写字楼物业管理案例分析
第一章安全管理类案例案例二如何处理停车场设备设施意外毁损时间：2004年5月12日地点：大厦B2层东坡道出口事由：挡车臂感应器被撞处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。
秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。
随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。
并于24小时内填写事故报告上报。
所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。
具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析：1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。
2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。
3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。
案例六如何管理空置房间时间：2004年5月1日地点：大厦FXX层事由：关于空置房间节日锁门问题处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现FXX 层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。
秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁。
评析：1. 对大厦空置房间及时上锁。
2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。
3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。
4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。
案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间：200X年6月7日11：50分地点：XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。
处理经过：200X年6月7日11：50左右，XX房间发生高空坠物事件，经秩序员现场认定与多方调查，原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处，形成高空坠物事件。
秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访，是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。
其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训，工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生。
评析：1、加强内部人员安全教育和内部安全管理，确保不发生安全事故。
2、落实安全责任人，完善安全管理机制。
3、处理此事件责任人，立即停止现有保洁人员工作。
4、书面至函客户，要求提交整改措施。
案例八如何处理施工人员违规行为时间：2004年4月9日早7：20地点：大厦东货场事由：二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件处理经过：2004年4月9日7时20分，FXXX房间二装施工人员郑XX在大厦B1层东货场刷洗乳胶漆（立邦美德丽）废旧桶，将乳胶漆连同废水一并倒入地漏。
被东货场值班秩序员XXX发现，立即制止并上报值班经理。
并采取如下措施:报二装工作小组组长；扣郑XX施工出入证，驱逐出大厦；责令施工单位负责人写出书面保证书，保证今后不犯；扣除施工单位施工保证金XXXX元人民币。
评析：1、发现及时；2、报告及时；3、处理到位；4、避免带来严重损失。
案例九如何处理在大厦公共区域遗失物品事件时间：200 X年1月13日16时地点：XX大厦XX层电梯厅事由：关于XX公司快递员在大厦XX层电梯厅遗失物品事件处理经过：200X年1月13日16时，XX公司快递员庞XX在给XX集团副总裁送快件时，不慎将装有价值1000元的SKII化妆品红色礼品袋（送往别家公司）遗忘在XX层东电梯厅内。
半小时以后回来寻找，但未找到。
随后报告大厦秩序部。
秩序部接到报案后首先填写《客户接报案登记表》并由报案人签字确认，随后查看监控录像，确认拣拾物品嫌疑人并打印照片存档。
同时查看大厦出入登记，确定排查嫌疑人。
在初步认定后，通过预先登记的进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系，进行最终确认，并做好其单位负责人工作，劝阻拣拾人主动交回拣拾物品，经过双方努力，客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托秩序部交换失物人，失主书面感谢。
评析：1、处理较为稳妥。
仍须完善和规范对外来服务人员的管理。
2、在此次事件的解决过程中，登记记录起到决定作用，任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录，确保完整有效。
案例十如何处理电梯故障困人事件时间：2004年1月5日12点18分地点：大厦东侧L12＃客梯事由：电梯故障困人处理经过：2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到监控室报警电话，东侧L12＃客梯故障有乘客被困，维保人员迅速赶往现场，发现控制柜内IVXVF电子板上数码显示“F11”代码闪烁，维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客，当时电梯在1层至2层之间。
针对此情况维保人员采取机械开闸措施，将电梯停在1层平层将乘客解救出。
监控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时，通过监控录像查看电梯内情况，并通过呼叫系统安抚被困客人，与其始终保持通话联系，直到被救出。
