土地增值税审核要点Z9003
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析
房地产土地增值税清算问题与注意事项分析房地产土地增值税清算是指在房地产开发或转让过程中，按照一定的税率对土地增值部分进行征税的一种税收制度。
在土地增值税清算过程中，需要注意以下几个问题和注意事项：1. 税收政策调整：土地增值税的征收和清算政策可能会随着国家和地方政府的调整而发生变化。
开发商和投资者需要及时关注相关政策的变化，遵循最新的税收制度。
2. 计算土地增值额：土地增值税的计算是根据土地转让的差额进行的。
差额是指转让价格与购买价格之间的差值。
开发商和投资者需要准确计算土地增值额，以避免税款的误算和罚款。
3. 申报和缴纳税款：在土地转让完成后，开发商和投资者需要按照税务部门的规定，及时申报和缴纳土地增值税。
未按时申报和缴纳税款可能会面临罚款和其他法律风险。
4. 纳税人资格：在进行土地转让的过程中，开发商和投资者需要了解自己是否属于纳税人的范围。
根据税法规定，个人和企业都有可能成为土地增值税的纳税人，需要按照不同的规定履行纳税义务。
5. 减免政策和优惠政策：在某些情况下，土地增值税可能享受减免政策或优惠政策。
开发商和投资者需要了解是否符合相应条件，并提前做好申请和准备工作。
6. 合规风险：在土地增值税清算过程中，开发商和投资者需要遵守相关的法律法规，避免违规行为和合规风险。
否则，可能会面临处罚和法律诉讼。
在进行房地产土地增值税清算时，开发商和投资者应该积极获取相关信息，了解政策规定，找到适合自己的最佳途径。
建议在进行土地转让和税款清算之前，咨询专业人士或与税务部门进行沟通，确保所有的操作和流程符合法律法规的要求。
只有具备正确的税务知识和合规操作的开发商和投资者，才能避免风险，保障自身的利益。
【热门】土地增值税清算中收入及税金的审核要点
土地增值税清算中收入及税金的审核要点我国土地增值税实行预征和清算相结合的征管制度，纳税人在项目预售阶段预缴税款，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，在清算环节中应纳税额采取核准制，纳税人按照主管税务机关审核确认的补退税金额进行清算。
纳税人土地增值税清算的收入及税金审核，是其中必不可少的环节。
销售收入审核由于商品房销售合同需要网签，在办理过户手续时，需要提供销售发票，并且土地增值税清算时尚未销售面积对应的成本预留，待实现销售时进行后续申报，因此商品房销售收入便于确定。
审核时重点关注以下三点：（一）审核销售明细表，确定销售价格是否合理。
核对同期（月）同类的商品房销售单价，审查是否存在明显偏低（低于正常售价的30%）的情况。
如果存在售价明显偏低情况，需提供书面说明，证明此项交易符合正常商业目的，为商品质量问题或存在其他瑕疵等原因产生的价格折让。
若无合理理由，应按照同期同类商品房的平均售价调整计税收入。
（二）抽查销售合同，确定销售收入是否正确。
按照合同编号随机抽取部分合同，与销售明细表所列销售面积和金额进行核对。
审查销售明细表是否真实完整地反映企业的销售情况。
（三）根据清算政策中普通住宅的判断标准，分别汇总普宅销售收入及其他商品房销售收入。
由于普通住宅增值率小于20%时免征土地增值税，因此需按照销售明细表归集普通住宅的销售面积和金额。
税金审核土地增值税清算时，开发项目已经缴纳的营业税（营改增后无此扣除项）、城市维护建设税、教育费附加和地方附加（以下简称税金）允许在计算增值额时扣除。
审核时重点关注以下三点：（一）审核税金的申报记录，查阅申报表、税金计算表及相关资料，判定申报记录中的税金是否属于项目，防止以其他项目的税金顶替本项目。
（二）审核税金的入库凭证（税票），查阅税金的税票、银行支付凭证，是否存在申报而不入库的情况。
（三）审核税金与申报的销售收入的配比关系，是否存在多缴或少缴的情况，多缴可能是将其他项目的税金计入了本项目。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。
配比性实际支付。
暂不执行。
国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。
二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。
立项书、出让协议有，就可以扣除。
2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。
单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。
是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。
需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。
