市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】
市农村集体经营性建设用地入市管理办法【模板】

XX市农村集体经营性建设用地入市

管理办法(试行)

目录

第一章总则

第二章一级市场交易规则

第三章二级市场交易规则

第四章服务与监管

第五章土地增值收益调节金

第六章入市收益分配和管理

第七章法律责任

第八章附则

第一章总则

第一条为规范集体经营性建设用地入市行为,构建城乡统一的建设用地市场,建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度,根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中办发〔2014〕71号)和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)的精神和有关要求,依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》,制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地,是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地,包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。

本办法所称农村集体经营性建设用地入市,是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资(入股)等方式交由单位或者个人在一定年限内使用,并通过书面合同约定双方权利义务的行为。

本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转,是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。

本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为,适用本办法。

第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织,除法律、法规另有规定外,均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权,进行开发利用和经营。

第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权,与国有建设用地使用权享受同等权能,受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易,应依法依规履行税费缴纳义务。

第五条市级和区级自然资源和规划部门应当按照本办法和其他有关规定,负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市工作。发改、农业农村、扶贫、住房建设、旅游文化、商务、财政、税务、人力社保、司法、公安、民政、交通运输、水务、统计、林业、生态环境、综合执法、市场监管、金融发展、人民银行\银保监等相关部门按照各自的职能配合做好有关工作。

第二章入市主体

第六条农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织。村农民集体所有权由村集体经济组织代表行使;村民小组农民集体所有权由各村民小组集体经济组织代表行使。

第七条入市实施主体是接受农民集体(或农村集体经济组织)委托并代表农民集体利益具体开展集体经营性建设用地入市活动的主体。

第八条代表农民集体行使土地所有权的各级农村集体经济组织,在经依法登记取得法人资格后,可以直接作为入市实施主体。

第九条没有成立农村集体经济组织,或者农村集体经济组织未依法取得法人资格的,可以在农民集体民主决策的基础上自

愿委托具备法人资格的上一级农村集体经济组织或者其他具备市场主体资格的代理人作为入市实施主体。

上述委托必须经三分之二以上农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决通过。

第十条为促进集体经营性建设用地的统筹开发利用,鼓励各农村集体经济组织在平等自愿协商的基础上,以入股方式组建具有独立法人资格的联营组织,联合开展集体经营性建设用地入市并共享收益。

第三章入市范围和条件

第十一条依照村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的集体建设用地,方可纳入入市交易范围。

现状为农用地、未利用地,依据规划的经营性用途入市的,应当依法纳入土地利用年度计划,办理农用地和未利用地转用手续,并履行耕地占补平衡义务。

第十二条农村集体经营性建设用地入市地块可以用于发展符合国家和省、市产业政策的项目,包括商业、旅游、工业、住宅等经营性项目。

前款所称“住宅”项目,包括租赁性住房项目,以及在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划确定的城镇建设用地范

围内,面向本市范围内的农村集体经济组织成员的聚居型住房建设项目。

第十三条集体经营性建设用地入市地块应当符合以下条件:(一)权属明晰无争议,并依法进行了权属登记;

(二)需要处理的地上建筑物、构筑物及其他附着物权益已依法补偿和处置完毕,或经所有权人书面同意随土地一同入市流转;

(三)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件,但交易双方另有约定的除外;

(四)未被司法机关、行政机关限制土地权利;

(五)符合村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划等。

上款第(一)所称“权属登记”,是指集体经营性建设用地入市地块在入市前必须完成集体土地所有权登记,各地也可以根据实际情况申请办理集体土地使用权首次登记。

第四章入市途径

第十四条依法取得、符合规划的集体经营性建设用地,具备开发建设所需基础设施等基本条件,明确就地直接使用的,可直接就地入市。

第十五条农村零星、分散的集体建设用地,可在确保耕地数量不减少、质量有提高的前提下,由农村集体经济组织根据村

庄规划和全域整治规划,先行复垦为农用地后按计划将腾挪出的建设用地指标异地调整到本市辖区内其他适宜地区入市。

在本区内无法安排入市或不适宜入市的,农村集体经济组织应当制定异地调整入市实施方案,申请调整到本市其他适宜地区入市。跨区调整入市需经调入和调出双方农村集体经济组织协商一致,经各自所在区改革领导小组同意,报请市改革领导小组批准后实施。

第十六条异地调整地块涉及不同农村集体经济组织的,可由各集体经济组织在平等自愿协商的基础上就权利义务和收益分配等事宜达成协议后,共同开展入市。如确有必要,也可在平等自愿的基础上相互调换土地所有权后入市。

第十七条土地所有权调换应按以下程序办理:

(一)集体经济组织之间自愿协商,形成调换土地所有权方案,并经双方三分之二以上集体经济组织成员或成员代表会议表决同意,双方签订调换土地协议;

(二)调换土地所有权的相关事项需经所属区人民政府批准;涉及跨区调换的,需分别经所属区人民政府同意,报请市人民政府批准;

(三)集体经济组织向区自然资源和规划部门提供调换土地协议、会议决议、区人民政府批准文件等资料,并申请所有权变更登记。

调换土地所有权的地块涉及不同级差的,可采用补差等方式平衡权益。

第十八条各区应设立农村集体经营性建设用地异地调整入市集中区域,并做好基础设施等土地前期开发工作,为集体经营性建设用地异地调整入市创造条件。

第十九条历史形成的城中村集体建设用地,可以按照XX市中心XX区控制性详细规划统一进行整理、基础设施配套,重新划分宗地并调整确定产权归属。对不予征收的,在优先保障城中村居民住房安置等用地后,属于经营性用途的集体建设用地,可由农民集体入市。

第五章入市方式和年限

第二十条土地所有者可将集体经营性建设用地以出让、作价出资(入股)、租赁等有偿使用方式入市。

第二十一条集体经营性建设用地出让,是指集体经营性建设用地所有权人将一定年限的集体经营性建设用地使用权出让,由集体经营性建设用地受让人向集体经营性建设用地所有权人支付出让土地价款的行为。

第二十二条集体经营性建设用地作价出资(入股),是指集体经营性建设用地所有权人以一定期限的集体经营性建设用地使用权评估作价,作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为,该土地使用权由企业持有。集体经营性建设用地使用权作价出资(入股)形成的股权由集体土地所有权人或其委托的主体代为持有。

第二十三条集体经营性建设用地使用权出让、作价出资(入股)最高年限,不得超过国家规定国有建设用地同类土地用途的最高年限。具体按以下用途确定:

(一)居住用地七十年;

(二)工业用地五十年;

(三)教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年;

(四)商业、旅游、娱乐用地四十年;

(五)综合或者其他用地五十年。

第二十四条集体经营性建设用地租赁,是指集体经营性建设用地所有权人将集体经营性建设用地一定期限内的使用权租赁给土地使用者,由土地使用者根据合同约定支付租金的行为。

集体经营性建设用地租赁的最高年限不得超过20年。

第二十五条农村集体经营性建设用地出让、租赁和作价出资(入股),应采取招标、拍卖或者挂牌方式公开交易。对入市面积在5亩以下或者零星分散等特殊情况,经三分之二以上农村集

体经济组织成员会议或成员代表会议讨论同意并报经市改革领导小组批准,可以采取协议方式交易,具体流程参照《协议出让国有土地使用权规定》(原国土资源部第21号令)执行。

第六章入市程序

第二十六条农村集体经营性建设用地入市按以下程序进行:入市准备工作——入市决议——入市申请——入市审核——公开交易——签订成交确认书及公示——签订入市合同——缴纳税费——权属登记。

