城市用地的评价主要体现在三个方面

城市用地的评价主要体现在三个方面，分别是城市用地的适用性评价、建设条件评价和经济性评价。

这三方面在许多方面也是相互穿插在一起的而不是孤立的，因此必须以综合的思想和方式方法进行评价。

一、城市用地的适用性评价
城市用地适用性评价就是以城市建设用地为基础，综合各项用地的自然条件以及整备用地的工程措施的可能性与经济性，对用地质量进行的评价。

从自然条件出发对城市建设用地的适用性进行评价，主要是在调查研究各项自然环境条件的基础上，按城市规划与建设的需要，对用地在工程技术与经济性方面进行综合质量评价，以确定用地的适用性程度，为正确选择和合理组织城市建设和发展用地提供依据。

城市用地的适用性一般可分为三类。

（一）一类用地
一类用地即适于修建的用地。

这类用地一般具有地形平坦、规整、坡度适宜，地质条件良好，没有被洪水淹没危险，自然环境条件较为优越等特点，是能适应城市各项设施的建设要求的用地。

这类用地一般不需或只需稍加简单的工程准备措施，就可以进行修建。

其具体要求是：（a）地形坡度在10％以下，符合各项建设用地的要求；（b）土质能满足建筑物地基承载力的要求；（c）地下水位低于建筑物、构筑物的基础埋置深度；（d）没有被百年一遇洪水淹没的危险；（e）
没有沼泽现象或采到简单的工程措施即可排除地面积水的地段；（f）没有冲沟、滑坡、崩塌、岩溶等不良地质现象的地段。

（二）二类用地
二类用地即基本上可以修建的用地。

这类用地由于受某种或某几种不利条件的影响，需要采取一定的工程措施改善其条件后，才适于修建的用地。

这类用地对城市设施或工程项目的布置有一定的限制。

其具体情况是：（a）土质较差，在修建建筑物时，地基需要采取人工加固措施；（b）地下水位距地表面的深度较浅，修建建筑物里，需降低地下水位或采取排水措施；（c）属洪水轻度淹没区，淹没深度不超过1～1.5米，需采取防洪措施；（d）地形坡度较大，修建建筑物时，除需要采取一定的工程措施外，还需动用较大土石方工程；（e）地表面有较严重的积水现象，需要采取专门的工程准备措施加以改善；（f）有轻微的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，需要采取一定工程准备措施等。

（三）三类用地
三类用地即不适于修建的用地。

这类用地一般说来用地条件极差，其具体情况是：（a）地基承载力小于60千帕和厚度在2米以上的泥炭层或流砂层的土壤，需要采取很复杂的人工地基和加固措施才能修建；（b）地形坡度超过20％以上，布置建筑物很困难；（c）经常被洪水淹没，且淹没深度超过1.5米；（d）有严重的活动性冲沟、滑坡等不良地质现象，若采取防治措施需花费很大工程量和工程
费用；（e）农业生产价值很高的丰产农田，具有开采价值的矿藏埋藏，属给水水源卫生防护地段，存在其他永久性设施和军事设施等。

用地评价的成果包括图纸和文字说明，评价图内除了标出几类用地外，还要包括如地基承载力、地下水等深线、洪水淹没线、地形坡度、地质构造带等等，可以综合绘于一张图上，也可以分项绘制，根据各城市的具体情况来确定。

对于丘陵或山地城市，要重点对地形进行分析，以便为城市规划提供重要依据，一般可采用地形模型进行分析研究或采取地貌分析法在图纸上进行这项工作。

二、城市用地的建设条件评价
城市用地的建设条件是指组成城市各项物质要素的现有状况与它们在近期内建设或改进的可能以及它们的服务水平与质量，城市用地的建设条件评价更强调人为因素所造成的方面。

除了新建城市之外，绝大多数城市都是在一定的现状基础上发展与建设的，不可能脱离城市现有的基础，所以，城市既存的布局往往对城市的进一步发展的方向具有十分重要的影响。

对城市用地的建设条件进行全面评价，可以对不利的因素加以改造，更好地利用城市原有基础，充分发挥城市的潜力。

（一）城市用地布局结构方面，应主要考虑以下几个方面,即城市用地布局结构是否合理、城市用地布局结构能否适应发展、城市用地分布对生态环境的影响、城市内外交通系统结构的协调性、矛盾与
潜力，以及城市用地结构是否体现出城市性质的要求，或是反映出城市特定自然地理环境和历史文化积淀的特色等等。

