【税会实务】房地产开发企业的经营特点
审计工作底稿编制实务案例-其他应收款
第一章房地产企业会计核算概论第一节房地产企业的经营特点房地产企业是专门从事房地产开发和经营的企业。
房地产包括房产和地产。
不同的房地产企业具有不同的经营模式，但总体上可以划分为以下两类：销售物业模式：通过土地购买、规划设计、组织施工、竣工验收、产品销售等五个阶段，将开发完成的房地产移交给购买者，并一次性取得销售收入。
自持物业模式：将开发完成的房地产留作自用，通过出租、联营、自营等方式分期取得经营收入。
1992年实行市场经济以后，我国的房地产业得到了迅猛发展，但始终局限于销售物业模式，这时的房地产企业仅仅是开发商，买进卖出，企业没有自己的资产。
而进入21世纪以来，越来越多的房地产企业选择了自持物业模式，并完成了从开发商向不动产商的转变。
这也是本书将企业定位为房地产企业而非房地产开发企业的原因。
同样，本书所研究的会计核算不仅涉及传统的销售物业，同时也涉及新兴的自持物业。
一、房地产企业经营活动的主要业务房地产企业可以将土地和房屋合在一起开发，也可以将土地和房屋分别开发。
它既是房地产产品的生产者，又是房地产商品的经营者。
房地产企业经营活动的主要业务有：土地的开发与经营：企业将有偿获得的土地开发完成后，既可有偿转让给其他单位使用，也可自行组织建造房屋和其他设施，然后作为商品作价出售，还可以开展土地出租业务。
房屋的开发与经营：房屋的开发指房屋的建造，房屋的经营指房屋的销售与出租。
企业可以在开发完成的土地上继续开发房屋，开发完成后，可作为商品作价出售或出租。
企业开发的房屋，按用途可分为商品房、出租房、安置房和代建房等。
城市基础设施和公共配套设施的开发：房地产企业可以开发能有偿转让的大配套设施，也可以开发建设不能有偿转让的、为开发产品服务的公共配套设施。
代建工程的开发：代建工程的开发是企业接受政府和其他单位委托，代为开发的工程。
二、房地产项目的运作流程房地产企业将自有资金投资于具体的房地产项目，包括立项、规划、土地出让或转让、建设、销售或自营等一系列的经济行为，其运作流程主要包括以下几个阶段：(一)前期准备阶段前期的准备工作主要包括房地产项目的立项规划审批、设计施工、市场规划、土地出让或转让等。
2024年税务师之涉税服务实务基础试题库和答案要点
2024年税务师之涉税服务实务基础试题库和答案要点单选题（共45题）1、企业在境内发生的支出项目属于增值税应税项目的，对方为已办理税务登记的增值税纳税人，其支出以（）作为税前扣除凭证。
A.发票（包括按照规定由税务机关代开的发票）B.付款凭证C.企业自制的内部凭证D.合同协议【答案】 A2、税务师事务所应当自税务司法鉴定委托书生效之日起（）内完成委托事项的鉴定。
A.15个工作日B.30日C.30个工作日D.60日【答案】 C3、（2018年）下列项目在企业所得税纳税调整项目明细表中可能出现纳税调减的是（）。
A.税收滞纳金B.捐赠支出C.业务招待费支出D.佣金和手续费支出4、税务师事务所的下列人员中，不对业务结果的质量承担最终责任的是（）。
A.法定代表人B.项目负责人C.执行合伙人D.项目其他成员【答案】 D5、（2015年真题）甲税务局委托乙保险公司代征税款，纳税人对代征税款行为不服申请复议，复议机关是（）。
A.甲税务局B.甲税务局上级税务机关C.乙保险公司D.乙保险公司上级机构【答案】 B6、2019年11月，某建筑企业小规模纳税人（按月纳税）取得本地建筑服务含税收入20万元，同时向其他建筑企业支付含税分包款12万元，则该企业当月应缴纳增值税税额（）万元。
A.0B.0.23C.0.58D.0.737、甲公司与乙公司达成股权收购协议，甲公司以本公司公允价值为3元/股的1600万股和300万元银行存款收购乙公司的全资子公司丙85%的股份，从而使丙公司成为甲公司的控股子公司。
丙公司共有股权1000万股，假定收购日丙公司每股资产的计税基础为4元，每股资产的公允价值为6元。
该项重组行为符合特殊性税务处理的规定条件，甲乙两家公司均采用特殊性税务处理。
则乙公司需要缴纳（）企业所得税。
