锋尚凯捷利宋跳项目策划智典报告
智汇谷策划书3篇
智汇谷策划书3篇篇一智汇谷策划书甲方：_______________________法定代表人：_______________________地址：_______________________联系方式：_______________________乙方：_______________________法定代表人：_______________________地址：_______________________联系方式：_______________________鉴于甲方拥有丰富的资源和经验，乙方具备专业的策划能力和团队，双方本着平等互利、优势互补的原则，就共同合作开展智汇谷项目事宜，达成如下协议：一、项目概述1. 项目名称：智汇谷2. 项目地点：[具体地点]3. 项目内容：打造一个集科技创新、企业孵化、人才培养、产业升级等功能于一体的综合性智慧园区。
二、合作方式1. 甲方负责提供项目所需的场地、资金等资源，并协助乙方开展项目策划、招商、运营等工作。
2. 乙方负责制定项目策划方案、招商政策、运营管理方案等，并组织专业团队实施。
三、合作期限本协议的合作期限为______年，自本协议签订之日起计算。
四、双方的权利和义务1. 双方应按照本协议的约定，履行各自的义务，确保项目的顺利进行。
2. 双方应保守对方的商业秘密，不得向第三方泄露。
3. 双方应共同维护项目的品牌形象，不得做出有损项目形象的行为。
五、项目收益分配1. 项目收益按照双方约定的比例进行分配。
2. 具体的收益分配方式和时间，双方另行协商确定。
六、违约责任1. 若一方违反本协议的约定，给对方造成损失的，应承担违约责任。
2. 若因不可抗力等不可预见、不可避免的原因导致项目无法进行，双方互不承担责任。
七、协议的变更和解除1. 本协议的变更和解除，须经双方协商一致，并签订书面协议。
2. 若因法律法规的变更或其他不可抗力因素导致本协议无法履行，双方可协商解除本协议。
武汉红星美凯龙商业项目工作可行性研究报告材料
武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告华太咨字（2011）06025号北京东方华太工程咨询有限公司二○一一年六月武汉红星美凯龙世博家居广场建设项目可行性研究报告华太咨字（2011）06025号编制单位：北京东方华太工程咨询有限公司资质等级：工程咨询甲级证书编号：工咨甲10120070052总经理：宋世其项目负责人：杜艳江编制人员：汪静杜艳江审核人员：周文年目录第一章申报单位及项目概况 (1)1.1 项目申报单位概况 (1)1.2 项目概况 (2)1.2.1建设背景 (2)1.2.2 建设地点 (8)1.2.3 主要建设内容及规模 (8)1.2.4 建设条件 (8)1.2.5 项目用地 (8)1.2.6 项目建设期 (9)1.2.7 投资规模及资金筹措方案 (9)1.2.8 主要技术经济指标 (10)1.3 报告编制依据 (10)第二章发展规划、产业政策及行业准入分析 (12)2.1 发展规划分析 (12)2.1.1 武汉市发展规划分析 (12)2.1.2 区域发展规划分析 (13)2.2 产业政策分析 (16)2.3 行业准入分析 (16)第三章项目建设方案 (17)3.1 建设条件 (17)3.1.1 地形地貌 (17)3.1.2 气候条件 (17)3.1.3 工程地质条件 (18)3.1.4 水文地质条件 (18)3.1.5 交通运输条件 (18)3.1.6 公用设施社会依托条件 (19)3.2 建筑方案 (20)3.2.1 设计依据 (20)3.2.2 总图设计 (20)3.2.3 建筑工程 (24)3.3 公用工程 (27)3.3.1 给排水 (27)3.3.2 供配电 (29)3.3.3 弱电系统 (32)3.3.4 暖通空调工程 (35)3.3.5 消防系统 (36)3.3.6 防雷接地系统 (37)3.4 项目实施进度 (38)3.5 工程招标 (40)3.5.1 招标的依据 (40)3.5.2 招标范围 (40)3.5.3 招标组织形式 (40)3.5.4 招标方式 (40)3.6 项目实施组织机构配置 (41)第四章资源开发与综合利用分析 (43)4.1 资源利用分析 (43)4.1.1 项目建设期主要资源消耗 (43)4.1.2 项目运营期主要资源消耗 (43)4.2 资源节约措施 (43)4.2.1 节约用地 (43)4.2.2 节约用材 (44)4.2.3 节约用水 (44)4.2.4 其他资源节约措施 (45)第五章节能方案分析 (47)5.1 用能标准与节能规范 (47)5.2 项目能耗状况和耗用指标分析 (48)5.2.1 能源供应情况 (48)5.2.2 能源耗用指标 (48)5.3 节能措施 (48)5.3.1 建筑节能 (48)5.3.2 电气节能措施 (50)5.3.3 能源管理措施 (50)5.3.4 日常生活节能措施 (51)第六章建设用地、征地拆迁及移民安置分析 (52)6.1 项目选址及用地方案 (52)6.1.1 项目建设地点 (52)6.1.2 场址土地权属类别及占地面积 (52)6.1.3 土地利用现状 (52)6.1.4 占用耕地情况及其他 (52)6.2 土地利用合理性分析 (52)6.3 征地拆迁和移民安置规划方案 (53)第七章环境和生态影响分析 (54)7.1 区域环境现状 (54)7.2 生态环境影响分析 (54)7.2.1 项目建设期环境影响 (54)7.2.2 项目营运期环境影响 (57)7.3 环境保护措施方案 (59)7.3.1 施工期环保措施 (59)7.3.2 营运期环保措施 (63)7.4 地质灾害影响分析 (64)7.5 特殊环境影响 (64)第八章投资估算及资金筹措 (65)8.1 投资估算 (65)8.1.1投资估算依据 (65)8.1.2 投资估算方法 (65)8.1.3 项目总投资 (67)8.2 资金筹措 (67)第九章经济影响评价 (68)9.1 项目财务评价 (68)9.1.1 财务分析基础数据 (68)9.1.2 营业收入和税金估算 (68)9.1.3 总成本费用估算 (69)9.1.4 项目静态盈利能力分析 (70)9.1.5 项目动态盈利能力分析 (70)9.2 经济影响分析 (71)9.3 行业影响分析 (71)第十章社会影响评价 (73)10.1 社会影响效果分析 (73)10.2 社会适应性分析 (73)10.3 社会风险及对策分析 (74)附表1 项目建设投资估算表附表2 资金来源与使用计划表附表3 营业收入及相关税金估算表附表4 总成本费用估算表附表5 固定资产折旧估算表附表6 利润及利润分配表附表7 项目投资现金流量表附件1 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司企业法人营业执照附件2 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司组织机构代码证附件3 武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司税务登记证附件4 项目国有建设用地使用权成交确认书（武土交确字[2010]第274号）附件5 项目规划条件（武规条字（2010）第169号）附件6 项目环境影响报告表的审批意见附件7 项目节能审批意见附件8 银行资信证明附图附图1 项目总平面图附图2 项目建筑效果图附图3 美凯龙商场各层平面图附图4 办公写字楼各层平面图第一章申报单位及项目概况1.1 项目申报单位概况建设单位：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司单位地址：湖北省武汉市硚口区解放大道329号注册资金：2000万元法定代表人：车建芳公司概况：武汉红星美凯龙世博家居广场发展有限公司是红星家具集团的全资子公司和连锁商场之一，注册资金2000万元。
常奥策划报告
第四部分：项目营销策略1．主要营销策略运用建议由于本项目规模大，必然需要运用多种营销策略来推动销售，使本项目实现中前期持续快速销售，资金快速回笼的同时建立强大之品牌效应，推动中后期价格顺利攀升。
达到低开高走，获取最大利润。
1.1品牌营销建议项目应统一在奥园品牌下，根据每个开发期不同的建筑风格，物业构成提炼出营销主题，实现品牌推广的成功。
从而实现奥林匹克花园品牌在本项目持续更新，精彩不断，增强本项目的魅力价值，为不断挖掘精彩，提炼卖点提供更广阔之空间。
重点解决：途径：建议在中前期着力于卖场营销，当然卖场营销会贯穿于整个营销过程，但中前期，特别是前期，应该更加注重卖场营销，尤其是在项目信誉，口碑未形成足够强大之时。
