上海市万科虹桥11号地块项目总体规划设计方案
2014上海万科项目汇总
上海万科项目首推项目：万科悦城推荐理由/考察要点：幸福系金色领域的升级之作。
✧产品：90㎡集装3房和创意90复式产品。
✧配套：全方位生活配套。
✧景观：全年龄段功能主题景观区。
备选项目：一、万科城推荐理由/考察要点：国际系大城型住宅精品大盘产品。
二、翡翠滨江推荐理由/考察要点：商业与住宅有机互动复合型生活社区。
后附：上海万科项目简介系列一：幸福系悦城万科悦城是万科[幸福系]产品金色领域的升级之作，项目地处嘉定新城和老城的双核中心，总建筑面积8万平方米，由12栋10～14层的小高层和2栋28层组成。
项目紧邻11号线嘉定西站，可一线直达徐家汇、浦东，接驳各大繁华商圈。
全方位生活配套、全年龄休闲景观悦享幸福生活。
在户型方面，项目主推90㎡精装3房和创意90复式产品。
90㎡精装平层公寓是目前区域内最受热捧的产品，作为万科第四代90+户型的升级产品，专为成长型家庭量身定制，更小更精更性能；创意90复式产品，通过设计师精心的“空间规划”实现了较大尺度的“空间拓展”，功能上升级到3房2厅2卫，大大提升了生活的幸福感。
在景观方面，项目精心规划的全年龄段功能主题景观区，由童话森林轴和梦幻漫跑道组成的园林，将中央活动广场、亲子区、阳光大草坪等环绕其间，为业主们提供健身玩耍的多元场地。
孩子有孩子的乐园，老人有老人的广场，年轻人有年轻人的跑道。
各种健身器械及休闲设施，让景观区成为每个人的健康乐园。
梦想派万科梦想派位于松江新城板块国际生态商务区内，临近九号线大学城地铁站，不仅基础设施建设相对全面完善，更拥有万达广场大型商业配套。
项目住宅总建面约14万方，社区商业面积近3000方，合计套数约1600套。
项目定位第一居所大盘，并作为万科幸福系产品的代表作面世。
项目产品定位突出项目配套优势所带来的自住便捷性，以及提升首置首改客户的居住舒适度。
万科梦想派作为上海万科进入松江的第二个项目，通过在户型、景观、配套等产品力上的提升，强化万科幸福系好产品、好服务、好品质、轻松拥有的形象。
某烂尾楼房的营销策划案
烂尾背景辉煌销售——万兆家园“叠彩人家”营销策划案例兵法云：“谋定而后动”，在日趋发展成熟的楼市销售中，楼盘要想卖得好，前期的营销策划就必须做到位，专业的房地产营销策划公司在销售过程中的重要性显得越来越重要。
目前，上海许多发展商开始打破“自产自销”的开发陈规，引进专业营销公司，全程参与项目的地块评估、规划顾问、营销企划到销售执行的整个开发过程。
上海万兆地产开发的万兆家园首期“叠彩人家”，就是由具备多年房产营销专业经验的上海安瑞担任全程代理获得销售成功的范例，叠彩人家在６个月内销售５００００平方米的业绩让行业刮目相看，在万兆的带动下，许多发展商卖楼盘的时候，都采用了请专业机构前期介入营销企划，全程代理的运作模式。
由万兆策划的叠彩人家，思路清晰：其在消除市场消费延迟、排除市场竞品竞争、建立客户购买信任、创造产品需求强度方面都有独到之处。
请看本期万兆家园“叠彩人家”营销策划案例。
１市场背景★上海市大背景以市场容量为标志，上海房地产市场已经成为全国乃至全世界最大的房地产市场，上海的房地产市场近年来大背景趋好，上海房市开始转暖。
１．土地一级市场供应回落，供求关系趋于平衡２０００年，在新土地法实施的背景下，上海市府继续对土地的供给实施严格控制，较为有效地抑制了一级市场，２０００年一季度土地出让面积１８８万平方米，较去年同期减少６％。
其中，内销商品房出让面积较去年同期减少４９％，外销商品房较去年同期减少７６％。
从预售情况来看，商品房批准预售面积呈明显下降趋势，而与此对应的已登记商品房预售面积呈大幅上升态势，供求比从１９９７年的４．２６１降为２０００年的１．０７１；从销售来看，需求增幅超过供应增幅，供求之比由１９９７年的１．６５１降至２０００年的１．０７１。
尤其是商品住宅销售，１９９９年首次出现当年销售量与当年竣工量基本持平态势。
２．市场需求增长较快新建商品房增长迅速，由１９９５年的５６７．６６万平方米的销售面积增长到１９９９年的１３２８．６７万平方米。
