商业地产十一大融资渠道
房地产SWOT分析
一、万科（000002，）优势1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。
综合竞争力、市场占有率和品牌价值排名第一。
2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。
3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。
即使在2008年行业整体资金较为紧张的背景下，公司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。
4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力，这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。
5、1992-2008年公司收入和净利润的复合增速分别为28.7%和33.6%。
劣势土地储备约2200万平方米，仅能满足万科2-3年的发展需要，低于行业平均水平，可能会影响其增长并增加土地购置成本。
机会1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。
2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。
威胁绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力威胁。
二、保利地产（600048，）优势1、公司最大的竞争优势在于其资源优势。
由于公司的控股股东保利集团源于总参装备部，其在全国各主要城市和地区都具有丰富的资源，包括土地、资金和人脉。
这有利于保利地产在全国各地的扩张，而且也非常有利于控制公司的扩张风险。
2、土地储备规模快速增长，保利地产项目储备增至3200万平方米，在一、二线城市形成全国性布局。
其中二、三线城市分布集中在珠三角、环渤海和西南地区，占总储备的71%。
其具有刚性需求占比高、政策紧缩风险小等优势。
3、公司成长性好，增长迅猛。
过去五年保利地产的营业额和净利润的复合增长率分别为72%和77%，远高于同行业其他竞争对手。
4、良好的执行力将保证公司高速发展。
劣势1、公司在2009年购入约1000万平方米的土地储备，土地成本较高，这使其应对市场调整时的销售价格弹性较小。
房地产开发企业利息支出问题
房地产企业金融机构借款利息支出的财税处理房地产企业的融资渠道主要包括权益性资产、银行借款、关联企业借款等。
企业从金融机构取得的债权性融资所涉及的利息支出处理比较复杂。
所得税和土地增值税法规对这一利息支出的税前扣除有不同规定，其财税处理是实务界的一大难点，下文将结合案例对此加以分析。
一、会计准则对房地产企业利息支出的规定《企业会计准则第17号——借款费用》第六条规定，为购建或者生产符合资本化条件的资产而借入专门借款的，应当以专门借款当期实际发生的利息费用，减去将尚未动用的借款资金存入银行取得的利息收入或进行暂时性投资取得的投资收益后的金额确定。
为购建或者生产符合资本化条件的资产而占用了一般借款的，企业应当根据累计资产支出超过专门借款部分的资产支出加权平均数乘以所占用一般借款的资本化率，计算确定一般借款应予资本化的利息金额。
《<企业会计准则第17号——借款费用>应用指南》规定，符合借款费用资本化条件的存货，主要包括企业（房地产开发）开发的用于对外出售的房地产开发产品、企业制造的用于对外出售的大型机械设备等。
这类存货通常需要经过相当长时间的建造或者生产过程，才能达到预定可销售状态。
可见，从事房地产开发业务的企业为开发房地产而借入资金所发生的借款利息支出，在房地产完工前应计入有关房地产的开发成本，在房地产完工后应计入财务费用。
二、税法对房地产企业利息支出的规定1.所得税方面的有关规定。
《企业所得税法实施条例》第三十八条规定，企业在生产经营活动中发生的下列利息支出，准予扣除：非金融企业向金融企业借款的利息支出、金融企业的各项存款利息支出和同业拆借利息支出、企业经批准发行债券的利息支出。
国税发【2009】31号文件第二十一条规定，企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。
企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得的借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理地分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。
