海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案
日济南海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案
海尔绿城全运村二期玫瑰园定价建议及开盘方案济南海尔绿城置业有限公司二〇一〇年十一月十四日第一部分市场概况 (3)一、全国宏观经济情况 (3)1、2010年1-3季度国内经济情况 (3)2、2010年1-3季度国内房地产市场运行情况 (5)3、2011年国内经济预测 (10)二、济南市宏观经济情况 (12)1、济南简介 (12)2、济南市经济概况 (13)3、2010年1-3季度济南经济运行情况 (18)4、济南市城市规划与建设 (20)5、济南城市建设重大事件以及特点 (24)6、未来济南城市建设热点 (27)三、济南市房地产市场运行情况 (29)1、2009年济南房地产市场特点 (33)2、2010年济南房地产市场概况 (34)3、主要竞争项目重点分析 (41)第二部分海尔绿城全运村二期玫瑰园基本情况 (64)第一部分市场概况一、全国宏观经济情况1、2010年1-3季度国内经济情况2010年前三季度国内生产总值268660亿元,按可比价格计算,同比增长10.6%,比上年同期加快2.5个百分点。
分季度看,一季度增长11.9%,二季度增长10.3%,三季度增长9.6%。
分产业看,第一产业增加值25600亿元,增长4.0%;第二产业增加值129325亿元,增长12.6%;第三产业增加值113735亿元,增长9.5%。
农业生产形势较好,秋粮预计增产较多。
全年粮食产量有望再获丰收。
前三季度,猪牛羊禽肉产量5439万吨,同比增长2.6%,其中猪肉产量3589万吨,增长2.7%。
工业生产较快增长,企业效益大幅提高。
前三季度,全国规模以上工业增加值同比增长16.3%,增速比上年同期加快7.6个百分点。
分季度看,一季度增长19.6%,二季度增长15.9%,三季度增长13.5%。
前三季度,分登记注册类型看,国有及国有控股企业增长15.1%,集体企业增长9.4%,股份制企业增长17.3%,外商及港澳台商投资企业增长15.8%。
郑州市金水区郑东新区-金成时代广场项目二期车位定价说明(方案)
1期车位数据汇总
【建议均价：16-18万】
地下车位均价 16万元/个 60年租赁费用支撑 32万元 每月租赁费用 约444元/月
临时停车
15 元/天
8
1期车位数据汇总
地下车位均价定价建议
鉴于金城时代周边社区及红专路、姚寨路、黄河路沿线的地面 停车位临停放10元/天，折合月租金300元/月，而金城时代广
负一层车位出租价格 负二层车位出租价格 一期车位业主转租
460元/月 450元/月 400-450元/月
根据物业提供 根据物业提供
5
1 期车位数据汇总 项目周边车位情况
1、宏光协和城邦： 16年年底交付，地下三层车位，未开始销售。 2、永恒理想公元： 一期15年年底交房，车位未开始销售，前期租，后期出售。 二期17年年底交房，车位未开始销售。 3、嘉辰丽景苑： 16年年底交房，地下两层车位，未开始销售。 4、郑州万科城： 2015年7月17日一期地下车位开盘，预计年底交付。 在售一期、二期负一层车位，标准车位7万左右。 5、曼哈顿公馆： 交付时间：现买现用 负一层标准车位：15左右 负二层标准车位：12万左右 子母车位：负一层：17万左右；负二层：19万左右 6、银基王朝： 交付时间：在售三期、四期车位，现买现用。 三期标准车位：18万左右（不区分负一、负二） 四期标准车位：20万（不区分负一、负二） 子母车位：35万左右
加价 1万
2万
负一层定价 22万 23万
负二层定价 20万 21万
15
便利因素
便利车位 距离出口较近 靠近电梯口
加价 1万
1万
负一层定价 22万 22万
负二层定价 20万 20万
16
母子车位
标准子母车位：面宽在2.4m ，进深在10.6m，规划一前 一后双车位