回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。
异地回迁：自建同上。
购买，视同支付拆迁补偿费。
目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。
4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。
例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。
由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。
5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。
2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。
3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。
4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。
审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。
计算汇总补偿收据载明的补偿金额。
3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。
土地增值税清算三审制度
土地增值税清算三审制度土地增值税清算三审制度1. 引言土地增值税是中国政府用于调控房地产市场和实现资源再配置的重要税种。
作为税收制度的一部分，土地增值税清算三审制度扮演着至关重要的角色。
本文将对土地增值税清算三审制度进行全面评估，并探讨其深度和广度，旨在为读者提供对该制度的深入理解。
2. 土地增值税的背景和目的土地增值税是中国政府为控制土地市场活跃、保护农民权益、调节房地产市场供求关系而进行的一项税收政策。
该税种旨在通过对土地增值进行征税，提高土地使用效率，调控房价，防止过度投机和泡沫经济的出现。
土地增值税的征收可以促使土地资源更好地流转和配置，为经济可持续发展提供有力支持。
3. 土地增值税清算三审制度的内容土地增值税清算三审制度是指针对土地增值税纳税清算过程中的三个环节进行审查的制度。
具体包括清算申报审查、清算决定审查和清算结果审查。
下面将逐一介绍这三个审查环节。
3.1 清算申报审查清算申报审查是指纳税人在纳税申报期限内，根据税务机关的要求提交土地增值税纳税申报材料并进行审查的环节。
在清算申报审查中，纳税人需要提供详细的土地交易信息、土地增值收入、成本等相关材料。
税务机关会对纳税申报材料进行审核，确保信息的真实性和准确性。
3.2 清算决定审查清算决定审查是指税务机关在清算申报审查的基础上，根据相关法规和政策，对纳税人的土地增值纳税清算结果进行审查。
在这个环节中，税务机关会核实纳税人所提供的陈述和数据，确保土地增值税的清算结果与实际情况相符合。
税务机关还会对纳税人的清算计算方法和材料的完整性进行综合评估。
3.3 清算结果审查清算结果审查是指税务机关对纳税人的土地增值税清算结果进行终审的环节。
在这个环节中，税务机关会对纳税人所提供的土地交易信息、土地增值收入和支出明细进行详细核查，确保纳税人的土地增值税清算结果的合法性和准确性。
税务机关还会对纳税人的清算方法和材料进行审查，以确保税款的适当计算和征收。
开发成本五项土地增值税审核要点
开发成本五项土地增值税审核要点一、土地增值税审核--扣除项目审核：基本原则：真实性合法性（实质与形式）准确性相关性，未采纳的规划设计费，只能做费用扣除。
配比性实际支付。
暂不执行。
国税发[2009]91号文规定，实际发生才能扣除，总局规定预提的不能扣除实际发生不等于实际支付。
二、扣除项目框架：1、土地成本2、开发成本3、开发费用4、税金5、加计20%三、开发成本五项土地增值税审核要点：（一）开发成本----土地征用拆迁补偿费审核1，红线外费用。
立项书、出让协议有，就可以扣除。
2，拆迁费，向个人支付补偿款，用收据、协议扣除。
单位拆迁，是否征收营业税？决定开发票。
是否有政府收地的文件？国税函2008年277号文件。
需要考虑实际情况3，回迁房处理，本地回迁：220号文件：按187号回迁视同销售计收入一次，同时计土地成本—拆迁补偿费用一次，开发成本也可以扣除。
回迁可扣除加计，也可以扣除5或10的开发费用。
异地回迁：自建同上。
购买，视同支付拆迁补偿费。
目前净地出让，拆迁补偿要好计算一些。
4．土地成本合理分摊审核审核重新计算，比对调整即可。
例．开发公司购买两块土地，一块在市中心，一块远在市郊，合同约定总价款2亿元。
由于该两块地的所处地段迵异，可根据评估价值分摊土际成本。
5、拆迁补偿费的审核纳税人可能的做法1）三方共同舞弊：即纳税人、被拆迁人、拆迁服务中心三方联合，共同舞弊。
