佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法

佛山市南海区农村集体经营性建设用地

入市管理试行办法

第一章总则

第一条为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据?中华人民共和国物权法?、?全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定?等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。

本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。

本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限

的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。

国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地入市，其入市方式及产权登记办法另行发文规定。

第三条农村集体经营性建设用地属村（居）集体经济组织所有，农村集体经营性建设用地使用权入市不改变土地所有权性质。

第四条有下列情形之一的土地，不得作为农村集体经营性建设用地入市：

（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求、区产业导向目录及相关产业规划的。

（二）土地权属有争议的。

（三）未取得集体土地所有证和集体土地使用证的。

（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。

（五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的。

（六）农村宅基地，另有法律、法规、规章、政策等规定的除外。

（七）以建设用地名义出让、租赁、作价出资（入股）或与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）的农用地。

（八）农村集体经营性建设用地不得入市的其他情形。

第五条涉及因历史原因形成的存量农村集体经营性建设

用地，按规定完善相关手续的可以入市，具体办法另行发文规定。

第六条农村集体经营性建设用地入市双方应当签订书面合同，并办理土地登记。

第七条村（居）集体经济组织出让、租赁、作价出资（入股）、转让、抵押农村集体经营性建设用地使用权的，须经村（居）集体经济组织表决同意，并形成正式的书面表决材料。

第八条建立农村集体经营性建设用地年度供应计划管理制度，区国土部门联合各镇（街道）根据土地利用总体规划、城乡规划、产业规划及土地利用的实际情况，共同编制农村集体经营性建设用地年度供应计划，报区人民政府批准后，下发各镇（街道）执行。镇（街道）审批入市申请时，确需调整供应计划的，另行报请区人民政府批准。

第九条农村集体经营性建设用地使用权转让、出租和抵押时，其地上合法建筑物及附着物随之转让、出租和抵押；农村集体经营性建设用地上的建筑物及附着物转让、出租和抵押时，其占用范围内的农村集体经营性建设用地使用权随之转让、出租和抵押。

第十条建立公共设施用地预留制度。村（居）集体经济组织必须严格按照城乡规划要求使用、出让、租赁、作价出资（入股）农村集体经营性建设用地，预留部分用地满足城乡公共基础设施和公共服务设施的用地需求。

第十一条农村集体经营性建设用地使用权人依法使用、转

让、出租、抵押农村集体经营性建设用地受?中华人民共和国物权法?、?中华人民共和国合同法?等法律法规保护，村（居）集体经济组织及其他任何单位或个人不得非法剥夺和侵害。

第二章农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出

资（入股）

第十二条农村集体经营性建设用地使用权出让，是指村（居）集体经济组织以土地所有者的身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，由土地使用者向村（居）集体经济组织支付土地出让价款的行为。

农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指村（居）集体经济组织作为出租人，将农村集体经营性建设用地使用权出租给承租人使用，由承租人与村（居）集体经济组织签订一定年限的土地租赁合同，并向出租人支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权作价出资（入股），是指村（居）集体经济组织以一定年限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与农村集体经营性建设用地使用者共同举办联营企业的行为，该土地使用权由联营企业持有。

第十三条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的最高年限，不得超过同类用途国有建设用地使用权出让的最高年限。

第十四条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作

价出资（入股），必须在出让、租赁、作价出资（入股）合同中明确该宗地出让、租赁、作价出资（入股）后是否允许转让、出租、抵押，以及转让、出租、抵押的相关条件。

自本办法实施之日起，签订的出让、租赁、作价出资（入股）合同未明确转让、出租、抵押条款的，不得办理鉴证及土地登记。

第十五条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）前，拟新建、改建、扩建或保留使用的，须取得区规划部门出具的规划条件。

自本办法实施之日起，未取得区规划部门出具的规划条件的农村集体经营性建设用地不得办理交易、鉴证等手续；未附带规划条件的出让、租赁、作价出资（入股）合同不得办理土地登记。

第十六条农村集体经营性建设用地使用权公开出让、租赁的起始价（起始租金）、协议出让价（协议租金）或作价出资（入股）价格，原则上不得低于农村集体经营性建设用地基准地价（基准租金）的70%；因特殊原因，起始价（起始租金）、协议出让价（协议租金）或作价出资（入股）价格低于70%的，该宗地在申请入市审批时，村（居）集体经济组织须提交加具公章的相关说明材料，说明材料应包含降低起始价（起始租金）、协议出让价（协议租金）或作价出资（入股）价格的原因。

农村集体经营性建设用地使用权的起始价（起始租金）、协议出让价（协议租金）或作价出资（入股）价格的设定不符合上述要求的，镇（街道）农村集体资产管理部门不予受理其入市申

请。

第十七条农村集体经营性建设用地出让、租赁、作价出资（入股）后，土地使用者必须严格按照出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定开发使用土地，未经批准不得改变土地用途、容积率等土地使用条件。擅自改变的，土地使用者应按合同约定承担违约责任，且区规划、住建、国土、城市执法等部门有权按规定进行处罚。

第十八条出让、租赁、作价出资（入股）的农村集体经营性建设用地拟改变土地用途且原合同有约定的，从其约定；原合同未约定的，由村（居）集体经济组织报经区规划、住建、国土等部门批准，在缴纳土地增值收益调节金及相关税费后，办理土地登记。

第十九条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）后，交易双方应持?农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））合同?、集体土地所有证、原集体土地使用证、土地出让价款（租金）及土地增值收益调节金及税费缴纳凭证等资料，向区不动产登记机构申请办理土地登记，领取集体土地使用证或土地他项权利证明书。

以出让、作价出资（入股）方式入市的农村集体经营性建设用地应办理集体土地使用证，以租赁方式入市、以土地使用权抵押的农村集体经营性建设用地应办理土地他项权利证明书。

第二十条在2011年9月1日前，村（居）集体经济组织

已将农村集体经营性建设用地使用权出让或租赁的，本着实事求是的原则，可对历史遗留问题进行交易合同鉴证。交易双方向镇（街道）公共资源交易中心（以下简称“镇（街道）交易中心”）提出交易合同鉴证申请时，应符合下列条件：

（一）已办理集体土地所有证、集体土地使用证；

（二）在2011年9月1日前，双方已签订农村集体经营性建设用地使用权出让或租赁合同；

（三）在2011年9月1日前，村（居）集体经济组织已收取了地价款或至目前为止承租方仍在缴纳租金（以收费凭证为依据）；

（四）在2005年10月1日后进行交易的，应提供村（居）集体经济组织的表决材料；

（五）符合现行的土地利用总体规划、城乡规划；

（六）未被司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利；

（七）土地用途为非住宅用地。

镇（街道）交易中心核实后给予办理交易合同鉴证。交易合同不规范的，鉴证前应同村（居）集体经济组织按统一的合同格式补充合同内容，并作为原合同的附件一起鉴证。

符合土地登记条件的，交易双方可凭已鉴证的交易合同等资料到区不动产登记机构申请办理土地登记，领取新集体土地使用证或土地他项权利证明书。

第二十一条村（居）集体经济组织对土地使用者依法取得的土地使用权，在出让、租赁、作价出资（入股）合同约定的使用年限届满前不得收回；在特殊情况下，经双方协商一致，村（居）集体经济组织可以依照法律规定提前收回，并根据实际对土地使用者给予相应的补偿。