商业地产管理制度
商业地产管理制度第一章总则第一条目的和适用范围1.为了规范商业地产管理，提高运营效率，确保项目的稳定运作和经济效益，订立本制度。
2.本制度适用于商业地产管理部门及相关工作人员，包含商业地产的招商、租赁、运营等相关工作。
第二条原则1.遵守法律法规，遵从市场规定，公平竞争，维护企业声誉和社会形象。
2.严格实行科学管理，提高运营效率，实现公司经营目标。
3.加强内部协作与沟通，形成整体合力，共同推动项目开发和运营。
第三条职责1.商业地产管理部门负责商业地产的规划、招商、租赁等工作。
2.各相关部门要乐观搭配商业地产管理部门的工作，共同推动项目的顺利进行。
第二章商业地产规划第四条规划目标1.依据市场需求和企业战略规划，确定商业地产的规划目标。
2.依据规划目标，确定商业地产项目的定位、规模、布局等要素。
第五条规划编制与审批1.商业地产规划由商业地产管理部门负责编制，经企业相关部门审核后提交审批。
2.商业地产规划的审批应符合相关法律法规的要求，并经公司领导批准。
第六条规划更改1.商业地产规划的更改应满足市场需求和企业发展需要，并经商业地产管理部门申请，经企业相关部门审核后，提交审批。
第三章商业地产招商第七条招商目标1.依据商业地产规划，订立招商目标，明确目标业态和品牌定位。
第八条招商准备1.商业地产管理部门负责招商准备工作，包含招商料子的准备、市场调研、潜在租户的筛选等。
第九条招商过程1.商业地产管理部门负责与潜在租户进行洽谈，并依据商业地产规划和招商目标，确定合作意向。
第十条招商合同1.招商合同应明确双方的权利和义务，包含租赁期限、租金支出方式、装修要求等。
第四章商业地产租赁第十一条租赁管理1.商业地产管理部门负责租赁管理工作，包含签订租赁合同、帮助租户办理相关手续、租金收取等。
第十二条租金规定1.商业地产租金应依据市场行情进行合理定价，租金的调整应满足合同商定和市场需求，并经公司审批。
2.租金的支出方式和期限应在合同中明确，并按合同执行。
37种融资模式解析
37种融资模式解析目录一、民间融资1、企业向员工借贷。
2、企业向特定非员工借贷。
3、企业向非金融企业借贷。
4、让与担保5、网络借贷（p2p）6、融资性贸易7、托管式加盟二、类金融融资1、商业保理2、融资租赁3、典当4、小额贷款公司5、私募股权基金6、股权众筹7、股权质押8、动产浮动质押9、仓单质押10、保单质押贷款三、金融融资1、银行贷款2、信托贷款3、银行承兑汇票4、信用证5、内保外贷6、公司债7、金融租赁8、银行保理9、存单质押10、企业债11、优先股12、资产证券化13、上市公司14、新三板企业15、商业承兑汇票16、前海跨境人民币贷款17、福费廷18、贸易融资19、应收账款质押贷款20、上海自贸区跨境人民币境外借款企业因股东出资而成立，企业的日常运营离不开现金流，企业的发展壮大亦离不开资金的支持，故融资行为贯彻企业始终。
现总结企业融资的方式如下，以供读者参考。
本文将企业融资区分为民间融资、类金融机构融资、金融机构融资三类。
一、民间融资1、企业向员工借贷。
法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第十二条：法人或者其他组织在本单位内部通过借款形式向职工筹集资金，用于本单位生产、经营，且不存在合同法第五十二条、本规定第十四条规定的情形，当事人主张民间借贷合同有效的，人民法院应予支持。
法律风险：《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：未向社会公开宣传，在亲友或者单位内部针对特定对象吸收资金的，不属于非法吸收或者变相吸收公众存款。
2、企业向特定非员工借贷。
法律依据：《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第一条本规定所称的民间借贷，是指自然人、法人、其他组织之间及其相互之间进行资金融通的行为。
法律风险：《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：违反国家金融管理法律规定，向社会公众（包括单位和个人）吸收资金的行为，同时具备下列四个条件的，除刑法另有规定的以外，应当认定为刑法第一百七十六条规定的“非法吸收公众存款或者变相吸收公众存款”。
14家优质地产基金运作模式
14家优质地产基金运作方式与简介一：嘉德地产基金轻资产战略1、以费用收益模式代替资产收益模式；2、严格的资产剥离模式。
核心实质是：资产类型的分解与投资人的匹配：培育期：适合私募投资人；成熟期：7-10%的收益，适合保守的REITS投资人。
