中信地产广州市三旧改造流程梳理与关键点总
6广州市“三旧“改造的工作流程word资料29页
广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。
请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。
感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：83849061）附件1广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。
以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。
广州市“三旧改造”政策交流PPT课件
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
“三旧”改造旧厂房改造基本条件 ➢纳入“三旧”改造标图建库范围 ➢已有合法用地手续，手续不完备的应先完善历史用地手续后再改造 ➢土地权属清晰无争议、无纠纷 ➢改造主体应依规划实施改造
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三 广州市三旧改造的操作流程（一）
旧厂改造：
国有用地的处置 经划拨、出让等方式合法取得使用权的国有土地，或无合法用地手续，用地
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二
广州市三旧改造政策（三）
政策体系：
第三层次（配套的操作性的政策文件），按初步设想，需要从 管理机制、改造指引、拆迁补偿等方面起草多份政策文件，包括《城 中村改造复建房成本标准指引》、《广州市“三旧”改造规划控制指 引》、《广州市“城中村”全面改造工作流程》、《广州市旧厂房改 造工作流程》、《广州市旧城更新成片重建改造工作流程》、《广州 市“三旧”改造复建资金监管办法》和《广州市旧城更新改造拆迁补 偿安置工作指导意见（试行）》等一系列配套政策
二
广州市三旧改造政策（四）
政策解读：
• （4）完善各类用地手续的处罚标准 如佛山：“三旧”改造中涉及的各类历史用地，凡用地行为发生在1987
年1月1日之后至2007年6月30日之前的，完善用地手续时按下列标准进行处 罚：禅城、南海、顺德区按用地面积不低于5元/平方米；三水、高明区按用 地面积不低于3元/平方米。
• 广东省78号文中并没有明确确定“三旧”的内涵，但对“三旧”改造的范围进行了界定， 主要把下列6项土地列为“三旧”改造范围：城市市区“退二进三”产业用地；城乡规划 确定不再作为工业用途的厂房（厂区）用地；国家产业政策规定的禁止类、淘汰类产业的 原厂房用地；不符合安全生产和环保要求的厂房用地；布局散乱、条件落后，规划确定改 造的城镇和村庄；列入“万村土地整治”示范工程的村庄等。
广州市三旧改造的政策解读PPT课件
非住宅补偿
合法物业按”拆一补一”进行等面积复建补偿.
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三旧改造之二——— 城中村
公开出让的 城中村改造 的流程
未通过
村
制定改造专项规划，拆迁 补偿安置方案、实施计划
80%村 民同意
区“三旧”改造机 构
上报年度计划和 改造方案
区政府
指导方 案编制
市“三旧”改造办公 室
房地产开发 公司
城中村: 138条城中村，其中包括52条整体拆除重建的城中村. 具体名 单见下一页.其他未列入138条城中村范围内的城中村整治改造项目,经市” 三旧”改造工作领导小组批准,也适用本政策.
旧厂房:环城高速范围内影响环保 类企业和华南路、广深高速公路以南、 珠吉路延伸至珠江以西、沙湾水道以北、广佛交界以东总面积约1093平 方公里内的危险化学品类企业.
按批准方案 公开出让
市“三旧”改造工作领导 小组
方案通过
申请征收用地手续
广东省人民政府
批准征收用地手续
和记黄埔地产（广州）有限公司
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国有用地
三旧改造之三——— 旧厂房
自行改造
企业可申请改作除商品住宅外的保险金融、商务办 公等经营性用途和教育、科研、设计、创意产业等 非经营性用途，但要补交一定的地价。
注:黄埔区各村位置如右图蓝色 圆点所示. 另萝岗区的村改造 是由政府主导的，部分村已经 完成改造。
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三旧改造的时间安排
三旧改造的时间安排
用3—5年左右的时间 基本完成位于城市重点功能区的旧城成片重建改 造工作,包括位于重点功能区的52条城中村的整体拆除重建. 用10年时间基本完成我市“三旧”改造工作.
