2控制性详细规划的控制体系

容积率的确定：
（1） 用地性质（超链接） （2）地块区位 （3）地块基础设施条件 （4）人口容量 （5）地块空间环境条件 （6）地块的土地出让条件 （7）城市设计要求 （8）建造方式和形态规划 容积率奖励
城市密度分区 环境容量法 人口推算法 典型试验法 经济测算法 类比法
（1）参照相关规范中对居住、商业、产业用地开发强度控制
城市用地共分8大类，35中类，44小类，采用字母数字混合型代号。 例如：大类居住用地：R，中类和小类各加一位阿拉伯数字表示，如 中类的R1和小类的R11（超链接）。
（公共设施）－严格控制
A公共管理与公共服务 S 交通设施 U 公用设施 G 绿地
（商业开发）－适当弹性
R 居住 B商业服务业设施 M工业 W 物流仓储 F ,X
居住人口密度指单位建设用地上容纳的居住人口数，单位为人 ／公顷。 居住人口密度=(地块内的总人口数÷地块的面积)×100％
绿地率指规划地块内各类绿化用地总和占该块用地面积的 比例： 绿地率：(地块内绿化用地总面积÷地块面积)×100％
各种绿化率计算示意
绿地率 ＝ (A1+A3)/S×100% 绿化率 ＝ (A1+A2+A3)/S×100% 公共绿地率 ＝ A3/S×100% 绿化覆盖率 ＝ (A1+A2+A3+A4-1)/S×100%
（3）结合城市设计方案
①对公共景观资源的综合利用
②对周边山体的景观通廊的控制
（3）结合城市设计方案
③对中心玉湖公园景观和周边地块开发强度的控制
（3）结合城市设计方案
④对城市天际线的控制
（3）结合城市设计方案
⑤对河涌沿岸活动带的视线通廊的控制
（4）有行政许可信息的地块按行政许可信息落实
建筑密度=(规划地块内各类建筑基底面积之和÷用地面积)×100％
居住用地建筑密度、绿地率控制指标表《广州市城乡规划技术规定（试行）》
容积率 适用 范围 住宅平 均层数 用地 ≥15公顷 - - ≤2.2 ≤2.4 ≤2.5 ≤2.8 - - 用地≥5公顷且 ＜15公顷 ≤1.6 ≤2.3 ≤2.5 ≤2.6 ≤2.9 ≤1.0 用地 ＜5公顷 ≤1.8 ≤2.4 ≤2.6 ≤2.8 ≤3.0 ≤1.2 用地 ≥15公顷 - - ≤32 ≤28 ≤25 ≤22 - - 建筑密度（％） 用地≥5公顷 且＜15公 顷 ≤45 ≤35 ≤30 ≤28 ≤25 ≤32 用地 ＜5公顷 ≤50 ≤40 ≤32 ≤30 ≤28 ≤40 ≥25％ 绿地率
规定性指标
小结：
1、用地性质 2、用地面积 3、建筑密度 4、建筑限高（上限） 5、建筑后退红线 6、容积率（单一或区间） 7、绿地率（下限） 8、交通出入口方位（机动车、人流、禁止开口路段） 9、停车泊位 10、公共设施、市政设施配套
指导性指标（引导性指标）
1、人口容量 2、建筑形式、风格、体量、色彩要求 3、其他环境要求
1）教育 3）文化体育 5）金融邮电 7）市政公用 2）医疗卫生 4）商业服务 6）社区服务 8）行政管理及其他
6、行为活动：
交通活动控制：交通方式、出入口方式与数量、其他交通设施、停车泊位
环境保护规定：噪声振动等允许标准值、水污染物允许排放量、废气污染物允
许排放量、固体废弃物控制等
以上6方面的内容共同形成控制性详细规划控制体系的内在构 成。由于控制内容的选取受多种因素的影响，因此，对于每一规 划用地不一定都需要从这6个方面来控制，应视用地的具体情况， 选取其中部分或全部内容来进行控制 指标体系应在保证强制性内容的基础上，根据具体控制需要， 对于不同城市、不同用地功能，不同的地段的主要矛盾不同，指 标体系内容的选择也应该有所不同，以充分体现城市特色。
其他指标
1、拆建比 2、敞地率（旷地率） 3、建筑面宽
三、控规指标的确定
（一）城市密度分区
（二）环境容量法
基于环境容量的可行性来制定控制指标，即根据建筑条件、 道路交通设施、市政设施、公共服务设施的状况及可能的发展规 模和需求，按照规划人均标准推算出可容纳的人口规模及相应的 容积率等各项指标。此方法优点在于计算比较简便，结果在一定 情况下比较为准确，缺点是指标确定因素较单一，综合适应性不 强。 环境容量指标较多，这里就供水容量推算主要控制性指标过程介 绍如下： 建设用地面积＝现状或规划用水量∕单位建设用地综合用水量 人口容量＝建设用地面积∕人均建设用地指标值； 建筑总量＝规划人均建筑面积×人口容量 容积率＝建筑总量∕建设用地面积