卖场营销的主要环节如下：1.3活动营销建议本项目借助一系列的大中型主题公关活动，来达到提升本项目知名度，并配合各个营销期的营销活动，促进活动营销与卖场营销紧密结合。
（1）利用节假日做一些有关科学运动，健康人生的主题活动。
（2）组织会员或客户到上奥等经典奥园进行观光考察。
（3）奥园建筑艺术及成果展示周。
1.4会员制营销成立奥龙会，让会员们实实在在的享受到奥园的贴心服务，让其时刻关注奥园，让奥园成为常州人心目中永久性的品牌。
2广告推广策略广告推广策略紧密配合各营销时期，广告主题重点出击，形成系列广告，注重系列的炒作功能。
系列硬性广告采用多种形式的整合，包括报纸、电视媒体的运用。
户外，流动广告等的多种形式出现，在总体高度上，成立会员俱乐部，推动口碑广告在更多目标客户中流传。
3销售推盘策略在价格策略上，推行低开高走的常规则策略，但注重提倡性价比因素的融入。
在销售期策略上，更多注重认购期的运用，将消费能量在认购期积聚，并在开盘销售期释放，造成局部供不应求的销售局面。
促使买家尽早购买。
并造成后期大量后续客户登记，中前期，将客户能量滚动累积，适时释放。
在推盘策略，认购期低价清空，开盘期较高低价推中高货型。
虹口富杰大厦项目营销企划报告DOC15(1)
虹口富杰大厦项目营销企划报告第一部分：企划总体定位我们的企划观点：项目企划是在充分理解市场需求和项目的基础上，挖掘项目核心价值，以策略性的方式使目标客户充分感知这一价值。
我们对项目的企划推广是立体的、系统的、组合式、有节奏的。
企划的表现形式随推案节奏灵活多变，始终不变的是我们的企划总精神——它代表着我们对项目核心价值的定位。
优越区位是项目不可替代的竞争优势，但区位本身还不足以形成项目的个性和差异性优势。
项目的个性只能来自于产品本身。
项目应着力打造国际性品质，强调项目本身丰富的产品特性，以此实现项目的核心竞争优势。
根据对富杰大厦项目核心价值的认知，我们确定项目的企划总精神为：“精装主题建筑•国际标志生活”企划总精神诠释：“精装主题建筑•国际标志生活”本项目的核心价值将会通过两个界面来进行诠释，形成有力的支撑点：1)第一核心价值为产品自身特色-----“精装主题建筑”构造鲜明的个性，方可形成差异性优势，彰现发展商实力，创造附加价值、顺利实现销售。
项目需要在产品上做实，概念上做足，立显优越国际品质，从而拔高产品的起点，突出项目的高性价比。
产品卖点强化：国际标准，打造国际建筑从规划、到建筑设计，从团队、理念到风格、技巧，都体现出国际化的高要求、高水准、高品位；A\区位（地段）携开发商东道主之天时，占虹口中心黄金地段之地利，环拥虹口几大商圈。
携虹口区域整体价值提升之势，乘势而上，促进销售。
B\规划建筑（设计风格）国际团队、全球视野，国际化规划尺度、国际化设计理念、以国际化审美眼光，创造简约流畅的外立面设计风格，采用国际主流高级公寓建筑立面形态，创造国际标志建筑精品。
C\技术（标准）积极应用尖端住宅技术和高科技产品，增加楼盘的技术含量,通过先进楼宇技术的应用，增加产品的舒适度和性价比。
D\材质（品牌）核心建材设备采用国际知名品牌产品,室内装修配备全部国际品牌产品，保障楼盘建筑价值、兑现楼盘国际化的价值取向。
2024年卷尺项目发展计划
卷尺项目发展计划目录序言 (4)一、风险应对评估 (4)(一)、政策风险分析 (4)(二)、社会风险分析 (4)(三)、市场风险分析 (5)(四)、资金风险分析 (5)(五)、技术风险分析 (5)(六)、财务风险分析 (5)(七)、管理风险分析 (6)(八)、其它风险分析 (6)二、工艺先进性 (6)(一)、卷尺项目建设期的原辅材料保障 (6)(二)、卷尺项目运营期的原辅材料采购与管理 (7)(三)、技术管理的独特特色 (8)(四)、卷尺项目工艺技术设计方案 (10)(五)、设备选型的智能化方案 (11)三、后期运营与管理 (12)(一)、卷尺项目运营管理机制 (12)(二)、人员培训与知识转移 (13)(三)、设备维护与保养 (13)(四)、定期检查与评估 (14)四、卷尺项目建设地分析 (15)(一)、卷尺项目选址原则 (15)(二)、卷尺项目选址 (15)(三)、建设条件分析 (16)(四)、用地控制指标 (17)(五)、用地总体要求 (18)(六)、节约用地措施 (19)(七)、总图布置方案 (21)(八)、运输组成 (22)(九)、选址综合评价 (25)五、卷尺项目落地与推广 (25)(一)、卷尺项目推广计划 (25)(二)、地方政府支持与合作 (26)(三)、市场推广与品牌建设 (27)(四)、社会参与与共享机制 (28)六、质量管理与监督 (29)(一)、质量管理原则 (29)(二)、质量控制措施 (30)(三)、监督与评估机制 (32)(四)、持续改进与反馈 (33)七、人员培训与发展 (36)(一)、培训需求分析 (36)(二)、培训计划制定 (38)(三)、培训执行与评估 (39)(四)、员工职业发展规划 (40)八、卷尺项目收尾与总结 (42)(一)、卷尺项目总结与经验分享 (42)(二)、卷尺项目报告与归档 (45)(三)、卷尺项目收尾与结算 (46)(四)、团队人员调整与反馈 (47)九、成本控制与效益提升 (48)(一)、成本核算与预算管理 (48)(二)、资源利用效率评估 (50)(三)、降本增效的具体措施 (52)(四)、成本与效益的平衡策略 (54)十、员工福利与团队建设 (55)(一)、员工福利政策制定 (55)(二)、团队建设活动规划 (56)(三)、员工关怀与激励措施 (57)(四)、团队文化与价值观塑造 (58)十一、资源有效利用与节能减排 (60)(一)、资源有效利用策略 (60)(二)、节能措施与技术应用 (60)(三)、减少排放与废弃物管理 (61)十二、合规与风险管理 (61)(一)、法律法规合规体系 (61)(二)、内部控制与风险评估 (62)(三)、合规培训与执行 (63)(四)、合规监测与修正机制 (65)序言随着全球市场一体化步伐的加快，跨界合作已经成为推动企业发展新趋势。
逆市下的取胜之道—铭基项目营销执行报告
逆市下的取胜之道—铭基项目营销执行报告尊敬的领导：根据最近市场调查和竞争分析，我们项目部对逆市下的取胜之道进行了深入研究，并在营销执行方面做出了一系列有针对性的改进措施。
以下是铭基项目营销执行报告的详细介绍。
一、市场背景和竞争态势分析在当前经济形势下，市场竞争变得异常激烈。
行业竞争对手纷纷通过降价和优惠策略吸引客户，导致我们的市场份额下滑。
然而，我们注意到在逆市中依然存在机会，因为消费者对于高品质、高性价比的需求不会减少。
因此，我们决定通过优化营销执行策略，打造一个与众不同的品牌形象，来取得竞争优势。
二、营销执行策略的改进1. 清晰的品牌定位：通过全新的品牌定位，突出产品的独特价值和高品质。
我们将铭基打造成专注于为客户提供技术先进、可靠性强的产品和服务的品牌。
2. 个性化营销：根据客户特点和需求，开展精准的个性化营销活动。
我们将通过数据分析和市场调研，了解客户需求，针对性推出差异化产品和优惠政策。
3. 客户体验管理：重视客户服务，提高客户满意度。
我们将优化售后服务流程，加强与客户的沟通，及时解决客户问题，以提高服务质量。
4. 整合资源优势：与合作伙伴密切合作，共同开发销售渠道，并利用互联网等新兴渠道拓展市场份额。
三、营销执行效果评估在营销执行策略改进的过程中，我们采取了监测和评估措施，以确保各项策略能够真正带来市场效果。
以下是我们的评估结果：1. 品牌定位：通过市场调研，我们发现品牌形象得到了显著提升，消费者对铭基的认知度和好感度都有了明显提高。
2. 个性化营销：我们针对不同的客户群体推出了定制化产品和服务，销售额得到了提升，客户满意度也有了明显改善。
3. 客户体验管理：通过售后服务的改进，我们的客户保留率得到提高，客户忠诚度和口碑也有所增加。
4. 整合资源优势：通过与合作伙伴的紧密合作，我们成功开辟了新的销售渠道，市场份额得到了扩大。
结论：逆市下的取胜之道在于不断优化和改善营销执行策略。
通过我们的努力，铭基在市场竞争中保持了相对稳定的地位，并取得了一定的市场份额提升。
2024年光纤激光切割机营销项目方案书
一、项目背景与目标随着科技的不断发展和产业结构的转型升级，光纤激光切割机作为一种高效、精准、无污染的切割设备，逐渐在各行业中得到应用。
为了推动销售和提高市场占有率，制定一套光纤激光切割机的营销项目方案，旨在扩大市场份额、提高产品知名度和销售额。
具体目标如下：1.提高产品知名度，使目标消费者对光纤激光切割机有较高的认知度。
2.扩大市场份额，增加光纤激光切割机的销售量。
3.建立并维护良好的客户关系，提高客户满意度和客户忠诚度。
