执行中对案外人租赁权的处理
江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》
江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）》文章属性•【制定机关】江苏省高级人民法院•【公布日期】2022.06.10•【字号】•【施行日期】2022.06.10•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】执行程序正文执行异议及执行异议之诉案件办理工作指引（三）一、案外人基于租赁权提出的执行异议及执行异议之诉案件的处理1. 承租人基于不动产或动产被抵押或查封之后与被执行人订立的租赁合同提出执行异议的，适用《民事诉讼法》第二百三十二条规定进行审查。
承租人请求在租赁期内停止对执行标的的处置或者阻止向受让人移交占有该不动产或动产的，不予支持。
2. 承租人基于不动产或动产被抵押、质押或查封之前与被执行人订立的租赁合同提出执行异议，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产或动产的，适用《民事诉讼法》第二百三十四条规定进行审查，并就是否停止执行作出裁定。
因此引发的执行异议之诉案件，根据以下情形进行处理：（1）承租人在租赁物被查封之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物的，对承租人要求阻止交付的诉讼请求应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（2）承租人在租赁物被抵押之前已与被执行人签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，抵押权人或首查封法院的申请执行人申请拍卖该租赁物，承租人要求阻止交付的，应予以支持，对其要求停止对执行标的处置的诉讼请求不予支持。
（3）租赁物具有下列情形的，应分别根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条以及《民法典》第七百零六条的规定认定租赁合同的效力：①未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋；②未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑；③租赁期限超过临时建筑的使用期限的；④当事人以房屋租赁应办理登记备案手续为由主张合同效力的。
案外人执行异议之诉案件的审理思路和裁判要点(类案裁判方法)
案外人执行异议之诉案件的审理思路和裁判要点（类案裁判方法）案外人执行异议之诉又称执行标的异议之诉，是指案外人在执行程序中不服执行异议裁定，主张对法院查封、扣押、冻结的执行标的享有排除执行的民事权益，而向执行法院提出的诉讼。
与普通民事诉讼中确认之诉、给付之诉及形成之诉的私法功能不同，该类诉讼主要解决涉案执行标的物能否依法执行处置的涉公法问题，从而对不当或违法的执行措施予以纠正，对案外人真实合法的权利予以救济。
由于现行法律的相关规定不够具体明确，司法实践中存在适法不统一的情形。
本文结合司法实践中的典型案例，对案外人执行异议之诉案件的审理思路和裁判要点进行梳理、提炼和总结。
一、典型案例案例一：涉及案个人执行异议之诉异议时间的审查执行法院在执行王某与周某买卖合同纠纷案件中，查封了被执行人周某名下的涉案房屋。
案外人郑某以其在查封前已购买涉案房屋为由请求中止对该房屋的强制执行。
执行异议被裁定驳回后，郑某以其对涉案房屋享有排除执行的民事权益为由，向执行法院提出案外人执行异议之诉，请求对涉案房屋判决不得执行并确认其对涉案房屋享有所有权。
审理中，被执行人周某对郑某主张的事实予以认可。
经审查，涉案房屋在郑某提出案外人异议前已通过司法拍卖裁定过户给竞买人陈某。
