商品房买卖合同司法解释精解
(完整)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
审理商品房买卖合同司法解释
审理商品房买卖合同司法解释审理商品房买卖合同司法解释引言商品房买卖合同是指买卖双方就商品房的买卖关系所订立的合同。
由于商品房买卖涉及较大的交易金额，以及双方之间的权益和义务较多，一方或双方之间可能发生纠纷。
为了便于司法审理和保障各方合法权益，最高人民法院特别发布了《审理商品房买卖合同司法解释》。
本文将对该司法解释进行解读。
一、适用范围根据《审理商品房买卖合同司法解释》，该司法解释适用于人民法院审理商品房买卖合同纠纷的案件。
商品房买卖合同纠纷是指买卖双方在商品房买卖过程中，因合同履行、合同效力、房屋质量、房屋瑕疵等问题引发的争议。
二、重要原则《审理商品房买卖合同司法解释》在对商品房买卖合同纠纷进行审理时，遵循以下重要原则：1. 公正原则：人民法院在审理商品房买卖合同纠纷时，应当以公正、公平、公开的原则进行审理，保障各方的合法权益。
2. 保护原则：人民法院应当保护购房人合法权益，维护购房人在商品房买卖合同中的地位。
3. 诚实信用原则：双方在商品房买卖合同中应当为诚实守信，不得故意隐瞒有关购房信息。
4. 承诺原则：买卖双方应当按照商品房买卖合同的约定履行各自的义务。
三、合同成立和效力根据《审理商品房买卖合同司法解释》，商品房买卖合同的成立和效力应满足以下条件：1. 签订书面合同：商品房买卖合同应当以书面形式订立，并由买卖双方在合同上签名或者盖章。
2. 合同约定明确：合同中应明确标明双方当事人的身份、房屋的位置、面积、用途、交付时间等重要条款。
3. 合同履行义务：双方应当按照合同约定履行各自的权益和义务，不得擅自变更、解除等。
4. 审查合同条款：人民法院在审理商品房买卖合同纠纷时，应当审查合同条款是否合法、合理。
四、房屋质量和瑕疵问题在商品房买卖合同中，房屋质量和瑕疵问题是常见的纠纷点。
《审理商品房买卖合同司法解释》对此进行了明确的规定和解释：1. 瑕疵认定：购房人在交付后，发现房屋存在瑕疵，应当及时通知卖方，并由双方共同确认瑕疵的性质和范围。
《商品房买卖合同司法解释》全文解读.doc
《商品房买卖合同司法解释》全文解读.doc一、司法解释出台背景随着城市化进程的加快，商品房买卖已成为人们生活中重要的交易方式。
然而，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，实践中经常出现合同效力、违约责任、房屋交付、权利救济等问题，给当事人合法权益带来诸多困扰。
为了规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，解决司法实践中遇到的疑难复杂问题，最高人民法院制定了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，其中对于商品房买卖合同中的一些特殊问题进行了专门规定。
在此基础上，为了进一步明确和细化相关法律问题，最高人民法院对《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》中涉及商品房买卖的内容进行了修改、补充和完善，形成了《商品房买卖合同司法解释》。
二、司法解释主要内容《商品房买卖合同司法解释》共16条，主要内容包括：1. 商品房买卖合同的效力认定。
明确只要出卖人具有商品房预售资格，其与买受人签订的商品房买卖合同有效，不受开发商与购房者之间关系的限制。
2. 明确房屋交付问题。
对于房屋交付时间、交付条件、违约责任等问题进行了明确规定，保护购房者的合法权益。
3. 明确房屋权利问题。
规定房屋产权登记手续由买受人自行办理，出卖人应当协助买受人办理房屋产权证书。
同时，对于逾期办理产权证书的违约责任也进行了明确。
4. 明确违约情形下的处理方式。
对于出卖人存在违约情形时，买受人可以采取的救济方式及诉讼时效等问题进行了规定。
5. 明确其他特殊情形。
对于一些特殊情形，如买受人购买多人房屋后如何分配权利等问题也进行了规定。
三、司法解释对实践的影响《商品房买卖合同司法解释》的出台，对于规范商品房买卖合同纠纷案件的审理，保护购房者的合法权益，促进房地产市场的健康发展具有重要意义。