国家因公共利益需要，对农村集体经营性建设用地进行征收或征用的，遵照相关法律法规的规定执行。

第二十二条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）年限届满的，农村集体经营性建设用地使用权、地上建筑物及附着物按出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定处理，未约定的由村（居）集体经济组织无偿收回。

原土地使用者要求继续使用土地的，按以下程序申请续期：（一）出让年限的续期。受让人应当至迟于使用年限届满前一年与村（居）集体经济组织协商，重新约定出让价格，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，在取得区规划、国土部门及镇（街道）联席会议同意后，签订出让合同，缴纳土地出让价款后，双方缴纳土地增值收益调节金及税费，并办理农村集体经营性建设用地使用权变更登记。作价出资（入股）年限的续期参照出让年限的续期处理。

（二）租赁年限的续期。承租人应当至迟于租赁年限届满前六个月与村（居）集体经济组织协商，重新约定租金，村（居）集体经济组织经表决同意续期的，在取得区规划、国土部门及镇

（街道）联席会议同意后，签订租赁合同，缴纳土地租金后，双方缴纳税费，并办理土地他项权利变更登记。

存在多重租赁关系的，由原承租人在租赁年限届满前六个月向村（居）集体经济组织提出续租申请。原承租人在租赁年限届满前六个月不提出续租申请的，由村（居）集体经济组织决定是否与土地使用者通过协议方式重新签订租赁合同。

第二十三条农用地不得以农村集体经营性建设用地名义出让、租赁、作价出资（入股），不得与农村集体经营性建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）。

农用地发包时，不得在发包条件中设定该宗地转建设用地后其使用权由承包人直接取得。已发包的农用地拟转为建设用地入市的，必须先中止原承包合同，转为农村集体经营性建设用地后，重新办理入市手续。

第三章农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押第二十四条农村集体经营性建设用地使用权转让，是指土地使用权人将农村集体经营性建设用地使用权再转移的行为，包括出售、交换与赠与。

农村集体经营性建设用地使用权出租，是指土地使用者作为出租人将农村集体经营性建设用地使用权或随同地上建筑物及附着物出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。

农村集体经营性建设用地使用权抵押，是指农村集体经营性

建设用地使用权人作为抵押人以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

第二十五条通过出让、作价出资（入股）方式获得的农村集体经营性建设用地使用权转让的，原受让人的权利、义务随之转移；通过出让、作价出资（入股）方式获得的农村集体经营性建设用地使用权出租的，受让人应与承租人签订书面合同，约定双方的权利、义务。

通过租赁方式获得的农村集体经营性建设用地，承租人转让土地租赁合同的，租赁合同约定的权利义务随之转给第三人，租赁合同经更名后继续有效；通过租赁方式获得的农村集体经营性建设用地使用权出租给第三人的，出租双方应当继续履行原租赁合同，第三人取得土地的他项权利。

第二十六条农村集体经营性建设用地使用权转让、出租、抵押应根据原出让、租赁、作价出资（入股）合同的约定确定；原出让、租赁、作价出资（入股）合同未约定的，须经村（居）集体经济组织表决确定。

第二十七条农村集体经营性建设用地使用权转让的年限为原出让、作价出资（入股）合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。

农村集体经营性建设用地使用权出租的年限不得超过原出让、租赁、作价出资（入股）合同约定年限减去已使用年限后的剩余年限。

第二十八条转让、出租农村集体经营性建设用地使用权，必须符合下列条件：

（一）已按照出让、租赁、作价出资（入股）合同约定支付地价款或租金，并取得集体土地使用证或土地他项权利证明书；

（二）出让、租赁、作价出资（入股）合同约定的其他条件。

第二十九条农村集体经营性建设用地使用权抵押合同双方，应当在抵押合同签订后持相关材料，依照土地抵押登记相关规定，向区不动产登记机构申请办理抵押登记。

第三十条以农村集体经营性建设用地使用权作为抵押物的，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法处分抵押物，并对处分所得享有优先受偿权。

因处分抵押物而取得农村集体经营性建设用地使用权和地上建筑物及附着物所有权的，应当办理权属变更登记。

第三十一条土地抵押权因债务清偿或者其他原因而消灭的，应当办理注销抵押登记。

第四章农村集体经营性建设用地产业载体的开发与转让

第三十二条农村集体经营性建设用地产业载体项目，是指经认定的出让农村集体经营性建设用地以商服、工矿仓储用途进行开发，竣工验收后，按规划、住建部门审定的房屋基本单元进行分割登记、分拆销售的开发项目。

第三十三条农村集体经营性建设用地产业载体项目，由村

（居）集体经济组织或土地使用权人向农村集体经营性建设用地入市管理办公室（以下简称“入市管理办公室”）申请认定。申请认定必须分别同时符合以下条件：

（一）商服产业载体项目

1．必须符合土地利用总体规划、城乡规划以及相关产业规划。

2．宗地用途为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地（不含酒店等住宿类用地）和其他商服用地。

3．宗地在城市更新（“三旧”改造）项目范围外的，土地面积须达到50亩以上；在城市更新（“三旧”改造）项目范围内的，土地面积须达到20亩以上。

4．规划容积率须达到2.5以上。

5．土地面积或容积率虽未达到上述规定条件，但已报经区人民政府批准。

（二）工矿仓储产业载体项目

1．必须符合土地利用总体规划、城乡规划、环保、区产业导向目录及相关产业规划的要求。

2．宗地用途为工矿仓储用地。

4．项目的投资强度、容积率、建筑系数、行政办公及生活

服务设施用地所占比重、绿地率等土地利用控制性指标，需满足?关于发布和实施<工业项目建设用地控制指标>的通知?（国土资发…2008?24号）的要求。

5．土地面积、容积率、投资强度等虽未达到上述规定条件，但已报经区人民政府批准。

符合以上认定条件的，由入市管理办公室报请区人民政府批准同意。

第三十四条农村集体经营性建设用地出让前申请认定农村集体经营性建设用地产业载体项目的，由村（居）集体经济组织提出，认定结果在出让方案和出让合同中载明。

已出让的农村集体经营性建设用地符合农村集体经营性建设用地产业载体项目申请认定条件需申请认定的，须经村（居）集体经济组织表决同意后，由土地使用权人提出申请。

第三十五条农村集体经营性建设用地出让前申请认定农村集体经营性建设用地产业载体项目的，其开发单位须于该宗地公开成交后30日内与区国土部门签订土地开发协议，约定土地开发利用条件等内容。

已出让的农村集体经营性建设用地经认定为农村集体经营性建设用地产业载体项目的，其开发单位须于认定通知发出之日起30日内与区国土部门签订土地开发协议，约定土地开发利用条件等内容。