4.提高销售额，实现销售目标。
二、目标市场与消费者分析（这一部分需要根据具体的实际情况进行分析，以下是一个示例）1.目标市场：汽车制造行业、金属加工业、广告行业、家电制造行业等对材料切割需求较大的行业。
2.目标消费者：汽车制造商、金属加工厂、广告制作公司、家电制造商等。
三、市场营销策略1.品牌定位：将光纤激光切割机定位为高效、精准、环保的切割设备，强调产品的质量和技术优势。
2.渠道拓展：与行业内的经销商建立合作关系，开发新的销售渠道。
同时，积极开展线上销售，通过网络平台扩大覆盖面。
3.产品宣传：利用各类媒体渠道（如电视、广播、杂志、网站等）进行产品宣传，重点突出产品的优势和特点。
同时，参加行业展览和展销会，与客户面对面交流。
4.价格策略：因行业竞争激烈，可考虑采取一定的市场定价策略，以促销的方式刺激销售，如组织限时特价促销、提供折扣等。
5.售后服务：建立完善的售后服务体系，包括安装调试、培训操作人员、设备维修等，以提高客户满意度和忠诚度。
四、销售预测与监控1.制定销售计划：根据市场调查和目标客户分析，制定具体的销售目标和销售计划。
2.销售预测：根据历史销售数据和市场发展趋势，预测未来一段时间内的销售量和销售额。
3.销售监控：设立销售指标和监控体系，及时跟踪销售情况，对销售进展进行评估和分析，及时调整市场营销策略。
五、预计投入和预期效益1.预计投入：根据市场营销活动的具体内容和范围，计算出相应的费用预算。
汇智广场策划报告
销售阶段细分及营销策略
预热期
1、项目现场工作安排（广告牌的制作、售楼处的包装、围墙包装等） 2、广告资料的准备（楼书制作、项目VI设计等）
3、营销前的准备工作
4、项目入市时间策略 5、掀起安联项目
的征名热潮
6、开盘前楼盘现场开放展示活动
7、健康
为本、提醒白领关心自己活动 8、巨型条幅包装策略 9、项目包装
如对江山路两侧及相关广告牌的包装体即时的体现及传递 项目的品质及信息
深圳迈都房地产经纪有限公司
营销十大策略之五:推广促销策略
1 .展会 2. 前苏联经典歌曲演唱会 3. 风水手册 4. CEO俱乐部 5. 手印文化墙 6. 人脉泛营销
深圳迈都房地产经纪有限公司
营销十大策略之六:媒体组合策略
软硬结合 天地结合 纸屏结合
2、将货比货 关键数据道破“玄机” 开盘阶段，在充分描述每一处优势和每一个细节的时候， 让客户用一系列的数据去比较
深圳迈都房地产经纪有限公司
营销十大策略之二:推盘上市策略
3、借“势”造“势”，借政府对江山路的规划及改 造，提高项目高度
借改造“江山路”之势造“汇智广场”之势，通过适当的 广告宣传、楼体包装、联体运作等手段，充分利用“江山 路”高知名度及新规划、新定位的优势，一举造就汇智广 场的强劲势头 。
不是很强 • 开发区写字楼主以长江路两侧及保税区为主要代表,明显可
以得出这两个区域为开发区的经济中心
深圳迈都房地产经纪有限公司
我们面对的处境
• 较小的市场容量,较慢的市场消化力 • 大量高品质写字楼供应上市 • 区域环境的差异性,传统商务区与规划中的商务区认识过程
的机会成本 • 产品同质化严重 • 本项目无明显的优势(如地段、规划、建筑设计、外立面、
西安某汽车智慧商城项目营销策划报告
西安市某区，交通便利，周围有成熟的住宅区及商业配套
项目规模
总建筑面积约10万平方米，包括汽车销售区、展示区、服务区等多个功能区
项目历史与现状
前期准备
项目前期已完成土地购置、规划设计、资 金筹措等前期准备工作，目前进入施工阶 段
VS
市场竞争
目前西安市汽车销售市场竞争激烈，有多 家汽车品牌4S店和综合汽车销售市场，但 该智慧商城项目以其独特的智能化、全方 位服务理念为优势，有望在市场中占据一 席之地
优化建议
建议增加对目标客户的研究，以更精准地定位他们的需求和偏好；同时可以考虑增加对新媒体的利用 ，以更有效地推广品牌和产品。
07
风险评估与应对措施
市场风险评估与应对措施
市场需求变化
如果市场需求下降，我们将调整 营销策略，加强市场调研，优化 产品定位，提高产品质量和服务 水平，以增强市场竞争力。
对活动执行过程进行监控， 及时发现问题并调整策略， 确保活动效果达到预期目标 。
活动效果评估
根据活动效果评估标准，对 活动效果进行评估，包括参 与人数、转化率、营销效果 等指标。
总结与反馈