具体来说，该司法解释对实践的影响主要体现在以下几个方面：1. 明确了商品房买卖合同的效力认定，保护了购房者的合法权益。
在实践中，由于商品房买卖合同涉及的法律法规较为复杂，经常出现合同效力争议问题。
(完整版)《最高院商品房买卖合同司法解释》全文解读
《最高院商品房买卖合同司法解释》为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。
此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。
高法的这项解释是一种明显的功利思想前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性。
对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，应快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低。
第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇
《商品房买卖合同纠纷司法解释》全文解读8篇篇1引言《商品房买卖合同纠纷司法解释》是最高人民法院发布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的法律解释。
该解释自2024年6月1日起施行，对于规范商品房市场的交易行为，保护买卖双方的合法权益，起到了重要的作用。
本文将对《商品房买卖合同纠纷司法解释》进行全文解读，以便读者更好地理解和应用。
一、司法解释的适用范围《商品房买卖合同纠纷司法解释》适用于审理因商品房买卖合同引发的纠纷案件。
商品房是指由房地产开发企业建设，向社会公开出售的住房，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。
该解释涉及的问题包括合同的成立、履行、变更、终止以及违约责任等。
二、商品房买卖合同的成立《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的成立需要满足以下条件：一是双方自愿订立合同；二是合同内容合法，即不违反法律、行政法规的强制性规定和公序良俗；三是双方具备相应的民事行为能力和民事权利能力。
三、商品房买卖合同的履行《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的履行应遵循诚实信用原则，双方应全面履行自己的义务。
具体包括：一是房地产开发企业应按约定交付房屋，并保证房屋的质量和安全；二是购房者应按约定支付购房款，并履行其他相关义务。
四、商品房买卖合同的变更和终止《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，商品房买卖合同的变更和终止应遵循法律规定和合同约定。
双方可以协商一致后变更或终止合同，也可以依法单方行使变更或终止权。
但需要注意的是，变更或终止合同应符合法律规定和公序良俗，不得损害国家、集体和第三人的合法权益。
五、违约责任《商品房买卖合同纠纷司法解释》规定，如果一方违反合同约定，应承担违约责任。
违约责任的承担方式包括继续履行、采取补救措施、损害赔偿等。
同时，解释还规定了违约金、定金、损害赔偿等具体的规定。
六、其他规定《商品房买卖合同纠纷司法解释》还规定了其他一些问题，如房屋交付、产权登记、保修责任等。
商品房买卖合同司法解释精解
商品房买卖合同司法解释精解第一条司法解释的适用范围要点：解释只适用开发商开发的一手商品房买卖，不适用集资房、房改房、经济适用房，也不适用二手房买卖。
第二条未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效？原则无效，但起诉前取得预售许可证的有效。
第三条销售广告视为要约的条件？三要件：1、内容具体确定；2、对订约影响重大；3、对定价影响重大。
第四条认购协议中定金的处理是立约定金的按定金罚则办理。
第五条认购书认定为商品房买卖合同的条件（名为预约，实为本约的合同）1、具备商品房买卖合同的主要内容；2、已接收购房款。
第六条预售合同登记备案的效力1、不是有效要件，不备案仍然有效；2、可以约定为生效要件，不备案就不生效，但已实际履行的除外。