【方案君】2017上海闵行区万科公园大道房地产项目开发营销复盘
市中心
5km
本案
闵行三大重点功能区
大虹桥
大紫竹
大浦江
与城市的车行距离：
•距离人民广场：30公里； •距离七宝：18公里； •距离莘庄：12公里 ； •距离徐家汇：23公里； •距离虹桥机场：24公里；
“大虹桥”现代服务功能区： 包括华漕镇、七宝镇、莘庄镇、 虹桥镇、梅陇镇、新虹街道、 古美路街道。围绕虹桥商务区， 打造成为上海西部国际教育、 医疗、文化中心。 “大紫竹” 科技创新功能区： 包括吴泾镇 、颛桥镇、马桥镇、 江川路街 道、莘庄工业区。以 紫竹高新 技术产业开发区为核 心，打造 上海南部科技创新中 心核心区 。 “大浦江”城乡统筹功能区： 包括浦江镇和浦锦街道。打造 全国城乡一体化发展的先行者。
第5页/共50页
马桥板块简介
项目所在马桥大居板块临近旗忠高尔夫与旗忠网球中心，旗忠森林板块具有上海地区形成高档 生活社区的生态环境和体育配套。马桥板块规划定位为大紫竹板块高端大型居住区，教育、商 业规划用地丰富，但目前开发进度较慢。板块配套尚不完善
旗忠板块
•网球中心、高尔夫球场、保 龄球和室内温水游泳池等高档 设施已建成，并成功举办了05 年“大师杯”；
商业
3月28日 公寓加推
推售：287套 认购：266套 认购率：92.6% 认购均价： 20781元/㎡
6月28日 公寓加推
推售：600套 认购：585套 认购率：97.5% 认购均价： 20900元/㎡
9月20日 公寓加推
推售：372套 认购：215套 认购率：57.8% 认购均价：21205元/㎡
认购：137套 认购率：87.3% 认购均价： 19189元/㎡
意向金475组 推售：408套
认购：337套 认购率：82.6% 认购均价： 19683元/㎡
上海徐汇万科中心三期项目 – 概念设计交通审核交通方案汇报
路
办公塔楼
120,614
商业
88,631
文化
14,803
设备／停车 74,000
总计 442,859
上海Pa项目进出口分析
徐g 汇e 万1 科4 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
上海Pa项目进出口分析
徐g 汇e 万1 科5 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
方案2B
方
案
方案2A 方案3
上海Pa商业车辆流线分析
徐g 汇e 万2 科7 中 心 三 期 项 目
– 概 念 设 计 交 通 审 核 交 通 方 案
上海Pa商业车辆流线分析
徐g
汇e
万2
科8
中
心
三
期
项
目
–
概
念
设
计
交
通
审
核 交 通
这段车道为免与前往B2层坡道车流造成冲突， 建议为单向行驶。
上P
海a 徐g
进入项目的策略性流线分析
汇e
万9
科
中
心
三
期
项
目 现状桥下有栏杆分隔东西 – 向车流，车流不能左转
概
念
设
计
交
通
审
核
由项目南、西及西北面到达
交
（松江、奉贤、青浦、嘉定
通
区及虹桥机场）
方
案
由项目东北面到达 （上海站、浦东及静安区）
现时沪闵路(桥下)北行辅助道 路提供1条车道及1条自行车车
道，车道在繁忙时间为公车专 用车道
徐g 汇e 万2 科1 中 心 三 期 项 目
长宁区未来动迁规划
长宁区未来动迁规划日前《上海虹桥临空经济示范区发展规划(2022-2030年)》正式发布，上海将力争在4年左右的时间，将虹桥临空经济示范区(下简称“示范区”)建设成为国际航空枢纽、全球航空企业总部基地、高端临空服务业集聚区、全国公务机运营基地和低碳绿色发展区。
01、上海此重要规划发布，未来长宁新面貌至2030年，示范区将协调虹桥机场与浦东机场共同构筑上海国际航空枢纽核心竞争力。
根据规划，示范区将建设面向未来的现代航空港区，形成“一核三区”的总体布局。
其中，“一核”指的是虹桥机场1号航站楼精品航站区，主导功能包括值机、安检及交通集散等机场航空地面服务。