案例二：涉及基于合同法律关系提出的执行异议之诉因A公司未履行生效判决确定的金钱给付义务，B公司申请法院查封了登记在被执行人A公司名下的多套房屋。
案外人刘某对其中一套涉案房屋提出执行异议，主张其为A公司的工程承包人，在法院查封前与A公司签订了商品房买卖合同，约定以工程款折抵购房款向A 公司购买该套商品房。
因此，刘某以其对涉案房屋享有消费者物权期待权为由，请求对涉案房屋判决不得执行。
案例三：涉及基于物权法律关系的执行异议之诉被执行人张某因未履行生效法律文书确定的金钱给付义务，执行法院对登记在其名下的涉案房屋强制执行。
涉案房屋评估、拍卖过程中，案外人李某以其在法院查封前已与张某签订房屋代持协议，其系涉案房屋的实际权利人为由提出执行异议之诉，请求执行法院对涉案房屋判决不得执行并确认房屋归其所有。
山东高院执行局发布执行疑难法律问题审查参考——案外人执行异议专题
山东高院执行局发布执行疑难法律问题审查参考——案外人执行异议专题文章属性•【公布机关】山东省高级人民法院,山东省高级人民法院,山东省高级人民法院•【公布日期】•【分类】问答正文山东高院执行局：执行疑难法律问题审查参考——案外人执行异议专题编者按2020年，山东省高级人民法院执行局编发了三期执行疑难法律问题解答，对规范全省法院执行实施行为，统一执行审查标准起到了一定指导作用，反响良好。
2021年始，执行局执行三庭根据当前执行工作中遇到的新情况、新问题，同时对前三期疑难问题进行系统整合，将陆续以专题形式，定期发布执行疑难法律问题参考意见，供全省法院在办理执行案件中予以参考，以推动全省法院执行规范化、专业化水平提升。
一、受理标准问题Q1.案外人执行异议的管辖法院应当如何确定？参考意见：案外人提出执行异议，原则上应由异议标的查封、扣押或冻结法院管辖。
执行案件被指定执行、提级执行、委托执行后，案外人对原执行法院查封、扣押或冻结的执行标的提出异议的，由提出异议时的执行法院管辖。
受指定或者受委托的法院是原执行法院的下级法院的，由该上级法院管辖。
Q2.案外人对轮候查封、扣押、冻结的执行标的，提出排除执行异议的，法院应否受理？参考意见：依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条第一款及《最高人民法院关于查封法院全部处分标的物后轮候查封的效力问题的批复》的规定，轮候查封、扣押、冻结自在先的查封、扣押、冻结解除时自动生效。
人民法院对已查封、扣押、冻结的全部财产进行处分后，该财产上的轮候查封、扣押、冻结自始未产生查封、扣押、冻结的效力。
因此，轮候查封并未发生实际查封的效力，案外人对轮候查封的执行标的主张实体权利要求排除执行的，应当向首查封法院提出异议。
案外人向轮候查封法院提出异议的，轮候查封法院裁定不予受理，已经受理的，裁定驳回异议申请。
Q3.执行标的涉及多个执行案件而被多个法院查封，案外人向首封法院提出异议后，首封法院予以支持并解除查封。
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定(2020修正)【发文字号】法释〔2020〕21号【发布部门】最高人民法院【公布日期】2020.12.29【实施日期】2021.01.01【时效性】现行有效【效力级别】司法解释最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2014年12月29日最高人民法院审判委员会第1638次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的《最高人民法院关于修改〈最高人民法院关于人民法院扣押铁路运输货物若干问题的规定〉等十八件执行类司法解释的决定》修正）为了规范人民法院办理执行异议和复议案件，维护当事人、利害关系人和案外人的合法权益，根据民事诉讼法等法律规定，结合人民法院执行工作实际，制定本规定。
第一条异议人提出执行异议或者复议申请人申请复议，应当向人民法院提交申请书。