客户服务部人员陪同客人去医院检查。
电梯公司写出书面故障报告原因。
评析：1、此次事故安抚处理比较及时，措施到位。
2、电梯应定期进行检查，且细致周全，避免因人为检修时遗留事故隐患。
案例十二如何处理上门推销人员时间：2004年9月18日地点：大厦公共区域事由：秩序员在巡视过程中发现推销人员正在X楼层X X单元客户区域进行推销活动，影响客户正常办公。
处理经过：2004年9月18日11时，秩序员在X楼层XX单元门口发现推销人员后，首先制止其推销行为。
秩序员将推销人员带至秩序部办公室进行处理。
采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与监控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写《进出人员登记记录表》；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定。
最后秩序员将推销人员带离大厦。
评析：1、发现及时：避免造成进一步对客户的影响。
2、处理到位：询问仔细，核实详尽，确保无遗留安全隐患。
3、不足之处：大厦为开放式大厦，外单位人员会客、办公事无进出登记制度，易造成类似情况发生。
案例十三如何处理施工中违规行为时间：2002年3月7日21：35地点：X大厦X房间施工现场事由：违规用电施工。
处理经过：2002年3月7日21：35，XX大厦秩序员在巡视中发现，XX层XX单元二装施工现场，存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连接电源插座，且没有按照规定使用防爆灯具。
秩序员发现后，即刻找来施工单位负责人，责令其切断电源，停止施工，并让其携带违规用品，随其到秩序部办公室。
在处理此事件过程中，值班经理拿出用XX大厦“用电管理规定”，指明施工现场严重使用违规用品和不符合的具体内容，让其写出了事情经过和今后的安全保证措施，并对现场进行了拍照。
并做出当晚停止施工的处理。
于次日整改，整改后报秩序部、工程部检查合格后方可复工的处理。
评析：1、施工单位负责人缺少安全意识；2、安全责任没有落实到人；3、秩序巡视人员是大厦的最后一道防线，力争作到早发现、早处理，保证施工现场安全。
案例十四如何处理初起火灾事故时间：2003年8月17日10：02地点：XX大厦XX层事由：垃圾桶冒烟处理经过：2003年8月17日，XX大厦XX层清洁员在日常保洁工作中，在走到大厦垃圾桶旁时，发现垃圾桶内向外冒烟，发现后，清洁员即刻跑到楼层电梯内，通过电梯呼叫器将情况报告了中控室，随后，跑向大厦消防栓，拿出灭火器跑向垃圾桶，清洁员与及时赶到的秩序部人员一同将垃圾桶初起火情扑灭。
为了安抚惊慌的客户和做好善后处理工作，客户服务部向围观的客户做了解释，并劝解租户回到办公区去工作。
秩序部对现场进行了拍照，并通知客户服务部安排清洁人员清理现场。
事后秩序部出具事故分析报告，将照片及相关资料归档存放，并专门书面请示报告，申请嘉奖清洁员范XX。
评析：1、加强对流动吸烟人员的管理，是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；2、做好内部人员安全消防培训，是群防群治的最好办法。
案例十五客户放在室内的手提电脑不见了12月6日，某大厦物业公司接到楼内1409室一家咨询公司的书面投诉函。
称该公司经理10月4日回到公司后，发现放在办公台面上的手提电脑不见了。
该公司立即向公安机关报案。
公安部门实地勘查无翻动、被撬和破门痕迹。
查看大厦物业管理公司安管部的闭路电视监控录像及值班登记，也未找到任何线索。
该公司认为大厦物业公司治安管理混乱，要求物业公司赔偿手提电脑，并将考虑中止与业主租房合同。
分析处理：1、治安管理服务是物业管理的基本服务内容之一，服务对象是物业管理公共区域；2、如果物业管理公司已履行了24小时巡逻站岗、大件物品放行、出入登记制度等职责，就不能负管理责任；3、如果丢失物是电视机、电冰箱等大件物品，则物业管理公司未执行好大厦物品放行规定，应承担一定责任；4、手提电脑遗失是室内丢失，并不是入室盗窃案，物业管理公司无管理责任；5、物业管理公司应发文提醒用户加强安全防范和内部管理，要求用户切勿将手提电脑、手机、钱包等贵重物品随意摆放在办公台面上。
预防措施：1、健全治安管理制度，加强非办公时间安全巡查及出入登记、物品放行工作；2、提醒用户注意存好贵重物品；3、节假日前通知用户注意加强治安防范；4、用户在解雇、辞退员工或员工离职时，要立即更换门锁或门锁的密码，并收回离职员工的大厦出入证。
案例十六进入客梯的送餐员某大厦服务中心接到2601某外资公司负责人的投诉。
称他与几位重要的外宾乘坐电梯由首层上大厦，行至2楼时一名送餐人员带着很多饭盒上了电梯。
送餐员浑身汗味，达的两大包饭盒几乎占满了电梯地面，饭菜味充溢电梯。
而且送餐员中途停梯时，堵住电梯门，逐一往外拿饭盒袋。
该行为不仅耽误了业户的宝贵时间，而且还给外宾留下了不良印象。
业户希望服务中心维护高档大厦的形象，加强管理，避免发生类似事件。
分析处理：1、服务中心在外来人员管理方面存在漏洞，大厦有货运专梯，但送餐人员在指定入口登记后，为节约时间，不按规定转乘货梯，服务中心管理人员未能及时发现阻止，引起投诉；2、监控中心看到送餐员乘坐客梯时，通知巡楼秩序员截住送餐员，并要求其写下承诺书，如果再次发生类似情况，将拒绝其进入大厦；3、服务中心向客户表示歉意，并将处理情况和改进措施告知业户，并取得业户的理解和支持。
写字楼物业管理案例
写字楼物业管理案例近年来，随着经济的不断发展，写字楼的数量不断增加，而写字楼物业管理成为一个备受瞩目的问题。
在这个背景下，写字楼物业管理案例开始逐渐被人们重视起来。
第一个案例是某个写字楼的物业管理。
由于该写字楼位于市中心，每天的人流量非常大，但物业管理水平却让人堪忧。
一些商家投诉说，写字楼的保洁服务不够好，有时候出现清洁人员清理不完的情况，让租户倍感不满。
此外，由于市中心的位置还伴随着高噪音，而写字楼的隔音效果也很差，许多婚礼公司都不愿意在这里租赁场地。
经过调查后，物业管理公司终于找到了根本原因：缺乏资金。
对于某些物业管理公司来说，缺乏资金是个常见问题。
但这个问题不仅仅是水电费月度缴付的问题，也是关系到整个管理机构对于业主的服务意识问题。
只有通过合理的资金投入，才能够在很大程度上提高物业管理的水平。