A.0万元B.25万元C.100万元D.425万元【答案】 B8、“五证合一、一照一码”是指企业进行登记后，由市场监督管理部门核发一个加载法人和其他组织（）营业执照的登记制度。
房地产企业会计实务中存在的问题及其对策
会计实务：房地产开发企业收入确认的条件
房地产开发企业收入确认的条件在审计实务中，我们查阅房地产开发企业的财务报告时，经常会发现不同的公司对“收入实现的确认原则”有不同的表述，并且对收入确认的会计处理依据也各持己见。
譬如有公司认为，在预售商品房业务中，与客户签订了《商品房买卖合同》，并且收取了全额价款，房屋已经属于客户所有，而公司的报酬已经实现，应该予以确认收入实现。
也有公司认为，产权过户是房屋所有权交付的标志，因此应该在产权过户后确认收入实现。
那么，以上观点正确吗?《企业会计制度》对于收入的确认原则，作了如下规定：“销售商品的收入，应当在下列条件均能满足时予以确认：(一)企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方;(二)企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制;(三)与交易相关的经济利益能够流入企业;(四)相关的收入和成本能够可靠地计量。
房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，按照销售商品收入的确认原则执行。
“由此可以看出，房地产开发企业收入确认原则与其他企业并无差别。
但结合房地产开发企业的经营特点，我们不难发现不同观点的端倪。
与一般工商企业相比较，房地产开发企业的生产经营具有以下显著特征：1、项目开发建设周期较长，一般会跨越多个会计年度。
这是由房地产开发的性质决定的，一个项目从立项审批、取得土地使用权到开工建设乃至项目建成，少则需要一两年，多则三四年甚至更长时间。
2、房地产属资金密集型行业，投资大。
为了筹集资金，房产销售往往采取预售方式，即在商品尚未建造完成时向客户收取价款。
由此形成商品交付与收款存在较大时间差异。
3、产品成本计量相对滞后。
一方面由于项目施工与其成本决算往往存在时间差，导致成本计量落后于形象进度;另一方面，基础设施及公共配套设施的建设往往落后于商品房的建设。
特别是“大盘”项目在实行统一规划、滚动开发的情形下，往往存在一期商品房已经交付入住，而花园、会所等公共配套设施可能尚未完成甚至尚未开工的情形，导致项目成本无法得到准确的计量。
房地产行业定义
房地产行业定义房地产是一个广泛的行业，涉及到土地、建筑、开发、销售、投资等多个方面。
在过去几十年里，房地产行业在全球范围内快速发展，成为国民经济中一个重要的支柱产业。
本文将从不同角度来探讨房地产行业的定义和特点。
一、房地产行业的概述房地产行业是指以土地为基础，通过购买、开发建设、销售等一系列活动，满足人们居住、办公、商业等领域的需求。
它作为经济活动的一部分，不仅扮演着提供住房和商业场所的角色，还对产业链上下游的其他行业具有辐射带动作用，如建筑材料、家具、装饰等相关行业。
房地产行业的主要参与者包括房地产开发商、房地产经纪机构、金融机构、政府部门等。
开发商负责购买土地、规划建设房屋、销售等一系列活动；经纪机构提供房地产交易中介服务；金融机构则提供购房贷款和其他相关金融服务；政府部门则负责土地供应、规划管理、监管等。
二、房地产行业的特点1. 壁垒高：房地产行业的进入壁垒相对较高，需要大量的资金和专业知识。
首先，购买土地和资金投入是一项巨大的投资。
其次，政府的土地供应和规划管理对行业发展有着重要影响，需要与政府进行合作和协商。
最后，建设和销售房屋需要丰富的经验和专业知识。
2. 周期性波动：房地产行业具有明显的周期性。
在经济繁荣期，人们有更多的购房需求，开发商投资建设的热情高涨，市场供应增加，房价上涨。
而在经济低迷时期，购房需求下降，开发商停止新项目，市场供应减少，房价下降。
3. 售前售后服务：房地产行业不仅包括房屋的销售，还包括售前和售后的服务。
售前服务包括项目规划、宣传推广等；售后服务则包括物业管理、维修保养等。
高质量的售前售后服务可以增加客户满意度，提高品牌声誉。
4. 土地供应有限：土地是房地产行业的基础要素，但土地资源是有限的。