2）双方约定：协议迟迟未能达成，开发公司做出让步，以奇高价格支付出让金。
3）收到和支付补价对冲，影响开发成本、预收帐款，进而影响预征和清算土地增值税。
4）还原面积部分不结转收入和成本、或低价结转收入及成本。
审核方法：1）取得拆迁补偿合同、编制拆迁补偿明细表，计算统计合同约定的补偿金额2）取得补偿收据存根联、记帐联（如对方为单位，可能只有记收联）。
计算汇总补偿收据载明的补偿金额。
3）二者金额比较，审核是否存在差异4）选择补偿金额较大的单位或个人，外调取证审核其实性。
土地增值税清算合同审核要点
土地增值税清算合同审核要点
1. 嘿，得看看合同的主体对不对呀！就像你去参加聚会，得搞清楚邀请你的人是谁一样。
要是主体都搞错了，后面不就乱套了嘛！例子：要是把甲方写成了乙方，那不就完蛋啦！
2. 合同里的条款是不是清楚明白呀？别弄些模糊不清的表述，这可不行！就好比你走路，得知道走哪条路清楚呀。
例子：条款写得模棱两可的，怎么执行呀！
3. 费用的计算方式可重要啦！你想想，要是算错了钱，那还得了！就像你买东西，得搞清楚价格怎么算吧。
例子：要是费用计算错了，那不是亏大了啦！
4. 时间节点得卡死呀！难道能随便拖延吗？那可不行，就像你赶火车，得按时到车站呀。
例子：不按时完成，后面一系列事都得耽误啦！
5. 双方的权利义务得划分清楚呀！不能稀里糊涂的，这好比分蛋糕，得知道谁拿大的谁拿小的。
例子：权利义务混乱了，那不得吵起来呀！
6. 违约责任可不能轻视呀！这就好比给对方套上一个紧箍咒，让他不敢乱来。
例子：没有明确违约责任，对方违约了你咋办呀！
7. 争议解决方式得想好呀！总不能出了问题没地方说理吧！就像你迷路了，得知道找警察帮忙呀。
例子：没有好的争议解决方式，那不是要扯皮啦！
8. 合同的变更和补充得注意呀！不能随随便便就改了，这就像你计划好的旅行，不能随意变动路线呀。
例子：随意变更合同，那不乱套啦！
9. 最后呀，整体审核一遍，看看有没有遗漏啥重要的！可别丢三落四的！就像出门前得检查一下东西带齐没。
例子：不仔细检查，出问题了后悔都来不及呀！
我的观点结论就是：土地增值税清算合同审核一定要非常仔细认真，每个要点都不能忽视，不然可能会带来大麻烦！。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税是指在土地使用权转让或者土地使用权出让过程中，根据土地增值情况对转让方征收的一种税费。
土地增值税的审核是指对纳税人申报的土地增值税进行审查核实，确保其纳税金额的准确性和合法性。
土地增值税的审核要点主要包括以下几个方面。
一、认定土地增值税的纳税主体。
1.1对土地使用权转让方纳税人的认定。
根据土地管理法相关规定，土地使用权是指土地使用人在法定期限内，依法占有、使用、收益土地的权利。
土地使用权转让即为土地使用权人将土地使用权有偿过户给他人，从而转移了土地所有权。
在这个过程中，转让方将作为纳税主体进行土地增值税的申报和缴纳。
1.2对土地使用权出让方纳税人的认定。
土地使用权出让指土地管理部门将土地使用权以招标、拍卖、协议等方式有偿出让给使用人。
在土地使用权出让过程中，出让方是土地使用权的所有人，因此需要进行土地增值税的申报和缴纳。
二、核实土地增值税的计算依据和申报程序。
2.1核实土地增值税的计算依据。
土地增值税的计算依据是增值额，即土地出让收入与取得土地使用权成本的差额。
在核查土地增值税时，需要核实土地出让收入的准确性，包括土地出让价款和其他相关费用；同时需要核实取得土地使用权的成本，包括土地的取得价款、土地增值税、土地登记费等相关费用。
2.2确定土地增值税的税率。
土地增值税的税率是由地方政府根据法律规定自行确定的，一般为30%-60%不等。
在审核土地增值税时，需要根据地方政府规定的税率来确定纳税金额。
2.3进行土地增值税的申报流程。
纳税人需要将土地增值税的申报表填写完整，并按照规定的时间和地点，将申报表和相关的凭证材料递交给税务机关，经过税务机关的核实，纳税人需按时缴纳土地增值税。
三、严格审查土地增值税申报的凭证材料。
3.1审查土地出让合同。
土地出让合同是土地使用权转让或出让的重要合同文件，它记录了土地出让方和承受方之间的权利义务关系。
在审查土地增值税申报材料时，需要核实土地出让合同的真实性和合法性。
土地增值税审核要点
土地增值税审核要点土地增值税审核要点一、引言土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人征收的一种税。
随着房地产市场的繁荣，土地增值税的审核工作也日益重要。
本文将详细阐述土地增值税审核的要点，帮助读者了解这一领域。
二、土地增值税概述土地增值税是指对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属设施的单位和个人，以其转让所得为课税对象所征收的一种税。
