2018年广州九大标杆购物中心案例研究-项目业态资料
国内购物中心失败案例研究
国内购物中心失败案例研究一、商业地产中失败的几种原因即类型分析商业地产的实质首先是商业，然后才是地产，其开发的难度重点不在于开发，而在于运营管理。
故针对商业地产的开发，首先应降低风险，确保企业可持续发展的战略，然后才确定项目的开发战略，这是由于商业地产的特点决定的。
但到目前为止，许多房地产商对商业地产的风险仍然认识不足，许多人仍然是以操作住宅的方法操作商业项目开发，这是一个极大的误区。
商业地产项目开发过程体现了开发商、投资者、管理者、经营者等多重利益关系，从能否吸引消费者、如何招商、能否销售、如何经营做旺、后续运营的要求等多方面通盘统筹，并且必须在充分考虑企业现金流的基础上，才能进行规划建设。
对于走可持续开发战略的开发商而言，一个商业项目能暂时取得良好销售业绩并不算成功，商业地产项目要达到销售旺、招商旺和经营旺“三旺”，形成良性循环的局面，才算真正成功，不然商业项目后续运营的失败将会给开发商后续发展造成很大的负面影响。
综合所有的失败案例可以看出，商业地产项目失败的原因具有很强的共性，有普遍的特征，主要可以归纳为以下几种：1、定位错误主要是项目整体定位错误以及商业业态的定位和整体定位不匹配的问题。
一定的商业规模有其相适应的整体功能，如果规模没有达到一定的要求，而盲目提出不切合实际的定位，招商和后续运营管理必将陷入困境。
对于商业项目来说，首先要确定合理的定位，以此确定合理的开发规模，而不宜盲目打造“代表性购物中心”、“大型商业中心”。
2、规划设计的问题国内大多数开发商没有自己专业的商业地产方面的规划设计团队，国内也没有优秀成熟的商业规划设计队伍可以委托，大多数开发商对商业及建筑规划的理解也比较肤浅，更致命的是漠视商家和消费者的需求，前期没有与商家进行有效的规划沟通与技术对接，最后的规划与设计（无论是内外部交通动线、内部的客流动线、荷载、层高、进深、强弱电系统、立面设计等等诸方面）根本不符合商业的需求，导致无法招商、无法如期开业、无法正常运营等一系列问题。
商业案例分析(太古汇、欢乐海岸、绿地中央广场、深圳万科风情街)
（4）开发规模原则：应以新开发小区及周边1公里范围内的住宅规模为商业开 发辐射半径，因地制
宜，选择相适应的商业开发体量，以满足供求平衡 关系。 2、商业业态规划表：
深圳万科风情商业街
项目总体规划图
深圳万科风情商业街
鸟瞰图
深圳万科风情商业街
SWOT分析
优势： 1、万科强大品牌号召力。 2、精细化的操作提升项目品质 3、超大型社区，本体配套及功能完善。 4、项目别据一格的西班牙建筑风格与户型设计优 势（退台设计）。 5、亲地概念的煸动力 6、项目紧临九年一惯制小学 机会： 1、万科在坂田区前瞻性的战略布局，使项目升值 潜力巨大。 2、撤关使深圳一体化对项目房价的支撑。 3、龙华的建区及政府对北部的开发推进，使北部 未来充满生机。 劣势： 1、周边环境差，治安状况令人担忧，近一两年不 会有明显改观。 2、周边配套较为匮乏，距离中心城区距离较远。 3、梅林关口的交通瓶颈目前未解决。 4、项目物业形态复杂，高端客群很难找到高档社 区的归属感。
100—800平米 50—100平米 300—500平米 80—100平米 80—120平米 50—100平米 8—12平米 30-50平米 50—150平米 30—100平米
应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位
应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调 机位、招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位 应预留卫生间上下水、 空调机位、 招牌位
广州最顶级商场成功基因剖析
广州最顶级商场成功基因剖析广州最顶级商场成功基因剖析前言：学习最快的方法是学习成功的模式，剖析一个成功的商场是非常值得快乐的事情。