涉及农用地转为建设用地的,应当先依法办理农用地转用手续,再按照上款规定程序入市。

第二十七条入市准备工作。入市前应开展以下准备工作:

(一)入市主体或入市实施主体组织完成拟入市宗地的测绘工作;

(二)市自然资源和规划局明确拟入市宗地的规划条件;

(三)市自然资源和规划局协助入市主体或入市实施主体,委托有资质的土地房屋估价机构,开展拟入市宗地的地价评估;

(四)入市需设置底价的,入市主体或入市实施主体可邀请市自然资源和规划部门人员、相关专家和成员代表等组成“集体经营性建设用地入市底价小组”(不少于5人),于交易活动开始前3个工作日内根据地块评估价格、产业政策等因素确定底价,并在入市交易前严格保密。

底价不得低于入市成本,同时不得低于国家规定的相应建设用地出让最低价标准。

第二十八条入市决议。集体经营性建设用地入市,须由农村集体经济组织形成《集体经营性建设用地入市决议》,并经三分之二以上农村集体经济组织成员大会或成员代表会议表决同意,报经区级改革领导小组审核同意。区级改革领导小组可就入市交易主体的相关资格等条件提出要求。

《集体经营性建设用地入市决议》应当包括但不限于以下内容:入市宗地位置、面积、权属、土地用途、土地使用条件、使用年限、入市价格、入市方式(出让、租赁或作价出资(入股))、交易形式(招标、拍卖、挂牌或协议)、收益分配、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

第二十九条入市申请。由入市主体或入市实施主体向区级自然资源和规划部门递交入市申请书,入市申请书应当写明拟入市宗地位置、权属、地上附着物等基本情况,并附《集体经营性建设用地入市决议》。经区级自然资源和规划部门同意入市申请后,将入市资料清单提供给入市主体或入市实施主体。(详见附件1,请市自然资源和规划局提供)

第三十条入市审核。在市自然资源和规划局协助技术指导下,由入市主体或入市实施主体根据入市资料清单制定入市方案,报经区级改革领导小组审核,审核无误后,将入市方案报市自然

资源和规划局。市自然资源和规划局审查同意后,将入市方案报请市人民政府批准。市人民政府批准后,由市自然资源和规划局制定入市交易公告,并在中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心官网、《海南日报》、《三亚日报》上予以发布,公告时间、申请竞买及现场挂牌等程序应参照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(原国土资源部第39号令)执行。

第三十一条签订成交确认书及公示。土地成交后,受让人、承租人等须在交易现场签订《XX市农村集体经营性建设用地成交确认书》。交易结果应当在集体经济组织事务公开栏和中国土地市场网、海南省公共资源交易服务中心官网进行公布,接受社会和群众监督。

第三十二条签订入市合同。集体经营性建设用地入市交易双方应于交易结束之日起10个工作日内,由入市主体或入市实施主体与受让人按照《XX市农村集体经营性建设用地成交确认书》的约定,以书面方式签订《XX市农村集体经营性建设用地使用权出让(租赁、作价出资(入股))合同》(以下简称《入市合同》),市自然资源和规划局作为第三方鉴证。

《入市合同》应当载明土地界址、土地面积、土地用途、土地使用条件、土地使用年限、出让金(租金)数额及缴交方式和期限、动工期限、到期处置、土地使用权收回、违约责任等内容。市自然资源和规划局应当据此制定入市合同范本。

第三十三条缴纳税费。集体经营性建设用地入市交易完成后,应当按现行的税收法律法规履行纳税义务,并依据本办法第九章的规定缴纳土地增值收益调节金。

第三十四条权属登记。集体经营性建设用地以出让、作价出资(入股)方式入市的,入市交易完成后,应依法办理不动产统一登记。

第七章使用权再流转

第三十五条以出让、作价出资(入股)方式依法取得的集体经营性建设用地使用权,土地使用者在依法进行集体经营性建设用地使用权权属登记后,在使用期限内可以依法转让、互换、出租、赠与、作价出资或者抵押,但土地所有权人与土地使用权人签订的入市合同另有约定的除外。

第三十六条集体经营性建设用地使用权转让,是指集体经营性建设用地使用权人将集体经营性建设用地使用权再转移的行为,包括出售、交换和赠与以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移。

第三十七条集体经营性建设用地使用权互换,是指两个集体经营性建设用地使用权人互换其土地使用权的行为。

第三十八条集体经营性建设用地使用权出租,是指集体经营性建设用地使用权人作为出租人,将其取得的集体经营性建设用地出租给他人使用并获取租金的行为。

第三十九条集体经营性建设用地使用权赠与,是指集体经营性建设用地使用权人将其集体经营性建设用地使用权无偿赠与给他人的行为。

第四十条集体经营性建设用地使用权作价出资,是指集体经营性建设用地使用权人以其依法享有的一定期限的集体经营性建设用地使用权作价,作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为,该集体经营性建设用地使用权转由被出资的企业持有,出资人享有股权。

第四十一条集体经营性建设用地使用权因转让、互换、赠与、作价出资等原因而发生权属变更的,当事人应当采取书面形式订立相应的合同。使用期限由当事人约定,但不得超过建设用地使用权的剩余期限,并依法缴纳有关税费和土地增值收益调节金后,办理不动产权属变更登记。

第四十二条办理不动产权属变更登记的,必须符合以下条件:

(一)建设用地使用权实行凭证转让,转让方必须持有不动

产产权证(土地使用证、房屋所有权证)或其他合法的权源依据,宗地权属合法、界址清楚、面积准确,无争议,无法律及经济纠纷;

(二)涉及共有的,须经共有方书面同意;

(三)股份制企业须经股东同意;

(四)转让建设用地使用权时涉及到在建工程一并转让的,应当提供取得的《建设工程规划许可证》和《在建工程施工许可证》以及在建工程评估、审计等相关材料。

第四十三条有下列情形之一的,相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权的权属变更登记手续:

(一)地上建筑物、附着物权属不清,有争议的;

(二)集体经营性建设用地使用者不按照批准的用途和规划条件擅自使用土地的;

(三)集体经营性建设用地使用权人开发总面积不足三分之一或已投资额占总投资额不足百分之二十五的;

(四)未依法缴纳税费和土地增值收益调节金的;

(五)抵押期间,未经抵押权人同意转移抵押财产的;

(六)集体经济组织已依法收回的;

(七)共有土地使用权未经共有权人书面同意的;

(八)列入征收和城市更新计划的;

(九)司法机关依法限制房地产权利的;

(十)土地出让合同约定不得转让的;

(十一)集体经营性建设用地使用者违反双方约定的;

(十二)法律、法规禁止转让的其他情形。

第四十四条建设用地使用权人自行申报的建设用地使用权转让价格低于合同约定价格的,原集体经济组织(出让方)有

优先购买权。但赠与建设用地使用权涉及转让的除外。

第四十五条以出让、作价出资(入股)和转让方式取得的集体经营性建设用地使用权,土地使用权人可以集体经营性建设用地使用权抵押。但抵押时须经土地所有权人同意,抵押融资取得的资金,纳入政府对抵押资金的监管账户,该资金必须用于该宗地相关的项目建设,并在初始交易合同中进行约定。

第四十六条以出租方式取得的集体经营性建设用地使用权,土地使用者再行出租的需取得原承租人的同意,出租合同另有约定的除外。以出租方式取得的集体经营性建设用地使用权不得抵押。

第四十七条集体经营性建设用地使用权抵押应当办理抵押登记;抵押权因债务清偿或其他原因而消灭的,应当办理注销抵押登记。集体经营性建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权抵押的相关规定办理。

