济南海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议
富瑞项目营销执行报告
【金道城】 以绿城全运村跟随者姿态面市，依靠商 业配套和轨道交通牵引，投资属性显著
位置 开发商 占地面积 容积率 建筑形式 总户数 装修标准 小区配套 周边配套 推广方式 浑南新城沈本大道与白塔河南路交汇处
沈阳金道房地产开发有限公司
40万㎡ 3.1 多层、高层 10000 建筑面积 绿化率 面积区间 车位配比 毛坯 金道万丽广场：沈阳国际音乐广场、奢侈 品专营店、巨幕影院、大型餐饮企业、精 品超市 银行、学校、公园、医院 户外、DM单、短信 186万㎡ 35% 50-140m2 1:1
金道城产品去化情况
楼号 12#、14# 13# 11#、26c#、 26b 合计 面积 55-75 79、115 101-129 供应套数 200 72 108 380 套数占比 53% 19% 28% 100% 去化套 数 74 16 0 90 去化率 37% 22% 0% 24%
【产品分析】金道城产品设计较差，部分户型严重违 背了沈阳客户的居住习惯，主力户型为55-75平米
【营销层面】全城营销，与政府建立长期深入的合作关
系，关键时刻低价冲量使项目成为了区域领导者
绿城全运村是全运板块首个面世的项目，面世期最长，知名度和影响力也最为深刻 长时间的销售困局迫使项目不得不向市场妥协，降价幅度超过2000元/㎡ 与政府建立长期深入的合作关系，多次大规模的团购拯救了项目 在降价促销后开始全城范围内的营销动作，着重传递项目热销氛围，目的在于给予潜在客 户信心，这也是新区大盘成功立势的关键
9952
5000
491 237 224 810
2000 0 12.1
成交单价(元/㎡)
【产品分析】总体来看全运村产品设计较好，舒适度较
高，相比区域水平有很大超越空间
绿城房产品后期管理和使用中问题反馈5
设备篇
五、电梯
○郁金香岸电梯底坑未预埋排水管道，如遇消防事故或其
他特殊情况，水无法排出。建议在电梯坑底打排水孔，并 导流到集水井内。
设备篇
○余杭蓝庭花园所 有电梯机房都未装空 调或通风设备。建议 增加通风设备。
设备篇
○深蓝广场电梯轿厢 内的立面装饰采用了 大面积的玻璃，轿厢 不锈钢表面做的是镜 面处理，梯内监控效 果受影响。
景观篇
○部分项目的水系内未预留排水口，导致清洗难 度较大{如南通玉兰公寓（左下图）、翡翠城（右 下图）}。
景观篇
○桐庐桂花园水系周 边为平石板铺装，下 雨天地面灰尘随雨水 流入水景内，导致水 系内水浑浊不清，增 加保洁工作量。建议 水系周边石材设置一 定高度的挡水线。
景观篇
○郁金香岸的景观 拱桥下为水系，存 在一定安全隐患 （尤其是雨雪天气， 路面湿滑）。
景观篇
○海宁百合新城秋林苑 4幢～6幢地下车库出口 处，因花坛内灌木树冠 过高过大，影响驾驶员 的视线，多次发生交通 事故。建议主要车道边 绿化种植不能影响行车
视线，要注意安全。
景观篇
2、在公共绿化（庭院）与私家绿化（庭院） 交接处要考虑业主的私密感和安全性。
○青岛理想之城ABC 区块一层花园直通园区 道路，无私密感。
景观篇
二、水系
水因其灵动性在住宅的景观设计中受设计师 所追捧、受业主所喜爱，但对物业服务单位来说， 水系日常维护的难度及高昂的维护费用却是一项 沉重的负担。
景观篇
○宁波某项目水 系为循环用水，但因 下方储水池过小，水 抽到上游后，上游的 水达不到水坝处，每 次循环均需补水，造
成水系补给费用过高。
景观篇
○靠近住宅的植物不 宜选择大型乔木等枝叶 繁茂的植物，以免遮挡 住宅阳光而引起业主投 诉（如桐庐桂花园）。
绿城八大产品系列赏析
目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。
建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。
2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。
而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。
从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。
绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。
吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。
北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。
在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄重，力求和谐对称，纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。
济南市红线内住宅小区配套收费标准及大市政配套费标准
济价费字〔2013〕71号济南市物价局济南市市政公用事业局关于继续执行济南市居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程费收费标准的通知各有关单位：济南市居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程安装收费标准〔济价费字[2012]113号〕经过一年试行，现已期满。
根据成本监审情况，经市政府同意，继续执行济南市居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程费收费标准，现将有关事项通知如下：一、新建居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水设施设备配套工程费新建居民住宅小区规划红线内供气、供热、供水专业经营设施设备，由专业经营单位负责设计、建设安装、维护管理。