绿城八大产品系列赏析
目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读绿城平层官邸以3至4层的低层公寓为产品形态，同时又具有别墅的功能品质。
建筑借鉴欧洲文艺复兴时期建筑精髓，遵循帕拉迪奥新古典主义风格，是一种严格按照欧洲新古典主义建筑的规律范式建造的官邸式建筑群。
2007年5月，绿城用4年磨砺出来的第一个平层官邸项目—北京御园开盘，一个月时间，创造了高档社区销售套数、销售额、销售单价三个第一，并吸引了大量业内人士及开发商的看盘与关注，不少外地开发商特意飞赴北京参观，媒体报道称之为“御园现象”。
而在杭州，北京御园的江南版—留庄受到了市场的广泛关注，成为高端消费群所推崇的理想居所。
从誉满业界的绿城桂花园多层系列，到以别墅手法打造的平层官邸式公寓，绿城以其精雕细琢的别墅品质，完成了对公寓甚至对别墅的双重提升。
绿城的平层官邸是在哪类产品上的提升似乎并不重要，重要的东西只有两个，一是高品质，二是形式上的创新。
吸引大量业内人士甚至外地开发商参观北京御园的一个重要原因，是其新古典主义的建筑令市场耳目一新，业内专家认为，北京御园的建筑绝对堪称百年经典。
北京御园和杭州留庄两个项目都地处人文命脉十分丰厚的“皇缘”地段，有着显赫而悠久的皇族根基，又深蕴大自然的恩泽，拥有无法复制的稀缺资源。
在皇脉之上，绿城找到了兼备感性诉求与理性寄托的新古典主义，借鉴欧洲古典皇家宫廷建筑元素，吸取文艺复兴时期建筑精髓，设计与美感效果建立于数学与透视学基础之上，追求整体恢弘与庄重，力求和谐对称，纯石材外立面大方简洁，方寸之间，尽显纯粹的高贵，外在品质与内在气质完美统一。
卓昱南苑与北苑车位、车库与商业销售方案
卓昱南苑、北苑商业与车位销售建议及营销方案项目分析一、卓昱南苑、北苑住宅均已交房入住, 通过物业了解, 入住率均不高, 南苑目前入住率不足30%, 北苑交房时间稍长, 入住率在60%左右。
临街商业没有销售, 出租率也不高, 由于项目前面广场离道路较远, 通达性不高, 商业氛围较差, 不利于商业的出租和出售, 建议可实行先租后售的销售方式, 通过合理规划招商, 盘活项目社区商业, 达到后期出售物业的目的。
二、卓昱南苑、北苑由于入住交房不久、入住率不高的问题, 对车位销售带来很大困难, 南苑车位成交价在12~13万之间, 车库价格大体在22~23万, 相比同地段、同类型的物业价格较高, 对住户购买车位或车库带来抗性, 北苑车位主要由机械车位组成, 价格在6~8万不等, 车位价格17万, 价格较高, 但数量少, 车库剩余个别。
南苑销售车位50多个, 车库销售10多个, 北苑车位销售20多个。
车位销售处于初期阶段, 根据目前入住率的提高, 车位销售急待提上日程, 随着小区的逐渐成熟, 车位尽快销售将成为迫切解决的问题。
三、车位数量及总货值南苑住户及商业客户统计南苑北苑住宅730 350写字楼260 270合计990 620南苑、北苑车位与住户配比四、以上可以看出, 南苑、北苑车位配比情况, 车位比大约1:3, 可以看出, 车位还有很大销售空间, 如何解决销售不利因素是销售的关键。
五、卓昱南苑、北苑车位销售存在的问题分析1、卓昱南苑、北苑为拆迁项目, 客户大多为拆迁户, 经济实力不强, 多数住户没有车, 对车位暂时没有购买需求。
2、小区物业管理跟不上, 对停车管理不严格, 部分车辆乱停乱放。
3、周边有较多含大量地面免费停车区域的便道和广场, 分流本项目地下停车位置业需求。
4、小区及商业楼入住率均较低, 购买需求量较少。
三、车位及车库价格较之周边同类型楼盘项目价格偏高, 不利于客户购买。
四、社区外部的道路及商业广场、银行门口有免费停车位, 业主可将车随便停放。
交付方案3-13