第二个案例是某写字楼业主大会上的一个争议案例。
某写字楼的业主大会上，有人提出了一项议案：建造足够的停车位。
原因很简单，由于人流量巨大，许多业主和客户需要充足的停车位。
然而，另一个业主认为这个建议很不切实际，因为写字楼周围的地价已经非常昂贵，要想购买更多土地来建造停车位是不现实的。
在业主大会上，由于无法达成一致，该议案最终流产。
这个案例教育我们，只有在理解彼此的立场和利益的基础上，才能够找到解决问题的最佳方案。
第三个案例是某物业管理服务公司的案例。
这家物业管理服务公司在管理一个中型写字楼时，为了提高写字楼的形象和服务质量，特别设计了“服务客户”的服务阵地。
服务区里面有鲜花、茶水、书籍、杂志等一系列商品和服务，可以很好地为租户提供额外服务。
而这也是公司在服务上跟别的公司区分开来的一项非常实用的方法。
在这个案例中，我们可以发现，物业管理服务公司需要不断寻求突破和创新，以提高服务水平和客户满意度。
通过这些案例，我们可以清晰地了解到，写字楼物业管理的重要性和难点，也能够更好地理解如何解决这些问题。
因此，写字楼物业管理的各项服务需要园区内的企业和物业管理公司不断努力，走向优秀。
物业管理案例分析6则
物业管理案例分析6则•案例一：某小区绿化改造与居民参与•案例二：某商业大厦电梯故障应急处理•案例三：某写字楼停车场管理优化•案例四：某住宅小区安防系统升级实践目•案例五：某工业园区环境卫生整治行动•案例六：某城市综合体物业管理模式创新探索录01案例一：某小区绿化改造与居民参与背景介绍小区概况位于城市中心，建筑密度高，绿化率低。
绿化现状绿地分布不均，植被单一，缺乏养护。
居民需求改善居住环境，增加绿化面积和多样性。
设计理念设计方案实施步骤增加绿地面积，丰富植被种类，设置休闲设施。
清理垃圾，平整土地，选购植物，进行绿化施工。
0302 01绿化改造方案设计与实施生态、美观、实用相结合。
03评估方法采用定性和定量评估相结合的方法，包括居民满意度调查、专家评审等。
01参与方式通过问卷调查、座谈会等方式征求居民意见，鼓励居民参与设计和施工。
02参与效果居民的参与提高了改造的针对性和实效性，增强了居民的归属感和满意度。
居民参与过程及效果评估经验教训与启示经验教训充分征求居民意见，合理规划设计，注重施工质量和养护管理。
启示意义物业管理应注重与居民的沟通和合作，发挥居民的积极性和创造力，共同营造美好的居住环境。
同时，绿化改造应根据实际情况制定切实可行的方案，并注重长期效益和可持续性发展。
02案例二：某商业大厦电梯故障应急处理背景介绍01商业大厦位于市中心，拥有多部电梯，日常承载大量人流。
02故障发生时间为工作日上午高峰时段，多部电梯同时出现故障。
电梯故障原因分析经检查，故障原因为电梯控制系统故障，导致电梯无法正常运行。
进一步分析发现，控制系统故障可能与近期进行的电梯维护操作不当有关。
立即启动应急预案，通知相关人员赶赴现场，安抚被困人员情绪，确保安全。
01应急处理措施及效果评估紧急联系电梯维保公司，要求迅速派员进行抢修，恢复电梯正常运行。
02在故障电梯周边设置警示标志，引导乘客使用其他电梯或楼梯通行。
03通过广播、公告等方式向大厦内人员发布故障信息及应急处理进展。
写字楼物业管理案例分析
写字楼物业管理案例分析
写字楼物业管理案例分析
1.引言
本文旨在对某写字楼物业管理进行全面的分析，包括其运营管理、服务质量、租户满意度等方面。
2.写字楼物业管理概述
2.1 位置及规模
2.2 物业管理公司介绍
2.3 写字楼的建筑结构和设施设备
2.4 租户结构
3.运营管理
3.1 物业管理组织架构
3.2 工作职责和流程
3.3 供水、供电、供暖等基础设施管理
3.4 设备维护和保养
3.5 安全管理和应急处理
3.6 环境保护措施
4.服务质量评估
4.1 物业服务流程
4.2 前台接待和客户服务
4.3 保洁和卫生管理
4.4 绿化和景观管理
4.5 停车管理
4.6 会议室和共享空间管理
5.租户满意度调查
5.1 调查方法和样本选择
5.2 租户满意度评价指标
5.3 调查结果分析及改进措施
6.法律问题及解决方案
6.1 物业管理相关法律法规解读 6.2 在案例中存在的法律问题
6.3 相应的解决方案和改进措施
7.结论
综合以上分析与评估，针对问题和挑战提出相应的改进建议，以提升写字楼物业管理的运营效率和服务质量。
附件：相关数据统计表格、调查问卷及反馈意见
法律名词及注释：
●写字楼：专门负责租赁给企事业单位和个体工商户进行办公、业务、销售、咨询等各种商务活动的厂房或房产。
●物业管理：对于房地产物业、公共设施、公共空间等进行日
常维护、管理和服务的职能部门或机构。
●租户满意度：租户对于物业管理服务的满意程度，包括对设
施设备、服务态度、问题解决等方面的评价。
写字楼物业管理案例分析
第一章安全管理类案例案例二如何处理停车场设备设施意外毁损时间：200４年5月１2日地点：大厦B2层东坡道出口事由：挡车臂感应器被撞处理经过：200４年5月１２日17时18分车牌号为京CＨXXXX得捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位,车主在打开车门得情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车得过程中,由于车门就是打开得,不慎将车场得挡车臂感应器撞损。
秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损得感应器用护栏围挡，以便其它车辆得正常驶出.随即通知电感应器得维保厂家进行维修并报告。
并于24小时内填写事故报告上报.所需维修费用采取通过物管中心保险索赔得方式进行解决。
具体索赔程序,由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析：1、此事故处理程序正确,特别就是立即上报部门领导与维保厂家，并于次日上交事故报告。
2、车场值班人员应随时注意车场情况，尤其就是进出口处。
3、车辆在车场内发生熄火等故障时,车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。
案例六如何管理空置房间时间：２00４年5月１日地点:大厦FXX层事由：关于空置房间节日锁门问题处理经过：2００4年5月１日上午9时,秩序部经理对大厦进行巡查,发现FXＸ层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。
秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对ＦXＸ层得空置房间上锁。
评析:1、对大厦空置房间及时上锁。
2、在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查，发现问题要及时上报。
3、要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。
4、节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。
案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间:2０0Ｘ年6月7日11：５0分地点：ＸＸ客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由:客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从ＸＸ房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。
处理经过：2０0X年6月７日11：50左右，XＸ房间发生高空坠物事件,经秩序员现场认定与多方调查,原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XＸ房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处,形成高空坠物事件.秩序部在调查此次事件及认定过程中，首先对坠物事件得目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访,就是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找，确定物品坠落时间及其有关证据。
物业服务管理案例分析
03
物业服务管理案例分析
物业安保管理案例
案例概述
某小区物业安保管理 存在漏洞析
物业安保人员配备不 足，监控系统不完善 ，巡逻制度执行不力
。
解决方案
增加安保人员数量， 完善监控系统，加强 巡逻力度，提高安保
人员素质。
案例效果
物业项目概况
01
物业项目由多家公司共同投资建设，包括房地产 开发公司、商业运营公司、物业管理公司等。
02
物业项目采用封闭式管理，提供24小时安保、清 洁、绿化等服务，确保业主和租户的安全和舒适
。
02
物业服务管理内容
物业安保管理
总结词
物业安保管理是确保物业安全的重要环节，包括门禁管理、巡逻、监控等措施。
案例效果
通过实施解决方案，写字楼业主的满 意度得到提高，有效降低了投诉率， 提升了物业客户服务管理水平。
04
案例总结与启示
案例总结
01 物业服务管理案例一：某小区物业服务管理 02 物业服务管理案例二：某商业中心物业服务管理 02 物业服务管理案例三：某医院物业服务管理
管理启示
物业服务管理需要注重细 节，提高服务质量，以满 足业主和租户的需求。
物业服务管理案例分 析
汇报人：
2024-01-13
目录
• 案例介绍 • 物业服务管理内容 • 物业服务管理案例分析 • 案例总结与启示
01
案例介绍
物业项目背景
项目位于某市繁华商业区，占地面积约20万平方米，建 筑面积约80万平方米，包括住宅、商业和办公等多种物 业类型。
该项目是当地政府重点招商引资项目，旨在打造一个集 居住、商业、办公于一体的现代化城市综合体。
写字楼物业管理案例
写字楼物业管理案例
正文：
一：案例背景
本案例主要描述了某写字楼物业管理公司在日常运营中所遇到的问题以及解决方案。
二：问题分析
1. 租户投诉频繁：租户对于环境卫生、设施维护等方面提出多次投诉。
2. 设备故障率高：大量公共设施如电梯、空调等存在频繁故障现象，影响办公效率。
3. 安全风险较大：安保措施不完善，容易发生盗窃和其他违法行为。
三：解决方案
1. 提升服务质量：
a) 建立专门的客服团队，负责处理租户反馈和投诉，并制定相应流程进行跟进；
b) 加强与清洁公司合作，在每天早晚各增加一次清扫工作来
改善环境卫生；
c) 经常性巡查建筑外观并修复损坏部位，确保整体形象良好。
2. 改进设备维护：
a）采用预防性维护方法对重要设备进行定期检测和养护；
b）与供应商签订长期合同，并约定设备故障的响应时间和解
决方案；
c）建立紧急维修机制，及时处理突发性问题。
3. 加强安全管理：
a) 增加保安人员数量，并提供专业培训以确保他们具备必要
技能；
b) 安装闭路电视监控系统并进行24小时实时监测；
c) 与当地警察局合作，共享信息并增加巡逻频率。
四：附件
本文档涉及以下附件：1. 租户投诉记录表格；2. 设备维护计划
模板；3. 安全检查报告样例等。
详见附录部分。
五：法律名词及注释
1.物权法：指《中华人民共和国物权法》。
2.租赁合同：又称为房屋租赁协议或出租契约，在此泛指写字楼出租相关文件。
3.劳动合同: 指雇佣关系下签署的用工协议,包括正式聘请书面文件.。
写字楼物业管理案例分析
第一章安全管理类案例案例二如何处理停车场设备设施意外毁损时间：2004年5月12日地点：大厦B2层东坡道出口事由：挡车臂感应器被撞处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障，无法正式行驶，该车驾驶员下车想把车辆推回至车位，车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车，在推车的过程中，由于车门是打开的，不慎将车场的挡车臂感应器撞损。
秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照，并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡，以便其它车辆的正常驶出。
随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告。
并于24小时内填写事故报告上报。
所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决。
具体索赔程序，由客户服务部、财务部跟踪解决。
评析：1. 此事故处理程序正确，特别是立即上报部门领导和维保厂家，并于次日上交事故报告。
2. 车场值班人员应随时注意车场情况，尤其是进出口处。
