商业物业销售返租模式管理制度
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案背景越来越多的商业地产投资者正在考虑采取商铺返租的方式来进行销售。
商铺返租是一种将商业地产投资转变成收益性质的方法。
在商铺返租销售方案中，租户将其商业物业租赁给房产开发商，而开发商则向租户支付一定的租金，并在未来某个时间点购买该物业。
商铺返租能够给投资者带来长期稳定的现金流收益，并通过待售商铺的现金流来支付租金。
这种销售模式与常规售卖商业房产不同，在商铺返租销售方案中，商业地产投资者可以更好地控制收益和风险，从而实现更稳健的投资回报。
方案第一步：确定商铺返租条件商铺返租销售方案中，商铺的租赁价格和租赁期可以是灵活的，一般情况下，这些条件应根据市场规模、租户要求和其他重要要素来确定。
这意味着，为了让商铺返租方案成功，必须调查市场和租户需求。
第二步：寻找租客搜索以寻找租户来进行商铺返租销售的工作不仅需要专业的市场调查，同时还需要销售和市场经验。
最好是找到已经发展成熟的商业品牌或更大的零售商作为租户。
第三步：签署租赁合同商铺返租销售的成功与租赁合同的条件与内容相匹配。
因此，租赁合同内容必须由双方共同商定，由法律顾问审查和确认。
第四步：撰写商铺销售协议书完成商铺租赁与购买合同之后，需要撰写商铺销售协议书。
商铺返租销售方案是一项复杂的交易，需要所有合同安排和法律要求的完全符合。
必须在监管机构的指导下完成所有的合同管理和交易过程，并将相关文件提交给相应的部门。
第五步：销售过程管理在签署商铺租赁与购买合同之后，商铺返租销售方案的下一步是销售管理，必须确保所有收款和支出的记录都被准确记录，并遵守法律和监管规定。
结论商铺返租销售方案可以在稳健的基础上为投资者提供优质的现金流收益来源。
商铺返租销售方案相对于整体售卖价格，更符合市场需求，同时也可以让投资者更好地控制风险和利润。
鉴于此，将商铺返租销售方案应用集成到商业地产投资策略中是一项可靠的选择。
注意：商铺返租销售方案仅供参考。
在进行任何商业交易之前，请先寻求专业法律和财务咨询。
商业销售及售后返租方案
商业销售及返租方案一、价格制订方式（一）项目整体价格策略制定合理的商铺价格体系能够有利于推动项目的成功推广，在竞争激烈，消费者日渐理性的市场情况下，必须冷静的进行价格体系的制定。
一）、整体价格制定原则1、确定合理的利润率在定价过程中，确定合理利润率，在塑造项目优良的素质的同时，为了提高项目的市场竞争力，项目必须对购买者要有吸引力(不一定是低价)。
这需要很好的项目包装，同时，为尽快吸引买家入场，在项目销售的前期，价格不一定是最高的，随着销售的进度的进行，价格将逐渐上升，价格上升的过程，将伴随销售控制的进行，合理进行价格的调整。
2、贴近市场的承受力在制定价格表时，必须保持项目不同区位之间的商铺的价格均好性，在商铺规划时，保持地段价值和价格基本吻合。
3、单位价格制订原则：一般情况下，除了集团购买之外，个人购铺都是以个体铺位为单位。
由于房地产商品的异质性，不同的铺位，由于位置的不同，对购房者来说，其经营也将有其不同的效果。
因此，我司认为可遵循二大原则，六项参照值进行评估。
（1）、二大原则：原则1：有效人流的多少；原则2：注目率的高低。
（2）、六项参照值：a、以成熟商业区为参照值：比邻成熟商业区的铺位，要比较远离成熟商业区的价格更高；b、以街道为参照值：临街的铺位要比非临街（含室内）的价格高；c、以主力店为参照值：四周的铺位要比稍远的价格更高；d、以主入口为参照值：愈临近主入口，价格更高；反之，则价格较低。
e、以主干道为参照值：临近主干道的商铺要比临近非主干道的价格更高；f、以位于商业街的位置为参照值：商业街两端的商铺要比中间位置的价格更高；（3）、项目价格制订系数：在订价过程中，以上述各价格层级为基础，根据各铺位的条件不同，以此类推，得出各单位的价格。
二）、价格策略：定价不仅需要专业的技术知识，更需要创造性的判断力和对消费者购买动机的深刻认识，有效的定价能在消费者接收的空间内让发展商获取更多的利益．1、销售价格策略：（1）、建议执行“低开高走”的订价策略：低开高走是指项目在开盘销售时，以低于市场心理价位的价格入市，随着交铺期的接近，销售价格逐步提高的策略。
商业项目返租方案