在此基础上，嘉德将私募基金和REITS分为：商用（写字楼）物业基金、零售物业基金、出租型公寓基金、城市综合体基金、工业物业基金；同时按区域分为中国基金、印度基金、马来西亚基金、日本基金等。
基金拓展战略1、外部合作发展基金，与大牌金融机构，如与荷兰的ING金融集团的合作。
如与当地的大型开发企业的合作，如深国投，华联商场，万科都有合作2、私募基金和REITS的协调成长与相互支持（不适合国情）二：汉威资本华润国际地产基金，2006年成立，奉行混合式投资与资产管理模式，强调主动式管理，任荣为董事总经理兼行政总裁。
主要模式：开发商通过将种子项目注入基金并参股15%-20比例，达到与投资人利益一致，同时由于翘动杠杆的原因，开发商反而大大提升了ROI三：铁狮门地产基金奉行一体化的Tishiman利用地产基金模式，以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条各个环节的相关管理和参与旗下地产基金超额收益的分配（业绩的提成）分享了地产项目40%以上的收益。
由于在地产高峰期收购物业的价格过高，2008年以来，旗下多个基金出现严重的亏损，以至于陷入债务危机。
由于杠杆的作用，所以这种模式对经济周期比较敏感，资产收购的价格对其影响非常大。
四：高和资本：2009年10月在天津成立，通过旗下的天津高和股权投资基金管理有限公司、天津畅和股权投资基金管理有限公司及其关联公司时进行投资。
是中国首支商业地产基金和专业的地产资产管理机构，专注于投资一，二线核心区域的商业类物业。
完成资产收购上百亿元人民币。
五：常青藤资本管理有限公司：常青藤基金是一直混合型投资基金，根据自身优势和关注重点设立了商用及住宅不动产基金，高新成长基金，节能环保基金，矿产能源基金，养老产业基金及金融股权投资基金等六只子基金。
房地产项目主要融资方式
房地产项目主要融资方式房地产行业是典型的资金密集型行业，市场、资金、土地是房地产行业的三要素，在宏观调控的背景下，资金自然成为核心的要素。
如果能够很好地协调金融与房地产之间的互动关系，二者相辅相成，必然会对经济增长产生巨大的推动力量。
但从现状观察，无论是房地产开发贷款还是个人住房消费贷款，都存在过度依赖银行的现象，由此蕴涵的银行业系统性风险已成共识。
而在新的融资限制条件下，实际上可以说多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款的，这就把金融创新“逼”上了台面、后者又需要与个性化的融资模式结合才能落到实处。
十二种创新途径根据经验观察和梳理，我们列举出12种房地产金融创新的途径（有别于传统的向银行贷款）。
每种创新融资工具特征各异，包括政策约束、风险收益和融资成本等。
这就要求无论是政府部门、房地产企业还是消费者，都要对各种创新工具的可得性、融资成本和融资风险有一个深刻认识。
对此，我们也做了具体分析。
（一）上市融资房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。
一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买（借）壳上市进行融资。
（二）海外基金目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产；二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。
海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。
但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。
（三）联合开发联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。
地产十一活动方案(精选5篇)
地产十一活动方案（精选5篇）地产十一活动方案篇1一、活动目的10月地产销售传统旺季来临，所谓金九银十。
本阶段活动把握市场机会，利用活动邀约老客户返场参加，提升现场人气的同事促进老带新；配合周末活动，与客户进行情感沟通，增强客户与项目粘性；通过暖场活动，延长客户现场逗留时间。
二、活动内容1、活动主题：金秋筑梦，不忘初心——X年10月爱相随2、活动日期：X年10月1日-7日；3、活动时间：10:00-18:00；4、活动地点：营销中心；5、参与人员：新老客户；6、活动构成与执行要点：（1）儿童嘉年华活动内容：儿童嘉年华主要针对于有小孩的家庭，现场设置各种娱乐游戏，让社区及业主带这小孩来玩，增加现场客户的停留时间，现场在设置到访礼品，及大转盘或者中间抽奖环节，现场配备：1个30-60平的充气城堡，1个篮球机，1个打地鼠，1个海洋球池，1个模拟赛车，1个抓娃娃机，1名小丑气球。