对活动进行总结，提炼经验 教训，为后续活动提供参考 和借鉴。
06
预期效果与预算评估
预期效果评估
品牌知名度提升
04
营销策略制定
广告策略
电视广告
在高收视率的电视台和时间段投放广告，提高品牌知名度和曝光 率。
网络广告
利用社交媒体、搜索引擎、汽车相关网站等渠道投放广告，吸引 潜在客户关注。
户外广告
在城市中心、高速公路等重要地段设置广告牌和横幅，吸引过往 车辆和行人的注意。
促销策略
限时折扣
进贤项目营销策划报告
进贤项目营销策划报告一、引言近年来，随着市场竞争的加剧，企业在产品销售方面需借助精准的市场营销策划来提升品牌知名度和产品竞争力。
本报告旨在通过对进贤项目的市场调研和分析，制定相应的营销策略，以实现项目的成功推广和销售增长。
二、市场分析1. 目标市场分析进贤项目的目标市场主要包括家庭用户和小型企业。
对家庭用户而言，进贤项目提供优质的家居建材产品，通过提供良好的使用体验和售后服务来满足用户对品质生活的需求。
对小型企业而言，进贤项目提供高性价比的办公室装修产品，以满足企业对舒适办公环境的需求。
2. 市场需求分析随着城市化进程的加快，人们对居住和办公环境的要求越来越高。
进贤项目作为一个提供全方位家居建材和办公室装修的平台，能够满足人们对舒适、高品质生活的需求，具有广阔的市场前景。
3. 竞争对手分析在进贤项目所处市场，存在着一些竞争对手，例如同行业的装修公司、建材商店等。
这些竞争对手在市场份额和品牌认知度方面对进贤项目构成一定的压力。
三、营销策略1. 定位策略针对不同的目标市场，进贤项目需要进行差异化营销定位。
对家庭用户，强调产品质量和专业的售后服务，打造高端品质形象；对小型企业，提供实惠的产品价格和良好的客户体验，营造性价比高的品牌形象。
2. 产品策略进贤项目应不断追踪市场需求，研发具有竞争力的产品。
在家居建材领域，推出环保、时尚、实用的产品，满足消费者对高品质、个性化的需求；在办公室装修领域，提供智能化、高效能的产品解决方案，帮助企业提升工作效率。
3. 促销策略为了增加产品销售和提高知名度，进贤项目可以采取多种促销策略。
例如，与装修公司合作，推出套餐优惠，吸引家庭用户；与办公用品供应商合作，开展联合促销活动，吸引小型企业。
此外，通过线上线下同步推行的促销活动，如折扣、满减等，也能有效增加销售额。
4. 渠道策略进贤项目应建立多元化渠道，以扩大产品的销售渠道和覆盖面。
除了自己的门店销售以外，还应考虑与大型家装商场、电商平台以及装修公司等渠道建立合作关系，让更多的消费者接触到进贤项目的产品。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
序言中策企划机构认为，房地产项目营销策划是一项系统工作，在我们提交的《锋尚凱捷利宋跳项目策划竞标书》的基础上，提炼出《锋尚凱捷利宋跳项目智典报告》。
本报告共分：项目定位策划、项目形象策划、项目规划策划、项目商业策划、项目投资策划、策划运作纲要等六大部分。
形成项目完整的、科学的、互动的整合营销策划体系。
报告从思路——定位——概念——运作等各个环节都做了系统的描述，浓缩了策划团队的集体智慧。
当然，本报告仅从对项目研究策划的角度阐述了基本概念与思路，而项目的营销策划，我们将会组成专家团队、执行团队，围绕项目十大策划纲要的内容进行系统策划，提出具体的策划运营方案，全面协助贵公司实现项目的发展目标。
一、项目定位策划(一)项目SWTO分析Strength (优势)1) 连云港经济持续增长，十一五期间将会进入快速增长期。
海滨新城规划为港城持续发展奠定了坚实的基础，东部城区迎来了百年未遇的历史发展机会。
2）本案位于连云港海滨新城与新浦城区交汇处，位处宋跳经济开发区，地块内有湿地景观，紧邻河道，并与花果山景区隔路相望。
3）项目地块为753亩，拟建筑面积达80万平方米，超大规模的体量有利于整体配套和市场推广，为打响企业的品牌奠定了坚实的基础。
5、310国道，新港城大道（景观大道）为项目提供便捷交通。
4）凯捷利集团和锋尚集团两大实力投资机构，专业的运营团队和丰富的人脉社会资源为项目的成功提供了保障。
5）项目周边交通便捷，有310国道，新港城大道（景观大道），基地内有北三路穿越。
6）紧贴淮海工学院东港学院，增加项目的文化品味。
7）基地内有天然湿地（有海鸥、喜鹊、鱼，在此生命栖息）。
在地块东边，滨河路贯穿AC 地块南北，本项目为原生态亲水住宅市区。