3. 车辆在车场内发生熄火等故障时，车管员应主动上前协助解决，并配合做好相关疏导工作。
案例六如何管理空置房间时间：2004年5月1日地点：大厦FXX层事由：关于空置房间节日锁门问题处理经过：2004年5月1日上午9时，秩序部经理对大厦进行巡查，发现FXX 层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正。
秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁。
评析：1. 对大厦空置房间及时上锁。
2. 在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报。
3. 要建立节日空置房管理制度，并按制度进行检查。
4. 节日前考虑工作要再周到一些，多动脑筋。
案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间：200X年6月7日11：50分地点：XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具（尘推）从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处。
写字楼物业优秀服务案例
写字楼物业优秀服务案例写字楼物业是指为写字楼提供管理和维护服务的机构或公司，其优秀的服务可以提高写字楼的整体品质和租户的满意度。
下面列举了十个写字楼物业优秀服务案例。
1. 及时响应维修请求：一家写字楼物业公司设立了24小时的维修热线，租户可以随时拨打电话报修。
该物业公司在接到报修电话后，能够迅速派遣维修人员前往现场，并在最短的时间内解决问题，确保租户正常的办公环境。
2. 定期保洁服务：一家写字楼物业公司每天都会安排专业的保洁人员对公共区域进行定期清洁。
不仅保持了公共区域的整洁，还为租户提供了一个舒适、干净的办公环境。
3. 提供安全保障：一家写字楼物业公司安装了高级监控系统和门禁系统，并设有专门的安保人员，保障写字楼的安全。
此外，他们还进行定期的安全演练，提高租户的安全意识。
4. 设立便利设施：一家写字楼物业公司在写字楼内设立了便利店、餐厅、健身房等便民设施，提供了租户生活和工作所需的各种便利。
5. 定期组织活动：一家写字楼物业公司定期组织各种活动，如租户交流会、健康讲座等，增进租户之间的交流和互动，提高租户的归属感。
6. 精心规划公共区域：一家写字楼物业公司对公共区域进行精心规划，设置了休息区、会客区、茶水间等，为租户提供了一个舒适、便利的工作环境。
7. 提供租户投诉处理渠道：一家写字楼物业公司设立了租户投诉处理渠道，对租户的投诉进行及时解决，并采取措施防止问题再次发生，提高租户的满意度。
8. 提供停车位管理服务：一家写字楼物业公司提供停车位管理服务，对停车位进行合理规划和管理，确保租户有足够的停车位供他们使用。
9. 提供绿化养护服务：一家写字楼物业公司对写字楼周围的绿化进行定期养护，保持绿化环境的整洁和美观，提高租户的工作和生活质量。
10. 提供定期巡视服务：一家写字楼物业公司设置了专门的巡视人员，定期巡视写字楼各个区域，发现问题及时处理，保障写字楼的正常运营。
以上是十个写字楼物业优秀服务案例，这些物业公司通过提供各种服务，不断提升租户的满意度和写字楼的整体品质。
物业管理案例分析
物业管理案例分析一、案例背景本案例分析的物业管理对象为一家位于城市中心的高档商业综合体，包含商场、写字楼、酒店等多个业态。
物业管理公司负责该综合体的日常运营和维护工作，以提供高品质的服务和良好的管理体验。
二、问题描述在物业管理过程中，存在以下几个问题需要解决：1. 客户满意度不高：部份商户和租户对物业管理的服务不满意，主要表现为维修响应速度慢、卫生状况不佳、安全管理不到位等方面。
2. 能源消耗较高：综合体的能源消耗较大，包括电力、水资源等方面，需要寻觅节能减排的方法，提高能源利用效率。
3. 运营成本过高：物业管理公司的运营成本较高，主要包括人力成本、设备维护成本等方面，需要寻觅降低成本的途径。
三、分析与解决方案1. 提升客户满意度为了提升客户满意度，物业管理公司可以采取以下措施：1.1 建立快速响应机制：建立一套高效的维修响应机制，确保商户和租户的维修需求能够及时得到满足，提高维修响应速度。
1.2 定期清洁和消毒：加强对公共区域的定期清洁和消毒工作，保持环境的整洁和卫生，提高商户和租户的满意度。
1.3 加强安全管理：增加安全巡查频次，完善安全管理制度，确保综合体的安全状况，提高商户和租户的安全感。
2. 节能减排为了降低能源消耗，物业管理公司可以采取以下措施：2.1 安装节能设备：在综合体内部安装节能灯具、智能照明系统等设备，减少能源的消耗。
2.2 加强能源监测与管理：建立能源监测系统，对综合体的能源消耗进行实时监测和分析，找出能源浪费的原因并进行改进。
2.3 推广绿色出行：鼓励商户和租户采取绿色出行方式，例如鼓励使用公共交通工具或者共享单车，减少汽车尾气排放。
3. 降低运营成本为了降低运营成本，物业管理公司可以采取以下措施：3.1 优化人力资源配置：通过合理的人员调配和培训，提高员工的工作效率和综合素质，减少人力资源的浪费。
3.2 引入智能化设备：适当引入智能化设备，例如智能巡检机器人、智能楼宇管理系统等，降低设备维护成本。
写字楼物业管理案例分析
第一章安全管理类案例案例二如何处理停车场设备设施意外毁损时间：2004年5月12日地点：大厦B2层东坡道出口事由：挡车臂感应器被撞处理经过：2004年5月12日17时18分车牌号为京CHXXXX的捷达车在行驶至B2东车场出口时车辆发生故障,无法正式行驶,该车驾驶员下车想把车辆推回至车位,车主在打开车门的情况下一手把握方向盘一手向后推车,在推车的过程中,由于车门是打开的,不慎将车场的挡车臂感应器撞损;秩序部经理、主管立即到达现场了解现场情况、拍照,并采取应急措施将被撞损的感应器用护栏围挡,以便其它车辆的正常驶出;随即通知电感应器的维保厂家进行维修并报告;并于24小时内填写事故报告上报;所需维修费用采取通过物管中心保险索赔的方式进行解决;具体索赔程序,由客户服务部、财务部跟踪解决;评析：1.此事故处理程序正确,特别是立即上报部门领导和维保厂家,并于次日上交事故报告;2.车场值班人员应随时注意车场情况,尤其是进出口处;3.