商业项目返租方案1、返租方式☐返租期限：3年或5年☐年回报：总房款的8％☐回报计算期：实际交付使用期，如2002年2月28日交付使用，回报期为2002年2月28日开始计。
☐发展商回报偿付方式：交付使用之日起两年内时间，慧都公司一次性给付16％的回报，之后按月给付。
或3年一次性给付24％的返租租金。
☐风险责任：无论租出与否，业主零风险，享受3年8％的年回报，发展商承担3年回报的全部风险，同时享有超出年回报差额的租金收入。
☐甲乙双方：签定返租协议，明确双方权利义务关系☐乙方：交纳相关税费，累计税率（营业税与房产税）为17.5％。
并在获得给付回报时扣除。
☐甲乙双方分别签定房地产买卖合同与返租合同。
☐乙方在返租期间不承担物业管理费与空调费，招租的客户承担这些费用。
而通过招商的品牌商家不承担，由商场的项目管理公司承担。
☐开出极具诱惑力、驱使力的优惠条件吸引有知名度的百货公司以租赁或合作的方式对商场进行经营管理。
6、商场运营方案根据商场主题及市场定位的要求，结合当前房地产市场走势，通过招租、招商形式吸引产品品牌商家进场经营，营造专业化、规模化、品牌化的商场形象，确保所采取的返租方案顺利实施。
为此，寻找经营商场的商家可谓方案可否执行的重要前提及保障。
那么，以什么样的合作方式与之联手打造商场形象呢？以下两个方案为我们做出了可行性分析。
☐方案1商家二、三楼整层租赁的方式进场经营优点：1、避免直接参与经营管理，避免经营风险。
2、品牌商家有一定的市场知名度及号召力，同时有丰富的经营管理经验。
3、通过商家的物流配送体系，节约经营成本，增加盈利。
缺点：1、因为商场体量较小，较难找到有意向的商家进场经营。
2、出租租金收入是否能与年回报8％的返租租金持平或盈利较难把握。
谈判要点：1、物管公司承租二、三楼的商场，确定租金受益，租赁期限以10年以上为宜。
2、物管费用及其他由物管公司承担。
3、双方签定租赁协议，明确双方权利义务关系。
商业地产销售返租模式
经验教训
经验教训一
商业地产销售返租模式需要 开发商具备雄厚的资金实力 和经营管理能力，能够确保 项目的长期稳定运营。
经验教训二
在采用销售返租模式时，开 发商需要与投资者明确约定 返租协议的具体条款和违约 责任，以减少纠纷的发生。
经验教训三
经验教训四
商业地产销售返租模式的成 功关键在于统一经营和管理， 以提升项目的整体商业价值 和租金收益。
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商业地产销售返租模式的优势与劣势
优势分析
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资金快速回笼
通过销售返租模式，开发商可 以在项目建成初期快速回笼资 金，缓解资金压力。
降低投资风险
返租期内的租金收益可以覆盖 投资成本，降低投资风险。
统一经营管理
返租期内由专业的管理公司进 行统一经营管理，提升项目的 整体运营效率。
提升项目价值
风险控制
01
选择优质项目
选择地理位置优越、市场需求旺盛 的项目，降低市场风险。
长期规划
制定长期的经营规划，确保项目的 可持续发展。
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合理定价
根据市场情况合理定价，避免定价 过高或过低带来的风险。
加强监管
加强对管理公司的监管，确保其按 照约定履行职责。
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商业地产销售返租模式的案例分析
成功案例
政策法规的影响与应对策略
政策监管
关注政策法规的变化，确保业务合规性，防范 政策风险。
税务筹划
合理进行税务筹划，降低税务成本，提升商业 地产的盈利能力。
品牌建设与合作
加强品牌建设，寻求与其他企业的合作机会，提升商业地产的市场竞争力。
THANK YOU
商铺返租销售方案
商铺返租销售方案背景和市场分析随着房价的不断上涨和城市扩张，商铺作为房地产中的一种重要形式，一直备受关注并受到广大投资者的追捧。
然而，在商铺购买后，很多投资者发现自己不具备经营能力，商铺无法产生有效盈利。
为了解决投资者面临的这一难题，商铺返租成为了一种越来越广泛采用的可行解决方案。
相对于出售或者长时间闲置，商铺返租可以让投资者更灵活地管理自己的财产。
而雇佣专业机构来经营商铺，不仅能提高商铺的租金收益和资产价值，还可以节省投资者的时间与精力。