居民补偿
广州旧改流程图2021年三季度
广州旧改流程图2021.09广州旧改流程实施方案编制实施方案审核审定实施方案批核实施实施方案批复计划申报项目拆迁标图建库年度计划基础数据调查实施方案编制选择合作企业片区策划方案编制引入合作意向企业完善方案村民表决方案审定完善历史用地手续同步报批村民改造意愿表决土壤环境调查评估批复生效方案审批启动拆迁建设报批项目建设完成验收项目完成村民回迁，融资供地实施方案编制工作前置计划申报阶段一标图建库纳入年度计划基础数据调查村民改造意愿表决由区更新主管部门指导村集体经济组织申请纳入项目储备，递交以下资料∶•"三旧"改造地块范围调整报告•经村民代表大会2/3以上代表表决通过•"三旧"改造地块图斑统计表•"三旧"改造地块动态调整附带材料申请单位向区城市更新机构咨询，原则上由区结合各项目成熟程度统筹上报市城市更新主管部门，优先条件∶（1）改造意向和改造方式已征求全体村民意见，80%以上村民同意启动全面改造，意愿表决比例高的优先;（2）已开展数据摸查，已完成的优先;（3）可提供项目实施初步方案的优先。
村民代表大会2/3以上代表表决通过旧改意愿、旧改方式、旧改模式街道同意并向区更新主管部门提出改造申请，区城市更新工作领导小组审议组织全体村民进行表决，获得80%以上村民同意，方可开展下一阶段工作区政府牵头，街道办事处组织村集体经济组织委托勘测机构进行测量区更新主管部门组织对基础数据进行核查，抽查比例不少于30%，数据公示15日以上以海珠区政策为例表决报批审议表决测量核查实施方案编制阶段二引入合作意向企业实施方案编制选择合作企业片区策划方案编制由区政府组织编制城市更新项目实施方案，实施方案应包括以下内容：（1）项目背景（2）更新范围（3）现状情况（4）更新目标与功能业态（5）更新主体及模式（6）更新改造建设方案（7）土地整备（8）补偿安置及利益分配（9）融资地价评估（10）经济平衡与资金安排（11）实施保障（12）效益分析•区政府（更新机构）统筹组织编制片区策划方案（含控调方案）•征求权属单位改造意愿（及改造方式）•征求市、区相关部门意见，组织审核片策编制与审核片区策划方案（含控规方案）公示不少于30日片策公示•编制控规调整论证报告，市更新局提交市城市规划委员会城市更新专业委员会审议•审议通过后由市更新部门报市政府批准调控方案审议批准区政府上报市更新领导小组办公室统筹，报市更新领导小组审定片策审定批准后30日内向社会公告公示成员代表大会就是否引入合作意向企业表决表决成员大会或成员代表大会实到成员2/3以上同意则表决通过表决表决结果报街道、区住建局审核后公示，村与企业签约签约将合作意向企业及合作意向协议抄报区政府，将合作意向企业在村域范围内公布，并签订改造项目监管协议抄报区政府村集体编制招商公告，报街道审核，征求区城市更新部门意见审议审核草拟合作协议提交街道审核，书面征求区住建意见，区住建书面答复。
广州三旧改造流程
广州三旧改造流程随着城市的不断发展和变化，广州作为中国南方的重要城市之一，也在不断进行城市更新和改造。
其中，广州三旧改造项目是当前城市建设中的重要内容之一。
三旧，即旧城区、旧工业区和旧商业区，这些地方在城市发展中面临着许多问题，需要进行改造和更新。
接下来，我们将详细介绍广州三旧改造的流程。
首先，三旧改造的流程包括规划编制、征收拆迁、建设开发和配套设施建设等多个阶段。
在规划编制阶段，城市规划师和相关专家将对旧城区、旧工业区和旧商业区进行全面调研和分析，制定合理的改造规划，并征求市民的意见和建议。
在征收拆迁阶段，政府将对需要改造的区域进行征收拆迁，为后续的建设开发工作提供空间和条件。
在建设开发阶段，将进行新建或改造旧建筑，建设新的商业、居住和公共设施，提升区域的整体形象和功能。
在配套设施建设阶段，将对改造区域进行配套设施建设，包括道路、绿化、供水供电等基础设施建设，为改造区域的居民提供更好的生活环境。
其次，三旧改造的流程需要充分考虑社会稳定和民生保障。
在征收拆迁阶段，政府需要妥善安置受影响的居民和企业，确保他们的合法权益得到保障。
在建设开发阶段，需要注重社区建设，提升改造区域的居民生活品质，为他们提供更好的居住、工作和生活环境。
在配套设施建设阶段，需要加强基础设施建设，提高改造区域的城市功能和服务水平，为居民提供更便利的生活条件。
最后，三旧改造的流程需要充分发挥市场主体的作用，促进城市资源的有效配置和利用。
在规划编制阶段，需要充分吸引和引导社会资本参与改造项目，形成多元化的投资主体，推动改造项目的顺利实施。
在建设开发阶段，需要鼓励和支持企业开展创新性的建设开发工作，提升改造区域的经济活力和竞争力。
在配套设施建设阶段，需要加强政府和市场的合作，共同推动城市基础设施的建设和运营管理，为改造区域的居民提供更好的公共服务和便利设施。
综上所述，广州三旧改造的流程是一个复杂而又系统的工程，需要政府、市民和市场主体共同参与，共同努力，才能实现城市更新和改造的目标，为广州市民营造更美好的生活环境和发展空间。
广州市“三旧“改造的工作流程