该税种于1993年12月13日由国务院发布《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，并于1994年1月1日起实行。
三、审核要点1、纳税人身份审核：确认纳税人是否具备土地增值税纳税人的资格，主要审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实课税对象的真实性、合法性以及土地使用权有无争议。
应审核课税对象的面积、用途、评估价值等是否符合相关法律法规和政策规定。
3、计税依据审核：确认计税依据是否真实、准确。
根据相关法规和政策，审核纳税人的土地增值额是否按照规定的比例计算，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对享受减税、免税优惠的纳税人，要严格审核其是否符合相关政策和法规的条件，确保减免税的合法性和合理性。
四、案例分析以某房地产开发企业为例，该企业在进行土地增值税审核时，主要关注以下要点：1、纳税人身份审核：确认该企业是否具备土地增值税纳税人的资格，审查其土地使用权是否属于国家所有。
2、课税对象审核：核实该企业所开发的房地产项目的真实性、合法性，以及土地使用权有无争议。
同时，审核项目的评估价值是否合理。
3、计税依据审核：确认该企业的土地增值额计算是否准确，是否存在漏计、少计等情况。
4、税率审核：核实该企业所适用的税率是否符合相关法规和政策规定，是否存在税率适用不当的情况。
5、减免税审核：对该企业申请的减税、免税优惠进行严格审核，确保其符合相关政策和法规的条件。
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一、转让房地产收入总额的审核:销售合同，销售发票，销售台账（审核要点上述三项所载金额要一致）。
二扣除项目的审核：
（一）.取得土地所支付的金额的审核（1）.支付的土地出让金（2）.支付的地价款（3）.缴纳的有
关税费，（其中：契税）。
审核要点：第一，是否取得合法有效的发票；第二，同一宗土地有多个
开发项目的，是否予以分摊；分摊方法是否合理、合规，具体金额计算是否正确。
实际操作时，一
般采用占地面积法分摊土地成本。
第三，有无将房地产开发费用计入取得土地使用权所支付的金额
的情形。
（二）.房地产开发成本：
1.土地征用及拆迁补偿费
土地征用及拆迁补偿费包括以下内容：土地征用费，耕地占用税，劳动力安置费，安置动迁用房支出；拆迁补偿费等。
审核时，重点关注：第一，计入开发成本的费用支出是否真实，有合法有效的
凭证；第二，同一宗土地有多个开发项目的，分摊金额的计算是否正确。
土地征用及拆迁补偿费属
于土地成本，实际操作时，一般采用占地面积法进行分摊；第三，有无将房地产开发费用计入土地
征用费的情形，拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签
收名册或签收凭证是否一一对应。
2.前期工程费用
前期工程费用，包括：规划费用，设计费用，项目可行性研究费用，水文费用，地质费用，勘测费用，测绘费用，七通一平支出等。
审核时，重点关注：第一，前期工程费用是否真实发生，有无虚
列的情形；第二，有无将房地产开发费用计入前期工程费用的情形；第三，多个（或分期）项目共
同发生的前期工程费，是否按项目合理分摊。
3. 建筑安装工程费
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，或以自营方式发生的建筑安
装工程费。
房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。
审核时，重
点关注：第一，发生的费用是否与决算报告、审计报告、工程结算报告、工程施工合同记载的内容
相符；第二，开发企业自购建筑材料时，自购建筑材料费用是否重复计算扣除项目；第三，采用自
营方式自行施工建设的，应当关注有无虚列、多列施工人工费、材料费、机械使用费等情况。
第四，建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具；第五，参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本，或者当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
4．基础设施费
基础设施费，包括：开发小区内道路支出、供水工程支出、供电工程支出、供气工程支出、排污工
程支出、排洪工程支出、通讯工程支出、照明工程支出、环卫工程支出、绿化工程支出、其他设施
工程发生的支出。
审核时，重点关注：第一，基础设施费是否真实发生，有无虚列的情形；第二，
有无将房地产开发费用计入基础设施费的情形；第三，多个（或分期）项目共同发生的基础设施费，是否按项目合理分摊。
分摊方法一般有：占地面积法、建筑面积法、直接成本法、预算造价法。