第三十六条区规划、住建部门和区不动产登记机构在核发

集体土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证和房屋所有权证时，应当注明“农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）”或“农村集体经营性建设用地产业载体项目（工矿仓储）”。已取得上述证件的，应在证件上补充注明“农村集体经营性建设用地产业载体项目（商服）”或“农村集体经营性建设用地产业载体项目（工矿仓储）”。

第三十七条农村集体经营性建设用地产业载体项目取得集体土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证后，在满足按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期条件下，经住建部门核发预售许可证明的，可以分拆销售。

农村集体经营性建设用地产业载体项目的房屋销售后，购房者（业主）应向区不动产登记机构申请办理共用宗土地房产“两证合一”登记。核发的房地产权证上，应注明“权属人对地上房产的持有年限不超过本宗地的出让年限”。

第五章农村集体经营性建设用地入市交易方式第三十八条南海区公共资源交易中心（以下简称“区交易中心”）、镇（街道）交易中心是区农村集体经营性建设用地入市公开交易的服务机构。区内的农村集体经营性建设用地公开交易必须经区或镇（街道）交易中心进行。

镇（街道）交易中心承担对历史签订交易合同和协议方式交

易合同鉴证的职责。

第三十九条区、镇（街道）交易中心涉及农村集体经营性建设用地的交易范围根据?佛山市南海区农村集体资产管理交易办法?划分。

第四十条农村集体经营性建设用地的公开交易方式包括招标、拍卖、挂牌（含网上挂牌）及现场竞价。

第四十一条村（居）集体经济组织出让、租赁农村集体经营性建设用地使用权，原则上应采用本办法规定的公开交易方式进行交易。

特殊情况需以协议方式将农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）的，须经村（居）集体经济组织表决同意，并形成正式的表决材料。镇（街道）农村集体资产管理部门收到经村（居）党组织审查备案的?农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））表决书?、?农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））方案?和?农村集体经营性建设用地使用权出让（租赁、作价出资（入股））合同（样本）?等资料后，提交联席会议审核；审核同意的，报镇人民政府（街道办事处）批复，镇（街道）交易中心给予办理出让、租赁、作价出资（入股）合同鉴证。

未经公开交易或协议方式未按规定审批的，不得签订农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资（入股）合同。

第四十二条经认定的农村集体经营性建设用地产业载体

项目用地出让，必须进入区交易中心公开交易。

第四十三条村（居）集体企业和公有资产占主导成分的公司、企业的农村集体经营性建设用地使用权转让，必须公开交易。

第四十四条建立农村集体经营性建设用地信息管理制度，进行实时动态管理。

区国土部门负责建立全区统一的农村集体经营性建设用地信息管理系统，实现交易数据和信息的区、镇（街道）、村（居）三级资源共享。

区、镇（街道）交易中心应负责及时将农村集体经营性建设用地使用权的交易信息录入农村集体经营性建设用地信息管理系统，并做好统计汇总工作。

村（居）集体经济组织负责建立和完善农村集体经营性建设用地资产台账、交易台账及合同台账。

第四十五条区、镇（街道）国土部门及交易中心等部门应积极培育农村集体经营性建设用地市场交易中介组织，为入市交易提供地价评估、交易代理等服务。

第六章农村集体经营性建设用地入市调节金与税费征收使用第四十六条土地增值收益调节金(以下简称“调节金”)，是指村（居）集体经济组织以土地所有者身份将农村集体经营性建设用地使用权在一定年限内出让给土地使用者，以及取得农村集体经营性建设用地使用权的土地使用者将其土地使用权转让

时，应向政府缴纳的费用。

第四十七条除调节金外，农村集体经营性建设用地入市主体还应按照?佛山市南海区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金与税费征收使用管理试行办法?规定缴纳相关税费。

第四十八条调节金征收对象为农村集体经营性建设用地使用权的出让方、转让方。

农村集体经营性建设用地入市税费的征收对象为农村集体经营性建设用地使用权的出让方、出租方、承租方、作价出资（入股）方、转让方及受让方。

第四十九条调节金由区财政部门征收，区财政、国土和城乡统筹部门根据各自职责做好调节金的管理和使用，并接受审计部门的监督检查。

第五十条调节金上缴地方国库，纳入区一般公共财政预算。

第五十一条调节金区、镇（街道）按照比例50%：50%进行分配。调节金统筹安排用于农村基础设施建设支出，周转垫付农村集体经营性建设用地土地开发、土地整理资金，以及对农村经济困难群众的社保补贴和特困救助。

第五十二条本办法颁布实施后，区财政部门须协同区国土部门、区税务机关共同制定调节金及其他税费的征收及使用办法，规范调节金及其他税费的征收、使用和监管，报区人民政府批准实施。

第七章农村集体经营性建设用地整备

第五十三条农村集体经营性建设用地整备是指为提升土地利用效益、促进产业转型升级，依据土地利用总体规划和城乡规划，经区人民政府批准设立的区集体土地整备中心通过收购、托管等方式，对产业落后、利用低效、零星分散的存量农村集体经营性建设用地进行整合、土地清理及前期开发，以备统一招商、统一入市的行为。

参照国有土地储备制度，经区人民政府批准设立区集体土地整备中心，行使农村集体经营性建设用地整备职能，具体负责土地整合清理、产业规划、前期开发、招商引资、土地入市和物业管理等工作。

第五十四条下列情形的农村集体经营性建设用地可以纳入土地整备范围：

（一）现有土地用途、建筑物使用功能明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施的；

（二）为保证规划实施，促进产业发展，确保重大项目供地，需要提前进行成片土地整理的；

（三）用地零散、效率低下或不利于空间和功能优化的；

（四）村（居）集体经济组织自愿申请进行土地整备的。

第五十五条区集体土地整备中心可采用收购、托管等方式将农村集体经营性建设用地纳入土地整备范围。

第五十六条区集体土地整备中心以收购方式进行土地整备的，须与土地所有权人签订?农村集体经营性建设用地使用权收购协议书?，可在区不动产登记机构办理集体土地使用证。

区集体土地整备中心以托管方式进行土地整备的，整备土地入市后，按开发协议的约定分成出让（租赁）收入。

第五十七条区集体土地整备中心以收购方式进行土地整备的，可以依法将整备土地使用权单独或连同地上建筑物及附着物抵押。

第八章农村综合整治片区划定与管理

第五十八条农村综合整治片区是指根据南海区旧村（居）改造、村级工业园改造提升和产业社区建设等需要，对土地利用效率低下的连片农村集体建设用地，实施综合整治的区域。

第五十九条按照政府主导、尊重民意、多方参与的原则，依据“多规合一”进行土地整治，对综合整治片区范围内各类土地统一进行复垦、基础设施配套，重新划分宗地和确定产权归属。

第六十条片区范围内土地经综合整治，在优先保障村（居）民住房安臵和基础设施配套等用地后，属于经营性用途的农村集体建设用地，可入市或由村（居）集体经济组织自行开发。

第六十一条农村综合整治片区由镇人民政府（街道办事处）负责划定，经区国土部门审核并标图建库，报区人民政府备案。

第六十二条农村综合整治片区划定后，区（镇）属公司、村（居）集体经济组织及其他市场主体均可作为实施主体，参与片区综合整治。

第六十三条片区综合整治方案由实施主体负责编制，须包括宗地划分、规划调整、土地权属调整、拆迁安臵补偿、土地复垦实施、基础设施配套建设、土地开发建设等具体实施计划及措施。