配套工程费主要包括配套工程范围内设施设备配套工程的设计、监理、设备和材料购置、安装、调试等费用。
开发建设单位应配合专业经营单位进行施工，提供设施用房和通道，并承担相应的管沟土建工程的配套建设。
配套工程安装费用由开发建设单位缴纳，计入房屋建设成本，在房屋销售价格以外不得再向购房者收取接入、增容、开户等费用。
配套工程费按照规划部门批准的《建设工程规划许可证》及建设规划图核准的住宅小区建筑总面积或住宅总户数核算。
因规划设计发生变更的，开发建设单位应按照变更后规划主管部门出具的《建设工程规划核实证》及附图核准的实际建筑总面积或住宅总户数缴纳配套工程费，与按原建筑总面积或住宅总户数缴纳配套工程费的差额实行多退少补。
〔一〕供气。
新建居民住宅小区规划红线内供气设施设备配套工程费基准指导价为：1650元/户，包括：中压管网、低压管网、楼内立管、户内管、灶前阀。
可根据工程安装建设规模，在基准价基础上上下浮动，浮动幅度为5 %。
分户计量装置费用按表的招标价格加上落地强检费用另行收取，表的规格和型号不得强行指定。
报警器价格按照招标价格执行，不得强行安装。
〔二〕供热。
新建居民住宅小区规划红线内供热设施设备配套工程费基准指导价为：按建筑面积48元/平方米，包括：一次供热管网、换热站设备、二次供热管网、单元入户装置、楼内立管及分支管部分、分户锁闭阀。
绿城集团八大产品系研究
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。
绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。
绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。
不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。
经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。
而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。
“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。
海尔绿城.济南全运村竞争项目个案资料之欧阳美创编
海尔绿城.济南全运村竞争项目个案资料目录一、样本选择1、原则⏹区域内五证齐全的在售楼盘⏹主力总价90万/套以上且产品类似的楼盘⏹区域内潜在项目⏹市区重点别墅项目所有数据均来源于市场调研，所有价格为各项目对外公开报价。
二、在售项目资料整理(一)区域内在售楼盘中润.世纪广场1、楼盘概况中润世纪广场，位于济南新老城区结合部，地处燕山立交桥东北侧，南临经十路，北临窑头路，西接二环东路。
由山东中润置业有限公司开发，贝尔高林国际景观机构担任园林设计。
中润世纪广场占地约180亩，物业形态涵盖了办公、商业、酒店、住宅三类物业，是集多种功能为一体的现代化建筑综合体，世纪城二期由七栋写字楼、十栋住宅楼和商业组成，总建筑面积约34万平米。
开发商：山东中润置业有限公司全程策划：深圳至祥广告公司：深圳青铜骑士4栋18层高层5栋11层小高层1栋多层承建商：南通集团建筑设计公司：新加坡雅科本景观设计公司：贝尔高林国际景观机构担任园林设计物业管理公司：深圳开元国际2、建筑与规划建筑风格：采用金字塔式布局，体现一种欧式现代风格。
外立面：瓷砖和玻璃幕墙装修标准：精品建材、环保节能科技含量：较高3、配套设施项目内配套4、开发时序中润世纪广场于2006年7月16日推出其住宅部分。
住宅部分一期开发，一期销售，未分期。
计划二年建成，目前已完成基槽基础开挖，明年办公楼、住宅楼全部封顶，2008年底竣工交付。
5、市场定位主题广告语“远见赢天下”产品以较高的市场定位，打造城东地标的王座生活为推广目标，产品的户型采用板式小高层、高层为主。
6、户型分析住宅共10栋，建筑面积约10万平方米，占总建筑面积的30%。
中润世纪广场住宅部分以二室两厅为主力户型，相比中润世纪城户型面积减小，热销户型为100平米左右的两室，该部分户型的客户以年轻人居多。
销售速度较慢的为面积较大的四室户型。
两室两厅一卫105两室两厅一卫987、价格及销售情况调研时间价格销售情况 说明2006年7月16日开始认购未定认购当日认购286个筹码仅推售住宅2006年8月12日开盘均价5400，北部高层部分均价5000，南部小高层部分6000至2006年8月15日销售350套，销售率达30%一次性付款可享受9.3折优惠(特价房可在此基础上再打9折) 四栋主推楼盘(1#、2#、3#、6#）均价5000元左右/平方米,其他均价6000元左右/平方米 2006年11月均价5400，北部高层部分均价5000，南部小高层部分6000至2006年11月7日销售销售率达40%，暂时封盘，预计12月再售。
济南海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案
海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案济南海尔绿城置业有限公司二〇一〇年十一月十四日第一部分市场概况................................................................................... 错误！未定义书签。
一、全国宏观经济情况...................................................................................... 错误！未定义书签。
1、2010年1-3季度国内经济情况 ................................................................. 错误！未定义书签。