申请书应当载明具体的异议或者复议请求、事实、理由等内容，并附下列材料：（一）异议人或者复议申请人的身份证明；（二）相关证据材料；（三）送达地址和联系方式。
第二条执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。
不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。
执行异议申请材料不齐备的，人民法院应当一次性告知异议人在三日内补足，逾期未补足的，不予受理。
异议人对不予受理或者驳回申请裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。
上一级人民法院审查后认为符合受理条件的，应当裁定撤销原裁定，指令执行法院立案或者对执行异议进行审查。
第三条执行法院收到执行异议后三日内既不立案又不作出不予受理裁定，或者受理后无正当理由超过法定期限不作出异议裁定的，异议人可以向上一级人民法院提出异议。
上一级人民法院审查后认为理由成立的，应当指令执行法院在三日内立案或者在十五日内作出异议裁定。
法院判决解除房屋租赁合同执行中是否可以强制承租人腾退房屋
法院判决解除房屋租赁合同执行中是否可以强制承租人腾退房屋篇一：租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行租赁合同解除后第三人占用该房屋拒不腾退的可强制执行王显彪高旭一、基本案情20XX年2月，周树君与李涵订立租房协议书，约定李涵从周树君处承租坐落在门头沟区大峪南路的楼房一套。
期间，李涵与第三人刘平共同居住此房屋。
后因承租人李涵未按约定给付周树君房屋租金，20XX年4月23日，周树君到法院提起诉讼，要求法院判令解除租房协议书，同时要求李涵腾退租赁的房屋，给付欠缴的租金，并返还电卡。
20XX年6月3日，周树君与李涵在法院主持下，达成调解协议，双方解除租赁合同，李涵承诺其将于20XX年6月29日前将其租赁的房屋腾退，将该房及房屋配套的电卡返还给周树君，并向周树君给付房屋租金及违约金。
李涵未及时履行调解书确定的义务，20XX年6月30日，周树君向法院申请执行，要求李涵腾退房屋，返还房屋钥匙和电卡。
二、执行情况在受理该执行案件后，执行人员随即到李涵所在单位将传票发给其单位领导转交给李涵，并向其释明经法院传票传唤拒不到庭的法律后果，要求李涵务必尽快到法院，与申请人办理腾退房屋、交接设施的手续。
在此期间，申请人周树君来到法院，向法院提交了李涵的父亲李金明出具的承诺书，承诺书内容为：“经双方认可，李金明同意房主从20XX年7月10日开启李涵所租之房屋，屋内物品请费心给予整理，暂存放周先生处。
如有丢失损坏由李方负责。
”周树君据此要求法院同意撬开房门锁，将李涵的物品清空，将房屋交还给申请人。
执行人员经审查后认为，李金明虽为被执行人李涵的父亲，但其并非李涵的委托代理人，也非本案的当事人，其无权对李涵的物品进行处分，此事还须李涵亲自解决。
随后，在法院执行机制威慑下，李涵在第二次传唤后来到法院，执行人员立刻联系周树君，双方在法院主持下，研究腾房交接的方案。
李涵称该套房屋虽然是由其承租的，但是他是替第三人刘平租的，现在实际上是刘平在里面居住，房子里面有些什么东西他不清楚，哪些物品是刘平的也并不清楚。
执行异议之诉案件审理指南
执行异议之诉案件审理指南-CAL-FENGHAI.-(YICAI)-Company One1执行异议之诉案件审理指南近年来，执行异议之诉案件数量增幅较大，审理中出现了很多新情况、新问题。
为妥善审理好执行异议之诉案件，统一法律适用，省法院民一庭在深入调研和综合论证的基础上，就执行异议之诉案件审理中的一些疑难问题制定本指南，供全省各级法院参考。
需要说明的是，本指南仅就《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条规定的执行异议之诉作出解答，对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）规定的执行分配方案异议之诉将另行研究并适时作出疑难问题解答。