第六十四条片区综合整治方案经镇人民政府（街道办事处）初审后，报区国土部门审核。区国土部门在征求区规划、住建、经贸、发改、环保、城乡统筹等部门意见后，报区人民政府批准实施。

第九章农村集体经营性建设用地入市监管第六十五条加强农村集体经营性建设用地入市交易、开发及利用监管，逐步建立南海区农村集体经营性建设用地入市后动态监管体系，提升农村集体经营性建设用地节约集约利用水平。

第六十六条农村集体经营性建设用地使用权未按本办法规定通过公共资源交易中心交易（鉴证）的，区不动产登记机构不予办理土地登记，规划、住建部门不予办理规划报建、施工报建手续。

第六十七条交易申请受理机构在审核交易（鉴证）材料时，发现农用地以建设用地名义申请交易（鉴证）或农用地与建设用

农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地入市交易规则第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本市实际，制定本规则。第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易的，集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市管理办法（试行）目录第一章总则第二章一级市场交易规则第三章二级市场交易规则第四章服务与监管第五章土地增值收益调节金第六章入市收益分配和管理第七章法律责任第八章附则第一章总则第一条为规范集体经营性建设用地入市行为，构建城乡统一的建设用地市场，建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》（中办发〔2014〕71号）和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）的精神和有关要求，依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》，制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地，是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地，包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。本办法所称农村集体经营性建设用地入市，是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式交由单位或者个人在一定年限内使用，并通过书面合同约定双方权利义务的行为。本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转，是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为，适用本办法。第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织，除法律、法规另有规定外，均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权，进行开发利用和经营。第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权，与国有建设用地使用权享受同等权能，受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易，应依法依规履行税费缴纳义务。

农村集体建设用地使用权流转管理办法

农村集体建设用地使用权流转管理办法二○○四年六月二十二日试行农村集体建设用地使用权流转实施办法第一章总则第一条为加强农村集体建设用地使用权流转管理，规范农村集体建设用地使用权市场秩序，保障农村集体建设用地所有权人和使用权人的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，确保农村社会的长期稳定和经济可持续发展，根据广东省人民政府《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》和其他法律、法规、规章的有关规定，结合我市实际，制定本实施办法。第二条本市行政区域内农村集体建设用地使用权的流转，适用本办法。第三条本办法所指的农村集体建设用地使用权流转，是指将农村集体建设用地一定年限的使用权出让、转让、出租和抵押等行为。农村集体建设用地使用权流转，应当遵循自愿、平等、公开、公平的原则。第四条农村集体建设用地使用权流转，必须符合下列条件：（一）经依法批准使用或取得的农村集体建设用地使用权；（二）符合土地利用总体规划和城市、镇村建设规划；（三）依法办理土地登记，领有土地权属证书；（四）界址清楚，没有权属争议。第五条农村集体经济组织出让、转让、出租和抵押农村集体建设用地使用权的，必须先经依法召开的村民会议讨论同意。第六条农村集体建设用地使用权流转，流转双方当事人必须签订书面合同，向土地所在地的区国土资源部门申请登记，经审核符合本办法规定的流转条件的，区国土资源部门应当登记。农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。第七条农村集体住宅用地使用权不得流转。

通过流转取得的农村集体建设用地不得用于住宅建设。第八条使用农村集体建设用地的单位和个人必须按照城市和镇村建设规划、土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。第九条出让、出租的农村集体建设用地使用权受法律保护，农村集体经济组织在合同约定的期限届满前不得收回。有下列情形之一的，农村集体建设用地所有权人报经原批准用地的人民政府批准，可以收回已出让、出租的农村集体建设用地使用权：（一）为镇（街道）、村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途及其他使用条件使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；（四）出让、出租合同中约定的其他可以收回土地的情形。因前款第（一）项原因收回农村集体建设用地使用权的，农村集体经济组织须与使用权人协商确定补偿数额。协商不成的，按房地产估价结果给予补偿。第十条建立健全农村集体建设用地使用权公开交易制度。在本市各区范围内，按本办法要求应纳入公开交易范围的土地交易行为，应当在各区土地交易中心办理。第十一条通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应办理房屋产权登记。第十二条市、区人民政府制定农村集体建设用地使用权流转收益的具体使用、分配和管理办法，由农业主管部门负责监督实施。第十三条国家为公共利益的需要，可以对已出让、出租的农村集体建设用地进行征用，任何单位或个人不得进行阻挠。征用已出让、出租的农村集体建设用地，对土地使用权人按房地产评估价进行补偿，对土地所有权人按征用耕地的补偿标准进行补偿。征用已出让的农村集体建设用地，对土地所有权人的补偿不含青苗及地上物补偿费及劳动力安置补助费。第十四条农村集体建设用地流转，应按国家规定缴纳有关税费。第二章农村集体建设用地使用权出让第十五条农村集体建设用地使用权出让，是指农村集体经济组织将农村集体建设用地使用权在一定年限内让与给土地使用者，由土地使用者向农村集体经济组织支付地价款的

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议 ——以重庆市大足区为例重庆市大足区国土房管局童强当前，农地制度改革具备了政策条件和实践基础，应把农村集体经营性建设用地流转入市作为农村土地制度改革的突破口和着力点，坚持城乡土地资源要素双向流动的市场化改革导向，尽快释放农村集体经营性建设用地流转利用的巨大潜能。2014年，重庆市国土资源和房屋管理局确定在大足、永川两区开展非公益性用地项目取得农村集体建设用地方式的探索试点。本文结合大足区智凤镇缩小征地范围改革试点工作，为农村集体经营性建设用地入市后制度建设提出相关建议。一、缩小征地范围改革试点工作情况 1.试点区基本情况大足区位于重庆市西部，属长江上游地区，是重庆一小时经济圈的组成部分,智凤镇位于大足区中部，距大足城区5公里，渝蓉高速1.5公里，面积87.7平方公里，辖3个行政村、9个社区居委会，总人口45155人。全镇着力打造“城乡统筹示范镇、民营经济强镇和海棠新城建设重镇”。智凤镇现有民营企业70家，其中规模企业15家，解决农村劳动力就业4000余人。2012年全镇被重庆市中小企业局命名为市级小企业创业基地，规划占地1500亩，计划入住企业300家，目前已占地300亩，建成标准化厂房15万平方米，入驻企业65家。 2.试点基本原则重点探索农村集体经营性建设用地使用权流转试点，实行局部试点、封闭运行、风险可控、结果运用的总体原则，确保农民利益，尊重农民意愿为基本前提，严格保护耕地，提高土地节约集约利用水平，把土地资源市场化配置作为改革的方向。 3.试点主要内容按照中央“严守耕地保护红线，严格土地用途管制”的总体要求，在符合土地利用总体规划和用途管制的前提下改革创新，开展拆旧区建设用地复垦和建新区土地整治工作。农村集体经济组织委托有资质的施工单位或组织村民自行开展