商铺返租销售方案商铺返租方案，是指由专业机构，委托代理人员，负责将其持有的商铺转交给承租人员，由承租人员租赁并经营商铺，最终实现投资者的盈利。
由于返租方案存在一定风险，投资者需要对商铺的基础条件、承租人员的实际情况、收益预期等进行仔细反复考虑。
商铺基础条件地段优劣商铺的地理位置直接关系到企业的经营活动与生存发展，因此，考虑到投资者的利益，选择优质地段商铺是商铺返租的关键之一。
优质地段商铺对于商业类企业而言，可以吸引更多的人流、车流与财富流动，是承租人员愿意承租的首要条件。
商铺的使用类别商铺的使用类别分别有零售业、餐饮业与娱乐业等，在商铺返租的过程中必须要选择与投资者需求相符的使用类别。
选择不同的使用类别，对于商铺的租赁周期、租金价值与回报率都会有不同的影响。
承租人员的实际情况在商铺返租过程中，承租人员是直接保证投资者获得租金回报的人。
因此，选择可信赖的承租人员是非常重要的。
在选择承租人员时，投资者需要全方位考虑承租人员的实际情况与能力，比如名气是否响亮、个人资信、经营管理能力等。
此外，还需要全面了解其经营状况、财务状况、拓展规划等情况，从而保证商铺的盈利。
商铺返租方案
三、返租模式
1.投资者购买商铺后，与商铺运营方签订返租协议。
2.商铺运营方负责商铺的租赁、招商、管理等运营工作。
3.商铺运营方向投资者支付固定租金收益，租金收益水平参照市场行情及商铺位置等因素确定。
4.商铺运营方在返租期内享有商铺的使用权，投资者不参与商铺的日常经营管理。
商铺返租方随着我国经济的快速发展，商业地产市场日益繁荣，商铺投资成为众多投资者的首选。然而，商铺投资存在一定的风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
二、方案目标
1.降低投资者投资风险，提高投资回报。
2.提高商铺运营效率，提升商铺品牌价值。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
本方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的返租合作模式，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
第2篇
商铺返租方案
一、前言
在我国房地产市场日益成熟的背景下，商铺作为一种重要的商业地产形式，吸引了众多投资者的目光。然而，商铺投资存在一定风险，为降低投资者风险，提高商铺投资效益，本方案提出一种合法合规的商铺返租模式，旨在实现投资者与商铺运营方的共赢。
八、其他事项
1.本方案仅供参考，具体合作事项以投资者与商铺运营方签订的合同为准。
2.商铺运营方应遵循诚实信用原则，为投资者提供优质服务。
3.投资者应遵守国家法律法规，不得利用商铺从事违法活动。
九、总结
本商铺返租方案旨在为投资者与商铺运营方提供一种合法合规的合作模式，降低投资风险，提高投资回报，实现互利共赢。希望各方共同努力，推动我国商业地产市场的健康发展。
XXXX商业返租销售方案
XXXX商业返租销售方案一、方案概述商业返租是指企业将自有物业出租给房地产投资公司，以获取租金回报，然后再通过财务手段重新回租的一种销售方案。
该方案适用于企业需要快速获得资金，但又不愿意将物业出售的情况。
二、方案优势1.快速获取资金：通过商业返租，企业可以迅速获得资金流，用于扩大生产、偿还债务、投资等。
2.保留经营权：尽管企业将物业出租给了投资公司，但仍可以继续使用该物业进行经营，保留了经营权。
3.减轻资金负担：不需要企业通过银行贷款等方式融资，避免高额的利息和还款压力。
4.税务优惠：商业返租可将企业房地产资产变为租赁资产，从而享受相应的税务优惠政策。
5.降低风险：将物业出租给专业投资公司，可以降低企业房地产市场波动的风险。
三、方案实施步骤1.确定物业价值和租金回报率：企业需要了解自己拥有的物业的市场价值，并确定合适的租金回报率，以吸引投资公司。
2.寻找合适的投资公司：企业需要寻找符合要求的投资公司，如专业房地产投资公司或信誉良好的租赁公司，以确保良好的合作关系和可靠的租金回报。
3.签订租赁协议：企业和投资公司应该签订明确的租赁协议，包括租金金额、租期、租金调整等条款，明确双方权益与责任。
4.回租财务处理：企业可以通过金融手段将物业重新回租，如将物业作为抵押品进行融资，或者通过债权转让等方式获得资金。