车辆在车场内发生熄火等故障时,车管员应主动上前协助解决,并配合做好相关疏导工作;案例六如何管理空置房间时间：2004年5月1日地点：大厦FXX层事由：关于空置房间节日锁门问题处理经过：2004年5月1日上午9时,秩序部经理对大厦进行巡查,发现FXX层空置房间没有上锁,对此问题进行了指正;秩序部经理立即通知楼层巡逻人员及时对FXX层的空置房间上锁;评析：1.对大厦空置房间及时上锁;2.在平时正常工作时间内对大厦空置房间要多巡视、多检查,发现问题要及时上报;3.要建立节日空置房管理制度,并按制度进行检查;4.节日前考虑工作要再周到一些,多动脑筋;案例七如何处理从客户房间窗户高空坠物事件时间：200X年6月7日11：50分地点：XX客户XX房间西侧开启窗处及物品坠落地点大厦外围西侧楼梯处事由：客户自聘保洁人员违规操作将清洁工具尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至外围西侧楼梯处;处理经过：200X年6月7日11：50左右,XX房间发生高空坠物事件,经秩序员现场认定与多方调查,原因为客户自聘保洁人员在工作中随意摆放清洁工具导致尘推从XX房间西侧开启窗处坠落至大厦外围西侧楼梯处,形成高空坠物事件;秩序部在调查此次事件及认定过程中,首先对坠物事件的目击人人进行询问并填写询问笔录；其次派专人到大厦各楼层进行探访,是否有客户公司使用同类型物品；在之全面对外窗维修施工单位进行调查核实；最后通过监视录像进行查找,确定物品坠落时间及其有关证据;其中在事件发生后分别对现场进行拍照；通知监控室将监控录象备份；找清洁员了解事情经过；清理坠物现场；对清洁员进行培训,工作中严禁开窗、杜绝类似事故再次发生;评析：1、加强内部人员安全教育和内部安全管理,确保不发生安全事故;2、落实安全责任人,完善安全管理机制;3、处理此事件责任人,立即停止现有保洁人员工作;4、书面至函客户,要求提交整改措施;案例八如何处理施工人员违规行为时间：2004年4月9日早7：20地点：大厦东货场事由：二装施工人员向东货场地漏内倾倒乳胶漆事件处理经过：2004年4月9日7时20分,FXXX房间二装施工人员郑XX在大厦B1层东货场刷洗乳胶漆立邦美德丽废旧桶,将乳胶漆连同废水一并倒入地漏;被东货场值班秩序员XXX发现,立即制止并上报值班经理;并采取如下措施:报二装工作小组组长；扣郑XX施工出入证,驱逐出大厦；责令施工单位负责人写出书面保证书,保证今后不犯；扣除施工单位施工保证金XXXX元人民币;评析：1、发现及时；2、报告及时；3、处理到位；4、避免带来严重损失;案例九如何处理在大厦公共区域遗失物品事件时间：200X年1月13日16时地点：XX大厦XX层电梯厅事由：关于XX公司快递员在大厦XX层电梯厅遗失物品事件处理经过：200X年1月13日16时,XX公司快递员庞XX在给XX集团副总裁送快件时,不慎将装有价值1000元的SKII化妆品红色礼品袋送往别家公司遗忘在XX 层东电梯厅内;半小时以后回来寻找,但未找到;随后报告大厦秩序部;秩序部接到报案后首先填写客户接报案登记表并由报案人签字确认,随后查看监控录像,确认拣拾物品嫌疑人并打印照片存档;同时查看大厦出入登记,确定排查嫌疑人;在初步认定后,通过预先登记的进出记录表中联系电话与该拣拾人单位取得联系,进行最终确认,并做好其单位负责人工作,劝阻拣拾人主动交回拣拾物品,经过双方努力,客户遗失物品于两日后由拣拾人送回并委托秩序部交换失物人,失主书面感谢;评析：1、处理较为稳妥;仍须完善和规范对外来服务人员的管理;2、在此次事件的解决过程中,登记记录起到决定作用,任何时间及情况必须严格按照进出登记制度详细记录,确保完整有效;案例十如何处理电梯故障困人事件时间：2004年1月5日12点18分地点：大厦东侧L12客梯事由：电梯故障困人处理经过：2004年1月5日12点18分电梯维保人员接到监控室报警电话,东侧L12客梯故障有乘客被困,维保人员迅速赶往现场,发现控制柜内IVXVF电子板上数码显示“F11”代码闪烁,维保人员用机房电话告知乘客不要惊慌并采取措施解困乘客,当时电梯在1层至2层之间;针对此情况维保人员采取机械开闸措施,将电梯停在1层平层将乘客解救出;监控室值机员通知电梯维修公司人员到场排除故障的同时,通过监控录像查看电梯内情况,并通过呼叫系统安抚被困客人,与其始终保持通话联系,直到被救出;客户服务部人员陪同客人去医院检查;电梯公司写出书面故障报告原因;评析：1、此次事故安抚处理比较及时,措施到位;2、电梯应定期进行检查,且细致周全,避免因人为检修时遗留事故隐患;案例十二如何处理上门推销人员时间：2004年9月18日地点：大厦公共区域事由：秩序员在巡视过程中发现推销人员正在X楼层XX单元客户区域进行推销活动,影响客户正常办公;处理经过：2004年9月18日11时,秩序员在X楼层XX单元门口发现推销人员后,首先制止其推销行为;秩序员将推销人员带至秩序部办公室进行处理;采取如下措施：了解推销人员身份、都去过那些楼层、做过些什么；检查其随身携带物品；与监控室人员及客户核实推销人员所述情况的真伪；填写进出人员登记记录表；没收其推销名片与相关材料并告知大厦禁止推销的有关管理规定;最后秩序员将推销人员带离大厦;评析：1、发现及时：避免造成进一步对客户的影响;2、处理到位：询问仔细,核实详尽,确保无遗留安全隐患;3、不足之处：大厦为开放式大厦,外单位人员会客、办公事无进出登记制度,易造成类似情况发生;案例十三如何处理施工中违规行为时间：2002年3月7日21：35地点：X大厦X房间施工现场事由：违规用电施工;处理经过：2002年3月7日21：35,XX大厦秩序员在巡视中发现,XX层XX单元二装施工现场,存在严重违规使用麻花线、连接照明灯具、插头破损后、仍在继续使用裸线连接电源插座,且没有按照规定使用防爆灯具;秩序员发现后,即刻找来施工单位负责人,责令其切断电源,停止施工,并让其携带违规用品,随其到秩序部办公室;在处理此事件过程中,值班经理拿出用XX大厦“用电管理规定”,指明施工现场严重使用违规用品和不符合的具体内容,让其写出了事情经过和今后的安全保证措施,并对现场进行了拍照;并做出当晚停止施工的处理;于次日整改,整改后报秩序部、工程部检查合格后方可复工的处理;评析：1、施工单位负责人缺少安全意识；2、安全责任没有落实到人；3、秩序巡视人员是大厦的最后一道防线,力争作到早发现、早处理,保证施工现场安全;案例十四如何处理初起火灾事故时间：2003年8月17日10：02地点：XX大厦XX层事由：垃圾桶冒烟处理经过：2003年8月17日,XX大厦XX层清洁员在日常保洁工作中,在走到大厦垃圾桶旁时,发现垃圾桶内向外冒烟,发现后,清洁员即刻跑到楼层电梯内,通过电梯呼叫器将情况报告了中控室,随后,跑向大厦消防栓,拿出灭火器跑向垃圾桶,清洁员与及时赶到的秩序部人员一同将垃圾桶初起火情扑灭;为了安抚惊慌的客户和做好善后处理工作,客户服务部向围观的客户做了解释,并劝解租户回到办公区去工作;秩序部对现场进行了拍照,并通知客户服务部安排清洁人员清理现场;事后秩序部出具事故分析报告,将照片及相关资料归档存放,并专门书面请示报告,申请嘉奖清洁员范XX;评析：1、加强对流动吸烟人员的管理,是减少大厦火灾隐患的日常工作之一；2、做好内部人员安全消防培训,是群防群治的最好办法; 