为妥善审理好执行异议之诉案件，统一执法尺度，江苏高院民一庭经过深入调研，广泛征求意见，形成了《执行异议之诉案件审理指南》，并于2015年7月2日印发，供全省法院参考。
近年来，执行异议之诉案件数量增幅较大，审理中出现了很多新情况、新问题。
为妥善审理好执行异议之诉案件，统一法律适用，省法院民一庭在深入调研和综合论证的基础上，就执行异议之诉案件审理中的一些疑难问题制定本指南，供全省各级法院参考。
需要说明的是，本指南仅就《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百二十七条规定的执行异议之诉作出解答，对《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（以下简称《民诉法解释》）规定的执行分配方案异议之诉将另行研究并适时作出疑难问题解答。
1、受理执行异议之诉案件应当符合哪些条件根据《民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十七条以及《民诉法解释》第三百零五条、第三百零六条的规定，案外人、申请执行人提起执行异议之诉，必须符合下列条件：（一）执行异议之诉必须在执行过程中，即在执行程序开始后、针对执行标的的强制执行程序终结前提起。
（二）案外人、申请执行人提起执行异议之诉必须经过执行异议审查的前置程序，即执行法院已经作出执行异议审查的裁定，案外人或申请执行人对裁定不服的，可以提起执行异议之诉。
案外人执行异议之诉分析
案外人执行异议之诉分析【摘要】案外人执行异议之诉制度确立以来，虽然在一定程度上为“执行难”的司法现象减轻了一些负担。
但经过多年的司法实践也凸显出许多问题，如异议事由规定的模糊，各地法院理解与适用不一，造成司法局面的混乱。
本文选取了案外人执行异议之诉方面的三个案例，通过对案例中法院裁判观点及裁判结论的对比，整理相关的争议焦点问题。
对案外人提起异议之诉的事由、案外人租赁权在法院查封情形下的适用以及租赁权与抵押权冲突问题等方面进行研究，并结合有关学者的观点阐述了自己的观点。
【关键词】案外人执行异议之诉；异议事由；租赁权；查封一、案例基本情况（一）某银行和何某、肖某等金融借款合同纠纷执行一案。
某银行和肖某、何某、郑某因金融借款合同纠纷诉至法院，福州中院判拍卖、变卖郑某名下房产，共得价款450万，某银行在其所得价款的限额内享有优先受偿权。
在执行过程中，位于郑某名下的某公寓店面房产及土地使用权被法院查封。
因本案争议房产的实际出资人郑某欠何某借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。
案外人何某以租赁权受侵害为由向福州中院提出异议，但被中院驳回其异议；何某再向高院复议，但被高院驳回其复议申请；最高法院也维持了福建高院执行裁定，驳回何某申诉请求。
法院认为：当被执行人的不动产被执行法院实际移交或者实际移交时采取的强制执行措施有某种现实风险，承租人在满足一定的情况下可以提出异议，阻止法院向受让人移交被执行人在租赁期内合法拥有的不动产，以保障其对租赁物支配、收益等权利。
对于不涉及不动产移交风险时案外人是否可以以其拥有的实体权利提出异议阻止法院的强制执行，现行法律并无明文规定。
如果查封措施本身并不触及不动产的交付，在之后的交付中，也没有产生风险，不管争议房产上是否有权利负担，都无法阻却法院的强制执行。
本案中，福州中院判决某银行对拍卖、变卖争议房产的450万拥有优先受偿权以及查封该房产的措施有理可循。
因此，何某以查封之前已存在的租赁合同并对房产拥有占有、使用的权益的主张的成立与否，其以在先租赁权解除法院对争议房产的查封措施的诉讼请求不能予以支持。
山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答
