叠加别墅与复式的区别

叠加别墅的特点乍一看，叠加式别墅似乎与复式住宅没有区别，为何复式住宅在一片降价声中仍然滞销，而叠加式别墅却能一路飘红呢？区别在于：两者除了产品根本不同，生活形态也根本不同。

祺苑推出的叠加式别墅，其实是借鉴于此时欧美市场上流行成熟的独立式叠加住宅改良而成。

比如，市场的复式住宅多是一梯数户，且多是顶层单位，而叠加式别墅是整栋楼都是复式单位，并改良为一梯四户或六户，另加设空中花园，使业主进门，就像回到一片视野开阔的空中庭院。

叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汉，风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。

它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，实惠于独幢的价格，在市场上独树一帜地形成热销。

叠加式别墅——有人称之为“高性价比的豪华”。

它看起来就象把独立别墅一栋栋叠加起来，外观像多层，内部空间却具有独立别墅的一切元素。

而其最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点，介于复式与别墅之间的住宅产品，它的好处在于它既富有别墅的功能，比一般复式或公寓要高档得多，不像普通别墅那样简单的两层叠加，从人气指数上讲，叠加式别墅比普通别墅更高，它是一种不脱离群体，节约土地的设计。

叠加式别墅一般情况是：四、五层高的住宅，下面一、二层是一套别墅，上面三、四层又是一套别墅。

和现有房型相比，叠加别墅的最大优势在于它脱离了传统房型平面布局的束缚，将家居的主体功能，划分为独立的几大部分，立体分布于几个楼面，使房间私人性的空间，卓然彰显。

叠加式别墅价格性能比魅力独具，新型叠加别墅品质更具人性化。

为了拔高容积率，上一代中心区叠加式别墅往往以小间距、排排坐的兵营式格局示人，结果使居住空间显得局促而压抑；经过设计师精心改良，新一代叠加式别墅不仅间距拉大，更将别墅巧妙穿插于花园中，再充分利用房间面宽和户外景观，将花园、别墅、居者自然融为一体。

楼盘地块总体起点高。

大规模成片土地、高起点统一规划、高绿化率、低容积率、大型交通设施提前配置，是次中心区新造叠加式别墅土地的特点，它为社区营造出了一个舒适、生态的绿色居住环境。

综合归纳起来，叠加式别墅有以下几个特点：第一．低层：大部分叠加式别墅是四至五层。

由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；第二．低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。

这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低；第三．房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。

一梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像回到一片野开阔的空中庭院。

第四．具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；良好的不可替代的自然环境；每户有入户花园或阳台花园；架空层避免了潮湿和视野不开阔；建筑科技含量高；设计多种回家方式，彰显业主的尊贵身份；相比其他别墅类型价格较低。

价格实惠的别墅产品别墅由于其稀缺性与独有性，往往具有极高的价格，而使很多消费者望房兴叹。

于是一种介于别墅与复式公寓之间的产品———叠加别墅就应运而生了。

在百万别墅市场中，双拼、联排和叠加别墅价格呈阶梯下降的趋势，叠加别墅是价格最实惠的一种。

据合生城邦策划经理叶可均介绍，双拼别墅与联排别墅的价格差距在50万元左右，而叠加别墅又要比联排别墅便宜30万－40万元。

目前沪上有叠加别墅在售的项目大约有十余个，绝大多数项目总价在150万元以下。

从分布上来看，松江、青浦、九亭集中了沪上大部分的叠加别墅产品。

比如松江新城板块的原野花园和沿海丽水馨庭价格在120万/套以下，同润加州价格略高，每套总价大约140万－170万元。

除了别墅相对集中的西南之外，其他个别区域也有零星分布。

比如宝山的海德花园、浦东的汤臣豪庭2期等。

上海另一别墅聚集区闵行，则鲜见叠加别墅产品。

据了解，青浦是目前上海叠加别墅产品的价格盆地，三友星墅和康桥水乡叠加别墅，单价最高不超过6000元/平方米，单套起价仅98万元，这也是上海市场唯一价格在100万元以下的别墅类产品。