“三区”由西至东分别为机场作业区、航空管理与航空服务业集聚区以及临空服务业集聚区。
02、最新研究资讯此外，目前相关部门正研究虹桥机场1号、2号航站楼和机场东片区的地下联通，5g移动通信网络商用试验也将率先在示范区内启动。
示范区建设期间，机遇和挑战共存。
大编了解到，目前示范区在保税功能、贸易便捷、行业管理等方面亟须构成更加对外开放技术创新的制度环境。
因此根据规划，示范区将创新海关监管模式，探索研究电子围网等特殊监管模式的可行性，实现电子化精准监管。
示范区还将肩负起培育面向未来的新兴产业重任。
开拓航线通达性方面，示范区将着力迎合具备优势的日韩和港澳台航空公司、存有意愿启用上海航线的国际航空公司等机构总部落户;公务航空方面，示范区将大力推进健全集运输服务、地面服务、维修服务于一体的运营服务体系，引导发展高端订制航线运营、公务机代销、包机代理和中转、全球旅行积极支持等公务机运营服务;会展经济方面，示范区将把握住首届中国国际进口博览会等关键性展览会项目契机，大力推进健全保税、仓储、物流等与会展贸易相关联的核心功能，强化分销、展现等进出口贸易平台建设。
利用长宁在上海率先试点“一照多址”的政策突破，长宁区将支持示范区内创新企业在名称行业表述和经营范围中使用符合国际惯例、行业标准用语，并允许航空服务企业自主选择和填报经营范围，进一步优化营商环境便利度。
上海虹桥万科中心商业综合体设计
上海虹桥万科中心商业综合体设计摘要介绍了项目概况、设计思路和设计特点，主要探讨了在现今多维度设计审查、复杂的规划及法规制约条件下，作为设计师如何以技术思辨的方式，从法规中寻求解决方案和策略，并充分运用各种设计手段，实现设计的原始理念，最大限度还原设计构想，同时满足业主对项目产品定位及运营的要求，从而最终实现政府对项目宏观定位，业主对项目运营生命周期、成本控制、建筑地标形象的诉求，以及设计单位对设计产品的完善性、绿色环保等诸多方面的追求目标。
关键词商业综合体公共空间设计手法1战略定位2000年，上海成立虹桥商务区，与上海浦东新区、上海浦西共同形成上海经济圈三足鼎立、多极发展之势。
虹桥商务区，位于上海市中心城西侧，沪宁、沪杭发展轴线的交汇处，结合虹桥综合交通枢纽布局设置，规划用地面积约86.6km2。
虹桥商务区是实现上海“四个率先”、建设“四个中心”的重要载体和现代化国际大都市的重要商务集聚区，是加快上海与长江三角洲地区一体化发展的重大战略部署，也是贯彻国家战略，促进上海服务全国、长江流域和长江三角洲地区的重要载体。
虹桥商务区核心区主体是现代商务功能，是上海“多中心”中央商务区的重要组成部分，将建设成为上海市第一个低碳商务社区。
2011年底，万科拍得上海虹桥商务区核心区一期03#地块；2012年2月，签订了该地块的土地开发合同，开始借此全力打造由住宅产业向商业转型的开山试水之作。
2项目概述项目地块位于虹桥商务区核心区，申虹路以西申长路以东，锡虹路以南苏虹路以北地段，基地面积为32 170m2。
地块东侧隔申虹路即是包含了高铁站、城市轨道交通和虹桥二号航站楼的虹桥交通枢纽。
该项目由地上七栋单体建筑构成了集办公、商业、文化娱乐于一体的大型商业与办公综合建筑群，建成后将成为区域内又一标志性建筑。
地上建筑面积约为11万m2，地下面积共计8.5万m2，总面积约19.5万m2，各单体地上7～8层，建筑高度38m，地下满铺3层地下室。
北方某地区二层农贸市场建筑设计方案图
《上海市建设工程总体设计文件编制深度规定》沪建交[2011]100号
![《上海市建设工程总体设计文件编制深度规定》沪建交[2011]100号](https://img.taocdn.com/s3/m/5159b0f27c1cfad6195fa7b0.png)
2 一般要求
2．0．1 总体设计文件 1 设计说明书，包括设计总说明、各专业设计说明； 2 有关专业的设计图纸； 3 专项审查和评审报告。
2．0．2 总体设计文件的编排顺序 1 封面：项目名称、编制单位、编制年月； 2 扉页：编制单位法定代表人、技术总负责人、项目总负责人和各专业负责
人的姓名； 3 设计文件目录； 4 设计说明书； 5 设计图纸(可单独成册)。