山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答文章属性•【制定机关】山东省高级人民法院•【公布日期】2020.07.28•【字号】•【施行日期】2020.07.28•【效力等级】地方司法文件•【时效性】现行有效•【主题分类】执行程序,保全和先予执行正文山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答为妥善审理执行异议之诉案件，统一裁判尺度，提高审判质效，根据相关法律和司法解释的规定，现就审理执行异议之诉案件若干问题，解答如下：一、案外人在执行异议之诉中同时提出确权、给付请求，如何处理？答：案外人在执行异议之诉中，同时提出与案外人据以主张排除执行的民事权益直接相关的权属确认、给付请求的，人民法院可以一并审理，对于相关请求是否支持、是否排除执行，均应在具体判项中予以明确。
对于案外人提出的与排除执行的民事权益并非直接相关的其他请求，不予一并处理。
二、执行异议之诉案件审理期间执行程序终结，如何处理？答：在执行异议之诉案件审理期间，执行程序因申请执行人撤销申请、申请执行人的债权已经实现等事由而终结，原告未撤回起诉的，应当依法裁定驳回起诉。
三、案外人以具有优先受偿权为由提起执行异议之诉，如何处理？答：案外人以对执行标的具有担保物权、建设工程价款优先受偿权等法定优先权为由，提起执行异议之诉请求排除执行的，鉴于法定优先权仅影响受偿顺序，不属于排除执行的事由，一般应告知案外人通过执行异议复议程序或者分配方案异议程序解决。
四、案外人基于租赁权提出执行异议之诉，如何处理？答：案外人以与被执行人之间存在尚未到期的房屋租赁关系为由，基于租赁权请求排除执行的，应当区分情况处理：（一）承租人对执行法院在执行过程中否定租赁权成立或存续存有异议，以对被执行房屋享有租赁权为由请求阻止移交占有的，人民法院应当受理；（二）承租人在被执行房屋查封前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持；（三）承租人在被执行房屋设立抵押权前，与被执行人签订了合法有效的书面房屋租赁合同，并已按照约定支付租金且实际合法占有使用的，应予支持。
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所知，一旦发生所有权变动，租赁物
的继受 人就不得不 承受租 赁合 同的义
租赁权的成立以占有为要件，所以租
赁权 要对抗抵 押权须 占有发生 在抵押
务，将造成承租人和继受人的权利严 重失衡，不利于保护交易安全；另一
方面 ， “ 买卖不 破 租 赁 ”的 目的在
权设立之前。虽然古今公司与道道公 司签订租赁合同的时间在道道公司将 案涉房屋抵押给西湖支行和朝晖支行 之前，但根据评估公司在房屋抵押时
被执行人： 道道科技 （ 杭州 ） 有 限公司 （ 以下简称道道公司）。 被执行人： 方卫华。
用……”。在道道公司２ ０ １ １ 年５ 月２ ０ 日与西湖支行签订的最高额抵押合同 浙江省杭州市中级人民法院在执 行张引、西湖支行、朝晖支行与道道 公司、方卫华借款合同纠纷一案中， 对道道公司名下位于杭州市滨江区长
定， 将 案涉房屋 上 的租赁 权除去后再
释》第６ ６ 条亦规定：抵押人将已抵押
的财产 出租的 ，抵押 权实现后 ，租赁 合 同对受让 人不具有 约束力 。根 据上
如果承租人和出租人之间仅是签订租
赁合 同 ，承租人 的租赁权并 不为公 众
述规定，租赁权要对抗抵押权，需要
租赁权设定 在先 。而根据之前所 述 ，
执行中涉及租赁权的处理主要是 在对被执行财产的拍卖、变卖、以物 抵债等环节。根据最高人民法院 《 关
于人 民法 院民事执行 中拍卖 、变卖财
［ 评析 ］
本案是 一起较为 典型 的案外 人对
合同、承租人均主张履行的情况下， 人民法院按照占有、登记备案、合同 成立在先的顺序确定履行合同的承租
房 屋被抵押 之前 已经 与被执行人 签订
披露，同时通知租赁权人行使优先购
买权 。但 在执行 实务 中 ，带租拍卖往 往会影 响成交几 率和成交 价格 ，如本