什么是农村集体经营性建设用地

收藏打印浏览1816次 1词目释义未利用地是指农用地（直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等）和建设用地（建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等）以外的土地，主要包括荒草地、盐碱地、沼泽地、沙地、裸土地、裸岩等（天诚国土）。

2未利用地分类包括未利用土地、其他未利用地两个二级地类。未利用土地又分为：①荒草地。树木郁闭度<10%，表层为土质，生长杂草，不包括盐碱地、沼泽地和裸土地。②盐碱地。表层盐碱聚集，只生长天然耐盐植物的土地。③沙地。表层为沙覆盖，基本无植被的土地，包括沙漠，不包括水系中的沙滩。④裸土地。表层为土质，基本无植被覆盖的土地。⑤裸岩石砾地。表层为岩石或石砾，其覆盖面积>50%的土地。其他未利用土地又分为：①其他土地。未列入农用地、建设用地的其它水域地。②河流水面。天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的土地。③湖泊水面。天然形成的积水区常水位岸线以下的土地。④苇地。生长芦苇的土地，包括滩涂上的苇地。⑤冰川与永久积雪。表层被冰雪常年覆盖的土地。国有（集体）未利用地转为建设用地的审核

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除处。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内，为实施该规划而将农用地转为建设用地的，按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内，具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地，涉及农用地转为建设用地的，由省、自治区、直辖市人民政府批准。

农村集体经营性建设用地入市交易规则

农村集体经营性建设用地入市交易规则（征求意见稿）第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度，规范农村集体经营性建设用地使用权交易和监管，改革完善土地制度，根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（中发〔2018〕12号）、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》（琼农土改〔2019〕1号）、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定，结合本县实际，制定本规则。第二条本规则适用于在行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场，进驻省级公共资源交易平台实施交易，实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。第四条农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。第五条县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施，并在中国土地市场网、海南省政务中心网站，以及本省主要媒体上发

布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的，应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的，相关的谈判、协议签订等交易活动，也应进入省级土地交易市场进行。《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》所规定的入市主体，可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的，应当采取公开方式选取，并签订委托代理合同，明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资（入股）以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资（入股）的，除按照规定可以采取协议方式交易的外，应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。对未按照本规则规定公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的，农村集体经济组织与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资（入股）协议，擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的，应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情况经人民政府批准，可以采取协议方式交

我国农村集体建设用地问题分析

府，不能私自更改。另外，租赁等方式获得的收益有一半要进入社保机制，农村集体需要将其存入农村信用社，留作对居民的生活保障。从以上可以看出广东省土地流转的《办法》在将集体建设用地推向市场的同时注意保证了居民的利益，是我国完善土地流转机制的一次很好尝试。四．改革建议（一）重新明确集体土地权属，完善集体建设用地市场机制确定土地的属性是其进入市场流转的基础。所谓重新确定集体土地权属即是赋予集体土地入市流转的属性。由之前的实例1可以看到，当时实行的制度使得集体土地缺乏市场属性，土地无法体现出其本有的经济价值。农村集体土地在现有的制度下，难以发展农村居民的生产方式，改善生活质量。城乡一体化在农村无法合理处理集体建设用地的情况下是不能实现的，目前的土地制度逐步趋向完善，城镇化进程稳步推进，集体土地已经越来越多地投入建设开发，然而集体土地权属问题仍然需要明确，以免引起法治纠纷和违规流转现象。要想入市流转，必然涉及所有权与使用权的分离。集体土地所有权仍然归于集体所有，而使用权将归于开发商或出资方。农村土地所有权经适当的经营管理可以保障农民的生活，发展农村公共服务。在城镇化的大前提下，可以将农村流转土地进行区域化管理，就是若干个村联合管理，建立相对完善的服务机构，保障村民权益。（二）集体土地用途合理规划，严格管控。集体土地入市流转之后，在为农村带来经济效益的同时，也会对农民的生活产生一定影响。因此，土地使用方在投入生产之前必须上报政府土地用途。如当土地用作化工厂等对周围环境有较大影响的产业时，政府应该进行监督干涉，也须征求农民意见，保障农村集体的权益不会受到损害。在规划集体土地开发方向时，相关部门也必须结合当地的自然人文条件，尊重土地不可移动的自然属性，进行合理规划，才能实现城乡统筹规划，合理发展的目标。结语：农村集体建设用地的合理使用对国家的发展至关重要，而相关制度的建立也引起了社会的广泛关注。我国农村集体建设用地还没有完善的入市流转机制和配套法律，导致农村集体用地流转无法顺利实行和不规范流转的产生。要解决相关问题，先要改进土地制度。对于集体建设用地使用权的取得制度而言,其不仅受到法律的限制,还受到财政制

佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法

佛山市南海区农村集体经营性建设用地入市管理试行办法第一章总则第一条为加强农村集体经营性建设用地利用管理，规范农村集体经营性建设用地使用权市场秩序，保障农村集体经营性建设用地入市各方的合法权益，贯彻落实中共中央关于农村集体经营性建设用地入市改革试点精神，建立城乡统一的建设用地市场，根据?中华人民共和国物权法?、?全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定?等法律、法规、规章及文件的规定，结合我区实际，制定本办法。第二条佛山市南海区范围内的农村集体经营性建设用地入市，适用本办法。本办法所称农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。存量农村集体建设用地是指以2014年度土地变更调查成果为基础，参照南海区标图建库成果确定的农村集体建设用地，包括手续完善的农村集体建设用地、暂未完善用地手续的历史遗留农村集体建设用地。本办法所称入市，是指将农村集体经营性建设用地一定年限

的使用权出让、租赁、作价出资（入股）、转让、出租和抵押等行为。国有划拨留用地可参照农村集体经营性建设用地入市，其入市方式及产权登记办法另行发文规定。第三条农村集体经营性建设用地属村（居）集体经济组织所有，农村集体经营性建设用地使用权入市不改变土地所有权性质。第四条有下列情形之一的土地，不得作为农村集体经营性建设用地入市：（一）不符合土地利用总体规划、城乡规划、环保要求、区产业导向目录及相关产业规划的。（二）土地权属有争议的。（三）未取得集体土地所有证和集体土地使用证的。（四）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制土地权利的。（五）已办理抵押登记，且未取得抵押权人书面同意的。（六）农村宅基地，另有法律、法规、规章、政策等规定的除外。（七）以建设用地名义出让、租赁、作价出资（入股）或与建设用地捆绑出让、租赁、作价出资（入股）的农用地。（八）农村集体经营性建设用地不得入市的其他情形。第五条涉及因历史原因形成的存量农村集体经营性建设