第八章服务与监管

第四十八条依法取得农村集体经营性建设用地的使用权人,应当严格按照法律法规的有关规定和入市合同约定的开发期限、土地用途及其他土地使用条件开发利用土地,遵守法律、法规和国家、省、市有关土地使用的规定,遵守合同约定,科学合理开发和利用土地,不得损害国家、集体和其他人的利益。

第四十九条因村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划调整等原因,确需改变土地用途、变更容积率或改变年期等规划条件的,参照国有建设用地改变土地用途、变更容积率或改变年期等的程序办理相关审批手续。

改变土地用途、变更容积率或改变年期的,市自然资源和规划局应当委托具有地价评估资质的机构,参照国有建设用地地价评估规程进行地价评估,并办理补交地价款手续。

经批准改变土地用途、变更容积率或改变年期的,应由土地所有权人和土地使用人签订《入市补充协议》,约定土地使用权人向土地所有权人补交地价款的数额和方式。

经批准改变土地用途、变更容积率或改变年期产生增值的,土地使用权人应当按照本办法第六章的规定,向市自然资源和规划局及税务机关补缴土地增值收益调节金和有关税费。办理完毕后可申请土地用途变更登记。

第五十条农村集体经营性建设用地土地使用权人,未按照入市合同约定的开发期限开发土地的,由所有权人会同市自然资源和规划局参照国有闲置土地的认定标准,认定是否属于闲置土地。

对认定为闲置土地的,由所有权人向市自然资源和规划局申请,参照国有闲置土地处置的有关规定进行处置。符合收回土地使用权条件的,所有权人可以解除土地出让(租赁)合同,依法收回土地使用权。土地使用权人对农村集体土地所有权人解除合同的决定不服的,可以依法通过民事诉讼等法定途径维护自身权益。

第五十一条农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、作价出资(入股)期限届满的,土地使用权可由土地所有权人无偿收回,其地上建筑物、附着物等按照入市合同的约定处理。法律法规另有规定的,从其规定。

第五十二条因公共利益需要,政府依法对集体经营性建设用地实行征收的,经市人民政府批准后,集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权,但应对相关权益人依法予以补偿。集体经营性建设用地所有权人和使用权人应当服从。

第五十三条自然资源和规划、发改、农业农村、扶贫、住房建设、旅游文化、商务、财政、税务、人力社保、司法、公安、民政、交通运输、水务、统计、林业、生态环境、综合执法、市

场监管、金融发展、人民银行、银保监等相关部门应根据各自的职责加强对集体经营性建设用地开发利用情况的监管,确保使用权人依法依规使用土地。

区级人民政府可以通过同集体经济组织、土地使用者签订集体经营性建设用地入市三方监管协议的方式,进一步明确土地使用者的后续土地使用义务,加强土地开发利用监管。

第九章土地增值收益调节金

第五十四条土地增值收益调节原则,为兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配,开展入市与征收平衡点测算,平衡点内按固定比例征收,平衡点外按累进比例征收,实现土地征收转用与集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例的大体平衡,同时要协调做好农村集体经营性建设用地不同成本地块间平衡调节、要素分布区域平衡调节和收益平衡调节。

第五十五条农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资(入股)等方式取得集体经营性建设用地入市收益,以及入市后的农村集体经营性建设用地使用权人,以转让、交换、赠与、出租、作价出资(入股)或者视同转让等方式取得的再转让收益时,需缴纳土地增值收益调节金。

第五十六条土地增值收益调节金由市财政局负责组织征收。集体经营性建设用地入市和再流转,出让方、出租方、作价出资(入股)方及再转让方应当向政府缴纳土地增值收益调节金。

第五十七条农村集体经营性建设用地以出让、租赁、作价出资(入股)等方式入市的,按土地用途分类征收土地增值收益调节金,区分不同情况按比例缴纳土地增值收益调节金:(一)入市地块位于三亚中心XX区的,商服、住宅类用地按40-50%缴纳,工矿仓储类用地按20-25%缴纳;

(二)入市地块位于三亚中心XX区以外其他城镇区的,商服、住宅类用地按35-40%缴纳,工矿仓储类用地按20%缴纳;

(三)入市地块位于城镇规划区范围以外的,商服类用地按30-35%缴纳,工矿仓储类用地按20%缴纳。

以上比例作为入市与征收平衡点内固定比例,如遇不平衡,则按超率累进方式调节,原则上调节后收益5-10亿元内按20%调节,10-50亿元内按30-50%调节。

第五十八条依法取得的集体建设用地使用权,进行转让的,转让方应按使用权(包括地上建筑物及附着物)转让收入缴纳土地增值收益调节金,商服、住宅类用地按3%缴纳;工矿仓储类用地按2%缴纳。

第五十九条用依法取得的农村集体经营性建设用地使用权作价出资(入股)的,等同使用权转让行为缴纳土地增值收益调节金,出资人等同转让方。

第六十条农村集体经营性建设用地取得成本和土地开发成本:

(一)土地取得成本

1.土地使用权退出补偿费;

2.地上建筑物、构筑物、附着物及青苗补偿费;

3.建设用地异地调整费;

4.其他费用。

(二)土地开发成本

1.测绘费;

2.评估费;

3.配套设施及土地整理费;

4.其他费用。

第六十一条土地增值收益调节金按照政府非税收入管理,资金全额缴入市财政,纳入地方一般公共预算管理,实行收支两条线管理。

市财政局应根据合同和交易信息,核定土地增值收益调节金应缴金额,开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。农村集体经营性建设用地使用权交易方按合同

农村的集体经营性建设用地入市交易规则

文昌市农村集体经营性建设用地 入市交易规则 第一条为规范文昌市农村集体经营性建设用地使用权交易和监管,实行统一的农村集体经营性建设用地入市制度,根据《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点实施方案》、《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定,结合本市实际,制定本规则。 第二条本规则适用于在文昌市行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。 第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本市农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场,进驻省级公共资源交易平台实施交易,实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。 第四条文昌市农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条市土地行政主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施,

并在中国土地市场网、海南省政务中心网站,以及本省主要媒体上发布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的,交易行为应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的,相关的谈判、协议签订等交易活动,也应进入省级土地交易市场进行。 《文昌市农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》第三条所规定的入市主体,可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。 委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的,应当采取公开方式选取,并签订委托代理合同,明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。 第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资(入股)以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)的,除按照规定可以采取协议方式交易的外,应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。 对未按照本规则规定公开入市交易的,集体经济组织不得通过与用地者签订出让、出租合同的方式,擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。 第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的,应当采取招

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XX市农村集体经营性建设用地入市 管理办法(试行) 目录 第一章总则 第二章一级市场交易规则 第三章二级市场交易规则 第四章服务与监管 第五章土地增值收益调节金 第六章入市收益分配和管理 第七章法律责任 第八章附则 第一章总则 第一条为规范集体经营性建设用地入市行为,构建城乡统一的建设用地市场,建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度,根据《中共中央办公厅、国务院办公厅关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》(中办发〔2014〕71号)和《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)的精神和有关要求,依据《土地管理法》和《XX 市统筹推进农村土地制度改革“1+3”实施方案》,制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地,是指依法取得并在村庄规划或XX市中心XX区控制性详细规划中确定为商业、旅游、工业、住宅等经营性用途的农村集体建设用地,包括保留集体所有权性质的征地安置留用地。 本办法所称农村集体经营性建设用地入市,是指土地所有权人将其集体经营性建设用地通过出让、租赁、作价出资(入股)等方式交由单位或者个人在一定年限内使用,并通过书面合同约定双方权利义务的行为。 本办法所称的农村集体经营性建设用地使用权再流转,是指通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权再行转让、出租、互换、出资、赠与或者抵押等行为。 本市农村土地制度改革试点区域的农村集体经营性建设用地入市和使用权再流转行为,适用本办法。 第三条中华人民共和国境内外的自然人、法人和非法人组织,除法律、法规另有规定外,均可依照本规定取得集体经营性建设用地使用权,进行开发利用和经营。 第四条依照本规定取得的集体经营性建设用地使用权,与国有建设用地使用权享受同等权能,受到法律的同等保护。依照本规定开展的集体经营性建设用地入市和再流转交易,应依法依规履行税费缴纳义务。