适合项目：入住小区，认筹客户较多，有小孩的家庭，足够大的场地，项目周边人群较多。
（2）梦幻拉斯维加斯活动内容：拉斯维加斯主要是经过博采才赢取足够多的积分，来兑换礼品，顾客通过进行博采赢取来的筹码（积分）来竞拍礼品，也可以兑换相应积分的礼品，活动期间设置2到3次用积分竞拍，积分可自由兑换礼品。
如在十一期间，可设置终极竞拍大奖，放到最后一天进行竞拍，前几天顾客可积攒积分，在最后一天统一引爆。
（一般礼品建议100到400元，终极竞拍礼品建议1000-5000元）现场配备：1个德州扑克，1个大小点，1个大轮盘。
荷官3名，及相对应的凳子。
适合项目：出入方便，商业和住宅，年轻人群，自由人士。
（3）浪漫写真，爱意无限活动内容：现场特别举行写真，婚纱，全家福等各种写真拍照活动，让顾客可进行参加，到访客户都可以参加摄影写真的拍摄，现场为客户拍照，精修5张底片，并赠送一个7寸相框，可以让业主们通过微信分享积赞来赢取礼品，现场拍摄的照片因需要精修，所以需要在活动节后一个星期左右才能给甲方。
房地产开发商投资公司融资方式有哪些？
Do not keep anything for a special occasion, because every day that you live is a special occasion.悉心整理助您一臂（页眉可删）房地产开发商投资公司融资方式有哪些？一、上市融资；二、海外基金；三、联合开发；四、并购；五、房地产投资信托；六、房地产债券融资；七、夹层融资；八、房地产信托融资；九、项目融资；十、开发商贴息委托贷款；十一、短期融资券；十二、融资租赁；十三、房地产证券化。
众所周知，房地产开发需要大量资金，这是一个资金密集型行业。
大部分当地产开发商自有资金都不充分，需要通过有效的融资，获取开发项目所需资金。
如果没有外界的资金支持，开发商将寸步难行。
那么，房地产开发商投资公司融资方式有哪些？下面就让给大家讲一讲吧。
一、房地产开发商投资公司融资方式有哪些？1、银行贷款：在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。
据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。
2、房地产信托：现阶段信托产品主要有两种模式：一种是信托投资公司直接对房地产项目投资，另一种模式是债权融资。
相对银行贷款而言房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。
3、上市融资：上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。
房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用没有固定的还款期限,因此对于一些规模较大的开发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。
4、房地产资产证券化：房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程从而使得投资者与投资对象之间的关系由直接的物权拥有转化为债权拥有的有价证券形式。
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商业地产十一大融资渠道在境内房地产企业面临资金紧缺的前提下，专门多业内人士纷纷埋怨融资渠道单一。
而事实上，目前要紧存在的咨询题并非融资渠道单一，而是由于一方面专门多融资渠道存在各种各样的限制，另一方面则是由于资金需求方对融资市场的不甚了解，而致使专门多融资渠道无用武之地。
在此前提下，笔者针对目前所需资金量比例较大的商业地产，综合其多年来在地产行业金融实践的体会，对除以股权方式实行企业间合作之外的十一种要紧融资渠道进行了总结和比较。
浅述如下。
一、境内商业银行贷款就与商业地产开发商的亲热程度来看，境内商业银行无疑曾经是开发商“生死与共的战友、亲热无间的爱人”。
然而随着近两年来国内宏观金融政策调整，商业银行收紧了对房地产行业的信贷，专门是加大了对房地产抵押贷款的审查，商业地产开发商的融资渠道大幅缩紧，业内人士戏称地产业和商业银行之间的“蜜月期”终止了。
二、信托投资公司发行信托打算随着2001年10月1日《信托法》的出台，信托投资公司在房地产资金融通市场上开始扮演起日趋重要的角色。
2003年底中国大陆第一支商业房地产投资信托打算——法国欧尚天津第一店资金信托打算在北京推出，它代表着中国房地产投资信托基金(REITs)的雏形。