分析它的定位、开业、成长、品牌组合、不定期去实地考察商家经营状况、商户调整，不间断留意它的推广活动，经过几年的考察与了解，终于觉得可以开始整理出一些值得借鉴的东西。
丽柏广场雄踞广州市核心商业地段环市东路,与着名的五星级花园酒店、四星级白云宾馆、友谊商店及世界贸易中心商场等,同时会聚各式高级写字楼和高尚住宅区，为该处带来每月高达70多万人次的高档消费群。
构成广州最顶端的高档品牌购物消闲的商圈。
丽柏广场为目前广州汇聚最多全球顶级品牌的高级商场。
一、时尚建筑与设计商场成败的关键要素之一是前期规划，而土建结构与店铺切分则是前期规划的重头戏，这不仅关乎整个项目的投资预算，对商场后期招商、经营也至关重要。
即将在环市东路亮相的丽柏广场聘请了排名世界前位的Concept international Design Limited进行主体及室内设计。
早期为白云宾馆商场部分，总面积有1万平方米，经香港投资商改造后，南面商场为两层结构，东面主体则有5层商场，分别与白云宾馆大堂、友谊商场相互连通。
整个建筑抓住“明珠”的感觉，圆形、曲线、晶莹剔透、高贵洁白”“明珠”代表珠江、代表广州，以法语“明珠”音译而成的丽柏广场代表广州一颗的明珠，同时与时尚品牌取得了完美的和谐。
而变化万千的水景，则由世界最高建筑—马来西亚“双子塔”喷水池的水景设计公司负责，为整体建筑营造出超凡脱俗的梦幻感觉。
二、灵魂的动线安排规划者也以椭圆的珍珠型为参考，设计了单一的主干道，一层每间铺面分割的面积都过百平方米，但全部商铺都位于一线铺位，剔除了死角位，为招商创造有利条件。
另外，这种动线设计与场外的客流相呼应，顾客无论是从白云宾馆大堂、从友谊商店，还是从广场一楼大门进入，都可直接深入商场主干道核心卖场，同时三个入口的客流以逆时针流动，不会使人流挤在一起，空间上相互弥补。
【2018-2019】广州商业考察报告-实用word文档 (5页)
本文部分内容来自网络整理，本司不为其真实性负责，如有异议或侵权请及时联系，本司将立即删除！== 本文为word格式，下载后可方便编辑和修改！ ==广州商业考察报告篇一：广州商业项目考察报告(太古汇、友谊商店广州商业地产项目考察报告————以友谊商店、太古汇、天河城为例一、考察目的：广州作为通过考察广州友谊商店、太古汇、天河城等三个广州具有代表性而又风格各异的商业地产项目了解广州商业项目的整体格局，发展现状以及各项目的特点，并分析单个项目成功的原因。
二、考察概况：广州在改革开发以来一直是我国经济发展的重镇，凭借良好的区位优势，优良的商业传统，蓬勃发展的轻工业与零售业也成为商业地产项目发展的热土。
广州商业地产项目众多，购物中心、百货和商业步行街大多分布在地铁与主干道沿线形成了一个个大小不一的商圈，每个商圈内的商业项目又在竞争中呈现各自的特点。
此次考察的友谊商店、太古汇、天河城在区位选定，项目定位，空间与立面设计，业态配比，品牌组合等各方面都呈现出差异化。
本文也将主要通过太古汇项目从这些差异化入手，简要的分析这些项目成功的之处。
三、项目特点：（一）太古汇1、项目概况：太古汇（TaiKoo Hui）是香港太古地产在广州建立的一个国际优质综合体项目，总建筑面积达406,000平方米，位于天河路与天河东路之间，是天河中央商务区核心地段。
整个项目包括一座大型购物中心，两幢甲级写字楼，以及广州首家文华东方酒店，集休闲娱乐、商贸活动和文化欣赏于一身的大型商业综合体。
太古汇商业综合体下的购物中心——太古汇购物中心体量较大建筑面积10.4万㎡（不含停车场），地下2层（M层、MU层），地上3层（L1、L2、L3）。
2、区位优势：太古汇购物中心位于填个路与天河东路之间，是天河区商业的核心地段，商业发达，人流密集。
购物中心主体与地铁1号线、3号线接驳，往来70多条公交线路，交通十分便利。
3、建筑与空间设计：（1）外立面设计：太古汇购物中心由世界知名的建筑公司Arquitectonica设计，采用现代时尚简约风格，与商用写字楼外立面大量使用玻璃幕墙不同，购物中心外立面由石材敷面，显得极具品质感和设计感。