案例十五客户放在室内的手提电脑不见了12月6日,某大厦物业公司接到楼内1409室一家咨询公司的书面投诉函;称该公司经理10月4日回到公司后,发现放在办公台面上的手提电脑不见了;该公司立即向公安机关报案;公安部门实地勘查无翻动、被撬和破门痕迹;查看大厦物业管理公司安管部的闭路电视监控录像及值班登记,也未找到任何线索;该公司认为大厦物业公司治安管理混乱,要求物业公司赔偿手提电脑,并将考虑中止与业主租房合同;分析处理：1、治安管理服务是物业管理的基本服务内容之一,服务对象是物业管理公共区域；2、如果物业管理公司已履行了24小时巡逻站岗、大件物品放行、出入登记制度等职责,就不能负管理责任；3、如果丢失物是电视机、电冰箱等大件物品,则物业管理公司未执行好大厦物品放行规定,应承担一定责任；4、手提电脑遗失是室内丢失,并不是入室盗窃案,物业管理公司无管理责任；5、物业管理公司应发文提醒用户加强安全防范和内部管理,要求用户切勿将手提电脑、手机、钱包等贵重物品随意摆放在办公台面上;预防措施：1、健全治安管理制度,加强非办公时间安全巡查及出入登记、物品放行工作；2、提醒用户注意存好贵重物品；3、节假日前通知用户注意加强治安防范；4、用户在解雇、辞退员工或员工离职时,要立即更换门锁或门锁的密码,并收回离职员工的大厦出入证;案例十六进入客梯的送餐员某大厦服务中心接到2601某外资公司负责人的投诉;称他与几位重要的外宾乘坐电梯由首层上大厦,行至2楼时一名送餐人员带着很多饭盒上了电梯;送餐员浑身汗味,达的两大包饭盒几乎占满了电梯地面,饭菜味充溢电梯;而且送餐员中途停梯时,堵住电梯门,逐一往外拿饭盒袋;该行为不仅耽误了业户的宝贵时间,而且还给外宾留下了不良印象;业户希望服务中心维护高档大厦的形象,加强管理,避免发生类似事件;分析处理：1、服务中心在外来人员管理方面存在漏洞,大厦有货运专梯,但送餐人员在指定入口登记后,为节约时间,不按规定转乘货梯,服务中心管理人员未能及时发现阻止,引起投诉；2、监控中心看到送餐员乘坐客梯时,通知巡楼秩序员截住送餐员,并要求其写下承诺书,如果再次发生类似情况,将拒绝其进入大厦；3、服务中心向客户表示歉意,并将处理情况和改进措施告知业户,并取得业户的理解和支持;预防措施：1、制定外来人员管理规定,要求外来人员遵守大厦管理规定；2、在大厦规定的外来人员出入口张贴出入管理规定,要求外来遵守；3、通过监控系统密切注意大厦异常情况,发现类似违规现象及时制止;案例十七非办公时间加班登记引起的投诉某大厦物业公司在办公时间实行出入登记制度,一日,有一业户在晚8∶00进入大厦,大堂秩序员请其登记,但该业户不屑理睬,径直走进电梯上了楼层;大堂秩序员用对讲机呼楼层秩序员,在楼层截住业户,要求其出示身份证登记;但业户却说：秩序员是在侵犯他的人身自由,并向物业公司投诉,还扬言要报警;分析处理1、经查投诉的是大厦的老业户,而恰巧当值的秩序员是新入职的员工；2、客服主管与该业户的负责人及时沟通,并讲明非办公时间出入登记是为了保障大厦及业户安全；3、此项措施是符合公安机关有关文件要求的,并得到大厦其他业户的支持和配合;预防措施：1、完善出入登记制度;建立非办公时间出入登记制度,且要求大厦内各业户做出承诺,主动配合物业公司的登记工作,由业户公司盖章并由负责人签名,对不肯配合的业户可出示其公司承诺书,要求其遵守承诺配合登记；2、完善大厦出入证办理工作规程,要求驻大厦内各公司为全部员工办理出入证,业户只需出示出入证,取出可自由出入；3、加强对安管员的业务培训,要求其使用规范用语,尽量熟悉业主,对熟悉的老业户,可按房号或以前登记的号码登记;第二章客户服务类案例案例二用客梯清运纸箱引发的投诉某日上午约九点,某大厦保洁员发现16楼电梯厅有几个废纸箱,于是保洁员将纸箱收拢并准备送到负一层垃圾房,此时一部客梯正好停在16楼,客人出来后,电梯内无人,保洁员将废纸箱放入客梯,还没有装完,客梯门就自动关上,导致堆放废纸箱的客梯上下运行,同时影响了大厦业户在电梯运行高峰时使用客梯,给业户带来了不便;为此大厦业户纷纷来电投诉,其中一位业户因大厦管理员曾制止过其用客梯搬运物品,措辞尤其激烈,直诉物业公司是“只许州官放火,不许百姓点灯”;分析处理1、大厦服务中心接到投诉后,首先向业户表示感谢,感谢业户对服务工作的监督；2、大厦服务中心员工守则中有严格的用梯规定,该员工违反了规定,服务中心将按公司规定对其进行处罚；3、再次向业户说明,严格用梯管理是为了保护电梯,及使业户能够更方便的使用电梯;预防措施：1、加强电梯使用管理;严格划分客、货梯使用,在加强管理的同时,尽量协助业户克服货物运送、货梯使用、时间安排等实际困难；2、加强电梯使用监督;管理员及安管员巡查时,要及时发现并劝阻用客梯运货、不合同使用电梯等行为；3、加强员工教育,要求员工按乘梯规定使用客梯;案例三拾金不昧反遭投诉王女士是大厦某公司的业务员;在楼层洗手间洗手时不慎把手机遗忘到洗手池旁,回去寻找时已不见踪影;何女士急忙跑到大厦物业管理公司,要求物业公司协助查找;何女士称：“我在洗手间时没有别人,只有一名清洁女工,肯定是女工趁机偷走了手机”;何女士还说,如果物业公司不赶快查找回手机,就要报案;物业公司调查后发现,的确是楼层的清洁员捡到了手机,清洁工怕用户着急,正在楼层逐家询问;当物业公司把手机交还用户时,何女士认为清洁员是害怕才不得不交出手机的,并向物业公司投诉清洁员品行不佳,要求管理公司加强员工的品德教育; 