8）该项目得到当地政府大力支持，社会各界也给予了极大帮助。
Weakness(劣势)1、该地块距离市中心较远，缺乏配套。
2、基地坐落在工业园区，对客户的置业心里造成一定的影响。
3、邻近大马路和国道，靠近路边的建筑有一定的空气和噪音污染。
4、该区域版块尚未全面启动，购房群体有待激发。
Opportunity( 机会)1、连云港东部国际滨海城区，连云港市委市府定位为连云港的"浦东"，高起点规划设计和建设，将会给连云港带来革命性发展变化。
2、连云港现有470万人口，随着连云港经济的持续、快速、健康发展，港城市民置业能力会越来越高，需求会越来越旺。
3、随着连云港影响力提升，住宅设计建造水准提升，大量在外地工作的连云港人返乡置业，并有外市、外省、外籍的人士前来港城置业，连云港将从国内三线城市向二线城市迈进。
住宅的需求量急剧放大，为本地的房地产发展提供更大的发展空间。
4、随着经济增长，市民消费能力的提高，迫切需要改善居住环境，高品位、高水准的楼盘将会受到市民的追捧。
Threaten(威胁)1、国家的产业政策有一定的不确定性2、原有的本地开发商会采取各种措施，带走一部份客源。
3、新型的实力开发机构有进驻连云港的可能。
(二)项目定位通过项目SWTO分析，我们认为，该项目占据天时、地利、人和，顺应连云港“一体两翼”发展之势、潜力巨大，该地块未来会成为中心城区与滨海新城结合的中心处，项目以宋跳高新开发区为依托，整体规模较大，建议建成新浦东城新区的中心社区，总体目标以复合型地产开发模式，打造极具中西方文化交融的复合型超大规模人文生活社区，定位为连云港首席CLD中央居住区1、核心理念：连云港首席CLD中央居住区连云港时尚生活新标杆连云港新浦东城新标杆连云港首席运动健康社区连云港首席都市生态居住区连云港首席人文生活区连云港水岸豪宅生活代言人城市社区复合型商业MALL2、定位基调充分体现国际化海滨城市特色；充分考虑项目地处城市外延发展要塞的地域特征；充分体现作为亚欧商流、物流桥头堡的城市特征；充分体现江苏乃至长三角地区新型海滨城市的特征；倡导融汇中西文化、体现区域人文特色的现代社区理念；倡导新城市主义的中央居住区，引领连云港新贵一族的高尚居住潮流；以极具现代风格的规划、建筑、景观特色，赋予产品独有的内涵；结合连云港城市整体规划及定位，力争将项目打造成新型房地产开发及运营的典范之作。
(三)功能定位按照《建设用地规划设计条件通知书》连开规条（2005）02号：（2005）01号中规定，该项目容积率为1.2:2.0，建筑面积应为60.19万㎡~100.32万㎡；建筑密度<22%，建筑占地为11万㎡，以规划要点测算该项目应以小高层为主。
开发商在《项目简介》中，初步确定规划建筑面积为80万㎡，其中70万㎡为住宅用地，10万㎡为商业配套用地。
据此测算，该项目容积率应为1.6左右。
我们以政府有关文件为依据，在专案组认真调查的基础，从“市场需求”“创造较好经济效益”两个利益点考虑，提出该地块定位构想，资深规划设计专家精心规划，初步算出项目的各项经济指标，具体数字如下：土地建筑功能选择建议：A地块：▲高档住宅社区▲沿街商业用房▲沿河休闲设施、湿地公园▲九年制学校；B地块：▲高尚住宅社区▲沿街商业用房▲幼儿园；C地块：▲酒店式公寓、会所；▲商贸休闲区: 包含酒店、餐饮、大型卖场、大型停车场、公交枢纽站点、休闲街区。
A地块：占地24.76公顷(371.4亩)面积24.73万㎡B地块：占地19.93公顷(298.95亩)面积19.91万㎡C地块：占地5.52公顷(82.8亩)面积5.52万㎡地块面积总计:占地50.21公顷(753.15亩)、土地面积5015986㎡规划测算指标:地块总建筑面积:798142㎡、容积率:1.59商业: A地块14838㎡B地块28670㎡10004㎡C地块56540㎡住宅: A地块296760㎡B地块297455㎡1653831㎡C地块59616㎡学校: A地块37095㎡幼儿园: B地块7168㎡(四)目标客户分析核心市场区域定位：连云港新、旧城区内的中坚阶层、城市新贵；基本市场区域定位：连云港管辖的县级城市的区域性中坚阶层、新贵；补充市场区域定位：为连云港城市辐射区域，包括所属区域的外来人群。