特别是在城市和经济发达地区，土地供应更为紧张。
这导致房地产行业在这些地区的竞争更加激烈，房屋价格更高。
三、房地产行业的发展趋势1. 环保可持续发展：随着人们对环境保护意识的提高，房地产行业也在向环保可持续发展方向发展。
2023年税务师之涉税服务实务题库附答案(典型题)
2023年税务师之涉税服务实务题库附答案（典型题）单选题（共30题）1、申请人和被申请人在行政复议机关作出行政复议决定以前可以达成和解，行政复议机关也可以调解，下列选项中不可以和解与调解的是（）。
A.确定应税所得率B.行政赔偿C.行政奖励D.征收滞纳金【答案】 D2、纳税人转让因国家建设需要依法征用的房地产而得到经济补偿，应到房地产所在地主管税务机关备案的期限是签订房地产转让合同之日起（）日内。
A.5B.7C.10D.15【答案】 B3、下列各项中，不符合应税消费品销售数量规定的是（）。
A.生产销售应税消费品的，为应税消费品的销售数量B.自产自用应税消费品的，为应税消费品的生产数量C.委托加工应税消费品的，为纳税人收回的应税消费品数量D.进口应税消费品的，为海关核定的应税消费品进口征税数量4、（2017年）下列油类产品中，应征收资源税的是（）。
A.机油B.汽油C.人造石油D.天然原油【答案】 D5、下列关于代理建账记账业务的说法，符合有关规定的是（）。
A.税务师代理记账不包括代理制作原始凭证B.税务师为个体工商户建账时，应严格按个体工商户会计制度的规定，不得自行减少会计科目C.税务师不得代理客户进行对账和结账工作D.税务师可代理登记银行存款日记账【答案】 A6、某家电生产企业为增值税小规模纳税人，2019年8月销售500件自产的家电，取得含税收入123600元；将2件自产的同类型的家电赠送客户；将自己使用过的一台旧设备出售，取得含税收入15450元，该企业未放弃减税；本月外购原材料取得增值税专用发票上注明价款226元。
则该家电生产企业当月应缴纳增值税（）元。
A.3588.4B.3888.4C.3914.4D.3616.47、2021 年 1 月 A 居民企业以实物资产 500 万元直接投资于 B 居民企业，取得 B 企业 30%的股权。
2021 年 6 月，A 企业将持有 B 企业的股权全部转让，取得转让收入 600 万元，转让时 B 企业在 A 企业投资期间形成的未分配利润为 400 万元。
2023年税务师之涉税服务实务自测提分题库加精品答案
2023年税务师之涉税服务实务自测提分题库加精品答案单选题（共30题）1、涉税服务业务工作底稿属于税务师事务所的业务档案，除法律、法规另有规定外，应当至少保存（）。
A.3年B.5年C.10年D.20年【答案】 C2、下列关于代理建账记账业务的说法，符合有关规定的是（）。
A.税务师代理记账不包括代理制作原始凭证B.税务师为个体工商户建账时，应严格按个体工商户会计制度的规定，不得自行减少会计科目C.税务师不得代理客户进行对账和结账工作D.税务师可代理登记银行存款日记账【答案】 A3、一般纳税人销售的下列应税行为中，以销售额全额计算销项税额的是（）。
A.房地产开发企业销售其开发的房地产新项目B.客运场站服务C.建筑服务D.金融商品转让【答案】 C4、某房地产开发企业2020年7月将自行开发的商品房作价500万元对外投资（开发成本为300万元）。
对该项投资，正确的税务处理是（）。
A.不需缴纳增值税、土地增值税和企业所得税B.以500万元确认为销售收入，分别按规定计算缴纳增值税、土地增值税和企业所得税C.不需要缴纳增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳土地增值税和企业所得税D.不需要缴纳增值税和土地增值税，以500万元确认为销售收入计算缴纳企业所得税【答案】 B5、某餐厅于 2021年 1月成立，到税务机关办理首次申领增值税发票，税务机关应当在受理申请之日起 2个工作日内办结，该餐厅需要同时符合的条件不包括（）。
A.该餐厅的办税人员和法定代表人已经进行实名信息采集和验证B.该餐厅主动申领发票C.该餐厅按照规定办理税控设备发行等事宜D.该餐厅进行网上办税服务厅开户【答案】 D6、一般运用于会计分录借贷方，有一方会计科目用错，而另一方会计科目没有错的情况适用的账务调整方法是（）。