分析处理：1、没有制订完善遗失物品上交和认领规程;2、由清洁员向何女士解释事件经过,管理公司还请何女士询问楼层各公司,证明清洁员工刚才的确曾逐家寻找失主;预防措施：1、建立拾遗物业管理规定,要求员工在拾到失物时,一定要交公司统一处理；2、完善失物认领程序;健全查找失物或失主认领失物的整套程序,由物业公司服务中心保存拾遗物品,由巡楼保安员负责查找失主,失主认领失物时要办理签收手续；3、加强对员工教育,在员工中树立拾金不昧的美德；4、在洗手间等容易丢失物品的场所张贴“请勿遗忘物品”的警示标识;第三章工程维修类案例案例一突然停电引起的投诉某大厦刚刚入伙,入住办公的业户不多,其中一家是某银行的分理处,一天下午大厦突然停电,该分理处多部电脑死机,丢失大量数据,严重影响了工作效率,并造成电脑等设备的损坏;该银行要求服务中心给予其合理的解释,并赔偿由此而带来的一切经济损失;分析处理1、服务中心经检查和与供电局了解,是供电局变电站扩容工程联网而引致大厦突然停电,服务中心并未得到通知；2、服务中心及时向业户说明停电原因,并非管理责任导致此次停电事件；必要时请业户拔打供电服务热线咨询3、在完善大厦后备应急发电机管理的同时,建议业户配备UPS稳定自供电源,避免丢失数据;预防措施：1、进一步完善转电、停电通知规程及供电突发事件的应急措施；2、加强与供电部门保持联系和沟通,及时掌握供电信息；3、加强对大厦设备的日常检查及保养,避免因大厦设备故障引发停电；4、加强培训,使员工熟练掌握紧急停电应急措施和处理程序；5、下发温馨提示,建议使用电脑的业户配备UPS稳压自供电源;案例二业户室内风机盘管软管爆裂漏水7月20日下午3点10分左右,某大厦1801室业户致电服务中心,其单元内天花板严重漏水,要求服务中心立即派人进行处理,服务中心立即呼叫维修人员到达现场进行抢修;经过40分钟的紧急维修处理,问题得到解决,业户对服务中心的工作表示感谢,并给予工作人员以书面的表扬;分析处理：1、经查,该业户室内的天花板漏水,是风机盘管连接的软管爆裂所致,维修人员即时将空调水管的阀门关闭,避免了业户室内损失的进一步扩大；2、服务中心又及时派出清洁人员到达业户室内,及时将流到桌面、地面的积水处理掉；3、因属安装质量的问题,还在保修期内,建议业户通知其空调安装公司进行处理和元器件索赔,并给予业户适当的协助;预防措施：1、从装修申报开始严格把关,要求空调安装公司必须有国家规定资质和证照；2、建议业户选则合格品牌的风机盘管及附件；3、提醒业户与空调安装公司签署保修协议；4、严格把好装修验收关,要求装修后要对管道进行打压测试,避免类似事件发生;案例三电梯困人引起的投诉某年10月中旬的一天上午10点05分,刚刚建成投入使用的某栋48层高的写字楼,由于市政供电设备故障,引起大厦突发停电长达3小时;期间1、2、6、8号客梯发生了困人事件,物业服务中心工程人员配合电梯保养公司专业人员长达半小时才将业户从被困客梯放出,客户纷纷向服务中心进行投诉;分析处理：1、电梯管理主要包括运行管理、设备管理、安全管理等内容;因电梯系统技术比较复杂,维持保养要求高,一般应由劳动局认可的专业公司保养;物业管理公司工程应配合电梯保养商；2、为保证使用安全,服务中心应制订电梯故障应急方案,严格规定故障紧急排除时间;3、充分说明了电梯安全管理的重要性;电梯作为高层建筑中最重要的交通工具,一旦出现故障,不仅使用户的生活、工作趋于瘫痪,而且会影响乘梯者的人身安全;预防措施：1、制订电梯故障应急处理方案,要求员工熟记；2、加强员工培训,强化员工的紧急应变能力；3、健全电梯系统管理责任各项制度,由工程部强电系统工程师负责电梯运行管理及对电梯维保承包商的监管工作,对因电梯故障造成的事故,严肃追究事故责任；4、建立健全电梯管理各项制度,包括：电梯机房管理规定、电梯操作规程、电梯运行管理规定、电梯维修保养规定；5、加强电梯安全管理,制订“乘梯须知”,并向业户宣传电梯安全使用知识;第四章清洁绿化类案例案例一做好现场标识防止行人摔倒某日上午9点,服务中心保洁员对楼内洗手间进行每周一次的全面清洁,并在各门把手上悬挂“工作进行中”的警示牌;10点左右,四楼的保洁员做完最后的拖地工作,收拾工具并取下门把手上的警示牌准备离去;这时,过来一名业主推门进入洗手间,一会儿,保洁员突然听到“扑嗵”一声,忙过去一看,原来是业主摔倒在地;分析处理：1、保洁员清洁后应及时将地面擦干,地面不能有水；2、保洁员的安全防范意识不强,工作现场没有“小心地滑”的警示牌,为此而造成后果要负责任;预防措施：1、服务中心应加强对外包公司的监管力度,严格要求清洁公司做好员工的服务技能培训；2、服务中心应购买公共责任险,以规避风险;案例二一次外墙清洗引起的投诉某物业公司与外墙清洗公司签订外包协议,对其所管的写字楼进行外墙清洗,清洗公司先对1-4楼的商业裙楼进行清洗,然后清洗上层的办公楼层,期间商场业户不断投诉,称清洗公司滴下的水把商场裙楼的玻璃又污染了,而且飘下的水滴影响了商场的生意；同时服务中心又接到办公业户外墙渗水的投诉和空中花园绿化保养公司的投诉,声称其养护的草坪出现大面积枯萎现象,以及服务中心工作人员发现外围墙裙的黑色大理石有明显的灼伤痕迹;分析处理：1、经查清洗公司工作程序和方法出现问题,所使用的清洁剂酸性严重超标；2、玻璃幕墙存在施工质量问题,出现部分渗水现象；3、服务中心未能严格检查清洗方案,同时清洗过程中未能做好监督保护措施；4、对清洗时间立即调整,对所有办公业户单元的渗水情况进行统计排查,并通知施工单位及时进行返修,对绿化植物、大理石的损害要求清洗公司按照协议赔偿;预防措施：1、清洗合同要对清洗程序、物料、人员资格、服务礼貌等细节进行严格约束,特别是现场安全管理；2、服务中心监管工作人员应严格落实监管职责,督促清洗公司做好现场防护、安全告示等,及时纠正清洗中的违规行为；3、服务中心监管人员要严格进行清洗验收工作;案例三业户要求保姆式的清洁服务大厦服务中心接到38楼租户公司的投诉;称其公司领导早晨上班时发现清洁状况太差,该公司提出,服务中心每天对业户室内清扫一遍,无法满足他们的需要,希望服务中心从所缴的物业服务费用中算出业户室内清洁的费用,业户将用这些费用另请清洁工,这样可以随时为他们服务;分析处理1、服务中心不仅提供公共区域的清洁服务,还每天为业户提供室内清洁、吸尘,业户对每天一次的室内清洁服务不满,要求8小时保姆式服务显然超出了合同约定的范围；2、业户在物业管理中享受的是综合性服务,很多服务项目环环扣,不能完全剥离;服务中心将上一年度的清洁费用列出数目,同时列出大厦清洁所包含内容,如：大堂、外围、公共通道、洗手间等,以此向业户说明细分是不可能的；3、室内每天一次的清洁时间业户可选择,帮建议业户进行重新安排,并对清洁人员进行了培训,加强工作质量;预防措施：1、制订清洁规程,要求清洁员严格按清洁标准规范操作,保持质量；2、加强与业户联系,促进业户对服务中心各项工作的了解和支持；3、对保洁员进行培训,使能保质保量的完成每日的清洁工作;第五章综合类案例案例一业户擅改物业使用功能。