。
2025年前后，日本老龄率将逾30%，2060年破40%。
这绝非夸张之辞，事实上秋田、青森、山口、岛根等16县老龄率已经超过了30%，即便年轻人聚集的大都会东京、大阪与横滨等地，老龄率也已经越过超老龄红线。
日本社会保障人口问题研究所2015年发布的“日本老龄率过去统计及未来推计表”面对这一人类社会前所未有的极速老龄化浪潮，日本政府早在20年前便开始着手制定中长期对策大纲。
现今，贫困、疾病、孤老是日本高龄者三项最大的忧虑，也是近年日本政府着重解决的课题。
二、日本的介护保险制度1、日本介护保险制度现状日本现行社保福祉制度中有一项极为特殊的政策：（长期）护理保险（服务）制度，护理保险顾名思义, 指以照顾日常生活起居为基础、为独立生活有困难者提供服务的公共健康保险政策，主要惠及中低收入国民阶层。
日本房地产调研报告总结
日本房地产调研报告总结日本房地产调研报告总结：挑战和机遇概述：本篇调研报告对日本房地产市场进行了全面的调研，总结出了该市场目前面临的挑战和潜在机遇。
尽管日本房地产市场一直以来都受到各种因素的影响，但我们在调研中发现，该市场仍然具有发展潜力。
挑战：1. 人口老龄化：日本人口老龄化的问题是该市场面临的最大挑战之一。
老年人口的增加导致需求下降，特别是对于大型住宅和零售商业空间，这将对市场供需关系产生影响。
2. 土地供应短缺：日本国土面积有限，土地供应短缺是该市场的长期问题。
市场需求上升，尤其是在一线城市，土地开发和供应紧张，导致房价不断上涨。
3. 高房价和负利率：由于日本长期以来为了刺激经济增长而采取的负利率政策，导致资金流向房地产市场，进一步推高了房价。
高房价使得年轻家庭购房难度增加，这将对市场需求产生负面影响。
机遇：1. 旅游业的发展：日本的旅游业在过去几年经历了快速增长。
随着越来越多的国内外游客涌入日本，对住宿和旅游配套设施的需求也在增加。
这为酒店和旅游相关的房地产市场提供了机遇。
2. 住宅需求的多样化：尽管人口老龄化导致对大型住宅的需求下降，但年轻人和单身家庭对小型、功能齐全的住房的需求却在增加。
这为小型公寓和共享型住宅市场带来了潜在机遇。
3. 数字经济的崛起：随着日本数字经济的快速崛起，需求井喷。
数据中心、科技园区和办公楼等数字经济相关的房地产市场有望获得快速发展。
结论：尽管日本房地产市场面临一些挑战，如人口老龄化和土地供应短缺，但我们仍然看到一些机遇，如旅游业发展和住宅需求的多样化。
鉴于日本政府加大对房地产市场的监管力度、鼓励外国投资者参与等措施出台，相信市场将逐渐趋于稳定。
企业应积极抓住机遇，制定灵活的发展策略，以满足不同类型客户的需求。
日本老年公寓考察成果汇报
32
日本老年公寓的室内外高差普遍很小，有的甚至为了 便于轮椅通行，室内外不设高差，室外场地通过坡度处理 室外排水的问题，门口也通常设置较大的雨蓬，使雨蓬下 区域保持干燥。
2020/11/14
33
（二）日本老年公寓产业化发展经验借鉴
2020/11/14
34
1、政府规范管理，政策法规、保险体系健全，财政资金支持； 2、老年公寓审批，政府采取区域统筹规划管理，避免过度无序 竞争； 3、金融保险行业全面介入、降低老年人及老年公寓经营方双方 风险； 4、投资开发、租赁经营房地产市场成熟，投资开发与经营分离 ，从而从固定资产投资经营模式转变为租赁经营模式（快速现 金流运营模式）； 5、标准化建造与经营管理，有利于快速复制扩张。
2020/11/14
19
2、各类工作人员职责 护理长，老年公寓实际管理最高负责人，主要工作责任
是管理整个老年公寓的服务人员，并在每个老人入住之前 ，根据其自身情况来指定相应的健康护理计划。
每个老人公寓都至少会各有 一名心理相谈员和机能训练员（ 物理治疗师），分别负责辅导老 年人的心理和帮助行动有困难的 老年进行身体机能训练。
2020/11/14
11
2、日本法律政策演变 1959年4月，日本颁布了《国民年金法》，采取国家、行
业、个人共同分担的办法，强制20岁以上60岁以下的日本 人都必须加入国民年金保险，加入期间满25年可在规定的年 龄起享受老龄基础年金。
1963年7月，日本政府又推出了倡导保障老年人整体生活 利益的《老人福利法》，这是日本政府在老龄化社会到来之 前颁布的一部老人福利大法，被日本各界称为“老人宪章” 。其立法的目的在于阐明有关老年人福利的原理，以及为保 持老年人的身心健康和生活安定而制定的必要措施，以谋求 老人的福利。
日本养老地产
项目位置 项目位于东京最繁华的中央区，距 离银座四丁目约5-10分钟车程。
紧邻隅田川河，拥有良好的河景资
银座四丁目
源和开阔的视野。是日本市中心养老 项目的典型代表。
银座太阳城
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 18
SunCity——银座太阳城
日本养老地产案例分析报告
中原地产 ︱ 天津中原物业顾问有限公司 TianJin.03.2015
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2014