第二百二十九条规定，租赁物在租赁 期间发生所有权变动的， 不影响租赁
合 同的效力 。由此条引 申出的 “ 买卖 不破租 赁”规则 使得租赁权 具有 了物 权 的对 抗效力 。物权之 所以具有对抗 力， 在 于物权 的设 立必须 经过公示 。 租 赁 权 要 取得 物 权 的对 抗 效 力 ，当 然 也 要 经 过一 定 的公 示 。一 方 面 ，
日，道道公司又将上述案涉房屋产１５没有 实际 占有 、使 用 ，仅 在案涉房屋 权抵押给朝 晖支行 。在朝晖支行 与道 处挂有古今公司的牌子。
道公 司 于２ ０ １ ２ 年５ 月１ １ 日签 订 的最 高
额抵押合同所附的房地产协议评估书
中，对 该抵押房产 的利用现状 中，道 道公 司也 明确注 明是 自用 。 另 查 明 ，２ ０ １ ２ 年６ 月１ ８ 日， 杭州
［ 审判 ］
杭州中院经审查认为：虽然古
今公 司提交 了其与道道公 司签订 的租
古今公司于２ ０ １ ４ 年５ 月１ ４ 日向杭 州中院提出书面异议称，其对涉案房 屋享有租赁权，请求撤销告知书，保
中院在受理张引诉道道公司民间借 款一案中，诉讼保全查封上述房屋产
赁合同和支付租金１ ０ ０ ０ 万元的证据，
但 在道道公 司与西湖支行 、朝 晖支 行
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签订最高额抵押合同及办理房地产抵 押登记时，案涉房产的利用现状一栏 中，道道公司均明确注明是自 用，而 没有出租；在执行中向道道公司调查
案涉房屋 的使用情况 时 ，道道 公司 明 确实际是 向古今公 司借款 ，古 今公司
文／ 王 鑫 ； 蒋鸿
对案外人租赁权的处理
影响的租赁权 ， 执 行法院可依 法将其除去后进行拍 卖。
执行中
［ 裁判要旨］在执行程序中 ， 案外人主张其在被执行房 屋设定抵押之前与被执行人签订了 租赁合同的， 须已依照 租赁合同在被执行房屋设定抵押之前占 有该房屋， 否则其租赁权不得对抗抵押权人。 对抵押权等优先受偿权的实现有
所做 的评 估报告 ，案涉房 屋是道道公
于保护弱势群体，避免由于出租人处
分 租赁物 的行 为危及 承租人基本 的生 存权 或居住权 ，而在承 租人 尚未 占有
对案涉房屋没有实际占有、使用；古 今公司也承认对案涉房屋没有实际占 有、使用，仅在案涉房屋处挂有古今 公司的牌子；且道道公司后将３ ０ ０ 万 元汇入古今公司账户，这证明古今公 司与道道公司除所谓租金往来款外，
公用房 。 又查 明 ，道 道 公 司 在 ２ ０ １ １ 年８ 月２ ２ 日曾将 ３ ０ ０ 万 元汇 入古 今公 司账 户 。执行 中向道道 公司调查 案涉房屋
申请执行人： 中国农业银行股份 有限公司杭州朝晖支行 （ 以下简称朝
晖支 行 ）。
估。浙江嘉华房地产土地资产评估咨 询有限公司依据实地查勘后，作出房 地产抵押估价报告。报告明确该房屋 “ 内部一至五层实际作为实体店铺经 营使用，内廊式格局中，沿内廊两旁 分布着实体店铺……六层作为办公使
依 法 拍 卖 。
院 浙江省杭州市中级人民法院） （ 作者单位：浙江省高级人民法
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护案外人 的租赁权 。
权 。杭州 中院在执行过 程中 ，对道 道 公 司该 房屋产权 及滨江 区长河街道 江
［ 案情 ］
案外人： 杭州古今进出口贸易有 限公司 （ 以下简称古今公司）。 申请执行人： 张引。 申请执行人： 中国农业银行股份 有限公司杭州西湖支行 （ 以下简称西
湖支 行 ）。
的认定和处理，值得探讨。
一 、租赁权 的性 质分析
优先受偿权的实现有影响的可以依法
合同法第二百一十二条将租赁 合同定义为 “ 出租人将租赁物交付承 租人使用、收益，承租人支付租金的 合同”。因而，租赁权是基于租赁合 同产生的对租赁物占有、 使用和收益
的权利 ，其本质 上属于债权 。合 同法
三 、执 行中对租 赁权的处理