广州市“三旧“改造的工作流程广州市“三旧”改造工作办公室穗旧改函〔2010〕22号关于征询“三旧”改造的工作流程意见的函各区人民政府，市建委、市规划局、市国土房管局、市发改委、市财局：为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集体用地的若干意见》及市委、市政府关于加快推进“三旧”改造工作的有关精神，规范“三旧”改造工作流程，我办初步拟定《广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）》、《广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）》及《广州市旧城更新成片重建改造工作里路程（征询意见稿）》，现征询意见。
请结合“三旧”规划工作实际，提出具体意见及建议，并于3月10日前答复我办。
感谢对“三旧”改造工作的支持！附件：1.广州市“城中村”全面改造工作流程（征询意见稿）2.广州市旧厂房改造工作流程（征询意见稿）3.广州市旧城更新成片重建改造工作流程（征询意见稿）二O一O年三月一日（联系人：黄小芬，联系电话：）广州市“城中村”全面改造工作流程一、全面改造方案编制阶段（一）现状摸查区政府组织村集体经济组织对改造范围现状进行摸查，现状摸查包括以下内容：1、社会现状：人口规模（本村、非本村民户数及人数）、村民及集体收入状况、社会保障状况、城中村改制状况等；2、用地现状：国有土地、集体土地（农用地、建设用地等）、土地利用性质（居住用地、公共服务设施用地、市政设施用地等）；3、权属状况：土地权属（合法、违法）、房屋权属（合法权属、违法建筑）；4、建筑物现状：总量、分类建筑面积等；5、留用地指标落实情况；6、文物、历史文化街区、有保留价值的建筑、古树名木等；7、现状历史资料：图片、影像等。
（二）确定改造规划范围和改造范围由区政府根据现状摸查情况和改造需要初步确定改造规划范围和改造范围。
改造规划范围原则上为旧村庄的行政区划范围。
以此为基础，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，整合集体经济发展用地（特别是集体建设用地旧厂房用地）、废弃矿山用地、国有土地等周边土地资源，合理确定改造范围，实行连片整体改造。
广州市三旧改造情况汇报
关于广州加快推进“三旧”改造工作的意见执行有关情况汇报2010年1月15日广州市政府公布了《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》明确提出，要用10年的时间完成广州市“三旧”改造，在未来3至5年的时间基本完成位于城市中心重点功能区的52个城中村的重建改造工作，并将实行税费减免和返还的优惠政策，吸收社会资金参与，加快推进三旧改造工作。
据资料反映未来10时间“三旧”改造将盘活低效用地达70多平方公里，仅未来5年就可以腾出20多平方公里低效用地，这将超过广州10年的住宅土地供应量。
虽说“三旧”改造工作是一项历时10年的长期计划，广东具有试点特色。
但对于市场而言，则提供一个很明显的信息：未来的十几年中，中心城区住宅用地的供应仍然较为充裕。
因为“三旧”改选尤其城中村的用地改为商住用地供应空间的拓宽，解决了城区中心的住宅用地的供应。
与此同时2010年广州土地市场为调整住宅的供应结构，“双限”土地政策将重新兴起。
为解决广州一手住宅土地供应量较少的情况，2010年推出的住宅用地将会“限价格”、“限户型”的规定。
目前，广州一手住宅的供应主要分布在白云、花都、番禺、从化和增城等近郊区和郊区，对于市中心区和近郊区住宅用地做出“双限”规定，可以一定程度缓解中心城区供应不足的局面。
此政策已得到市国土房管局长谢小丹在今年保障房新闻发布会上得以证实。
可以看出“三旧”改造在广州形势所趋，人心所向。
就此汇报一下“三旧”改造的有关程序、条件。
一、“三旧”改造项目将按以下工作进行实施：广州市已将中心7个行政的“三旧”改造的52条全面改造“城中村”名单列出，但未包括番禺、花都、从化。
“三旧”改造的规划期3～5年分年度实施。
实施计划依据“三旧”改造规划编制，纳入城乡规划年度实施计划。
未列入名单的三个区，亦有自报的改造计划获得实施。
主要原则是“具备符合条件的旧村庄集体建设用地可先行、先试”先报材料不列名单，由所属区政府“三旧”改选办审核上报。
《广州市深入推进城市更新工作实施细则》政策解读
广州市国有旧厂房更新改造 政策解读广州市城市更新局 土地整备处2018年8月28日目录1城市更新政策城市更新改造流程2方案编制要求3重点注意事项4“三旧”改造政策概况：2008年底，我省与国土部签订了合作共建节约集约用地示范省工作协议，将“三旧”改造作为其中一项重要任务和政策创新。
经过近十年的实践探索，我省在“三旧”改造的工作机制、运行模式、政策体系等方面积累了丰富的经验，同时，“三旧”改造经验也已上升为国家城镇低效用地再开发政策，在全国复制推广。