2、2010年1-3季度国内房地产市场运行情况 .................................................... 错误！未定义书签。
3、2011年国内经济预测 ............................................................................ 错误！未定义书签。
二、济南市宏观经济情况 ................................................................................... 错误！未定义书签。
1、济南简介.......................................................................................... 错误！未定义书签。
2、济南市经济概况.................................................................................. 错误！未定义书签。
2019山东济南-海尔绿城酒店地块二期定位报告62p 共63页
现有商业：现有商业 主要分布在不临主干道 的居住区内，为生活服 务类商业。沿二环东路 有数个大型综合超市。
在售商业：在售商业 主要分布在沿工业南路 和经十路的商品房底商。
规划商业：除一部分 商品房底商外，沿工业 南路、奥体和软件园周 边均规划大体量商业。
商业主要竞争
沿经十路未来出现的几个大型潜在商业项目，商业面 积近26万方，规划多为综合性购物中心加商业街， 大型购物中心竞争激烈。
项目周边公寓仅有玉 兰公寓和名士豪庭MINI公 馆，供应量不大。
市场机 会研判
公寓的投资价值高，尤 其是高端公寓项目，而项 目周边公寓稀缺。
符合区域客户需求的高端公寓 项目存在巨大市场机会
区域商业分布
项目周边5公里内现存商业以底商为主；未来两年， 工业南路以及奥体片区将出现数个体量在3万㎡以上 的大型集中商业。
济南信立怡高物业顾问有限公司 地址:济南市山大路201号创展中心5楼516号 网址:
25
区域写字楼开发策 高新区写字楼项目多以较低的拿地价格、政府支持
略分析
、政策优惠和低廉的价格，吸引了大量企业的入住
。
怡科产业园，一期14万平米已经销售完毕，均价3500（鲁银集团等）；二期B1 座12万平米，B2 座14万平米售中铁十局 ；B3 座1万平米； B4，4万平米，售 黄金集团，均价近4000；已售总面积约45万平米，怡科产业园总规划达100万平 米，继续向东、向南（越过经十路）。
房地产开发格局已 以奥体场馆为中心，以经十路为轴线，形成了以综合体开发
经形成
为主体的房地产发展格局。
核心问题分解
核心 问题 分解
开发时机是否已经成熟？
目前房地产政策是否支持项目开发？ 城市发展与区域规划是否支持项目开发？
济南海尔绿城全运村二期P地块施工策划
From SYSU
2.2 施工平面布置图
本工程办公区、生活区与施工区分开布置。 考虑到施工方便及现场安全文明的需要，我方根据 现场实际情况，优化布置临时设施及施工道路。 现场每个楼座均设置一台QTZ40塔吊。 为便于现场管理、明确责任，保证施工现场安全高 效的运行，施工现场不同功能区采用定型围挡分隔布置 （围挡见后附图片）。
From SYSU
北入口
开工之初，在按计划 施工临时设施的同时 及时将塔吊安装完毕 ，确保工程施工期间 的物资运输。
基础阶段现场施工平面布置图
集中加工区 材料堆放区
材料周转区
现场施工道路
南入口
根据现场实际情况设 置，集中加工区、材 料堆放区及材料周转 区及环形施工道路
From SYSU
北入口
集中加工区、材料堆 放区及材料周转区尽 可能设置在车库外围 ，避免物料集中对车 库结构造成影响。
45m
三、主要工期节点控制
序号 工作任务 开工时间 完成时间 备注
1
开工
2013年8月10日
2015年5月31日
—
2
±0.000完成
—
2013年11月20日
Байду номын сангаас
—
3
主体结构工程
—
2014年6月12日
—
4
主体验收
—
2014年8月31日
—
5
装饰装修工程
—
2015年3月31日
—
6
竣工验收备案
—
2015年5月31日
中间对撑间距 不大于50cm 第一步距地面 不大于15cm
From SYSU
控制要点6：砌体工程
月竣工资料的通报
1772
12.9
李永芳
延期报告已过期
八分
宜兴洑溪府样板房
120.00
2012.12月
八分
08.12009
（无锡）远东都市港湾C区精装修工程（多层、公共区域）
3206
2013.10
张俊峰
已打延期报告（14年2月15日）
八分
8.13022
临海远洲国际大酒店17、18层装饰工程
200
78
2013.11
张圣余
三分
03.12010
（济南）海尔绿城全运村二期锦兰园室内精装修工程
2888
2013.11
陆建刚
三分
03.13027
（山东）省美术馆精装修工程三标段
981
2013.11
陆建刚
三分
03.13054
（济宁）嘉祥绿城玉兰花园项目销售中心精装修工程
420
2013.11
夏正强
三分
03.13070
东台市勘探设计大厦精装修工程
3199
13.8.10
董鹏程
延期报告已过期
二分
2.13033
（天津）北塘二期项目示范区样板精装修
320
13.8.10
方迎翔
二分
02.13043
融创洞庭路壹号售楼处及A1样板间精装修工程
350
13.10.8
方迎翔
延期报告已过期
二分
02.13049
南京滨江雅居乐项目G41-3（南地块）31-301样板间、31栋3F示范单位电梯厅室内装修工程
关于未能及时上交竣工资料的通报
根据公司红宝书中有关规定,竣工资料在工程验收或交付之日起,一个月内移交工程管理公司。经多次催交，以下项目至今未上交任何竣工资料，鉴于此情况给予以下项目经理网上通报批评。