（二）城市市政设施和公共服务设施的建设现状，包括质量、数量、容量与改造利用的潜力等，都将影响到土地的利用及旧区再开发的可能性与经济性。

在公共服务设施方面，应包括商业服务、文化教育、邮电、医疗卫生等设施的分布、配套及质量等，尤其是在旧区改建方面，土地利用的价值往往要视旧有住宅和各种公共服务设施以及改建后所能得
益的多寡来决定。

在市政设施方面，应包括现有的道路、桥梁、给水、排水、供电、煤气等的管网、厂站的分布及其容量等方面，它们是土地开发的重要基础条件，影响着城市发展的格局。

（三）在社会构成方面，对土地利用的影响主要表现在人口结构及其分布的密度，以及城市各项物质设施的分布及其容量，同居民需求之间的适应性。

城市经济的发展水平、城市的产业结构和相应的就业结构都将影响城市用地的功能组织和各种用地的数量结构。

对城市用地建设条件经济因素的考虑主要包括工程准备条件和
外部环境条件等两个方面。

其中工程准备条件将视用地的自然状态的不同而异，常有的如地形改造、防洪、改良土壤、降低地下水位、制止侵蚀和冲沟的形成、防止滑坡等。

外部环境的技术经济条件主要有经济地理条件（如国家或区域规划对拟建新城或已有城市发展地区所
确定的要求，区域内城镇群体的经济联系、资源的开发利用以及产业的分布等方面）、交通运输条件（主要是发展地区的对外运输条件，如铁路、港口、公路、航空港等交通网络的分布与容量，以及接线接轨的条件等）、供电条件（指区域供电网络、变电站的位置与容量等可供利用的条件）、供水条件（建设地区所在区域内水源分布及供水条件，包括水量、水质、水温等方面在城乡、工农业，以及风景旅游业等用水部门之间的矛盾分析）等。

三、城市用地的经济评价
城市土地的经济评价是指根据城市土地的经济和自然两方面的属性及其在城市社会经济活动中所产生的作用，综合评定土地质量优劣差异，为土地使用与安排提供依据。

城市土地的经济评价主要通过分析土地的区位、投资于土地上的资本、自然条件、经济活动的程度和频率等条件，揭示土地质量和土地收益的差异，以便在规划中做到好地优用，劣地巧用，合理确定不同地段的使用性质和使用强度，为用经济手段调节土地使用，提高土地的使用效益打下重要基础。

(一)城市土地经济评价中区位理论的应用
区位理论在城市土地经济评价中的应用主要体现在以下几个方面:（a）根据区位条件对土地的作用方式，以决定土地质量优劣的区位因素为主要依据，采用土地分等定级即级差收益测算的方法建立城市土地评价的基本思路。

（b）从分析区位条件入手，取得土地评价的因素/因子体系。

影响土地质量的区位因素大致可分为两类：一般
区位因素指对所有城市用地都发生作用的影响因素，如商业服务繁华程度、道路交通通达度、人口分布密度等；特殊区位因素指仅对某些城市用地有影响的因素，如高级商业服务和金融设施的分布、临海位置及条件等。

（c）根据区位理论中的某些原则，确定城市土地评价因素的作用方式、作用强度及其变化规律。

(二)城市土地经济评价的主要影响因素
一般而言，影响城市土地经济评价的因素可以分为三个层次：（a）基本因素层，包括土地区位、城市设施、环境优劣度及其他因素等。

（b）派生因素层，即有基本因素派生出来的子因素，包括繁华度、交通通达度、城市基础设施、社会服务设施、环境质量、自然条件、人口密度、建筑容积率和城市规划等子因素，它们从不同方面反映基本因素的作用。

（c）因子层，它们从更小的侧面更具体地对土地使用产生影响。

城市土地经济评价因素因子体系。