5.合作与管理：企业和投资公司需要建立长期合作关系，并进行物业日常管理、维护等工作，确保物业的价值和利益最大化。
四、方案注意事项1.风险评估：企业在决定商业返租前，需要进行充分的风险评估，分析市场风险、合作伙伴信誉、租金回报是否符合预期等因素。
2.法律合规：企业在出租物业并签订租赁协议前，需要确保合法合规，遵守当地相关法律法规，以避免纠纷和风险。
3.租金协商：企业和投资公司在商议租金金额时，需要谨慎考虑市场情况、物业价值和租金回报率，以确保租金可以达到最佳平衡。
4.合作关系：企业需要选择合适的投资公司作为合作伙伴，建立良好的合作关系，以确保日常管理和维护工作的顺利进行。
商业地产销售返租模式
资产增值
买方可以通过收到的租金和资 产增值实现投资回报。
发展潜力
返租模式在商业地产销售中具 有广阔的发展潜力，为投资者 和业主提供了更多选择。
商业地产销售返租模式
在商业地产销售中，返租模式是一种创新的策略。通过此模式，地产所有者 将自己的物业出售给买家，但仍然继续租赁物业并支付租金。
返Байду номын сангаас模式简介
什么是返租模式？
返租模式是一种商业地产销售策 略，物业所有者将其物业出售给 买家，但继续租赁并支付租金。
返租模式的工作原理
买家购买物业后，成为物业的所 有者，但物业所有者继续租赁物 业并支付租金。
返租模式的优势
物业所有者可以获得出售资金， 并继续使用物业。买家则可以获 得稳定的租金收入和资产收益。
返租模式的应用场景
1 大型办公楼销售
大型办公楼的物业所有者可以通过返租模式出售物业，继续将其作为自己的办公场所。
2 购物中心销售
购物中心的物业所有者可以选择返租模式，继续经营租赁商店并从租金中获得收益。
3 酒店销售
酒店业主可以通过返租模式出售酒店，继续将其作为自己的酒店业务，并从酒店收入中 支付租金。
返租模式的步骤和流程
1
步骤 2
2
签署出售合同和租赁协议，确保双方权益。
3
步骤 1
物业所有者与潜在买家达成协议，确定销售 价格和租金条件。
步骤 3
完成交易，买家支付物业购买款项，物业所 有者继续支付租金。
返租模式的成功案例
办公楼出售返租
一家知名公司将其办公楼出售给投 资者，但仍继续租赁并享受办公环 境。
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是否具有所有权 是否具有使用权 是否具有转让（退 出）权 是否具有收益权 是否具有抵押权 是否具有担保权
直接销售
开发商
购买方（业主）
×
√
×
√
×
√
×
√
×
√
×
√
经营方 —— —— —— —— —— ——
直接销售
完全的物权转移 商业运营之前是否具有所有权
商业物业销售返租模式
报告提纲
▪ 为什么要销售 ▪ 销售的标的物（物权、非物权） ▪ 商业物业的几种销售方式（概念特点） ▪ 不同销售方式的优劣势及其适用物业 ▪ 不同销售方式的定价策略 ▪ 带租约销售与售后返租 ▪ 回报率与利率、租金的关系及对销售的影响 ▪ 不同返租模式的现金流
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额的有无等条件对项目的影响，分子、分母计算口径的可比性较差，无法直接利用净 现金流量信息。 ▪ 只有投资利润率指标大于或等于无风险投资利润率的投资项目才具有财务可行性。 ▪ 投资回报率（ROI）往往具有时效性--回报通常是基于某些特定年份。
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回报率的标准
▪ 对投资者而言，基本的回报率通常基于两种考虑： ✓ 一是商铺的银行按揭基准利率。 ✓ 二是银行存款利率。 ✓ 此外，商铺经营的好坏，直接影响着投资回报率的高低。 ▪ 对于开发商而言，基本的回报率则主要考虑租金水平。
营；买高了vs卖低了（产权式销售）
中商业
遵循商业客观规律的最佳处理方式； 只租不售
资金大、回收周期长，运营风险大
大型MALL
快速回笼资金；经营不统一，影响商业整体价值 小 型 社 区 底 商 ， 只售不租
及开发商品牌形象（直接销售、整体销售）
非集中商业
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为什么要销售
▪ 开发商直接的现金压力 ▪ 未来预期不良 ▪ 退出机制