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据

土地改变用途为经营性用地应当以招标拍卖挂牌方式重新出让。主要法律法规政策依据 : 《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条 “土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的,应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准,依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理登记。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点 “四、加强对开发区建设用地的集中统一管理。开发区建设用地必须符合土地利用总体规划并纳入土地利用年度计划,选址必须纳入城市统一规划管理。凡是违法下放农用地转用、土地征用和供地审批权,违法下放规划管理权的,必须立即纠正,废止有关文件。要严格按照法定程序征用土地,并按法定标准给予农民合理补偿和妥善安置,严禁拖欠、截留和挪用被征地农民的补偿费用。严禁低价协议出让土地,协议供地必须提前公布供地方案。协议出让的土地改变为经营性用地的,必须先经城市规划部门同意,由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。禁止将以征用方式取得的农民集体所有土地用于农业园区开发。各省、自治区、直辖市人民政府要对种植、养殖等农业园区的建设用地标准(或比例)做出规定,防止将农用地转为建设用地,变相搞房地产。” 《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》(国土资源部令第11号)第四条“商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地,必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。前款规定以外用途的土地的供地计划公布后,同一宗地有两个以上意向用地者的,也应当采用招标、拍卖或者挂牌方式出让。” 《国务院办公厅关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》(国办发[2003]70号)第四点 中的部分原文:“协议出让的土地改变为经营性用地的,必须先经城市规划部门同意,由国土资源行政主管部门统一招标拍卖挂牌出让。”

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议

农村集体经营性建设用地入市后制度建设的相关建议 ——以重庆市大足区为例 重庆市大足区国土房管局童强 当前,农地制度改革具备了政策条件和实践基础,应把农村集体经营性建设用地流转入市作为农村土地制度改革的突破口和着力点,坚持城乡土地资源要素双向流动的市场化改革导向,尽快释放农村集体经营性建设用地流转利用的巨大潜能。2014年,重庆市国土资源和房屋管理局确定在大足、永川两区开展非公益性用地项目取得农村集体建设用地方式的探索试点。本文结合大足区智凤镇缩小征地范围改革试点工作,为农村集体经营性建设用地入市后制度建设提出相关建议。 一、缩小征地范围改革试点工作情况 1.试点区基本情况 大足区位于重庆市西部,属长江上游地区,是重庆一小时经济圈的组成部分,智凤镇位于大足区中部,距大足城区5公里,渝蓉高速1.5公里,面积87.7平方公里,辖3个行政村、9个社区居委会,总人口45155人。全镇着力打造“城乡统筹示范镇、民营经济强镇和海棠新城建设重镇”。智凤镇现有民营企业70家,其中规模企业15家,解决农村劳动力就业4000余人。2012年全镇被重庆市中小企业局命名为市级小企业创业基地,规划占地1500亩,计划入住企业300家,目前已占地300亩,建成标准化厂房15万平方米,入驻企业65家。 2.试点基本原则 重点探索农村集体经营性建设用地使用权流转试点,实行局部试点、封闭运行、风险可控、结果运用的总体原则,确保农民利益,尊重农民意愿为基本前提,严格保护耕地,提高土地节约集约利用水平,把土地资源市场化配置作为改革的方向。 3.试点主要内容 按照中央“严守耕地保护红线,严格土地用途管制”的总体要求,在符合土地利用总体规划和用途管制的前提下改革创新,开展拆旧区建设用地复垦和建新区土地整治工作。农村集体经济组织委托有资质的施工单位或组织村民自行开展

什么是农村集体经营性建设用地

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2未利用地分类 包括未利用土地、其他未利用地两个二级地类。未利用土地又分为:①荒草地。树木郁闭度<10%,表层为土质,生长杂草,不包括盐碱地、沼泽地和裸土地。②盐碱地。表层盐碱聚集,只生长天然耐盐植物的土地。③沙地。表层为沙覆盖,基本无植被的土地,包括沙漠,不包括水系中的沙滩。④裸土地。表层为土质,基本无植被覆盖的土地。⑤裸岩石砾地。表层为岩石或石砾,其覆盖面积>50%的土地。其他未利用土地又分为:①其他土地。未列入农用地、建设用地的其它水域地。②河流水面。天然形成或人工开挖河流常水位岸线以下的土地。③湖泊水面。天然形成的积水区常水位岸线以下的土地。④苇地。生长芦苇的土地,包括滩涂上的苇地。⑤冰川与永久积雪。表层被冰雪常年覆盖的土地。 国有(集体)未利用地转为建设用地的审核

《中华人民共和国土地管理法》第四十三条:任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除处。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地。第四十四条:建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法

成都市集体建设用地整理与集中使用管理暂行办法 2008年7月27日 第一章总则 第一条为进一步规范集体建设用地整理与集中使用,推进节约集约用地,促进城乡统筹发展,根据《中华人民共和国土地管理法》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发〔2006〕31号)、《国土资源部关于规范城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩试点工作的意见》(国土资发〔2005〕207号)和《中共成都市委成都市人民政府关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见(试行)》(成委发〔2008〕1号)等法律、法规和文件规定,结合成都市实际,制定本办法。 第二条成都市行政区域内集体建设用地整理与集中使用,适用本办法。 第三条集体建设用地整理与集中使用,是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划,通过实施土地整理,将原有零星分散的集体建设用地复垦为耕地后,原集体建设用地面积扣除新建农民集中居住区用地面积后,节约的集体建设用地按照"城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩"的方式集中用于城镇建设的行为。 集体建设用地整理与集中使用依据审批权限不同分为:由国土资

源部、四川省国土资源厅批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目(以下简称挂钩项目);由成都市人民政府批准的城镇建设用地增加与农村建设用地减少相挂钩项目(以下简称拆院并院项目)。 挂钩项目或拆院并院项目由拆旧区和建新区(包括农民集中居住区和城镇建新区)两个部分构成,也可只安排拆旧区和农民集中居住区,节约的集体建设用地由市、县国土部门统筹安排使用。 第四条集体建设用地整理与集中使用应当遵循以下基本原则:(一)充分尊重农民意愿,依法保护农民和集体经济组织的合法权益。 (二)符合土地利用总体规划、土地整理专项规划、城乡建设规划、产业布局规划和新农村建设规划。 (三)对田、水、路、林、村实施综合整治,并与农业产业化相结合。 (四)建设用地总量不增加,耕地面积不减少、质量不降低,用地布局更加合理,集约节约用地水平逐步提高。 第五条市国土资源局负责全市范围内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 区(市)县国土资源局负责本行政区域内集体建设用地整理与集中使用的项目申报和监督管理工作。 第二章集体建设用地整理