国家层面：《国土资源部关于印发《关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）》的通知》（国土资发〔2016〕147号）省级层面：《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升三旧改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）市级层面：城市更新“1+3”政策、《关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》（穗府规〔2017〕6号）主要政策一、政策背景序号类型“1+3”政策6号文1自行改造模式①工改工；②工改商①工改工；②工改商；③工改新产业（5年过渡期）；④科改科、教改教、医改医、体改体2自行改造条件重点功能区、地铁站点周边800米等旧厂用地由政府收储独立分散、未纳入成片连片收储范围、控制性详细规划为非居住用地（保障性住房除外）的国有土地旧厂房可优先申请自行改造3公建配套按用地比例无偿配建不低于15%用地无偿配建4土地出让金按基准地价计收按市场评估价计收5政府收储补偿规划毛容积率2.0以内“工改居”规划毛容积率2.0以内；“工改商”规划毛容积率2.5以内6政府收储奖励无按土地出让成交价或市场评估价款的10%、5%奖励一、事权下放根据《广州市人民政府关于将一批市级行政职权事项调整由区实施的决定》（广州市人民政府令第157号）规定：城市更新项目实施方案审核权已全部下放区政府。
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全面改造组织实施阶段
融资用地出让工作流程 根据村集体经济组织意愿，“城中村”全面改造可以通过公开出让 或自主改造协议出让两种模式进行融资。 1. 村集体向规划部门申领规划条件，规划部门根据市“三旧”办批 复的改造方案和批复文件出具规划条件。 2. 公开出让工作流程 3. 协议出让工作流程
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城中村整治改造流程
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• 全面改造方案编制阶段
• 全面改造方案审批阶段
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• 全面改造组织实施阶段 3
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全面改造方案审批阶段
1. 批复改造方案 全面改造方案经村集体经济组织80%以上成员同意，由区政府审核 后，上报市“三旧” 办审批。其中涉及完善征收用地手续及超出 “三旧”改造规划指引控制要求的，需报市“三旧”改造工作领导 小组审议。 2. 用地预审 使用新增建设用地的，村集体经济组织持市“三旧” 办批复的改造 规划核定的用地红线、界址坐标向区国土房管局申请用地初审后报 市“三旧” 办，由市“三旧” 办出具预审意见。
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城中村整治改造流程
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• 全面改造方案编制阶段
• 全面改造方案审批阶段
2
• 全面改造组织实施阶段 3
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全面改造方案编制阶段
1. 现状摸查，区政府组织村集体组织对改造范围现状进行摸查。 2. 区政府根据现状摸查情况确定改造规划范围和改造范围。 3. 编制改造方案，由区政府根据“三旧”改造规划指引、市“三旧” 改造规划及年度实施计划、土地利用总体规划、城乡规划等组织 编制改造方案。
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全面改造组织实施阶段
实施监管 阶段流程 1. 改造资金监管，以区为主体，按照改造工程进度拨付、分级负责、 专款专用的原则，由区政府、街道改造办和村民委员会共同对改 造资金进行监控； 2. 开发建设进度监管，根据出让公告及出让合同市“三旧”改造办 负责对安置房建设时序、开工时间、竣工时间、回迁时间等进行 全程监管； 3. 配套设施建设监管，按照配套优先建设的原则，配套设施竣工完 成前，融资地块建设项目不得预售。
3. 用地报批 ① 农用地转用和土地征收 ② 村集体建设用地转变为国有建设用地
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城中村整治改造流程
1
• 全面改造方案编制阶段
• 全面改造方案审批阶段
2
ห้องสมุดไป่ตู้• 全面改造组织实施阶段 3