大型购物中心定位与运营案例分析
案例一：被遗忘的客源一家购物中心开业后, 如果入店客流量短缺, 运营立即就要陷入举步维艰的困境, 甚至极有可能严重亏损而导致结束营业, 会发生这种现象, 十之八九是定位上出现致命的偏差。
购物中心的定位是一种决策过程, 这当中, 必须透过市场可行性研究去论证及解决许多既有的问题点及潜在的盲点, 以避免项目管理层在决策上产生误差, 将定位导入了错误的方向, 特别是客源的界定。
由于购物中心的零售模式引进国内较晚, 至今不过十五、六个年头, 因此, 无论是专家学者, 或商业管理顾问公司及开发商、或零售业者, 对于「顾客来源」这块领域的研究与实践, 专业深度普遍不足, 甚至, 连欧美国家的专业机构、学术单位、或专家学者, 所发展出来的理论都颇具争议性。
ICSC的争议性国际购物中心协会(ICSC)于2004年曾发表了「ICSC购物中心的定义–美国结构与型态」(ICSC Shopping Centre Definitions: Basic Configurations and Types for the United States), 明确地界定了七种购物中心型态的客源覆盖范围, 见图1:就我国业者而言, ICSC所界定的客源覆盖范围的争议性, 主要在于它的论证基础是以美国购物中心及购物者为主, 并非中国, 两者间的差距太大。
举个简单的例子, 美国家庭几乎是户户皆车, 周末或节假日期间, 开车进行购物或短程休闲旅游活动, 已成为固定消费及生活模式, 而根据上海汽车行业协会于2007年的资料显示, 我国城镇居民家庭每百户拥有汽车, 东部10.7辆、中部2.2辆、西部3.8辆、东北2.2辆。
同时, 据国际专业性学术期刊–“购物中心调研杂志”(Journal of Shopping Centre Resear ch)于2005年发表的一篇名为「中国购物中心的发展机会与挑战–上海案例研究」(Opportunities and Challenges of Shopping Centre Development in China – A Case Study of Shanghai) 之论述指出, 上海居民前往市区的购物中心,搭乘包括公交车、轻轨及地铁在内的公共交通工具, 比率高达68.3%, 搭出租车12.2%, 骑自行车或走路7.8%, 开私家车只有5.4%, 进一步说明了中国和北美洲消费者生活水平与购物习性的差异, 也再次印证了ICSC国际购物中心协会所发表的定义, 并不见得完全迎合了中国市场环境与国内业界现况的实际需求。
广州商业综合体研究(天河城、正佳、太古汇、万菱汇、维多利、中信)
正佳广场
建筑规模：占地5.7万㎡ ，总建筑面积42万平
方米
主要物业类型： 购物中心：总建筑面积约30万㎡ (-1～7层
DHC、TOUGH、
ห้องสมุดไป่ตู้一层
中华广场
各层品牌布局
二层主要品牌
H&M、丝芙兰、Five Plus、2％、
二层
卡宾
中华广场
各层品牌布局
三层主要品牌
Taste、迪士尼、飞鸿移动、
三层
中华广场
各层品牌布局
四层主要品牌：手机数码通信
龙粤通信、诺基亚、摩托罗拉、
四层
索尼爱立信
中华广场
开业时间：1996年
业态配比： （零售：57%，餐饮：29%，休闲娱乐：14%） 主力店：
百货：天河城百货（3.4万㎡ ）
超市：吉之岛超市
零售：zara
经营状况：很好
天河城
天河城广场
-1F
主要商家：吉之岛
天河城
天河城广场
1F
主要商家：
服饰零售：ZARA、GUESS、
各层品牌布局
五层：中华百货
五层
中华广场
各层品牌布局
六层：特色餐饮
六层
中华广场
各层品牌布局
七层：美食广场＋大型餐饮
七层
中华广场
各层品牌布局
八层：中华广场电影城
八层
中华广场
各层品牌布局
九层：美容美体＋办公
九层
中华广场
中华国际中心
建筑面积：120000平方米
层数：62层
中信广场——写字楼
MALL的业态分析资料