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议甲方：（企业或个人）乙方：（集体经济组织）为早日恢复农民生产、生活秩序，优化城乡用地结构和布局，促进城乡统筹发展，加快灾后农村住房重建，乙方受委托，与甲方协商达成如下协议。第一部分集体建设用地整理及住房重建第一条为帮助乙方灾后重建，甲方在镇村组实施（1、建设用地增减挂钩；2、拆院并院；3、零星集体建设用地整理）农村集体建设用地整理项目。第二条经甲、乙双方初步确定参与整理的农户有户人，集体建设用地整理面积约亩（经国土部门审定的集体建设用地面积为准）。其中农民安置拟占地亩（占地面积按执行），可节约集体建设用地面积约亩（实际面积以国土部门正式的竣工验收认定面积为准）。第三条经甲乙双方协商议定，集体经济组织成员住房重建方式为（1、人均住房面积不低于35㎡的统规统建，2、统规自建）。项目投资总额约为万元。项目涉及由甲方承担的费用有项；由乙方承担的费用

有项。（1、立项费用；2、安置点基础设施配套；3、安置房规划设计费；4、安置房建设费；5、原宅基地复垦费；6、房屋及附着物补偿；7、综合验收费）项目涉及对自愿参与农户的相关补助补贴标准按：执行；基础设施配套标准按：执行。但不得低于都江堰市土地整理领导小组办公室《关于印发<都江堰市土地综合整理补贴管理办法>的通知》（都土整办【2007】19号）文规定的建房、风貌、基础设施建设标准。第四条项目实施期限：2008年月日至2009年月日。但最长不得超过1年半，即18个月。第五条经甲乙双方协定，项目立项和验收由（1、甲方；2、乙方）负责；安置房建设工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；安置房基础设施配套工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施；原宅基地复垦及道路沟渠工程由（1、甲方；2、乙方）负责实施。第六条项目工程质量要求 (一)土地平整（复垦）。应按相关规范、规程、标准和农业部门的技术要求，有效耕作层厚度不得小于40厘米，建成地面平整、田（地）坎、沟（渠）完善、便于耕作的耕地。 (二)田间道路和农田水利设施。应按相关规范、规程、标准并分别符合交通、水务部门的技术要求，合理布局，便于群众生产和生活。 (三)农村新型社区建设（中心村、聚居点），应在符合城镇总体规划和土地利用规划的基础上，依照《关于加强农村新型社区建设技术管理确保社区建设质量的通知》（成建委发[2007]390号）进行合理布局和规划设计；按相关技术规范和标准，做好新建农村居住点的道路、供水、雨(污)水排放管网、化粪（沼气）池、供电、通讯、广播电视等“市政”基础设施配套工程和绿化。

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知【模板】

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知根据国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《XX市XX区农村集体经营性建设用地入市试点办法》的规定，XX区泗泾镇SJSB0001单元07-09号（集体土地试点入市）地块的农村集体经营性建设用地使用权经地块所属农民集体决策同意，并经XX市XX区人民政府批准实施公开出让。现出让人决定以挂牌方式实施出让。一、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让的出让人为上海XX区泗泾经济联合社，具体组织实施委托XX市土地交易事务中心承办（以下简称“挂牌人”）。二、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则，并按价高者得的原则确定竞得人。三、出让地块的基本情况及要求 1、四至范围：东至企业，南至泗博路，西至泗联路，北至查袋泾（见附图）。 2、土地总面积：21022.2平方米，出让面积：20166.7平方米。 3、土地用途：租赁住房（R4）。 4、容积率：2.0。 5、建筑密度：\。 6、绿地率：35%，其中集中绿地率：10%。 7、出让年限：70年。

8、套型要求：租赁住房套型以中小套为主，套均建筑面积控制在45平方米左右，套数不少于825套。 9、交地状况：净地。 10、地下建（构）筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。 11、意向竞买人可在******/dzkc/fqxx网址查阅本地块所在分区单元的主要地质信息和地质灾害防治要求。竞得人应根据《地质灾害防治条例》、《XX市地面沉降防治管理条例》及《XX市地质灾害危险性评估管理规定》的规定，承担地质灾害防治义务、地质环境监测设施与地面沉降防治设施保护义务和地质资料汇交义务。竞得人还应根据《XX市地质灾害危险性评估管理规定》，判断本地块建设项目是否需要单独进行地质灾害危险性评估（以下简称“灾评”）。需单独进行灾评的，竞得人应委托具有灾评资质的单位进行建设项目灾评，并在申请《建设工程规划许可证》时，提交《地质灾害危险性评估报告备案登记表》；不需单独进行灾评的，竞得人应至******/网站下载并阅知建设项目所在地区的地质灾害危险性分区评估报告内容，自觉落实地质灾害防治措施，填写并在申请《建设工程规划许可证》时提交《建设项目地质灾害防治承诺书》。 12、保障性住房配建要求详见附录文件中“XX市农村集体经营性建设用地使用权出让预合同”的相关条款。 13、受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划

国土资源部将下发农村集体建设用地使用权出让和转让办法

为农业农村农民提供优质服务土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接；对需要流转的集体建设用地，要重点开展集体所有权和使用权确权登记，特别要开展集体经营性用地的认定和确权，为集体建设用地流转提供条件在全国范围内启动“万村整治”示范工程建设，以村为单位，按照“农民自愿、权属清晰、改善民生、因地制宜、循序渐进”的总要求，开展土地整治活动，实行“全域规划、全域设计、全域整治”。部重点抓好1000个国家级示范点，各省(区、市)开展9000个省级整治示范工程建设各地在集体建设用地出让转让等流转活动中，要按照“初次分配基于产权、二次分配政府参与”的原则，出台和试行集体建设用地有偿使用收益分配办法。部将研究建立集体建设用地有偿使用有关税费征缴和分配办法，保障集体土地所有权人和使用权人在集体建设用地有偿使用和流转等活动中的土地权益各市、县国土资源管理部门要在省级下达的农村建设用地指标中，单列宅基地指标，保障农村居民住宅建设用地凡未使用建筑材料硬化地面或虽使用建筑材料但未破坏土地并易于复垦的畜禽舍、温室大棚和附属绿化隔离等用地，以及农村道路、农田水利用地，均可作为设施农用地办理用地手续，由市、县政府审批，报省级国土资源管理部门备案，不纳入农用地转用范围，不占建设用地指标