海尔绿城全运村交付方案一、交付情况统计海尔绿城全运村一期桂花园南区J组团经济指标如下：二、交付计划排期海尔绿城全运村一期项目交付拟订为四个交付节点：考虑到首次交付经验积累等事宜，首批交付数量不宜过多，同时依据合同签署交付时间先后，拟定桂花园南区J组团为首批交付房源；第二批为主力交付阶段，由于天气适宜，组织大型交付活动，为后续顺利交付做好铺垫工作；第三批为顺势交付阶段，结合项目老客户答谢活动，以实现项目交付工作的顺利开展；第四批为全运村一期交付收官阶段，结合项目9月份二期新房源加推，以及一期项目交付顺利收官，为项目新产品开盘及年度销售奠定口碑基础。
具体划分如下：三、交付组织工作交付控制计划五、交付现场布局图（交付地点：拟定于销售中心对面商铺，备选方案：会所）4六、交付现场布臵：1、关键通道口设臵“欢迎全运村业主回家”桁架、空飘气球、拱门；2、设臵园区生活服务中心；提供市政配套开户、缴费咨询，以及园区生活服务体验；3、规划二路道旗更换；4、各区域进行台阶地毯、门头标识、导视、易拉宝设臵；地面采用块毯铺贴5、组团门头设臵空飘气球；6、组团铁艺区间布臵灯笼；7、园区北东西两侧灯杆区间布臵彩旗；8、组团主楼挑空大堂处布臵欢迎标语；9、每个单元门上设臵“欢迎回家”牌；10、单元内具有较大公共空间区域布臵喜庆氛围物料；拟采用鲜花进行布臵11、电梯轿厢内布臵“欢迎回家”；12、园区背景音乐：回家等温馨歌曲，舒缓业主紧张情绪。
七、人员分工岗位表八、每个区域所需物料准备验证区：交款区：验房：物业服务中心：其他：园区背景音乐准备附件：海尔绿城全运村交付流程细则济南海尔绿城臵业有限公司二○一○年三月附件：海尔绿城全运村交付流程细则第一步骤引领、接待1、地点：入口两侧2、人员安排：迎宾礼仪3、责任范围：迎接、初步验证、流程介绍4、程序及标准用语1）礼仪人员在入口处站立，见到业主主动示意、礼貌招呼，并简单介绍流程；标准用语：迎宾：“先生/小姐，您好，请问您是过来办理交房手续的吗。
原规划设计方案局部修改意见
原规划设计方案局部修改意见正和《规字》005号一、技术经济指标对照1. 西区规划设计值规划设计规范允许值总用地100933.30㎡（合151.4亩）建筑占地面积32485㎡总建筑面积204690㎡总建筑面积185050㎡（计容积率）排屋3695㎡多层89445㎡高层52400㎡商铺22250㎡幼儿园1575㎡物管、售楼中心2480㎡架空面积26410㎡/2=13205㎡地下室面积6435㎡容积率 1.83 （少0.19） 2.02204690÷100933=2.02建筑密度32.2％(超2.2％）28％~30％32485÷100933=0.32绿化率38％（超8％）30％绿地面积100933×0.38=38354㎡绿地面积按降低3％后3000㎡绿地面积100933×0.35=35326㎡总户数1188户居住人口4158人停车位（库）818个（多203个）≧10％或0.3车位×100㎡建筑面积2046.90百㎡×0.3=614个地面停车位44个(符合) ≦10％44÷1188=3.7％*人均小区用地指标100933÷4158=24.34㎡/人（超4.24㎡）多层、高层15~22㎡/人*体育设施控制指标：一个篮球场28×15=420㎡一个网球场35.77×22.68=812㎡1231㎡÷4.158=296㎡/千人（超191㎡）65~105㎡/千人2. 东区规划设计规划设计规范允许值总用地192042.80㎡（合288.1亩）建筑占地面积53249㎡总建筑面积417342㎡总建筑面积384267㎡（计容积率）排屋5073㎡多层130402㎡高层161128㎡商铺36700㎡酒店26765㎡物管、会所1800㎡架空面积44798㎡/2=22399㎡地下室面积10676㎡容积率 2.00％（少0.17） 2.17417342㎡÷ 192042.80=2.17建筑密度27.70％（少2.3％）28％~30％53249㎡÷192042.80=0.277绿化率39％（超9％）30％绿地面积192042×0.39=74896㎡绿地面积降低4％后7600 ㎡绿地面积192042×0.35=67215㎡总户数2549户居住人口8921人停车位（库）1472个（多220）≧10％或0.3车位×100㎡建筑面积4173.42百㎡×0.3=1252个地面停车位80个（符合）≦10％80÷2549户=3.14％* 人均小区用地指标192042.80㎡÷8921=21.53㎡/人（符合）多层、高层15~22㎡/人* 体育设施控制指标：一个篮球场28×15×1=420㎡两个羽毛球场13.4×14.2×2=380㎡两个网球场35.77×22.68×2=1622㎡2422㎡÷8.921=271㎡/千人（超166㎡）65~105㎡/千人二、原规划设计方案修改意见1. 