市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定

XX市区经营性用地建筑密度、容积率计算及建筑层高控制规定 为进一步规范经营性用地建筑密度、容积率的计算及建筑层高的规划管理,根据《浙江省城乡规划条例》、《浙江省房屋建筑面积测算实施细则》、《XX市区城市规划管理技术规定》等规定,结合XX市区实际,制定本规定。 一、适用范围 本规定适用于XX市区经营性用地以出让方式提供国有土地使用权的住宅、商务、商业类建设项目。 二、建筑密度计算 1、建筑密度系指在规划建设用地内,建筑基底面积的总和与规划建设用地面积的比值。 2、建筑基底面积按接触地面的建筑外墙或结构外围计算。 3、建筑物底层的走廊、门廊、门厅、架空层按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 4、有立柱或墙体落地的阳台按围护结构外围或结构底板计入建筑基底面积。 5、有顶盖(包括可开启式顶盖)的中庭、采光厅、采光井、内廊等设施按水平投影计入建筑基底面积。 6、室外楼梯计入建筑基底面积。但与室外地坪高差小于1.5米且无顶盖的室外楼梯不计入建筑基底面积。 三、建筑层高控制及容积率计算 容积率系指在规划建设用地内,计入容积率的建筑面积总和与规划建设用地面积的比值。 1、住宅建筑 多层、高层住宅建筑层高控制在3.4米(含)以内(建筑面积大于200平方米的大户型层高可适当增加,但不得大于3.6米),低层住宅层高控制在3.9米(含)以内。 跃层式或低层住宅允许起居室(厅)单一空间在户内通高,当起居室(厅)单一空间在户内通高部分的投影面积不超过该户该层建筑面积的20%时,可按其实际建筑面积计入容积率;当户内通高部分投影面积超过该户该层建筑面积的20%,超出部分按1.5倍计入容积率。 2、商务建筑 商务建筑首层层高控制在4.8米(含)以内,二层及以上层高控制在4.2米(含)以内。二层及以上层高超出以上标准,不论层内是否有隔层,大于4.2米小于7.2米时,按该层建筑面积的2倍计入容积率;大于等于7.2米时,按该层建筑面积的3倍计入容积率。 3、商业建筑 商业建筑层高控制在5米(含)以内。层高超出以上标准,不论层内是否有隔层,大于5米小于8.4米时,按该层建筑面积的2倍计入容积率;大于等于8.4米时,按该层建筑面积的3倍计入容积率。单一空间1000平方米以上且进深超过15米的大型商业用房,建筑层高可根据使用要求适当提高,但首层层高不宜超过6米,二层及以上层高不宜超过5.4米。 4、电影院、大型展示厅、大型报告厅、门厅、大堂、中庭、内廊、采光厅等因建筑设计规范要求或功能需要的建筑空间可按其实际建筑面积计入容积率。 5、阳台、设备平台等附属设施 (1)阳台是供使用者进行活动和晾晒衣物的建筑空间。单个阳台投影面积超过10平方米或短边大于2.1米(取阳台围护结构外围至外墙外缘的最大垂直距离),按其水平投影面

农村集体经营性建设用地入市交易规则

农村集体经营性建设用地入市交易规则 (征求意见稿) 第一条为探索建立“同权同价、流转顺畅、收益共享”的农村集体经营性建设用地入市制度,规范农村集体经营性建设用地使用权交易和监管,改革完善土地制度,根据《中共中央国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》(中发〔2018〕12号)、《海南省统筹推进农村土地制度改革试点工作实施方案》(琼农土改〔2019〕1号)、《海南省建设用地使用权统一交易管理办法》、《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》等相关规定,结合本县实际,制定本规则。 第二条本规则适用于在行政区域内的农村集体经营性建设用地使用权入市试点交易及相关监督管理活动。 第三条本规则所称的农村集体经营性建设用地使用权入市交易是指本县农村集体经营性建设用地使用权统一纳入省土地交易市场,进驻省级公共资源交易平台实施交易,实施统一信息发布、统一成交公示和统一交易管理等的活动。 第四条农村集体经营性建设用地使用权入市交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。 第五条县自然资源和规划主管部门负责农村集体经营性建设用地使用权入市交易的指导、协调、审查、监督和实施,并在中国土地市场网、海南省政务中心网站,以及本省主要媒体上发

布入市交易公告及交易结果公告。以招标、拍卖、挂牌方式交易的,应当进入省级土地交易市场进行。以协议出让方式交易的,相关的谈判、协议签订等交易活动,也应进入省级土地交易市场进行。 《农村集体经营性建设用地入市试点暂行办法》所规定的入市主体,可以委托有资质的中介机构在省级土地交易市场内实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动。 委托中介机构实施农村集体经营性建设用地使用权交易活动的,应当采取公开方式选取,并签订委托代理合同,明确委托代理事项、委托交易服务费用和法律责任等内容。 第六条农村集体经营性建设用地使用权可以按照规定出让、出租、作价出资(入股)以及转让、转租和抵押。农村集体经营性建设用地使用权出让、出租、作价出资(入股)的,除按照规定可以采取协议方式交易的外,应当按照本规则的规定采取招标、拍卖、挂牌方式进行公开入市交易。 对未按照本规则规定公开入市交易或者未经批准采取协议方式入市交易的,农村集体经济组织与用地者不得私下签订出让、出租合同或作价出资(入股)协议,擅自出让、出租农村集体经营性建设用地使用权。 第七条工业、商业、旅游、娱乐、物流仓储等经营性用地以及同一地块有两个以上用地意向者的,应当采取招标、拍卖、挂牌方式出让。特殊情况经人民政府批准,可以采取协议方式交

我国农村集体建设用地问题分析

我国农村集体建设用地问题分析

府,不能私自更改。另外,租赁等方式获得的收益有一半要进入社保机制,农村集体需要将其存入农村信用社,留作对居民的生活保障。 从以上可以看出广东省土地流转的《办法》在将集体建设用地推向市场的同时注意保证了居民的利益,是我国完善土地流转机制的一次很好尝试。 四.改革建议 (一)重新明确集体土地权属,完善集体建设用地市场机制确定土地的属性是其进入市场流转的基础。所谓重新确定集体土地权属即是赋予集体土地入市流转的属性。由之前的实例1可以看到,当时实行的制度使得集体土地缺乏市场属性,土地无法体现出其本有的经济价值。农村集体土地在现有的制度下,难以发展农村居民的生产方式,改善生活质量。城乡一体化在农村无法合理处理集体建设用地的情况下是不能实现的,目前的土地制度逐步趋向完善,城镇化进程稳步推进,集体土地已经越来越多地投入建设开发,然而集体土地权属问题仍然需要明确,以免引起法治纠纷和违规流转现象。要想入市流转,必然涉及所有权与使用权的分离。集体土地所有权仍然归于集体所有,而使用权将归于开发商或出资方。农村土地所有权经适当的经营管理可以保障农民的生活,发展农村公共服务。在城镇化的大前提下,可以将农村流转土地进行区域化管理,就是若干个村联合管理,建立相对完善的服务机构,保障村民权益。 (二)集体土地用途合理规划,严格管控。集体土地入市流转之后,在为农村带来经济效益的同时,也会对农民的生活产生一定影响。因此,土地使用方在投入生产之前必须上报政府土地用途。如当土地用作化工厂等对周围环境有较大影响的产业时,政府应该进行监督干涉,也须征求农民意见,保障农村集体的权益不会受到损害。在规划集体土地开发方向时,相关部门也必须结合当地的自然人文条件,尊重土地不可移动的自然属性,进行合理规划,才能实现城乡统筹规划,合理发展的目标。 结语: 农村集体建设用地的合理使用对国家的发展至关重要,而相关制度的建立也引起了社会的广泛关注。我国农村集体建设用地还没有完善的入市流转机制和配套法律,导致农村集体用地流转无法顺利实行和不规范流转的产生。要解决相关问题,先要改进土地制度。对于集体建设用地使用权的取得制度而言,其不仅受到法律的限制,还受到财政制