不过，并非所有的叠加产品都等同于“便宜”，位于嘉定的金地格林世界以品质著称，单价最高达11000元/平方米。

目前尚不是市场主流尽管价格具有比较优势，但叠加别墅既没有双拼和联排产品那么大的市场比例，也不是别墅市场的主流，它更像是别墅类产品线上“补缺”的角色。

叠加别墅在形态上界于联排别墅与复式公寓之间，价格也低于联排别墅，但在功能型和舒适性上与大多数联排和双拼产品相比有所不足，更不要说与独栋别墅相比较了。

信义不动产研究中心于丹丹认为，双拼、联排别墅所具有的“顶天立地”是叠加别墅所无法比拟的。

目前沪上叠加别墅产品面积超过200平方米的项目不多。

“有些叠加别墅项目的花园比较小，车库不大，甚至是露天的。

面积不足，影响到使用功能是难免的。

”陈培蛟进一步表示，沪上叠加别墅尚未形成较大市场有更深层次的原因。

北京已有一些“纯叠加”的别墅项目，而上海还没有哪个开发商有这样的动作。

陈培蛟认为，北京市场的市场细分度更高，这有利于各种项目在各自特点的基础上向深度发展。

“上海市场还没有到这么细的地步，而且有些开发商建造叠加别墅是为了提高项目整体容积率。

”不过，他对未来叠加市场表示乐观，随着市场成熟度的提高，叠加别墅品质也会不断提升。

事实上，已经有开发商在叠加别墅上大胆创新。

沿海丽水馨庭的叠加产品在户型设计上引入联排别墅的元素，推出“三宅合墅”。

“对其感兴趣的人比联排别墅还多”，沿海丽水馨庭销售经理魏星表示。

部分购房者情有独钟叠加式别墅是经济型别墅的一种延续，它通过叠加设计，较好地降低了建造成本，扩大了百万别墅的需求范围，使消费者有了更多的选择。

尽管与联排和双拼别墅相比，叠加别墅在功能性和舒适度上还略显不足，但仍有不少购房者对其情有独钟。

而且现在的叠加产品也在设计方面尽量完善。

沪上叠加别墅产品基本都做到下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台。

自然环境、物业管理等都达到了一定水平。

加上较低的总价，叠加别墅确是一个十分实惠的选择。

“预算100多万，又想享受别墅生活，所以选择了叠加别墅。

虽然不是独门独户，但毕竟是住在别墅社区里面，环境和心理感受还是不一样！”一位购房者如是说。

（张赫）■背景资料叠加式别墅是指建筑密度介于公寓和别墅之间，在建筑设计上通过叠加等方式保留别墅的私密性和舒适性等特点的别墅类产品。

这种产品多为整体四层，每户两层，一梯一户设计。

叠加式别墅通常为四层或四层半的低密度住宅，一、二层和三、四层分别为两套近似于复式的房屋。

这样，在最大限度降低占地面积的情况下，又适当地保证了居住者可以享受贴近别墅的居住感觉。

在产品内部处理上，叠加式别墅延续别墅类产品的设计优势原则，如动静分离的原则、主卧优先原则，并通过局部挑空、错层设计和空间变化增加居室的采光和通风效果。

另外，叠加式别墅通常底层住户赠送小院，顶层住户赠送露台，这样就保证了叠加式别墅产品与真正的别墅产品相近似的资源独有性。

叠加别墅产生于上世纪90年代后期，源于英国诺丁汗，风行于美国、澳大利亚，为众多豪门巨贾所钟爱。

它以营造有天、有地、有花园的私密生活空间，实惠于独幢与联排别墅的价格，在市场上独树一帜地形成热销。

叠加式别墅——有人称之为“高性价比的豪华”。

它看起来就象把独立别墅一栋栋叠加起来，外观像多层，内部空间却具有独立别墅的一切元素。