MALL的业态分析资料MALL进入中国的历史不长，MALL管理与传统商场管理的确具有较大区别，国外MALL 管理公司积存了比较成熟的经验，在大城市引进国外MALL顾问公司管理大型shopping mall是完全必要的，通过我国自己培养的优秀商业管理人才，组建项目管理公司也是比较务实可行的方式，大型MALL由不一致业态组合，国内的优秀管理人才完全能够管理好自己的购物中心，从北京塞特到广州天河城的成功管理实践已经证明这是可行的一条道路，我们已经聚集一批商业精英，愿意为国内有实力守信誉的进展商提供MALL专业运营管理服务。
一、MALL经营管理模式shopping mall与传统购物中心差别大，首先是业态不一致，体量不一致，mall业态是不一致业态的聚合，购物、休闲、娱乐、餐饮一体化；其次，赢利模式不一致，传统购物中心大部分作为短期回收投资的项目，而MALL项目回报要看后期经营，属于战略投资项目；最后消费群体不一致，MALL涵盖消费群体更广，消费时间更长。
下面我们来看天河城广场的案例：成立于1992年8月18日的广东天贸集团从一开始就按中外合资股份制公司的路子创办，这个没有行政级别、用工合同制、岗位聘任制的大胆尝试，给天河城广场神话的缔造奠定了一块崭新的基石。
天河城广场集购物、美食、娱乐、休闲、商务于一体，漫步天河城广场，仿佛走进了天上的街市，星星般闪烁的各类商品琳琅满目，吸引着八方来客。
活力、魅力、与无限繁华，天贸集团编织了一个美丽的梦。
天贸集团在天河城广场创下了十个最：最早的股份制商业企业、最高速建成开业、最早引进外商零售百货企业、最具代表性综合经营模式、最现代物业管理、最大额单店销售、最大客流量、最满租位、最高效回报、最强力带动。
图１广州天河城广场广场内天贸南大与吉之岛天贸两家合资百货公司举足轻重。
从业态上说，大型购物中心须以大型百货商场作为中流砥柱，小商铺群星拱月；从定位上说，天南南大赢得白领阶层的心仪，吉之岛天贸迎合年轻一代的时尚；从业绩上说，两家百货开业以来营业额呈两位数增长，利润更是成倍递增。
广州九大标杆购物中心案例研究
广州九大标杆购物中心研究日期：2018年6月1位置广州市天河路208号8覆盖区域天河中心区、广州市区、珠三角2开发商天河城集团9消费者构成时尚潮流年轻人及管理阶层人士3商业建筑形态集中式商业10档次中高档4商业建筑面积(m 2)9.611业态购物、美食、娱乐、休闲、商务等5开业时间1996年12主力/品牌商户天河城百货、永旺、飞扬影院、zara 、环游嘉年华6停车位数量700个13开业平均租金55元/m 27经营定位现代化大型购物中心14现在平均租金750元/m 2天河城一.天河城天河城(TEEMALL)是一座规模宏大、功能齐全的现代型综合购物中心，于1996年8月18日正式开业，是中国大陆最早的SHOPPING MALL 之一，曾经被誉为“中国第一商城”。
25%25%8%22%20%主力店次主力店儿童业态餐饮零售广州天河城业态布局比较，容纳了大型百货公司、大型超市、餐饮娱乐、电影院、各类品牌店200余家，成为广州首个“乜都有”商场。
a.全业态经营天河城品牌丰富，功能齐全，首次引进国际国内多个品牌，丰富了广州市的商业业态，满足各类消费者需求。
b.错位竞争随着商圈竞争加剧，天河城根据市场变化，在提升商场装修档次的基础上调整经营品牌，引进一线品牌，走高档路线，与周边其他商场错位经营。
c.动线合理内部双环形动线，中庭、通道宽敞有序，不会造成太多的商业死角，消费者位置感好。
a.传统商业模式天河城保留传统的商业模式，整体业态品牌及商业运营上缺乏亮点和创新点。
借鉴之处a.相比天河城地处城市繁华中心，本项目的区位条件决定了传统的购物中心商业模式不能适用。
未来，伴随同业竞争的加剧、电商冲击，能够带给消费者良好体验，且互动性强、主题鲜明的购物中心，将在这一轮调整大潮中胜出。
二.正佳广场正佳广场是集零售、休闲、娱乐、餐饮、会展、康体、旅游及商务于一体的现代化购物中心，以划时代建筑设计、42万平方米超大规模，成就世界前十，亚洲城市中心最大的Shopping Mall，是中国最活跃的购物广场之一。