试点农村集体建设用地入市是怎样规定的

试点农村集体建设用地入市是怎样 规定的 随着城镇国有土地使用制度的改革、城市化进程的加快,农村集体土地特别是城市规划区内的农村集体建设用地的使用权价值和资产价值越来越显现,交易活动越来越频繁,这也就形成了集体土地入市。 随着土地政策的不断变化,国家开始进行农村集体建设用地入市试点工作,意味着集体建设用地入市以后也可以进行出让、租赁等相关经济活动。由于我国农村集体性土地并不是单一用途的建设用地,那么在法律上试点农村集体建设用地入市是怎样规定的,为此小编为大家整理了相关资料。 一、试点农村集体建设用地入市的法律依据 全国人大常委会于2015年2月27日发布了《全国人大常委会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定》,授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县(市、区)行政区域②,暂时调整实施

《土地管理法》、《城市房地产管理法》关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地管理制度的有关规定。上述调整在2017年12月31日前试行。涉及调整的法律包括:《土地管理法》第四十三条第一款:“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。” 《土地管理法》第六十三条:“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。” 《城市房地产管理法》第九条:“城市规划区内的集体所有的土地,经依法征收转为国有土地后,该幅国有土地的使用权方可有偿出让。” 根据全国人大常委会的决定,国务院有权在试点行政区域暂时调整实施上述法律中关于集体建设用地使用权不得出让的规定。在符合规划、用途管制和依法取得的前提下,允许存量农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁、入股,实行与国有建设用地使用权同等入市、同权同价。

经营性基础设施用地

经营性基础设施用地(供暖)思路 一、估价项目名称: 二、委托估价方: 三、估计目的:拟出让国有土地使用权评估 四、估价基准日:X年X月X日 五、估价日期: 六、地价定义:宗地的实际用途,宗地内外的开发程度。估价基准日及土地权 属。 七、估价对象: 土地登记状况 估价对象土地登记状况一览表 土地权利状况 估价对象土地权利状况一览表 土地利用状况 估价对象土地利用状况一览表 八、影响地价的因素 搜集资料:现场搜集,网上搜集。 现场搜集:拍照,宗地的基本情况。了解四至,周围的实际建筑情况。搜集《国有土地使用证》,《建设用地规划许可证》,勘测定界技术报告等

相关资料复印件。 网上搜集 一般因素 城市资源状况 地理位置(所属区域及地理特征,地势,地貌) 水文气候条件(气候是否符合人类居住,居住的舒适度) 矿产资源(大背景下的资源,了解资源优势) 占地面积及概况(对总面积类型的分类,了解土地资源状况) 城市人口(分析城市人口的类型,规模,结构及发展趋势) 房产政策(房地产市场的现状及分析) 行政区划 交通概况(主要的交通干道,于外界的港口,码头,车站通达程度) 经济状况(经济的增长点,财政金融状况,产业特色) 产业政策(产业结构,产业特色,创新新型企业,相关的税收政策) 城市发展与规划(发展目标,发展理念,对经济建设的规划,民生问题的解决,公共设施建设的方案) 城市经济发展状况(产业结构现状的分析,运行情况,发展趋势)区域因素 区域位置(地理位置,四至,地势,地貌,水文,气候) 行政区划 (所属区域的行政级别,规模,人口情况,产业发展的特色) 交通(对外交通的便捷度,交通管制,道路构造,级别和体系。距火车站,飞机场,货物集散地的距离等。) 经济建设与发展(针对供暖行业的发展状况,趋势,和国家相关政策的扶持的) 基础设施状况(电力、供水、排水、电讯等状况) 资源优势(我省是产煤大省,建设采暖厂,减低了运输成本) 环境状况(污染的排放状况及治理程序,周围的自然环境)。 产业聚集度(相关产业的配套及集聚状况、工业区的未来发展趋势等)居民分布(该区域的居民分布情况,不可在其周围,以免影响生活,分布状况,了解运营之后提高工作的效率) 个别因素 估价对象个别因素说明表 1.宗地基础设施状

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议

农村集体建设用地整理及流转协议 甲方:(企业或个人) 乙方:(集体经济组织) 为早日恢复农民生产、生活秩序,优化城乡用地结构和布局,促进城乡统筹发展,加快灾后农村住房重建,乙方受委托,与甲方协商达成如下协议。 第一部分集体建设用地整理及住房重建 第一条为帮助乙方灾后重建,甲方在镇村组实施(1、建设用地增减挂钩;2、拆院并院;3、零星集体建设用地整理)农村集体建设用地整理项目。 第二条经甲、乙双方初步确定参与整理的农户有户人,集体建设用地整理面积约亩(经国土部门审定的集体建设用地面积为准)。其中农民安置拟占地亩(占地面积按执行),可节约集体建设用地面积约亩(实际面积以国土部门正式的竣工验收认定面积为准)。 第三条经甲乙双方协商议定,集体经济组织成员住房重建方式为(1、人均住房面积不低于35㎡的统规统建,2、统规自建)。项目投资总额约为万元。项目涉及由甲方承担的费用有项;由乙方承担的费用

有项。(1、立项费用;2、安置点基础设施配套;3、安置房规划设计费;4、安置房建设费;5、原宅基地复垦费;6、房屋及附着物补偿;7、综合验收费) 项目涉及对自愿参与农户的相关补助补贴标准按: 执行;基础设施配套标准按: 执行。但不得低于都江堰市土地整理领导小组办公室《关于印发<都江堰市土地综合整理补贴管理办法>的通知》(都土整办【2007】19号)文规定的建房、风貌、基础设施建设标准。 第四条项目实施期限:2008年月日至2009年月日。但最长不得超过1年半,即18个月。 第五条经甲乙双方协定,项目立项和验收由(1、甲方;2、乙方)负责;安置房建设工程由(1、甲方;2、乙方)负责实施;安置房基础设施配套工程由(1、甲方;2、乙方)负责实施;原宅基地复垦及道路沟渠工程由(1、甲方;2、乙方)负责实施。 第六条项目工程质量要求 (一)土地平整(复垦)。应按相关规范、规程、标准和农业部门的技术要求,有效耕作层厚度不得小于40厘米,建成地面平整、田(地)坎、沟(渠)完善、便于耕作的耕地。 (二)田间道路和农田水利设施。应按相关规范、规程、标准并分别符合交通、水务部门的技术要求,合理布局,便于群众生产和生活。 (三)农村新型社区建设(中心村、聚居点),应在符合城镇总体规划和土地利用规划的基础上,依照《关于加强农村新型社区建设技术管理确保社区建设质量的通知》(成建委发[2007]390号)进行合理布局和规划设计;按相关技术规范和标准,做好新建农村居住点的道路、供水、雨(污)水排放管网、化粪(沼气)池、供电、通讯、广播电视等“市政”基础设施配套工程和绿化。