A.红字冲销法B.补充登记法C.综合账务调整法D.补充调整法【答案】 C7、下列各项属于消费税纳税义务人的是（）。
A.进口金银首饰的外贸企业B.受托加工烟丝的工业企业C.生产护手霜销售的工业企业D.将自产卷烟用于抵债的卷烟厂【答案】 D8、下列关于税务行政复议申请的表述中，正确的是（）。
2023年税务师之涉税服务实务通关试题库(有答案)
2023年税务师之涉税服务实务通关试题库(有答案)单选题（共30题）1、因受疫情影响甲公司生产经营发生困难，2021年集团公司股东大会决议，将甲公司分立为乙公司和丙公司从而实现业务重组（相关资产、负债按50%的份额进行分割），甲公司在分立前尚存在未缴清的税款3000万元，不考虑其他因素，下列说法中正确的是（）。
A.由丙公司继续履行，乙公司不承担连带责任B.由乙公司继续履行，丙公司不承担连带责任C.由乙公司、丙公司各自承担50%的责任D.由乙公司、丙公司承担连带责任【答案】 D2、某化妆品生产企业为增值税一般纳税人，2020年1月发生以下业务：8日销售高档化妆品400箱，每箱不含税价600元；15日销售同类高档化妆品500箱，每箱不含税价650元。
当月以200箱同类高档化妆品与某公司换取精油。
该生产企业当月应纳消费税是（）元。
（高档化妆品的消费税税率为15%）A.1695000B.205500C.207000D.104250【答案】 D3、下列关于转让金融商品应交增值税的处理，不正确的是（）。
A.通过“应交税费——转让金融商品应交增值税”明细科目进行核算B.金融商品转让按规定以盈亏相抵后的余额作为销售额C.金融商品转让按规定以不含税收入作为销售额，不能减除亏损D.转让金融商品当月月末，如产生转让收益，则按应纳税额，借记“投资收益”等科目，贷记“应交税费——转让金融商品应交增值税”科目【答案】 C4、下列不属于应征消费税的消费品的是（）。
A.竹制筷子B.高档手表C.贵重首饰及珠宝玉石D.实木地板【答案】 A5、复议机关应当自受理复议申请之日起（）日内作出行政复议决定。
情况复杂，不能在规定期限内作出行政复议决定的，经复议机关负责人批准，可以适当延期，并告知申请人和被申请人。
A.15B.30C.60D.90【答案】 C6、纳税人自开立基本存款账户或者其他存款账户之日起（）日内，向税务机关报告全部账号。
A.30B.10C.45D.15【答案】 D7、纳税人如果发生下列经营活动涉及发票领用变化的情形时，应到主管税务机关办理注销发行的（）。
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【税会实务】房地产开发企业的经营特点
房地产开发企业的生产经营与施工企业不同。
其经营特点主要有以下几点：
1．开发经营的计划性。
企业征用的土地、建设的房屋、基础设施以及其他设施都应严格控制在国家计划范围之内，按照规划、征地、设计、施工、配套、管理“六统一”原则和企业的建设计划、销售计划进行开发经营。
2．开发产品的商品性。
房地产开发企业的产品全部都作为商品进入市场，按照供需双方合同协议规定的价格或市场价格作价转让或销售。
3．开发经营业务的复杂性。
所谓复杂性包括两个方面：
(1)经营业务内容复杂。
企业除了土地和房屋开发外，还要建设相应的基础设施和公共配套设施。
经营业务囊括了从征地、拆迁、勘察、设计、施工、销售到售后服务全过程。
(2)涉及面广，经济往来对象多。
企业不仅因购销关系与设备、材料物资供应单位等发生经济往来，而且因工程的发包和招标与勘察设计单位、施工单位发生经济往来，还会因受托代建开发产品、出租开发产品等与委托单位和承租单位发生经济往来。
4．开发建设周期长，投资数额大。
开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地拆迁、安置补偿、七通一平、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程等几个开发阶段，少则一年，多则数年才能全部完成。
另外，上述每一个开发阶段都需要。