根据《强制性条文1.0.3条》；居住区按居住户数或人口规模可分为居住区、小区、组团三级；本项目为小区级（10000~15000人），故按小区经济技术指标审核。
绿城集团八大产品系研究
绿城八大产品系研究目录别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读多层公寓温馨美好的家园—绿城多层公寓解读高层公寓城市理想的高度—绿城高层公寓解读平层官邸映照时代和人性的官邸式建筑群—绿城平层官邸解读城市综合体代言城市精神—绿城城市综合体解读大型社区更为成熟的城市社区生活—绿城大型社区解读商业物业服务于未来的商业品牌——绿城商用物业解读安置房“做全国一流的安置房”—绿城安置房解读别墅诗意人居的最高理想—绿城别墅解读绿城作为中国现代别墅开发的拓荒者之一，其别墅产品具有明显的时间印迹。
绿城认为，第一代别墅在某种程度上仅仅是放大的公寓，只是具备了别墅建筑的外形，第二代别墅则开始有了成熟的建筑外形和优美的景观意境，第三代别墅则是营造生活场景的时代。
绿城第三代别墅的特征主要表现在规划设计阶段综合考虑及协调园区规划、景观规划、建筑单体和庭院景观等设计过程，通过形成合理的规划形态，留设适宜的空间尺度，将建筑和景观在空间、尺度、风格、形式、材质、色彩等方面进行统一协调，从居住的舒适性、空间的私密性、景观的相融性、产品的精致度等方面营造一个融洽和谐的别墅园区，并对园区和别墅的设施、设备系统进行设计和优化，为客户提供高品质的生活场所，使客户既能享受高档次的物质生活，又能享受到现代文明的文化生活。
不管是从产品角度还是从营造的高品质的生活角度，绿城的第三代别墅几乎都已具有顶级奢侈品的所有特征。
经过10多年的学习和探索，绿城的建设者们对别墅这一住宅中的最高端物业已经有了深刻的认识和自信的把控，国际先进的设计理念和一流的团队确保了产品的品质。
而从消费者来看，对别墅的价值认定也已经有了很大的提升，选择这样的产品，在财富前提下，更重要的是体现了价值观的认同。
“十年磨一剑”是绿城别墅基本的营造法则，在精雕细琢中绿城的别墅与时光共舞，并蕴造了其独特的气质与魅力：极其稳重和优雅的折衷主义欧洲风格的建筑符号的混搭；与建筑和谐配合的风格各异的精装修庭院；无论是泡在后院的温水SPA池里、坐在烛台辉煌的正餐厅中，还是躺在king size的美式大床上，体验到的是建筑空间对个人最细微需求的尊重，而雕塑、小品、花架、BBQ都将成为美好生活的组成部分。
河北高邑万邦四季花城市场调研及定价方案
高邑万邦四季花城市场调研及定价方案北京鸣石100谨呈：河北万邦房地产开发有限公司根据贵方对“四季花城”项目的工作要求，我们对高邑房地产市场及项目特点了解的实际情况，制定了具有针对性的市场调研。
组织公司的精干人员，克服了天气、资料等方面的困难，加班加点，以专业、专注的工作态度进行了大量的大范围街区普查、踩盘、资料搜集、深度访谈、资料分析、研究等工作，先后进行了高邑基本情况普查、宏观资料搜集、房地产项目普查及重点住宅楼盘调查，并采取一对一形式，开展了重点客户深度访谈，完成了对高邑房地产市场的调研——“四季花城”项目的市场调研工作，并进行了分析和论证。
本着谨慎、客观的工作态度，通过多轮专题讨论，组织了《高邑万邦四季花城市场调研及定价方案》报告，以供双方探讨、论证参考之用！策划理念创新理念房地产不等于钢筋+水泥，只有创新才能注入建筑以灵魂，展现项目特有的气质与魅力；只有创新才能标定项目无可替代的价值；只有创新才能在同质化现象严重的房地产市场竞争中立于不败之地。