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全面改造组织实施阶段
安置房建设工作流程 安置房项目建设与融资地块捆绑实施的，由受让人按基建程序办理， 并按规定时限完成；未捆绑实施的，按以下程序办理： 1. 村集体经济组织向区发展改革部门申请办理项目立项备案手续； 2. 村集体经济组织向规划部门申领建设用地规划许可证； 3. 村集体经济组织向市国土房管局申领建设用地批准书； 4. 区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组 织实施拆迁； 5. 村集体经济组织凭建设用地规划许可证、建设用地批准书、拆迁 完成的证明文件向市国土房管局申请办理土地权属登记； 6. 村集体经济组织向规划部门申领建设工程规划许可证； 7. 村集体经济组织向建设部门申请建设工程施工许可证。
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（三）旧厂房改造
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旧城更新改造流程
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• 提出改造方案编制意见
• 区政府开展第一轮征询 • 区政府组织对改造区域开展现状摸查 • 编制和上报改造方案 • 批复改造方案 • 开展第二轮征询 • 实施改造方案
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实施改造方案
完善历史用 地手续
申请公开出 让
纳入出让计 划
出具规划条 件
办理土地登 记
广州市“三旧”改造流程 梳理与关键点总结
一、收集、整理的文件 二、“三旧”改造流程梳理
三、“三旧”改造关键点总结
一、收集、整理的文件
主要政策
1. 印发广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案的通知【粤府明电 （2009）6号】 2. 关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见【粤府（2009）78 号】 3. 转发省国土资源厅关于“三旧改造工作实施意见（试行）的通知【粤府 办（2009）122号】 4. 关于加强推进“三旧”改造工作的意见【穗府（2009）56号】 5. 广州市旧城更新成片重建改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿） 6. 广州市“城中村”全面改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿） 7. 广州市旧厂房改造工作流程（市“三旧“改造办征求意见稿） 8. 广州市旧城更新规划指引（市“三旧“改造办征求意见稿） 9. 广州市“城中村”（旧村）改造规划指引（市“三旧“改造办征求意见 稿） 10. 广州市旧厂房改造规划指引（市“三旧“改造办征求意见稿）
全面改造组织实施阶段
需要独立建设的共同建设用地和公益事业用地工作流程 1. 用地单位向发展改革部门申请办理项目立项备案手续； 2. 用地单位向规划部门申领建设用地规划许可证； 3. 用地单位向市国土房管局申领建设用地批准书； 4. 区政府发布拆迁通告，同时核发拆迁许可证，村集体经济组织组 织实施拆迁； 5. 办理土地权属登记； 6. 用地单位向规划部门申领建设工程规划许可证； 7. 用地单位向建设部门申请建设工程施工许可证。
申办建设用 地规划许可
拆迁和平整 土地
组织公开出 让
申领建设工 程规划许可 证
报建施工
确权登记发 证
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（二）城中村整治改造
城中村整治改造分类
全面改造模式 对位于城市重点功能区、对完善城市功能和提升产业结构有较大影 响的52条“城中村” （具体名单参见《关于加强推进“三旧”改造 工作的意见【穗府（2009）56号】》附件2），应按照城乡规划的要 求，以整体拆除重建为主实施全面改造。 综合整治模式 对位于城市重点功能区外的“城中村”，以改善居住环境为目的改 造。 其中，对房地产开发企业来说，具有开发价值的为全面改造模式， 以下城中村整治改造相关流程梳理、分析主要以全面模式为主。
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二、“三旧”改造流程梳理 （一）旧城更新改造 （二）城中村整治改造 （三）旧厂房改造
（一）旧城更新改造
旧城更新改造分类
成片重建改造模式 零散改造模式 历史文化保护性整治模式 ▪ 其中，对房地产开发企业来说，具有开发价值的为成片重建改造模 式，以下旧城更新改造相关流程梳理、分析主要以成片重建改造模 式为主。