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房产信托REITS
▪ 一、房地产信托公司 ▪ 二、房地产资金信托：即委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托
投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金 投向房地产业并进行管理和处分的行为。这也是我国目前大量采用的房地产融资方式。 ▪ 权益型（EQUITY REIT）：直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入， 通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益包括租金收入和房 地产的增值收益。 ▪ 抵押型（MORTGAGE REIT）：主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收 入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获 抵押房地产的部分租金和增值收益。 ▪ 混合型（HYBRID REIT）：此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
▪ 带租约销售&产权式销售（售后返租） 成本+租金收益＋开发商可承受的回报能力
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带租约销售与售后返租
区别
共性
带租约销售
产权式销售 售后返租
先招商，再销售，返租期灵活；
投资者经营收益有保证；
容易销售；
市场培育期开发商资金压力相对较小； 开发商均面临售
后的资金压力和
先销售，后招商，同楼层返租期一般 返 租 到 期后 再招
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利率的变动对回报收益的影响
▪ 对投资者而言，投资回报有两个基本的参考标准 ✓ 一、银行存款利率。 ✓ 回报率至少高于存款利率，否则投资商铺的收益反而不如把钱存入银行。 ✓ 二、商铺的银行贷款按揭基准利率（房贷利率上浮10%）。 ✓ 如果回报率与按揭基准利率相当，则可以满足贷款者的月供。 ▪ 对开发商而言： ✓ 投资回报率也至少要比同期银行存款利率高，才可能对投资者产生吸引力。
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租金涨幅 /
≥10% ≥10% 租金涨幅
/ / ≥10% ≥10% ≥10% 租金涨幅 / ≥10% ≥10% ≥10%
业内几种带租约销售或售后返租模式
零售业态： 5年返租
餐饮业态： 10年返租
返租期 5年
返租期 1-5年 6-10年
奥山世纪城模式
保底回报率
分成回报率
相同，且为固定期限；
商等经营问题
收益保障相对较小，投资者不确定性
风险较大；
高楼层销售相对困难；
市场培育期开发商资金压力大；
二者的 区别及共 性
2001年6月1日实施的《商品房销 售管理办法》第十一条规定“房地 产开发企业”不得采取售后包租或 者变相售后包租的方式销售未竣工 商品房。”
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的情况下，现金流入、流出稳定。
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不同返租模式的现金流
▪ 假定市场经营稳定良好，不考虑税收、利率等的变动水平。 ▪ 对于开发商而言，较长返租期内的浮动回报率，相对成本的不确定性增加，在宏观经
济形式利好的情况下，现金流入流出多样化。
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分享完毕， 以下是沟通时间。。。。。。
业内几种带租约销售或售后返租模式
方案A： 10年返租
（71%）
方案B： 20年返租
（138.5%）
方案C： 20年返租
（120%）
返租期 1-3年 4-6年 7-10年 返租期
1-5年
6-10年 11-15年 16-20年 返租期
1-5年 6-10年 11-15年 16-20年