Code of this report | 0
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 11
SunCity——横滨太阳城
服务人员配置 介护老人服务：1.5(老人) ：1（服务人员） 医疗配置 •项目内设置提供日常健康管理诊察的就诊室 •当老人需要医学就诊时，通过外部合作医院进行救助。
SunCity——横滨太阳城
项目要点
•依靠强大的股东背景，项目开发资金、设备提供、酒店式
运营管理等均有股东提供，降低开发成本，分摊开发风险。 •选址：选址近郊，以较低价格获得土地。 •高规格的酒店式装修是项目最大卖点及亮点。 •高比例的公共空间设计，提供各种老人交流场所，吸引老 人减少居室内留置时间。 •充分考虑老年人的生理和心理需求，在产品细节上体现个 性化和精致性。
横滨太阳城
© Copyright Centaline Group, 2010
Code of this report | 9
人本关怀呼唤老年住宅_日本老年住宅考察记
楼市38海外掠影海外掠影楼市39当今日本社会，传统的居家养老难以适应社会发展的新形势。
除不便受到社会服务外，主要还有两个方面的矛盾：第一，年轻人有财力而无精力照顾家中的老人，已是比较普遍的现象，严重制约着生产力的最大发挥。
第二，青年人的新思想、新观念与老年人传统的行为方式形成反差，居家养老模式影响家庭和睦进而影响到社会的稳定。
社会高速持续发展和现代化进程，促使社会集中养老享受社会化服务成为大势所趋，是生产力和社会发展的必然。
日本的社会养老模式经过几十年的发展实践，已经形成了相对完善独立的体系，为老年人提供良好的室内外环境设置，保证其与社会的接触交流，尽可能长地保持其独立生活能力。
日本老年住宅在整体规划上，充分考虑到老年人由于身体机能退化引起生理和心理变化等多方面因素。
充分注重老年人习惯，从方便和经济角度出发，整体规划占地较小，按低密度、低容积率进行平面展开；功能区布局合理，缩小服务半径；建筑形式基本采用围合庭院组团式设计，体现邻里亲情；交通组织方面考虑到老年人行动缓慢，采取人车分流，设置景观步道等等。
配套设施齐全自然环境优良环境符合老人心理上的需求，对老人有较强的吸引力；交通便捷，老人外出或是与子女、友人往来都十分方便；场地周边活动安全，不应以主要交通干线为界，保证购物、逛公园等一般室外活动不必穿过城市主要街道；商业设施齐全，如超市、洗衣店、修理店、服装店、饮食店、银行、邮政及药房等应尽可能邻近并便于前往，使入居者对现实生活感到方便，对未来生活感到安心；基本的地区公共设施如图书馆、保健为了深入研究《中国退休生活社区规划设计理念探析》这一课题，寻求适应中国国情的养老模式，探究老年社区规划设计规范，笔者与有关专家学者专程赴日本实地考察，先后参观了日本圣棣养老园、东京江东园老年公寓等一系列专业社会养老机构，收获颇丰，现择其一二印象深刻之处以飨读者。
服务、文娱设施等也都要靠近；生活气息浓郁，使老人们有各种各样的相互交往机会，避免产生与社会相隔绝、被社会所遗弃的消极心理；场地应有足够面积，以满足开展户外活动的要求。
国外养老机构调研报告
国外养老机构调研报告近年来，随着我国人口老龄化的加剧，养老问题已经成为社会亟待解决的难题。
为了解决这一问题，我们进行了一次对国外养老机构的调研。
在调研中，我们前往了欧洲的瑞典和德国，以及亚洲的日本和新加坡，对这几个国家的养老机构进行了实地考察和深入交流。
我们发现，这些国家在养老问题上有着很多值得我们借鉴的经验。
首先，在养老机构的设计上，这些国家注重用户体验和人性化。
他们的养老机构不仅提供物质上的照料，还注重老年人的心理需求和社交活动。
例如，在瑞典的一家养老院里，除了提供医护人员和‘家政服务人员外，还设有公共花园、图书馆和健身房供老人们活动和交流。
这种综合性的设计提高了老年人的生活质量和幸福感。
其次，在养老机构的管理上，这些国家注重专业化和规范化。
他们拥有一支经过专业培训的医护团队，能够提供高质量的医疗和护理服务。
在德国的一家养老机构里，每个老人都有个人的医生和护士，每天定时进行身体检查和护理，并对老人进行个性化的康复训练。
这种规范化的管理可以有效提高老年人的健康水平和生活品质。
再次，这些国家也非常重视老年人的社会参与和自主性。
他们鼓励老年人积极参与社区活动，如文艺表演、手工制作等，让老年人在社交中感受到快乐和满足。
在日本的一家养老院，每天都会举行各种兴趣班和亲子活动，老年人可以积极参与，与家人和社区保持良好的联系。
这种社会参与可以减少老年人的孤独感和抑郁症状，有助于他们保持积极乐观的心态。
最后，这些国家也非常注重养老机构的财务可持续性。
他们的养老机构采取多种筹资方式，如政府补贴、个人自费和社会赞助等，确保机构的正常运营和财务稳定。
在新加坡，政府设立了一笔专项基金，用于养老机构的设施建设和运营资金，保证每个老人都能得到合理的照料和服务。
综上所述，国外的养老机构在设计、管理、社会参与和财务可持续性等方面都具备很多值得我们学习的经验。
我们应该加强对养老问题的研究和探讨，积极借鉴国外先进经验，为我国构建一个完善的养老体系贡献力量。