《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》解读

《关于加强经营性用地规划条件管理工作 的意见》解读 2015年5月25日,铜陵市人民政府办公室印发《关于加强经营性用地规划条件管理工作的意见》(以下简称“《意见》”),为便于大家更好的理解和执行《意见》,根据《市政府重要政策解读工作实施办法》有关要求,特对《意见》进行解读。 1、 《意见》出台背景 规划条件是城乡规划对建设项目提出的具体要求,是政府出让国有土地使用权的约定条件,是实施规划行政许可的法定依据。加强经营性用地规划条件的管理,有利于维护市场秩序公平公正,有利于保障公共利益,对于推进政府依法行政和加强廉政建设具有重要意义。近几年来,部分单位在经营性用地开发过程中擅自变更或调整规划条件约定内容,少数单位违反规划条件及土地出让合同规定的容积率指标实施违法建设,严重影响了城乡规划实施,干扰了正常市场秩序,损害了社会公共利益。为此,市政府决定加强对经营性用地规划条件实施的全过程管理,制定出台本《意见》。 2、 《意见》制定依据 根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国行政许可法》、《安徽省城乡规划条例》、《城市国有土地使用权出让转让规划管理办法》(建设部第22号令)、《城乡规划违法违纪行为处分办法》(监察部、人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部第29号令)、《建设用地容积率管理办法》(住建部建规〔2012〕22号)、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》(住建部建法〔2012〕99号)、《关于城乡规划公开公示的规定》(住建部建规〔2013〕166号)、《关于加强经营性用地规划条件监督管理工作的通知》(安徽省住建厅建规〔2008〕204号) ,并参照外地相关管理制度,制定本《意见》。 3、 《意见》主要目的 一是加强经营性用地规划条件的全过程管理,以制度规范行政行为和建设行为,切实做到经营性用地规划条件的科学性和严肃性。二是依法从严查处违法建设,特别是对涉及超容积率的违法建设行为实行“零容忍”机制,以遏制严重影响城乡规划违法建设行为的发生。三是明晰管理部门责任,强化部门联动,实施有效监管,切实推进政府依法行政和提升行政效能。 四、《意见》主要内容

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知【模板】

农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让须知 根据国家有关集体经营性建设用地入市精神和《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》、《XX市XX区农村集体经营性建设用地入市试点办法》的规定,XX区泗泾镇SJSB0001单元07-09号(集体土地试点入市)地块的农村集体经营性建设用地使用权经地块所属农民集体决策同意,并经XX市XX区人民政府批准实施公开出让。现出让人决定以挂牌方式实施出让。 一、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让的出让人为上海XX区泗泾经济联合社,具体组织实施委托XX市土地交易事务中心承办(以下简称“挂牌人”)。 二、此次农村集体经营性建设用地使用权挂牌出让遵循公开、公平、公正和诚实信用原则,并按价高者得的原则确定竞得人。 三、出让地块的基本情况及要求 1、四至范围:东至企业,南至泗博路,西至泗联路,北至查袋泾(见附图)。 2、土地总面积:21022.2平方米,出让面积:20166.7平方米。 3、土地用途:租赁住房(R4)。 4、容积率:2.0。 5、建筑密度:\。 6、绿地率:35%,其中集中绿地率:10%。 7、出让年限:70年。

8、套型要求:租赁住房套型以中小套为主,套均建筑面积控制在45平方米左右,套数不少于825套。 9、交地状况:净地。 10、地下建(构)筑物和管线等由竞得人自行办理有关搬迁或拆除手续并承担相应费用。 11、意向竞买人可在******/dzkc/fqxx网址查阅本地块所在分区单元的主要地质信息和地质灾害防治要求。 竞得人应根据《地质灾害防治条例》、《XX市地面沉降防治管理条例》及《XX市地质灾害危险性评估管理规定》的规定,承担地质灾害防治义务、地质环境监测设施与地面沉降防治设施保护义务和地质资料汇交义务。 竞得人还应根据《XX市地质灾害危险性评估管理规定》,判断本地块建设项目是否需要单独进行地质灾害危险性评估(以下简称“灾评”)。需单独进行灾评的,竞得人应委托具有灾评资质的单位进行建设项目灾评,并在申请《建设工程规划许可证》时,提交《地质灾害危险性评估报告备案登记表》;不需单独进行灾评的,竞得人应至******/网站下载并阅知建设项目所在地区的地质灾害危险性分区评估报告内容,自觉落实地质灾害防治措施,填写并在申请《建设工程规划许可证》时提交《建设项目地质灾害防治承诺书》。 12、保障性住房配建要求详见附录文件中“XX市农村集体经营性建设用地使用权出让预合同”的相关条款。 13、受让人须在已经批准的控制性详细规划或风貌区保护规划

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践调查报告

集体经营性建设用地入市政策及北京地区实践 摘要: 1、《土地管理法》已经完成修改,但是其他配套法律法规尚未进行修订,关于经营性建设 用地的用途、出让、抵押、处置有较多不明确的地方,但是按照集体经营性建设用地和国有建设用地同权同责的基本思路,规则也会类似。 2、农村集体经济组织(包括经济合作社、经济联合社、经济联合总社)是集体经营建设用 地入市的主体,根据试点地区经验,也可以组建统一的入市平台公司,由该公司作为入市和金融业务的开展主体,信用风险判断时需要予以关注。 3、集体土地出让的土地使用权的期限与同类用途的国有建设用地使用权期限趋同;出租期 限有可能受到合同法20年的限制,具体需待政策法规进一步明确。 4、集体经营性建设用地抵押可参照同类用途的国有建设用地执行。 5、土地入市及再转让环节,收入扣除取得成本和开发成本后,需要按比例缴纳土地增值收 益调节金。 6、市场已有的针对集体经营性用地的融资方案有土地整治贷款、开发建设贷款、产业运营 贷款、商业用房按揭贷款,覆盖集体土地从整理入市到持有阶段。 7、试点地区的政策法规由较多是不公开的,且试点的事项是没有特别明确的法律法规规定。 金融机构如果要介入类似项目,建议与当地的发改委、规划与自然资源部门对不明确的事项进行详细的调查。 8、如北京地区,土地竞拍保证金是缴纳至镇级统筹公司,可关注该类企业的存款营销。 一、试点时期的政策文件体系及北京市的相关规定 根据相关文件,集体经营性土地入市试点自2015年始,至2019年12月31日开展试点的法律授权文件到期。2020年开始后续将衔接修改后《土地管理法》,试点期间全国及北京市依据的法律法规及相关政策文件如下: (一)中共中央 2014年12月中共中央办公厅、国务院办公厅联合发布《关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见》,提出改革试点的主要任务“建立农村集体经营性建设用地入市制度。针对农村集体经营性建设用地权能不完整,不能同等入市、

集体建设用地使用权审批程序

集体建设用地使用权审批程序 一、农村集体建设用地的使用范围: (一)概念 所谓农村集体建设用地,是指城镇以外,广大农村和集镇范围内建设占用土地的总称。广义的讲,农村集体建设用地包括农业建设用地和农村非农业用地两大部分。目前,通常所说的农村集体建设用地是指农村非农建设用地。按照现行法律规定,农村集体建设用地的使用范围主要涵盖以下三个方面:(二)使用范围 1、兴办乡镇企业使用本集体经济组织所有的土地。包括: (1)乡镇办企业使用本乡镇集体所有的土地 (2)村办企业使用属于本村所有的土地 (3)村民组办企业使用本村村民组所有的土地 (4)个人办企业使用所在农民集体组织的土地 按照现行法律规定,不允许乡(镇)办企业使用村或村民组所有土地,村办企业也不能使用村民组或其他村集体所有的土地,但是集体经济组织可用本集体所有土地与其他单位和个人以土地使用权入股,联营等形式共同举办企业。 2、乡(镇)村公共设施和公益事业建设使用农民集体所有的土地。包括农村道路、水利设施、学校、通讯、医疗卫生、敬老院、幼儿园、村委会办公室,不管是使用本集体所有的土地,还是其他集体所有的土地都是允许的。这主要是考虑到一些道路,水利设施及学校等,在本集体经济组织所有土地内无法安排,乡(镇)村无集体土地,也必须使用村民组的土地的实际情况。 如果乡(镇)企业建设用地在本集体经济组织内无法安排,也可以申请使