为切实保证《中共中央国务院关于2009年促进农业稳定发展农民持续增收的若干意见》（中发〔2009〕1号）的贯彻落实，日前出台的《国土资源部关于促进农业稳定发展农民持续增收推动城乡统筹发展的若干意见》（以下简称《意见》）强调，要为农业稳定发展、农民持续增收、城乡统筹发展提供优质服务，同时坚持严格规范管理，依法依规办理农业和农村各类用地手续。《意见》要求，切实保护耕地，为农业稳定发展奠定物质基础。一要严格政府耕地保护目标考核和审计，落实耕地保护责任。各地要将《全国土地利用总体规划纲要（2006-2020年）》（下称《纲要》）确立的耕地保护目标和任务层层分解落实，作为政府耕地保护责任目标考核的主要内容。国土资源管理部门要协同审计、监察等部门，尽快建立耕地和基本农田保护的领导干部离任审计制度。二要稳定基本农田数量和质量，实行永久保护。各地要结合土地利用总体规划修编，调整好基本农田布局，对规划确定的基本农田落实到地块和农户，采取特殊保护措施，实行永久保护。在土地利用总体规划修编中，除划定基本农田保护区外，还要设立基本农田整备区，加大区内土地整治的资金投入，引导建设用地等其他地类逐步退出，将零星分散的基本农田集中布局，形成连片的、高标准粮棉油生产基地。三要积极探索建立基本农田经济补偿机制，调动各方保地养地种粮的积极性。国土资源部将及时总结各地经验，配合财政部门尽快开展基本农田保护补偿机制试点，研究和建立约束和激励并行的基本农田保护新机制。《意见》强调，加快土地确权登记，全面建设与健全严格规范的农村土地制度要求相适应的土地产权制度。一是明晰农村土地产权，依法确定集体土地所有权主体。集体土地所有权登记要根据法律规定，加快明确农民集体土地的主体。以此为前提，推进集体土地的登记发证。二是按照急需优先原则，加快推进农村土地确权登记发证工作。对需要流转的农用地，要尽快完成集体土地所有权确权登记工作，并与土地承包经营权流转做好登记发证衔接，确

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践摘要： 1、《土地管理法》已经完成修改，但是其他配套法律法规尚未进行修订，关于经营性建设用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方，但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路，规则也会类似。 2、农村集体经济组织（包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社）是集体经营建设用地入市的主体，根据试点地区经验，也可以组建统一的入市平台公司，由该公司作为入市和金融业务的开展主体，信用风险判断时需要予以关注。 3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同；出租期限有可能受到合同法20年的限制，具体需待政策法规进一步明确。 4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。 5、土地入市及再转让环节，收入扣除取得成本和开发成本后，需要按比例缴纳土地增值收益调节金。 6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营贷款、商业用房按揭贷款，覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。 7、试点地区的政策法规由较多是不公开的，且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。金融机构如果要介入类似项目，建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。 8、如北京地区，土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司，可关注该类企业的存款营销。一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定根据相关文件，集体经营性土地入市试点自2015年始，至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》，试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下： (一)中共中央 2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》，提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整，不能同等入市、

农村集体建设用地流转：政策分析、配置效应及政策选择

农村集体建设用地流转：政策分析、配置效应及政策选择? 张梦琳，陈利根南京农业大学公共管理学院，南京（210095） E-mail：zmllxb@https://www.360docs.net/doc/1718575099.html, 摘要：限制农村集体建设用地流转的政策取向已不符合市场经济的发展及资源优化配置的要求，处于失效状态。而允许集体建设用地流转可以改变了资源配置方式、适应了市场经济发展的内在要求；缓解了供需紧张、减少建设占用耕地的潜在威胁；实现了帕雷托改进、增进社会福利。基于市场失灵的客观存在，集体建设用地流转需要加强国家宏观调控与管理力度以消除市场失灵。而集体建设用地流转公共政策重新定位的关键在于政府职能的成功转变。关键词：集体建设用地，流转，政策分析，配置效应，政策选择对于农村集体建设用地流转，我国法律政策一直持限制甚或禁止的态度。这是在我国过去计划经济下以及市场经济条件欠完善，土地管理效能不能适应对放开集体土地使用约束的需要等各种社会发展背景和人们对土地权利的认识没有形成共识下产生的。然而，随着社会经济的发展，农民土地资产价值意识的提高，在城镇国有建设用地不能满足经济建设对用地数量的需求、征地制度彰显对农民权益重视不足的背景下，农村集体建设用地逐步由“隐形市场”，向“公开”、“合法”之势开始流转且呈扩大势头。公共政策的制定要有效地增进与公平地分配社会公共利益。对于农民这一占中国人口绝大多数的群体来说，土地无疑承载着更多的功能。农民也理应从土地上收获更多的福利。而允许集体建设用地流转将是对保障农民权益，优化土地资源配置的一个很好诠释，也是社会主义新农村建设的要求。然而，集体建设用地流转并未得到国家立法层面的承认与保护，现实中也存在因缺乏可行的公共政策体系，不能对流转进行有效规制而导致损害农民利益、破坏耕地资源的现象。因此，推动农村集体建设用地流转，探讨制定有效管理农村集体建设用地流转的政策取向，对于建设社会主义新农村、构建和谐社会都具有重要意义。 1. 农村集体建设用地流转的政策解读《土地管理法》第2条规定“土地使用权可以依法转让。”第63条规定“农民集体土地使用权不得出让、转让、出租或用于非农业建设，但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形使土地所有权依法发生转移的除外。”第43条规定，“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。根据上述规定可知，除兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体建设用地外，集体建设用地使用权不准出让、转让、出租。已经取得集体建设用地使用权的，除法律规定情形外亦不得进入流转程序。现行《物权法》第151条规定，以集体所有的土地作为建设用地的，仍然应当依照《土地管理法》等法律规定办理。可见，国家立法对农村集体建设用地流转问题持谨慎和有保留的态度。在我国现行法律体制 ?本课题得到高等学校博士学科点专项科研基金项目：“农村集体建设用地流转的资源配置效应与调控机制研究”（项目批准号：20070307022）；国家自然科学基金项目：“集体建设用地流转：主要模式、驱动机制与公共政策选择”（项目批准号：70673037）的资助。

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告我县于2015年3月被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点，为期三年。三年来，该县抢抓试点契机，大胆改革探索，促进了区域经济的发展，取得明显的成效。按照全省农村工作电视电话会议上省长XX“对XX县农村土地入市改革试点跟踪调查、总结经验，在全省推广”的指示精神。市委政研室（改革办）就XX县农村集体经营性建设用地入市试点情况进行了专题调研。一、试点的主要做法在国土资源部和省改革试点领导小组的正确领导下，在省国土资源厅及市委、市政府的大力支持下，XX县农村集体经营性建设用地入市试点工作严格按照中央有关要求积极探索，扎实推进，制定了13项集体经营性建设用地入市试点制度，初步建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，形成了一整套程序严谨、制度规范、流转顺畅的土地征收和农地入市程序，在探索多种保障形式、住宅用地入市和统筹相关改革发挥集群效应等方面，取得了良好的试点效果和社会效应。一是严格入市程序，切实保障农民利益。为充分发扬村民民主权利，由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市，我县制定了周密的入市交易程序：村集体先行酝酿，严格执行“四议两公开”制度，村民表决决定，逐级向上申请；乡镇审核地块权属，消除纠纷隐患；县里审查“符合规划、用途管制、依法取得”三个基本前提，做到底清数明。入市项目获批后，村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”，由村民自主决策、决议入市。通过试点，形成了六种比较成熟的保障失地农民收益的办法：第一是逐年支付租