随后全国各家信托投资公司连续推出房地产信托产品，手段多样、品种创新，在一定程度上解决了房地产开发商的开发资金短缺咨询题。
仅北国投去年推出的商业房地产信托融资产品就有：华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让项目，密云商住房资金信托打算等数支，这些信托产品差不多上灵活运用信托手段设计出来的优良产品。
然而，由于信托融资的资金来源要紧集中于社会中小投资人，且受到3 14号文件、《资金信托治理方法》以及《信托投资公司治理方法》等多重政策限制，专门是受到每期不得超过200份合同的限制，单个集合资金信托打算的融资额度一样不超过亿元。
据了解，自2002年314号文件出台后，全国大部分集合类房地产资金信托产品的发行额度都在1500万到一亿元之间。
这关于大中型商业房地产开发项目而言无异于杯水车薪。
此外，银监会在今年年初又一次加大了对信托行业的监管力度，大部分信托投资公司所有项目必须要报送银监局审查，审查手续相当繁琐，时刻拉长，如此一来信托快速而灵活的小规模融资优势荡然无存。
三、境内公司上市房地产行业属于政策性较强的行业，而公司上市同样面临着极强的政策要求。
众所周知，公司上市必须满足以下条件：连续三年盈利、净资产收益率每年不得低于10%、累计对外投资额不超过净资产的50%、总资产负债率低于70%，所有者权益至少5000万等。
而目前大部分商业项目的建设差不多上一家项目公司完成，其目的要紧是定向治理、专业分工、财务分开和运作自主。
综合以上两种情形来看，房地产项目公司上市的可能性有多大、融资能力有多强、成本有多高、成效有多好等一系列咨询题都值得商榷。
从近年来房地产公司上市寥寥无几的现实来看，大部分权衡利弊后的商业地产开发商明显差不多舍弃了境内公司上市的方法。
四、发行企业债按照《公司法》规定，只有股份有限公司、国有独资公司和两个以上的国有企业或者其他两个以上的国有投资主体投资设置的有限责任公司，为筹集生产经营资金，才能够发行公司债券。
这就将大部分无国有投资主体背景的、有限责任公司性质的商业地产开发公司从可发行公司债的范畴内划了出去，且资金用途也明确为筹集生产经营资金。
即便房地产开发公司在公司结构上满足《公司法》的要求，也还要通过《企业债券治理条例》对企业发行债券规定的严格限制和审查。
程序繁琐，条件严格。
第一要报全国打算委员会、中国人民银行、财政部、国务院证券委员会纳入下一年度全国发行企业债的总体规模中，同时还要通过各级人民银行和同级打算治理部门的严格审批；其次，企业须具备一系列条件，例如企业规模的要求，连续三年盈利的要求以及所筹集资金的用途必须符合国家产业政策等等。
且“企业发行企业债券的总面额不得大于该企业的自有资产净值”、“企业债券的利率不得高于银行相同期限居民储蓄定期存款利率的百分之四十”。
有鉴于此，在以后的一定时期内，发行企业债不管从政策理论上依旧从企业实际条件上都不可能成为商业地产开发商可期待的融资渠道。
五、金融租赁2004年4月，上海某金融租赁公司推出了一支房地产“售后回租+保理”模式的金融租赁产品，出售回租人将其某一物业出售给金融租赁公司，并约定了5年作为回租期，同时金融租赁公司与某银行就此单业务建立保理业务关系，确定了资金来源。
最终，该笔交易令房地产公司获得了6亿元的资金。
稍加分析就会发觉，信托投资公司近年来推出的“租金收益权财产信托受益权转让”信托产品与房地产金融租赁模式专门类似。
两者的具体区别在于：一、以金融租赁的资金来源为银行，信托的资金来源为投资人；二、金融租赁能够解决的资金量较大，信托解决的资金量小；三、金融租赁后的风险由租赁公司和银行共同承担，信托的风险则完全转嫁给了投资人；四、金融租赁的收益由银行和租赁公司共享，信托收益归投资人，信托投资公司收取少量酬劳。
例如，北京国际信托投资有限公司推出的“华堂商场大兴店租金收益权财产信托受益权转让”项目确实是基于这种理念设计的。
我们认为，房地产金融租赁关于商业地产开发商来言不失为一条专门好的融资渠道，它为相当一部分具有优良房地产项目的开发商提供了一条能够融通较大规模资金的渠道。
然而，通过采纳银行保理业务，以银行作为房地产行业融资最终的资金来源，有悖于近两年来政府推出的收紧商业银行房地产行业贷款(专门是抵押贷款)金融政策的全然目的，即操纵商业银行在房地产行业的信贷风险。
六、典当典当融资手续简便、融资速度快捷，在现在商业地产企业短期小额融通资金的过程中，日益体现出了自己高效的特点。
然而，我相信大部分开发商如果不是走投无路，是可不能选择成本高昂的典当方式融资的。
2004年我曾接触过的一个项目，在商业银行、信托投资公司等融资渠道全部堵死的情形下不得不选择了典当方式以解燃眉之急，而最终每年的融资成本难道高达50%。
能够讲，那个项目一段时期内的利润全部让渡给了典当行，开发商缺失惨重。