案涉房屋产权依法可以委托拍卖， 告 知书明确不带租赁拍卖是正确的。据 此， 杭州中院裁定驳回古今公司的异
议。
权取得对抗效力的公示方式日渐成为 学界共识。最高人民法院 《 关于审理 城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》亦强调了占有
对 于租赁 的意义 。该 司法 解释 第６ 条 规定 ，就同一房 屋存 在数 份有效租赁
杭州中院查明：２ ０ １ １ 年５ 月２ ０ 日，道道公司与西湖支行签订了最
高额 抵押 合 同 ，并 附 房地 产抵 押 清 单 ，办理 了案涉房 屋产权 的抵 押登记
虹路７ ５ ２ 号土地上其它建筑物及在建 工程进行委托评估、拍卖。浙江嘉华
房地 产土地资 产评估 咨询有限公 司 出
还有其 他资金往 来款 。法 院对抵押 的
租赁物时，承租人对于租赁物的依赖 尚未建立，所有权发生变动并不危及 承租人的上述权利，而承租人也可以
通过要求 出租人承担 违约责任 来获得 相应的救济 。因此 ，以 占有作 为租赁
司自 用，而且道道公司在法院执行调 查中明确实际是向古今公司借款，古 今公司对案涉房屋没有实际占有、使 用，古今公司在执行听证中也承认对 案涉房屋没有实际占有、使用，仅在 案涉房屋处挂有古今公司的牌子。因 此，古今公司的租赁权并不能对抗西 湖支行和朝晖支行的抵押权。
执行程序中涉及租赁权的主要是 除去 。因此 ，在执 行程序 中对于租赁 在对 房屋 的执行 中，通 常表现为租赁 权的一般处理方法为，保留租赁权进
权 和抵 押权 、租赁权 和法院查封并存 行拍卖 ，在拍卖公 告 中予 以权 利负担
两种情况。本案即是租赁权和抵押权 的竞合，案外人古今公司以其在案涉
人 。通 过上述规 定也可 以看出 ，占有 对 于租赁权 的成 立具有决 定性作用 。 二 、执行 中对租赁权 的认定
法院执行的被执行人的房屋主张租赁
权 的案件 ，涉及执行 程序 中对租 赁权
产的规定》第３ １ 条的规定，司法拍卖 对于担保物权等优先受偿权采用涤除 主义；对于租赁权等用益物权性质的 权利采用承受主义，但对担保物权等
了租赁合同为由主张拍卖不破租赁。 物权法第一百九十条规定：抵押权设 立后抵押财产出租的，该租赁关系不 得对抗已登记的抵押权。最高人民
法院 《 关 于适用担保 法若干 问题 的解
案这种一次性签订２ ０ 年租赁合同的情 况， 更是使得成交可能严重降低。为 保障抵押权人的合法权益，使担保物 权顺利实现， 执行机构应当依照最高 人民法院 《 关于人民法院民事执行中 拍卖、变卖财产的规定》第３ １ 条的规
手续。道道公司向西湖支行抵押贷款 前，曾委托浙江嘉华房地产土地资产
评 估 咨 询有 限公 司对 该 房 屋进 行 评
具的评估报告书明确 “ 一层为内廊 式格局：分为大厅、１ ０ 间实体店铺经 营区、办公； 二层为内廊式格局：分 为２ １ 间实体店铺经营区、办公室；三 至五层各层均为内廊式格局：分为２ ８ 间实体店铺经营区；六层为内廊式格 局：分为多间办公室”。可见该房屋 的一至五层为道道公司创办的道网平 台下的实体店铺，六层为道道公司办
称案涉房屋） 产权委托拍卖。在委托
拍卖 过程中 ，古 今公司 向杭 州 中院主
张租赁权，并提供了其与道道公司在
２ ０ １ ０ 年１ ２ 月２ ０ 日 签订的 ２ ０ 年租赁期租
赁合同一份和支付租金１ ０ ０ ０ 万元的银 行转账凭证。２ ０ １ ４ 年５ 月９ 日，杭州中
院向古今公 司送达 了告知书 ，决定 对 案 涉房产实行不 带租拍卖 。
河街 道 江虹路 ７ ５ ２ 号 的房屋 （ 以下 简
第四条中，对于该抵押房产，道道公 司承诺 “ 抵押人如实告知拖欠税款、 抵押物建设工程价款等款项及抵押物 已设定抵押、已出租等情况”。双方 在房地产抵押清单中也明确写明：抵 押、出租情况为 “ 无”。２ ０ １ ２ 年５ 月
的使用情况时，道道公司明确是向古 今公司借款，古今公司对案涉房屋没 有实际占有、使用。在执行异议审查 听证中，古今公司亦承认对涉房屋