我们将项目目标客户群定向为城市"中坚阶层" "城市新贵"■"中坚阶层"改革开放二十年，发展到这个阶段的时候，每个城市都应该产生一批推进城市化进程的脊梁人物，这些人有很深的文化背景、有很强的社会责任感、有很鲜明的时代意识。
我们给他们画像－－城市"中坚人群"，也就是城市中的脊梁、人群中的先锋。
■"城市新贵"他们是城市进步的新锐力量，他们有稳定的、收入较高的工作，或出身名门世家，或拥有较高的学历。
他们的特点是向往独立、自由，喜欢具有较高品质的生活，崇尚与众不同，是城市"时尚"、"潮流"、"新兴一族"的代言人，他们是本案的酒店式公寓的有力消费群体。
主要客户群：金领--大中型企业中的部门管理精英高级白领--IT行业、广告界、保险业等专业人士打工皇帝--国家公务员中的高级管理阶层知本家--大学教授、高级教师、医生、工程师、设计师等连云港及周边区域的成功个体、私营企业主、自由职业者二次置业者中的其它人群客户的购买需求分析：对住宅的区域环境、产品设计、文化氛围较重视讲究时间效率、重视私隐空间认同该区域的发展前景、产品升值潜力对物业的软硬件配套质素有较高要求追求有品味的精品住宅、绿色健康的生活环境注重社区的和谐生活氛围认可发展商的开发实力。
(五)价格定位连云港目前的住宅均价为2500～2600元/㎡，高楼公寓均价为3500元/㎡，连排别墅4500元～5000元/㎡。
经分析研究后本项目住宅定价策略建议如下：（1）低开高走的原则一期住宅均价从2300元/㎡-2800元/㎡；以低于连云港平均房价的优惠价格刺激前期销售，快速集聚人气。
（2）高开促销的原则一期酒店式公寓均价从3200元/㎡-3600元/㎡；以优质高价的楼盘，引起市场关注，拉伸楼盘品质。
二、项目形象策划（一）项目案名推荐案名：凯旋凤凰城案名注解：▲凯旋：1、"凯"字取自于公司名称"凯捷利"的首字，主题鲜明。
2、凯旋组合，寓意胜利。
象征着项目的成功开发。
▲凤凰城：1、凤凰，夫凤凰者，古之神鸟也，秉日月精华而生，有神力，具祥瑞，雄为凤，雌为凰。
取凤凰二字，寓指祥瑞。
2、连云港，中国万里海疆的中心点，新欧亚大陆桥的东桥头堡，这只沉睡的凤凰在新时代开始腾飞。
3、连云港全面启动新一轮发展战略，城市规划为"一体两翼"，辖区形状酷似一只即将展翅飞向大海的凤凰。
4、本案地块的形状也与一体两翼的辖区一样，形似一只展翅腾飞的凤凰。
注：若启用"凯旋瀛凤城"，其它文字注解不变，"瀛"字为连云港的别称。
推荐案名:凯旋东方城案名注解▲凯旋：1、"凯"字取自于公司名称"凯捷利"的首字，主题鲜明。
2、凯旋组合，寓意胜利。
象征着项目的成功开发。
▲东方城：1、"东方"，点明了项目所处的位置为连云港的东方；2、"东方"自古以来就是"文明"、"盛世"的代名词。
拥有悠久5000年文明历史的中国，曾经以"东方大国"傲立世界。
所以取名东方，也寓意了项目人文氛围的浓蕴、商业的繁盛。
3、"城"，有城市、城池、城郭的意义，寓意项目的体量较大。
备选案名：凯旋国际蓝色港湾锦绣天城三、项目规划策划（一）整体规划布局"一心两带三片五期"的规划结构"一心" 指基地内北三路与北三支路交叉节点。
规划形成的生态湿地景观、商业广场与公交站点相结合的区域中心。
"两带" 指沿北三路的配套商业服务带与沿河滨路的景观休闲商业带。
"三片" 指将基地划分为商贸休闲公寓区（C区）、高档居住社区（B区）、高尚社区（A 区）。
C 区邻近入口，交通便利，在两个商业带交汇处，并且相对独立，对其他居住地块影响小。
因而布置大型超市、预留星级宾馆及部分产权式渡假公寓等商住功能最为理想。
B 区同样靠近主入口，适合近期开发多层、小高层高尚住宅，贴近市场主流需求。
A 区远离快速干道又与生态湿地、河道相邻，可打造成高尚住宅社区并适当开发别墅或Townhouse项目。
"五期" 指由外到内的开发时序，自然地将地块分为五期开发，每期用地10公顷左右。
五期开发项目及时序一期住宅 B 区多层、小高层住宅C 区酒店式公寓商业 C 区超市、临新墟路商铺B 区临路商业街休闲 A 区湿地公园二期住宅 B 区多层、小高层住宅C 区酒店式公寓商业 C 区临北三之路休闲街区休闲滨河公园配套 A 区学校B 区幼儿园三期住宅 A 区高档住宅商业 B 区北三路商业街休闲中心会所、老年活动中心、儿童游乐场四期住宅 A 区高档住宅休闲 C 区娱乐、餐饮等五期住宅 A 区高档住宅商业 C 区星级酒店及其配套小区道路系统布局车行主线贯穿三个地块，呈曲线型布局，自由流畅。