此外，由于受到典当行业自身条件限制，关于资金需求量庞大的商业地产行业来讲，典当行的融资能力远远无法达到要求。
专门是今年新出台的《典当治理方法》规定了“房地产抵押典当余额不得超过注册资本。
注册资本不足1000万元的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过100万元。
注册资本在1000万元以上的，房地产抵押典当单笔当金数额不得超过注册资本的10%。
”进一步限制了房地产典当的总额。
关于动辄上亿元的房地产融资来讲，典当金额限制在如此小规模内，明显无法满足地产开发需求。
七、民间私募基金民间私募基金始终都没有获得政府政策层面的支持，然而却以不争的事实极具活力的存在着。
几年前，一些公司型私募基金已完成背地的筹备，并开始在房地产市场主动运作。
专门是在以温州为中心的浙江地区、以福建为中心的福建地区，据估算十余年间，民间私募基金投向全国房地产行业的资金差不多超过了千亿规模。
民间私募基金尽管隐藏却不容忽视，例如：在北京、上海、杭州、深圳等地炒作的沸沸扬扬的温州炒房团确实是以民间私募基金的方式在运作。
八、外资商业银行贷款2002年2月1日起，外资银行获准在中国大陆开展贷款业务，但仅限于对大陆的境外人士和外资企业提供人民币业务。
直至2004年2月，花旗、汇丰、东亚和瑞穗四家外资银行才首批获准对中资企业人民币贷款业务。
2 005年5月底，渣打银行成为首家推出商业房地产贷款业务的外资银行，这为商业地产开发商拓宽融资渠道带来了新的期望。
一样来讲，外资商业银行对境内房地产开发商发放的贷款和境内商业银行相似，差不多上以商业物业作为抵押，以抵押标的物评估价或成本价的60%～70%作为发放贷款额度的依据。
然而外资商业银行贷款也存在着政策方面的限制。
2004年上半年银监会就曾经要求外资银行提供其超过一亿元人民币贷款客户的资料，随后发改委、银监会联手央行又颁布了《境内外资银行外债治理方法》，变相的从政策层面对外资银行贷款规模进行操纵。
同时，外资商业银行本身由于受到人民币存款总量不足的限制，其有限的人民币贷款业务也要紧是面对中小客户，额度一样不大。
总之，外资银行的商业地产人民币贷款还远远不能成为商业地产开发商能够期待的主流融资通道。
九、海外私募基金海外私募基金一样是通过非公布的方式集合少数投资者资金设置的基金，其销售与赎回差不多上基金治理人私下与投资者协商进行的。
近年来，海外私募基金在国内表现专门活跃，国际基金机构纷纷出手完成了数笔大宗交易。
专门是在上海、北京、深圳、广州如此的战略都市，表现格外突出。
例如摩根士丹利房地产基金于今年初收购了位于北京CBD的富力双子座，收购价约4亿元人民币。
澳洲麦格里集团旗下基金公司MGPA收购了位于上海的新茂大厦，收购价约8亿元人民币。
新加坡嘉德置地更斥资逾3亿美元在北京、上海大规模收购成熟物业。
我们发觉，海外私募基金的投放要紧集中在三个方面：一、收购成熟物业；二、与国内开发商股权方式合作；三、独立开发房地产项目。
海外私募基金的最要紧特点是融资金额庞大，偏好位置良好的内地成熟物业。
关于规模、地理位置俱佳的成熟商业物业来讲海外私募基金无疑是专门好的融资渠道。
十、房地产投资信托基金(REITs)REITs (Real Estate Investment Trusts)即房地产投资信托基金。
事实上际上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票(基金单位)，集合公众投资者资金，由专门机构经营治理，通过多元化的投资，选择不同地区、不同类型的房地产项目进行投资组合，在有效降低风险的同时通过将房地产经营活动中所产生的收入以派息的方式分配给股东，从而使投资人猎取长期稳固的投资收益。
通过REITs方式融资，对商业地产开发商而言显而易见的具有以下几个方面的优势：1.可用以融资的物业范畴宽广。
任何能够产生稳固收益的房地产均可采纳REITs融资。
包括商业零售业、住宅公寓、酒店、写字楼、工业厂房等等。
2.可融资金额庞大，资金来源丰富。
例如华银控股目前操作的REITs，单个物业可融资金额从3亿元起，按照物业实际价值，多多益善。
而海外R EITs市场的投资人要紧是当地机构投资者、国际机构投资者、私人银行和个人投资者。
3.通过境外REITs融资，将房地产行业金融风险分散到国际投资者中，符合政府政策。
4.融资总额相对较高。
一样情形下，采纳REITs方式融资总额能够超过物业抵押贷款金额，交易价接近资产价值。
在银行抵押贷款、金融租赁等融资模式下，商业物业业主一样仅能获得相当于物业价值60%～70%的资金。
REITs则是按照市场标准综合物业整体考虑，对物业进行整体定价，吸引投资。