5.公共配套设施费
公共配套设施费，一般包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
具体内容包括：
物业管理用房费用、变电站费用、热力站费用、水厂费用、居委会用房费用、派出所用房费用、幼
儿园，托儿所用房费用、学校用房费用、公共厕所费用、自行车棚费用、邮电通信用房费用、其他
非营业性公共设施费用。
审核时，重点关注：第一，公共配套设施费的界定是否准确，公共配套设
施费是否真实发，有无预提的公共配套设施费情况；第二，有无将房地产开发费用计入公共配套设
施费的情况；第三，多个（或分期）项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。
公共
配套设施费的摊销，一般采用“建筑面积法”。
6．开发间接费用
开发间接费用，是指直接组织和管理开发项目发生的费用。
主要内容包括：管理人员工资、职工福
利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销、发生的其他间接费用。
在会
计核算上，企业发生的开发间接费用，先通过“开发间接费用”账户进行核算。
期末按照一定的标准，分配转入有关开发项目的成本，借：开发成本——XX科目，贷：开发间接费用科目。
审核时，重点关注：第一，有无将企业行政管理部门（总部）为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用
计入开发间接费用的情形；第二，开发间接费用是否真实发生，有无预提开发间接费用的情况，取
得的凭证是否合法有效；第三，在计算扣除项目（开发成本）金额，是否将企业按照会计准则规定
计入开发成本的借款利息支出，按照税法规定从“开发成本”中调出。
（三）.房地产开发费用
房地产开发费用，即开发土地和新建房及配套设施的费用，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出（1）.纳税人能够按转让房地产项目计算分摊利息支出，并能提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：利息+（取得土地使用权
所支付的金额+房地产开发成本）X5%以内。
（注：利息最高不能超过按商业银行同内同期贷款利
率计算的金额）。
允许扣除的房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内（2）.纳税人不能够按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能够提供金融机构的贷款证明的，其允许扣除的房地产开发费用为：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）X10%以内。
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内。
全部使用自有资金，没有利息支出的，按照以上方法扣除的。
上述具体适应的比列按省级人民政府此前规定的比列执行。
审核时，重点关注：第一，企业是否按照规定将“开发成本”
（或生产成本）账户中的利息支出调整至“房地产开发费用”项目；第二，分期开发的项目或者同
事开发多个项目所发生的一般性贷款利息支出，是否按照开发项目合理分摊（分摊方法：一般采用
直接成本法或预算造价法）；第三，利用闲置专项借款对外投资取得收益，其收益是否冲减利息支出；第四，利息扣除是否符合规定，超过贷款期限的利息部分和加罚的利息，是否也计入了扣除额。
（说明：按照会计准则规定，开发企业“取得土地使用权所支付的金额”（土地出让金或地价款，
按照国家统一规定缴纳的有关费用包括契税），计入“开发成本”。
企业为开发房地产借入资金发
生的借款利息支出，在房地产开发期间发生的，计入“开发成本”；开发完成后发生的，计入“财
务费用”。
（四）.与转让房地产有关的税金
与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印
花税。
（注意：由于印花税已计入管理费用中，体现在房地产开发费用中，所以，印花税不再税金
项下扣除）审核时，重点关注：第一，根据核实后的销售收入，计算应缴纳的营业税、城建税和教
育费附加；第二，营业税金及附加、应交税费等账户及相关凭证，进行审查核实。
（五）．财政部门规定的加计扣除数
对于从事房地产开发的纳税人可按《实施细则》规定：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开
发成本）X20%扣除。
（加计20%扣除）（注：此条优惠规定只适用于从事房地产开发的纳税人，除此之外的纳税人不适用）。
审核时，可以根据已核实的”取得土地使用权所支付的金额”和“房地
产开发成本”两项金额之和与20%的比列，核实其他扣除项目金额。