数 10 自行车停放数量
注：1、 当工程项目(如城市居住区)有相应的规划设计规范时，技术经济指标的内容应按其 执行；
2、 计算容积率时，不包括±0.00 地下建筑面积,具体按规划主管部门有关规定执行； 3、地下建筑面积应单列出人防建筑面积。
4．0. 3 设计图纸。 1 总平面图 1)保留的地形和地物； 2)测量坐标网、坐标值，场地范围的测量坐标(或定位尺寸)，道路红线、
制线、 城市绿线、用地红密度、绿地率、日照标准、高压走廊、出入口位置、停车泊位数等)，
以及对 总平面布局、周围环境、空间处理、交通组织、环境保护、文物保护、分
期建设 等方面的特殊要求； 3)本工程地形图编制单位、日期，采用的坐标、高程系统； 4)凡设计总说明中已阐述的内容可从略。
地上、地下部分应分列，
2 总建筑面积
不同功能性质部分应分 列.应细分计容建筑面积
和含保温建筑面积
3 建筑基底总面积
4 道路广场总面积
含停车场面积
绿地总面积（其中带征公 5
共绿地面积）
如有带征公共绿地应单 独标注
6 容积率
7 建筑密度
绿地率（不包括带征公共 8
绿地）
9 小汽车/大客车停车泊位
室内、外应分列
位尺 寸)、与相邻建筑物之间的距离及建筑物总尺寸、名称(或编号)、层数； 5)道路、广场的主要坐标(或定位尺寸)，停车场及停车位、消防车道及高
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商业
13029.98
㎡
沿街商业
6210.00
㎡
其中
文化展示服务(商业) 6819.98
㎡
办公
61424.82
㎡
多层办公
10811.22
㎡
其中
高层办公
50613.60
㎡
屋顶机房层建筑面积
1786.83
㎡
保温层建筑面积
3461.09
住宅 独栋办公楼 标准办公楼
总平面图
地铁站 商业 住宅
商业 住宅
文化展示服务(商业)
控规
16-01 9600平方米
(住宅)
15-01 17683平方米 (住宅+10%商业)
17-02 18262平方米
(住宅)
17-01 19894平方米 (住宅+10%商业)
17-03 15868平方米 (办公+10%文化展示服务
<商业>)
17-04 18069平方米 (办公+10%文化展示服务
<商业>)
总平面图•经济技术指标
现有方案
16-01 9600平方米
(住宅)
15-01 17683平方米 (住宅+10%商业)
17-02 18262平方米
(住宅)
17-01 19894平方米 (住宅+10%商业)
17-03 17676平方米 （+1808）
基地分析 •项目地块
规划理念
3
2
4
6
1
7
5
1.沿街用地，具有商业 价值
3. 绿轴
2.风情化、情景化商 业街 一层局部二层具有特 色化建筑体型
4. 中心广场 6.总部办公、相对 低层办公
7.标准办公、高性价 比办公产品、立面体 现形象标志
5.体育公园
居住
休閒
生活与工作双互融合的社区
工作
商業
规划理念
总平面图•控规要求与现有方案对比•贴线率
控规指标对比
用地要求
地块
控规用地面积
目前方案面 积
自评
容积率要求
住宅套数要求
控规容积率
控规计容面 目前方案计
积
容面积
自评
控规住宅套 目前方案住
数
宅套数
自评
15-01地块
17683
17683 满足要求
1.6
28292.8 28292.8 满足要求 ≥250
16-01地块
上海市万科虹桥11号地块的项目总体规划设计方案
The Scheme for The VANKE Project of Hongqiao Road,Shanghai
目录
总体规划篇 建筑设计篇 建筑结构篇 城市风貌篇 绿色建筑篇 设计说明篇
基地分析 规划理念 总平面图 总体规划分析 景观设计
居住
休閒
生活与工作双互融合的社区
工作
商業
规划理念
规划理念
规划理念
社区中轴
规划理念
社区中轴 商业轴线
规划理念
社区中轴 商业轴线 融合點
中心广场 不可变视觉通廊 可变视觉通廊
规划理念
中心广场 不可变视觉通廊 可变视觉通廊