南国置业模式
保底回报率
分成回报率
6%
6%
7%
7%
8%
8%
保底回报率
分成回报率
1-3年
6.50%
7%
4-5年
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
7%
保底回报率
分成回报率
6%
6%
6%
6.50%
6%
7.50%
6%
9%
分成比例
7/3
7/3
7/3
分成比例
8/2
7/3
8/2
7/3
8/2
7/3
8/2
7/3
8/2
7/3
分成比例
7/3
7/3
7/3
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销售的标的物（物权）
▪ 商业物业的物权属性包含所有权、使用权、转让权、收益权、抵押权、担保权、退出 （转让），现实中的商业物业销售多种多样，围绕6大属性，不同的销售方式所销售的 标的物也不同。
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商业物业的几种销售方式
商业物业的几种销售方式
▪ 直接销售 ▪ 带租约销售 ▪ 产权式销售（售后返租） ▪ 整体销售 ▪ 房地产信托
是最具争议的商业销售模式。
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是否具有所有权
在约定期限内 是否具有使用权
是否具有转让 （退出）权
是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
经营权销售（只租不售）
开发商
购买方
√
×
×
√
√
×
√
×
√
×
√
×
（经营方） × √
× × × ×
经营权销售
非物权转移销售
经营权（经营收益权）销售：对于 投资者或经营者来说，只拥有物业 经营权属，而没有物业所有权属。
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不同销售方式的特点及其适用物业
直接销售
产权式销售 销售返租 带租约销售 整体销售
发放信托资金
特点
适用物业
快速回笼资金获得利润回报，开发商及投资客风险较小， 社区底商铺
产权分散经营不统一， 快速回笼资金获得利润回报，开发商后期资金压力大，
集中商业及大型MALL 投资者不确定性风险大
是解决招商与销售对象不统一矛盾的最好方式，
集中商业
节省推广费用，也没有连带的法律风险，可一次性回笼 资金，但出手有难度、售价相对不高 未来商业地产开发比较有效的商业销售模式，国内操作 不成熟
体量不大的社区商业或社区集中 商业
大型集中商业
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不同销售方式的定价策略
▪ 直接销售&整体销售 成本＋租金收益+心理预测收益＋市场竞争
在约定期限内 是否具有使用权
是否具有转让 （退出）权
是否具有收益权
是否具有抵押权
是否具有担保权
带租约销售
开发商
购买方（业主）
×
√
√
×
×
√
×
√
×
√
×
√
经营方 —— ——
—— —— —— ——
带租约销售
带条件的物权转移
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是否具有所有权
在约定期限内 是否具有使用权
在约定期限内 是否具有转让
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2020/8/16
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回报率与租金的关系
▪ 商铺经营的好坏，直接影响着投资回报率的高低。租金水平高，则投资者的投资回报 率期望值就高，反之亦然。
▪ 对于开发商而言，基本的回报率则主要考虑租金水平。 ▪ 通常租金反推回报率的公式为： ▪ 每平米月租金 × 12 ≥ 每平米售价 × ROI ▪ 对于开发商（运营商）而言，公式左边越大越好； ▪ 对于投资者而言，公式两边趋等最好。
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2020/8/16
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