房地产土方成本管控的要点和难点

六个阶段，六大案例，揭露土方成本管控的

要点与难点

投拓阶段的土方踏勘 01

土方成本的前期策划 02

土方价格因素的调研 03 招标直委的要点难点

04

目 录

过程实施的要点难点

05

土方工程的监察审计关

06

一、投拓阶段的土方踏勘

施工难度

石方爆破、施工道路、雨季施工难度是影响开盘和现金流回正的一个关键因素，如果存在上述情况，踏勘小组需要作出专项说明。

地质地貌

不同地质地貌（土方、石方、淤泥）单价差异巨大，需要在踏勘表桩进行注明。

市场调研

1.土方富余还是稀缺；

2.垄断化还是市场化；

3.土源或弃土点远近；

4.周边项目单价水平；

土方平衡

1.根据强排方案，了解地库形式；

2.预估开挖深度，项目内部平衡

A、调研同期内土方富余/稀缺情况相反的

项目

1.此种情况，虽然可能性不大，但是我们在项目开始前期最好对周边三到五公里范围内的正在施工的项目进行初步摸排；

2.如果一旦出现富余/稀缺情况相反，且预计在同期施工的项目，则可对于对方达成合作意向，大大降低成本；前策目的：土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本；

B、土方富余则可建议采取景观微地形

一来可以减少土方外运工程量；

二来可以景观增加层次感，增加客户体验；

房建在一个独立的山坡上，视野极佳；

C、地库抬高或节地模式可大大节约土方成本

【案例一】长沙龙湖湘风原著

【案例二】长沙湘江世纪城；前策目的：土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本；

三、土方价格因素的调研

【案例呈现2】：地库结构形式优化及采用节地模式抬高以后，土方开挖深度减少6.4米，对于单层20000平方米的地下室的项目（土方外运单价：120元/m3），土方成本节约：1536万元；适用情况一：防洪区域（浏阳河段，湘江段）；

适用情况二：规划管理技术规定中，抬高一定程度不计容；

适用情况三：ZF关系较好，可突破规划管理技术规定（三四五线城市）；警惕因素：限高的正负0从哪里开始计算？

【案例呈现3】：同一项目，不同地块，百米限高，计算方式不同导致砍层三栋楼，减少一层，地上面积减少2400m2，货值减少2400万元；

二、土石方成本的前期策划

D、山体地块做成坡地别墅

利用原地貌中的山体地形，塑造坡地别墅，此种情况特别适用于高端旅游地产项目，或者依托山体公园的别墅洋房项目，这样不仅仅可以节约土方，而且可以大大增加别墅及洋房的视野通透度，可以给项目带来高溢价的效果；前策目的：土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本；

调研价格调研途径

咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方

调研要素

1.弃土场或者土源：分布及距本项目的距离；

2.运费：政府指导价、实际市场价；

3.运输车辆：型号，容量，可调动的车辆数量；

4.渣土证办理：资料，流程，费用与周期

调研价格

1.外运、内转、回填等单价；

2.土方，石方、淤泥，建渣、

土源及弃土场的调研

正规渣土场分布的调研：城管局渣土管理处，渣土协会，城乡规划局；黑消纳场分布的调研：土方单位，同行，渣土协会等