而其最大的特点就是糅合了别墅与洋房的特点，是公寓到别墅的中间产品。

叠加式别墅一般情况是：四、五层高的住宅，下面一、二层是一套别墅，上面三、四层又是一套别墅。

和现有房型相比，叠加别墅的最大优势在于它脱离了传统房型平面布局的束缚，将家居的主体功能，划分为独立的几大部分，立体分布于几个楼面，使房间私人性的空间，卓然彰显。

叠加式别墅设计精巧，面积控制合理，客、餐厅划层分开，南北朝向，楼上楼下都有卫生间、阳台，并配有花园、露台、阁楼，功能齐全，居住舒适，并且社区配套完善，轻松拥有别墅的梦想确能提前实现。

想享受别墅，又想轻松拥有，叠加式别墅是最好的选择。

成熟时尚的城市环境、别墅生活、比周边公寓房略高价格，这是次中心区叠加别墅的优势，也是不少中等收入者品味居家的理想。

它不仅节约了土地，又满足了部分讲究工作效率、重视都市生活，又希望住得豪华气派的高收入阶层的需要。

综合归纳起来，叠加式别墅有以下几个特点：第一．低层：大部分叠加式别墅是四至五层。

由于层高受限，通常是两套别墅住宅上下叠加；第二．低密度：叠加式别墅容积率大致在1左右。

这个容积率比联体别墅要高，但比多层公寓要低；第三．房型面积：介于公寓与联体别墅之间，叠加式别墅建筑面积多在150平方米以上，大多数在200平方米至300平方米。

一梯两户，另加设空中花园，使业主进门就像回到一片野开阔的空中庭院。

第四．具有别墅的所有要素：下单元住户拥有小花园，上单元住户拥有面积较大的露台；良好的不可替代的自然环境；每户有入户花园或阳台花园；架空层避免了潮湿和视野不开阔；建筑科技含量高；设计多种回家方式，彰显业主的尊贵身份；相比其他别墅类型价格较低。

叠加式别墅价格性能比魅力独具，新型叠加别墅品质更具人性化。

为了拔高容积率，上一代中心区叠加式别墅往往以小间距、排排坐的兵营式格局示人，结果使居住空间显得局促而压抑；经过设计师精心改良，新一代叠加式别墅不仅间距拉大，更将别墅巧妙穿插于花园中，再充分利用房间面宽和户外景观，将花园、别墅、居者自然融为一体。

楼盘地块总体起点高。

大规模成片土地、高起点统一规划、高绿化率、低容积率、大型交通设施提前配置，是次中心区新造叠加式别墅土地的特点，它为社区营造出了一个舒适、生态的绿色居住环境。

叠加别墅--别墅型结构,别墅级享受，其独有的产品特性、超高的性价比，如一颗璀璨的新星发出耀眼的光芒，彰显出业主尊贵的身份和地位,为追求生活品质又不爱张扬的现代人所钟爰。

据有关专家分析，叠加别墅将成为未来引领楼市发展的新潮流之一。

高尔夫湖滨花苑坐拥沿河绿化带最大别墅生活区，环境优美，1.24的超低容积率即使在整个苏州都相当罕见。

50％以上的高绿化率使原本阔绰的公共空间更添魅力，大绿色植被不但形成了丰富多变的多层景观，空气清新密度更使人心旷神怡。

高尔夫湖滨花苑的叠加别墅，它拥有8米面宽的朝南客厅、一层 5.2米的挑高中空大厅、惬意的私家花园、宽大的景观露台，电梯入户，其私密性可与独立别墅相媲美——别墅的尊崇感受、平层的实用空间，最佳位置、限量定制，坐享超人气成熟社区的完善配套，为懂得享受生活之美的您倾情绽现。

作为专为高品质人士精心打造的品质生活专区，处处精雕细琢，彰显细节之美,值得拥有，更值得珍藏。

精致大气的社区景观，宁静清新的居家环境，更是全情演绎叠加别墅的自由生活情怀。