规划理念
中心广场 不可变视觉通廊 可变视觉通廊
规划理念
住宅
社区中轴 住宅配套
满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求
满足要求
与控规指标对比，虹桥11号 方案，总体满足要求。
总平面图•全区总指标
其中
其中 其中 其中
项目 规划用地面积
总建筑面积
虹桥11号地块综合技术经济指标 数据
112864
253677.59
单位 ㎡
㎡
地上总建筑面积
185912.95
㎡
住宅
100139.20
㎡
小区配套服务用房
1773.00
㎡
业委会
90.00
㎡
物业
633.00
㎡
居民委员会
200.00
㎡
其中
服务站 治安联防室
120.00 20.00
㎡ ㎡
文化活动室
120.00
㎡
老年康体室
320.00
㎡
商业
270.00
㎡
其他用房
1518.00
㎡
门卫
12.00
㎡
其中
变电站
1446.00
㎡
垃圾收集站
60.00
㎡
33937 18069
33937
满足要求
2
69460.8 69460.8 满足要求
17-05地块
13488
13488 满足要求
0
0
0
满足要求
汇总
112864
112864 满足要求
177885 177885 满足要求
318 满足要求
154
略低
325 满足要求
351 满足要求
基本满足
地块
15-01地块 16-01地块 17-01地块 17-02地块 17-03地块 17-04地块 17-05地块
现有方案
建筑高度（方案） 最高点吴淞高程（方案）
16-01
34.40m
16-02 40.45m
15-01
34.40m 40.45m
17-02
34.40m 40.45m
17-03
38.90m 47.95m
17-01
34.40m 40.45m
17-04
38.90m 47.95m
控规
建筑高度（控规） 最高点吴淞高程（控规）
一、总体规划篇
地块四至： 东至申长路，南至泰虹路， 西至申滨路，北至润虹路。
虹桥核心区(1期) 商办为主
虹桥核心区北片区(2期) 商办+住宅 Hongqiao CBD Phase 2
-Office+Retail+Residential
基地分析 • 整体区域发展
虹桥核心区（一期）
基地分析 •邻近地区发展
12m
36m 41m
36m 41m
36m 41m
36m 41m
43m 48m
43m 48m
总平面图•控规要求与现有方案对比•高度控制
总平面图•控规要求与现有方案对比•出入口控制
地块出入口 消防应急出入口
67%
63% 61%
78% 76%
77%
92%
82% 78% 100%
73%
56% 73%
5m 5m
汇总
商业要求
控规商业指 目前方案商 标控制 业指标
≥2829.28
2829
0
0
≤3381.98
3381
0
0
≤3332.28 ≤3613.8
6946
自评
满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求 满足要求
满足要求
控规限高
36 36 36 36 43 43
限高要求 目前方案限高
自评
34.4 34.4 34.4 34.4 38.9 38.9
17-04 16261平方米
(-1808)
总平面图•经济技术指标
现有方案
公共通道的宽度为20 米，开口位置与相 关联的公共通道相协调。
控规
广场 总平面图• 控规要求与现有方案对比•公共通廊与中心广场
现有方案
控规
•
总平面图•控规要求与现有方案对比•绿地控制
公共绿地与社区统一建造，体育公园在现 有基础上增加体育运动的功能性。
9600
9600
满足要求
1.4
13440
13440 满足要求 ≥180
17-01地块 19894
满足要求
1.7
满足要求 ≥310
17-02地块
38156 18262
38156
满足要求
1.8
66691.4 66691.4 满足要求 ≥310
17-03地块 15868
满足要求
2.1
满足要求
17-04地块