第七条拆迁安置房一房二卖，被拆迁人有无优先权。
有。
第八条第九条惩罚性赔偿的适用情形：1、恶意违约：①出卖后又擅自抵押；②一房二卖。
2、欺诈行为：故意隐瞒如下事实—①无预售许可证；②已抵押；③已出卖。
小结：可以归纳为严重违背诚信原则的恶劣违约行为：包括无证、抵押、一房二卖。
第十条出卖人与第三人恶意串通订立的合同，买受人可否主张无效？当然。
第十一条房屋交付的标准是以交钥匙还是办证为准？除非另有约定，转移占有即交钥匙就是交付。
第十二条房屋主体质量不合格如何处理。
解除合同，赔偿损失。
第十三条房屋存在质量问题如何处理？1、严重瑕疵（严重影响居住使用）：可解除合同，赔偿损失。
2、一般瑕疵：在保修期内出卖人负责维修。
第十四条房屋面积误差如何处理？1、有约定从约定。
2、无约定3%以内据实结算。
3%以上的可以解除合同；不解除合同3%以内仍据实结算，超过3%部分白送或双倍退款。
第十五条迟延履行主要债务解除合同的宽限期限及解除权行使期限？宽限期为三个月；解除权行使期限对方催告行使的也为三个月，没有催告的一年。
第十六条违约金过高的认定标准高出损失30%。
第十七条未约定违约金或损失赔偿额计算方法时如何计算损失？逾期付款按逾期贷款利息标准算损失，逾期交房的按市场租金标准算损失。
商品房买卖合同司法解释全文解读
商品房买卖合同司法解释全文解读商品房买卖合同司法解释全文解读一、背景随着我国房地产市场的不断发展，商品房买卖合同的相关问题也越来越多。
为了解决这些问题，最高人民法院发布了《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（二）》（以下简称“司法解释”）。
本文将对司法解释进行全文解读。
二、主要内容1. 买卖合同成立的时间如果买受人向卖方交纳定金后又反悔，应当严格按照合同约定处理，但如果合同没有约定则可以一般地理解，即买卖合同在约定的观察期届满或者定金在一定期限内不能退返时成立。
2. 违约责任的判定买方违约：如果买方不按照合同约定支付房屋价款，应当承担违约责任。
但如果卖方没有向买方告知其应当付款的时间、地点或者方式，或者存在欺诈、恶意串通等情况，买方可以不承担违约责任。
卖方违约：如果卖方不能按照合同约定交付房屋，应当承担违约责任。
但如果卖方可以提供与合同约定不同的方式进行交付，而买方不同意，则卖方可以不承担违约责任。
3. 违约金的设定当买卖双方约定的违约金低于实际受损失时，受损方可以要求赔偿超过违约金的实际损失，但不得超过违约金一倍。
当违约金高于实际受损失时，裁判员可以适当削减违约金数额。
4. 鉴定机构的选择为解决房屋质量问题，需要鉴定机构进行鉴定。
如果买卖合同约定的鉴定机构已经不存在或不具备从事鉴定的资格，或者鉴定机构没有达到国家规定的鉴定标准，可以向人民法院申请重新鉴定或选择其他符合条件的鉴定机构进行鉴定。
5. 逾期交付的违约金计算如果卖方不能按照合同约定的时间交付房屋，可以向裁判员申请适当延长交付期限。
这种情况下，逾期交付的违约金根据实际情况进行计算。
如果卖方的逾期交付与买方的止付、拖延等行为有关，则应当酌情减轻卖方的违约责任。
6. 房屋所有权纠纷的处理如果存在多人主张同一房屋的所有权，人民法院可以根据基期取得和购买时间追溯原则等综合考虑因素进行权利确认。
如果存在虚假或者恶意转让的情况，法院也可以进行实质性的司法裁定。
商品房买卖合同纠纷司法解释
商品房买卖合同纠纷司法解释商品房买卖合同纠纷司法解释引言商品房的买卖合同是房地产市场中常见的合同形式，然而，在实际交易中，买卖双方之间可能会发生各种纠纷。
为了解决这些纠纷并保护各方的合法权益，司法机构对商品房买卖合同纠纷进行了司法解释。
一、纠纷的定义商品房买卖合同纠纷是指在商品房买卖合同的履行过程中，因合同内容、权益归属、违约责任等方面发生争议，导致诉讼或仲裁的案件。
二、纠纷解决的途径商品房买卖合同纠纷的解决途径主要包括：1. 诉讼：当买卖双方就纠纷无法达成一致时，可以向人民法院起诉，由法院进行审理和判决。
2. 仲裁：买卖双方在签订合同时可以约定仲裁机构，如果发生纠纷，可以通过仲裁机构进行调解和裁决。
三、常见纠纷类型及解释1. 合同履行纠纷合同履行纠纷是指买卖双方在商品房交付、验收、支付房款等方面产生分歧的纠纷。