用国有建设用地,申请使用国有建设用地的按照国有建设用地供应的政策规定办理。 3、申报条件: (1)用地单位必须是农村集体经济组织或成员; (2)拟用土地必须属于本农村集体经济组织农民集体所有的; (3)符合乡(镇)土地利用总体规划; (4)必须是兴办企业或其他单位,个人以土地使用权入股,联营等形式共同举办企业; (5)符合省(市、区)规定的用地标准 4、受理依据: (1)《中华人民共和国土地管理法》 (2)《中华人民共和国土地管理法实施条例》 (3)《中华人民共和国城乡规划法》 对申请事项不能取得行政许可的,即当面告知不予受理;对申请事项依法不属于本部门职权范围的,当面告知申请人向其他行政机关申请;对提交材料齐全且符合法定规定要求的,立即受理;如所交材料不全且可当场纠正,纠正后受理;如提交材料不全或不符合法定要求的,将在5个工作日内一次性告知申请人,待补齐资料后再受理。 5申报材料: (1)用地单位(人)申请书 (2)企业法人资格证书、营业执照、组织机构代码证、个人身份证复印件 (3)发改委立项批复

农村集体建设用地流转:政策分析、配置效应及政策选择

农村集体建设用地流转:政策分析、配置效应及政策 选择? 张梦琳,陈利根 南京农业大学公共管理学院,南京(210095) E-mail:zmllxb@https://www.360docs.net/doc/237456229.html, 摘要:限制农村集体建设用地流转的政策取向已不符合市场经济的发展及资源优化配置的要求,处于失效状态。而允许集体建设用地流转可以改变了资源配置方式、适应了市场经济发展的内在要求;缓解了供需紧张、减少建设占用耕地的潜在威胁;实现了帕雷托改进、增进社会福利。基于市场失灵的客观存在,集体建设用地流转需要加强国家宏观调控与管理力度以消除市场失灵。而集体建设用地流转公共政策重新定位的关键在于政府职能的成功转变。 关键词:集体建设用地,流转,政策分析,配置效应,政策选择 对于农村集体建设用地流转,我国法律政策一直持限制甚或禁止的态度。这是在我国过去计划经济下以及市场经济条件欠完善,土地管理效能不能适应对放开集体土地使用约束的需要等各种社会发展背景和人们对土地权利的认识没有形成共识下产生的。然而,随着社会经济的发展,农民土地资产价值意识的提高,在城镇国有建设用地不能满足经济建设对用地数量的需求、征地制度彰显对农民权益重视不足的背景下,农村集体建设用地逐步由“隐形市场”,向“公开”、“合法”之势开始流转且呈扩大势头。 公共政策的制定要有效地增进与公平地分配社会公共利益。对于农民这一占中国人口绝大多数的群体来说,土地无疑承载着更多的功能。农民也理应从土地上收获更多的福利。而允许集体建设用地流转将是对保障农民权益,优化土地资源配置的一个很好诠释,也是社会主义新农村建设的要求。然而,集体建设用地流转并未得到国家立法层面的承认与保护,现实中也存在因缺乏可行的公共政策体系,不能对流转进行有效规制而导致损害农民利益、破坏耕地资源的现象。因此,推动农村集体建设用地流转,探讨制定有效管理农村集体建设用地流转的政策取向,对于建设社会主义新农村、构建和谐社会都具有重要意义。 1. 农村集体建设用地流转的政策解读 《土地管理法》第2条规定“土地使用权可以依法转让。”第63条规定“农民集体土地使用权不得出让、转让、出租或用于非农业建设,但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业因破产、兼并等情形使土地所有权依法发生转移的除外。”第43条规定,“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地。但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外”。 根据上述规定可知,除兴办乡镇企业、村民建设住宅和乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用集体建设用地外,集体建设用地使用权不准出让、转让、出租。已经取得集体建设用地使用权的,除法律规定情形外亦不得进入流转程序。现行《物权法》第151条规定,以集体所有的土地作为建设用地的,仍然应当依照《土地管理法》等法律规定办理。可见,国家立法对农村集体建设用地流转问题持谨慎和有保留的态度。在我国现行法律体制 ?本课题得到高等学校博士学科点专项科研基金项目:“农村集体建设用地流转的资源配置效应与调控机制研究”(项目批准号:20070307022);国家自然科学基金项目:“集体建设用地流转:主要模式、驱动机制与公共政策选择”(项目批准号:70673037)的资助。

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告

关于农村集体经营性建设用地入市改革试点情况的调研报告我县于2015年3月被确定为国家农村集体经营性建设用地入市试点,为期三年。三年来,该县抢抓试点契机,大胆改革探索,促进了区域经济的发展,取得明显的成效。按照全省农村工作电视电话会议上省长XX“对XX县农村土地入市改革试点跟踪调查、总结经验,在全省推广”的指示精神。市委政研室(改革办)就XX县农村集体经营性建设用地入市试点情况进行了专题调研。 一、试点的主要做法 在国土资源部和省改革试点领导小组的正确领导下,在省国土资源厅及市委、市政府的大力支持下,XX县农村集体经营性建设用地入市试点工作严格按照中央有关要求积极探索,扎实推进,制定了13项集体经营性建设用地入市试点制度,初步建立了兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,形成了一整套程序严谨、制度规范、流转顺畅的土地征收和农地入市程序,在探索多种保障形式、住宅用地入市和统筹相关改革发挥集群效应等方面,取得了良好的试点效果和社会效应。 一是严格入市程序,切实保障农民利益。为充分发扬村民民主权利,由农民自己决定农村集体经营性建设用地是否入市、怎样入市,我县制定了周密的入市交易程序:村集体先行酝酿,严格执行“四议两公开”制度,村民表决决定,逐级向上申请;乡镇审核地块权属,消除纠纷隐患;县里审查“符合规划、用途管制、依法取得”三个基本前提,做到底清数明。入市项目获批后,村民就地价评估、入市方案、收益分配等再次执行“四议两公开”,由村民自主决策、决议入市。 通过试点,形成了六种比较成熟的保障失地农民收益的办法:第一是逐年支付租

金;第二是一次性支付土地收益;第三是作价入股,每年持股分红;第四是租金保底加分红,每年收取租金,定期分红;第五是资金补偿加就业安置;第六是留置物业,用入市土地交换得到入市项目的商业门市、物业管理,让长远生计有了保障。 二是制定土地入市制度,确保土地依法入市。为确保入市交易程序合法、合规,初步制定了13项土地入市相关制度,强化过程和环节控制,从入市主体和入市地块的合法确认、入市方式及程序,到土地增值收益分配、入市抵押贷款、纠纷解决办法等等,都明确了具体运行步骤,严格按照13项制度履行相应的程序,确保了土地入市交易有章可循,有法可依。 三是加强事后评估,注重试点经验总结。每一宗土地完成入市后,领导组办公室都及时进行分析总结,评估入市成果,并就此提炼总结,完善制度,慎重提出修改建议。通过对13项制度运行情况进行集中评估分析,就其中5项进行了修订完善(修订2项,完善3项,修改23条),“入市管理办法、入市不动产登记办法、使用权抵押贷款管理办法、调整入市工作程序”等4项制度,修改完善后经县领导组同意,投入实践;“入市土地增值收益调节金征收使用管理实施细则”,已经省国土资源厅、财政厅审核批准,投入运行。 目前,全县共完成农村集体经营性建设用地入市14宗、195.75亩。按入市途径分,就地入市11宗,村庄整治入市3宗;按入市方式分,出让2宗、租赁4宗,作价入股8宗;按入市用途分,工业2宗,商业7宗,住宅兼容商业1宗,旅游4宗。另外还有7宗640亩土地调整入市实施方案已批复。 二、试点取得的成效

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