适合理念任何一个成功的项目都不是孤立的。
都是与城市发展规划相协调、统一的，都是符合当地经济发展与文化特色的，都是提升城市整体形象、文化与品位的。
收益最大化理念服务于开发企业，忠实于开发企业，使其获取利润最大化是我们的宗旨，我们有责任利用我们的专业知识和高标准的操作能力协助开发企业打造良好的企业品牌，并最终获取最大的经济效益和社会效益。
细节至重理念项目的策划并不仅仅是先进思路和领先的理念，对每一个细节的处理也同样重要。
产品毕竟是要使用的，只有比使用者想的更多、想的更远、想的更细才能被市场认同和接受。
第一章高邑县经济宏观分析高邑县地处太行山东麓，位于石家庄市南部，距省会石家庄50公里，有“凤凰城”之称。
县域面积222平方公里，辖四乡一镇，一个办事处，107个行政村，人口175645人。
地理位置优越，交通四通八达，是石家庄南部重要的交通枢纽，京广铁路、107国道及京深高速公路纵贯南北。
绿城杭州翡翠城多层公寓二期开盘方案(评审稿)
1
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
目录：
第一部分 开盘销售背景 一期销售概况介绍 意向客户积累 目前市场分析
20以下 3%
31-35 22%
21-25 6%
26-30 17%
50以上 46-50 41-45 36-40 31-35 26-30 21-25 20以下
从客户的年龄构成上来看，主要集中在 31—40 岁之间，说明这个年龄段是主要购买 人群。另外 20—30 岁之间和 41—50 岁之间这两个年龄段也占了相对较大的比例，20—30 岁之间往往是首次购房的主体人群，而 41—50 岁之间一般看中环境，以换房为主，这与 前期意向登记客户的问卷调查相一致。
3
项目 数量(套) 百分比(%)
发展绿城·翡翠城公寓二期开盘方案
翡翠城一期公寓销售表
已签合同 协议未转合同 未售房源
343
26
57
80.52
6.1
13.38
合计 426 100
已签合同 80.52%
已签合同
协议未转合同
未售房源 13.38%
协议未转合同 6.10%
未售房源
（2）退房原因分析
经统计有 34 套房源要求退房，占了协议总数的 8.46％。集中选房期签订协议的客户 办理退房的有 25 位（其中员工 3 位），后期签订协议的客户办理退房的有 9 位。提出的退 房原因主要集中在三个方面：（1）资金不足 23 位；（2）宏观政策影响 5 位；（3）户型不 理想 6 位。从我们与客户交流中得知，这部分客户以投资为主，同时受当前政策影响较大， 暂时抱观望态度。
西安全运村2期旁边规划
西安全运村2期旁边规划
1、交通配套
交通方面的话目前还是不太方便，地铁相对较远，公交线路较少。
不过开车的话还是不错的，项目北侧为秦汉大道，向东可至临潼，向西可到达西咸。
项目周边南北向主干道共有3条，西侧紧邻迎宾大道，东侧还有杏渭路、港务西路，连接绕城、东三环和北三环。
后期根据规划建设需要，还将建设地面赛事专用通道。
此外，项目除了已经建成的地铁3号线保税区站（距离项目3公里）之外，附近还规划建设有西安地铁14号线，从港务区贺韶村往西经全运会主会场西安奥体中心，达到高铁北客站，与2018年底通车的城际轨道线对接，届时可从机场直达全运会赛场。
公交线路的话有陆港2号线。
2、学校配套
绿城西安全运村周边教育资源也比较丰富。
项目规划有两所幼儿园和一所小学。
项目西北方位还有西安西港花园高级中学，方便业主子女入学。
3、医疗配套
项目周边有西安医学院、西安交大一附院陆港医院（该院位于项目东北角，计划占地375亩，该院预计2020年投入使用）。
4、周边公园
项目附近不仅有国家水利风景区码头，南侧还有浐灞生态区广运潭景区、世园会，还有北侧的浐灞国家湿地公园、灞渭车游公园等。
灞河水系与多个公园形成互动，水面宽阔，自然环境优秀。