常见的问题包括：商品房的交付标准，如房屋装修、配套设施等是否符合约定；商品房的交付时间，卖方是否按时交付；买方是否按照约定支付房款。
在解决这类纠纷时，法院会依据合同约定、相关法律法规以及商品房交易的通常惯例来判断纠纷的责任归属，做出判决或裁决。
2. 瑕疵房纠纷瑕疵房纠纷是指买方购买的商品房存在质量问题，影响正常使用和安全的纠纷。
常见的瑕疵包括：结构缺陷，如裂缝、渗水等；装修质量问题，如材料不符合合同约定、工程质量差等；配套设施不完善或存在问题。
对于这类纠纷，法院会通过对商品房质量验收标准、购房合同约定、相关建筑法规等进行调查和鉴定，判断是否存在瑕疵，并确定责任方。
3. 解除合同纠纷解除合同纠纷是指买卖双方协商或依法解除商品房买卖合同，并产生争议的纠纷。
常见的解除合同纠纷包括：买方要求解除合同，如因合同约定不符、瑕疵房等；卖方要求解除合同，如买方不按时支付房款、提供虚假资料等。
法院在解决这类纠纷时，会考虑买卖双方的权益、合同约定和法律规定，判断是否符合解除合同的条件，并根据情况确定违约责任和赔偿金额。
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商品房买卖合同司法解释精解
第一条司法解释的适用范围
要点：解释只适用开发商开发的一手商品房买卖，不适用集资房、房改房、经济适用房，也不适用二手房买卖。
第二条未取得预售许可证的商品房预售合同是否有效？
原则无效，但起诉前取得预售许可证的有效。
第三条销售广告视为要约的条件？
三要件：1、内容具体确定；2、对订约影响重大；3、对定价影响重大。
第四条认购协议中定金的处理
是立约定金的按定金罚则办理。
第五条认购书认定为商品房买卖合同的条件（名为预约，实为本约的合同）
1、具备商品房买卖合同的主要内容；
2、已接收购房款。
第六条预售合同登记备案的效力
1、不是有效要件，不备案仍然有效；
2、可以约定为生效要件，不备案就不生效，但已实际履行的除外。
第七条拆迁安置房一房二卖，被拆迁人有无优先权。
有。
第八条第九条惩罚性赔偿的适用情形：
1、恶意违约：①出卖后又擅自抵押；②一房二卖。
2、欺诈行为：故意隐瞒如下事实—①无预售许可证；②已抵押；③已出卖。
小结：可以归纳为严重违背诚信原则的恶劣违约行为：包括无证、抵押、一房二卖。
第十条出卖人与第三人恶意串通订立的合同，买受人可否主张无效？
当然。
第十一条房屋交付的标准是以交钥匙还是办证为准？
除非另有约定，转移占有即交钥匙就是交付。
第十二条房屋主体质量不合格如何处理。
解除合同，赔偿损失。
第十三条房屋存在质量问题如何处理？
1、严重瑕疵（严重影响居住使用）：可解除合同，赔偿损失。
2、一般瑕疵：在保修期内出卖人负责维修。
第十四条房屋面积误差如何处理？
1、有约定从约定。
2、无约定3%以内据实结算。
3%以上的可以解除合同；不解除合同3%以内仍据实结算，超过3%部分白送或双倍退款。
第十五条迟延履行主要债务解除合同的宽限期限及解除权行使期限？
宽限期为三个月；解除权行使期限对方催告行使的也为三个月，没有催告的一年。
第十六条违约金过高的认定标准
高出损失30%。
第十七条未约定违约金或损失赔偿额计算方法时如何计
算损失？
逾期付款按逾期贷款利息标准算损失，逾期交房的按市场租金标准算损失。
第十八条逾期办证的处理：
1、办证期限如何认定？
约定期限＞期房交房后90日，现房合同签订后90日。
2、未约定逾期办证违约金或损失难于确定时如何处理？
以已付房款为基数，按逾期贷款利息标准算损失。
第十九条无法办证的处理及认定：
有权解除合同，标准是逾期一年。
第二十条包销期满卖不掉的房屋如何处理？
包销人购买。
第二十一条出卖人自行销售包销房屋如何处理？
可要求赔偿损失
第二十二条包销人的诉讼地位如何确定？
按合同约定内容确定
第二十三条按揭买房合同无法办理按揭的处理？
可以解除合同。
有过错方还需要赔偿损失，均无过错不赔损失。
第二十四条按揭买房合同主合同无效或者被撤销、解除时按揭合同如何处理？
可以解除。
第二十五条商品房买卖合同与按揭合同均发生纠纷是分开审理还是合并审理？
合并审理。
第二十六条、第二十七条按揭买房合同银行起诉买受人，开发商是否参加诉讼。
房屋没有办抵押登记，应该通知开发商参加诉讼。
办理了就不追加。
第二十八条解释的效力
1、生效时间：2003年6月1日
2、溯及力：有溯及力。
即适用施行后受理的一、二审案件。