金；第二是一次性支付土地收益；第三是作价入股，每年持股分红；第四是租金保底加分红，每年收取租金，定期分红；第五是资金补偿加就业安置；第六是留置物业，用入市土地交换得到入市项目的商业门市、物业管理，让长远生计有了保障。二是制定土地入市制度，确保土地依法入市。为确保入市交易程序合法、合规，初步制定了13项土地入市相关制度，强化过程和环节控制，从入市主体和入市地块的合法确认、入市方式及程序，到土地增值收益分配、入市抵押贷款、纠纷解决办法等等，都明确了具体运行步骤，严格按照13项制度履行相应的程序，确保了土地入市交易有章可循，有法可依。三是加强事后评估,注重试点经验总结。每一宗土地完成入市后，领导组办公室都及时进行分析总结，评估入市成果,并就此提炼总结，完善制度，慎重提出修改建议。通过对13项制度运行情况进行集中评估分析，就其中5项进行了修订完善（修订2项，完善3项，修改23条），“入市管理办法、入市不动产登记办法、使用权抵押贷款管理办法、调整入市工作程序”等4项制度，修改完善后经县领导组同意，投入实践；“入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则”，已经省国土资源厅、财政厅审核批准，投入运行。目前，全县共完成农村集体经营性建设用地入市14宗、195.75亩。按入市途径分，就地入市11宗，村庄整治入市3宗；按入市方式分，出让2宗、租赁4宗，作价入股8宗；按入市用途分，工业2宗，商业7宗，住宅兼容商业1宗，旅游4宗。另外还有7宗640亩土地调整入市实施方案已批复。二、试点取得的成效

试点农村集体建设用地入市是怎样规定的

试点农村集体建设用地入市是怎样规定的随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快，农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现，交易活动越来越频繁，这也就形成了集体土地入市。随着土地政策的不断变化，国家开始进行农村集体建设用地入市试点工作，意味着集体建设用地入市以后也可以进行出让、租赁等相关经济活动。由于我国农村集体性土地并不是单一用途的建设用地，那么在法律上试点农村集体建设用地入市是怎样规定的，为此小编为大家整理了相关资料。一、试点农村集体建设用地入市的法律依据全国人大常委会于2015年2月27日发布了《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》，授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域②，暂时调整实施

《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2017年12月31日前试行。涉及调整的法律包括：《土地管理法》第四十三条第一款：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地;但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 《土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 《城市房地产管理法》第九条：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。” 根据全国人大常委会的决定，国务院有权在试点行政区域暂时调整实施上述法律中关于集体建设用地使用权不得出让的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下，允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股，实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

集体经营性建设用地入市改革的三个难点_宋志红

比较丰富的经验，但同时也凸显出一些亟待解决的，这些问题既是全面铺开这项改革的障碍，也是当前开展集体经营性建设用地入市试点需要着一、集体经营性建设用地入市的范围集体经营性建设用地入市的范围，首先有两点共识，也是集体经营性建设用地入市的前提条件：一是符合规划和用途管制；二是不属于公共利益建设用地，对于确实属于公共利益建设用地，有征地需要的，仍然需要通过征地方式供地。可见，集体建设用地流转和征地并不是相互排斥的关系，而是相互补充的关系，只是在当前需要征地大幅后退，为集体建设用地流转留下更多空间。在上述两点共识的基础上，对于哪些集体土地可以进入市场流转，尚有如下两方面的争议： “圈内”与“圈外”之争所谓“圈内圈外”之争，是指可以入市的集体经营性建设用地，是否应该限定在“土地利用规划确定的城镇建设用地范围外”，也即“圈外”。之所市土地国有”的规定，有一些观点认为既然《宪法》规定城市土地属于国家所有，为了维护城市土地纯国有的格局，土地利用规划确定的城镇建设用地范围内土地，必须通过征收方式转变为国有，因此，“圈内”的土地不能进行集体建设用地流转，而必须继续沿用征地模式。各地开展多年的集体建设用地流转试点实践中，将范围限定在“圈外”的做法也很普遍。区分圈内圈外的差别在于：如果将集体经营性建设用地入市的范围限定为“圈外”，那么“圈内”的集体土地开发将继续走征地后入市的模式，反之，“圈内”的这些土地可以在保留集体所有的基础上直接入市。这一范围的划定将直接决定集体经营性建设用地入市的力度和改革的深度，也将直接决定征地范围可以缩小的程度。从中央文件的规定来看，十七届三中全会的决定，将集体经营性建设用地入市限定在“土地利用规划确定的城镇建设用地范围外”。十八届三中全会的决定则取消了这一“圈内”限定条件，此次改革试点亦未作此限制。从文件本意看，应解读为“圈内”亦可入市。尽管如此，实践中认为应当将入市范围

农村集体经营性建设用地入市的局限与出路

农村集体经营性建设用地入市的局限与出路中国人民大学经济学院陶然中共十八届三中全会提出建立城乡统一的建设用地市场，“在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股，实行与国有土地同等入市、同权同价”。很多学者就此认为，这意味着未来将打破地方政府对城市土地供应的垄断局面，缓解当前城市高房价与潜在的房地产泡沫问题。笔者认为，以上判断过于乐观地估计了农村集体经营性建设用地入市的意义。仅允许进行工业开发的集体经营性建设用地入市难以与区域竞争格局下地方政府廉价甚至负地价出让的工业用地形成有效竞争，原土地权利人潜在的收益也非常有限。因此，笔者提出一个可能的替代性改革思路是，将集体建设用地全部转为国有，赋予本地农民一定的土地开发权，缴纳部分公益性用地与基础设施用地后，合法地为外来农民建设出租房，10~20年后方允许出售，保障原土地权利人的利益并使得外来务工人员居者有其屋，逐步消化当前的房地产泡沫。此外，对于大量面广量大的小产权房问题，宜疏不宜堵，不妨按照上述思路进行改革，待时机成熟后逐渐并轨，其意义远大于给农民合理补偿本身，并为经济社会发展赢来宝贵的转轨期。一、农村集体经营性建设用地入市的局限在当前的政策框架下，农村集体经营性建设用地是指具有生产经营性质的农村建设用地，即原集体的工业用地，特别是过去的乡镇企业用地。上世纪九十年代中后期以后，随着短缺经济时代的结束，产能过剩问题逐渐凸显，曾经辉煌一时的乡镇企业开始大量倒闭。面对闲置的土地，长三角地区的一些村民将其开发为标准厂房并用于出租，获得了较为可观的收益。但是随着区域竞争格局下地方政府招商引资的兴起，各地争相供应廉价甚至负地价的工业用地，数量有限且非常分散难以整合利用的乡镇企业用地的竞争优势逐渐丧失。地方政府之所以低价出让工业用地，是因为制造业本身缺乏区位特质性，大部分制造业企业并不是为本地消费者进行生产，而往往是为其他地区乃至国外生产可贸易品，对生产成本非常敏感，而且也较容易进行生产区位调整。处于强大竞争压力下的地方政府以协议方式低价乃至负地价出让工业用地就不足为奇了。但是，地方政府在制造业投资竞争中所获好处不仅限于制造业投产后产生的较稳定增值税收入，还包括本地制造业发展对服务业的推动及与之相关的营业税和土地收益等收入，或称为制造业发展的“溢出效应”。因此，只要吸引到投资后直接带来的未来增值税流贴现值和其对本地服务行业推动后间接带来的营业税收入流贴现值，以及土