建筑后退红线距离、沿路建筑高度、相邻地段的建筑 规定；
3、建筑形态控制指标：建筑高度、建筑间距，
建筑限高的确定
（1）经济因素 （2）社会环境因素
（3）基础设施条件限制（机场、微波）
（4）文保单位，保护建筑的要求 （5）城市景观要求
建筑后退：指在城市建设中，建筑物相对于规 划地块边界的后退距离，通常以后退距离的下 限进行控制。
控规的互动性讨论话题
1、控规究竟“控什么”？ 2、目前控规的指标体系是否合理(在核心指标体系外，你们看 到各城市有哪些增补指标，合理么)？ 3、土地的混合使用好么？在控规中如何把握土地兼容控制？ 4、容积率，如何走出诟病？ 5、城市设计与控规的区别与联系是什么？城市设计手段如何 发挥？ 6、控规“全覆盖”，怎样的“全覆盖” 是合理的？ 7、美国区划法的哪些条例或者说方法值得我们学习？ 8、控规确定的内容越刚性越好么？还是应该给予足够的弹性， 足够的更改权限，或者说动态维护权？
1－3层 4－6层 旧 城 区 7－9层 10－18层 19层以上 1－3层 旧 城 外 地 区
4－6层
7－9层 10层以上
≤1.3
≤1.6 ≤2.8
≤1.4
≤1.7 ≤2.9
≤1.6
≤2.0 ≤3.0
≤28
≤25 ≤22
≤30
≤28 ≤25
≤32
≥35％ ≤30 ≤28
（2）公共交通资源对周边 地块开发强度的影响
4、城市设计引导及控制：
建筑形式、建筑色彩、建筑体量 建筑空间组合控制 建筑小品、街道设施及广告控制
建筑体量指建筑物在空间上的体积，包括建筑的长度、宽 度、高度。建筑体量一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建 筑形体三方面提出控制引导求，一般规定上限。
建筑形式
建筑空间组合控制：建筑群体环境的控制引导 封闭空间形态 半开放空间形态 全开放空间形态
×
× × △
×
× × ×
△
× × ×
△
△ △ △
△
△ × △
△
△ △ △
×
△ × △
×
× × ×
△
△ △ △
注：●最相容
×不相容
△由城市规划行政主管部门根据具体条件和规划要求确定。
2、环境容量控制指标：容积率、建筑密度、 绿地率、人口容量；
容积率FAR，是地块内所有建筑物的总建筑面积之和Ar与地块面 积Al的比值。
F类：多功能用地 X类：混合用地
►用地面积
用地边界
征地边界
►用地边界
规划控制线一览表
线形名称 线形作用
红线
绿线 蓝线 紫线 黄线 禁止机动车开口线 机动车出入口方 广场控制线 公共空间控制线
道路用地和地块用地边界线
生态、环境保护区域边界线 河流、水域用地边界线 历史保护区域边界线 城市基础设施用地边界线 保证城市主要道路上作用的交通安全和通畅 建议地块出入口方位、利于疏导交通 控制建筑体量、街景、立面 控制裙房体量、用地环境、沿街面长度、街道公共空间 延续景观道路界面、控制建筑体量、空间环境、沿街面长度、 街道公共空间 控制沿街界面连续性 提升地块环境质量、完善城市空间体系 控制公共空间用地范围
例如: 1、某地块用地面积为5ha，用地性质为办公（C1），控制指 标规定如下：容积率4.0，建筑密度30%，建筑限高为35m。 2、校核：
►FAR=总建筑面积/用地面积。总建筑面积=4*5ha=20万 平米 ►建筑密度=建筑基底面积/用地面积。建筑基底面积 =5ha*30%=1.5万平米 ►建筑平均层数=总建筑面积/建筑基底面积=20/1.5=13.3 层 ►以办公建筑层高3.5m计，则建筑高度应为 13.3*3.5=46.55米〉建筑限高
（三）人口推算法 （四）典型试验法 （五）经济测算法 （六）类比法
四、控规地块的划分
地块的用地边界划分一般有如下原则（超链接）
• • • • • • • • • 严格根据总体规划和其他专业规划、根据用地部门、单位划分地块； 以单一性质划定地块，即一般一个地块只有一种使用性质； 建议有一边和城市道路相邻； 结合自然边界、行政界线划分地块； 考虑地价的区位级差； 地块大小应和土地开发的性质规模相协调，以利于统一开发； 对于文物古迹风貌保护建筑及现状质量较好、规划给予保留的地段，可单独 划块，不再给定指标； 规划地块划分必须满足“专业规划线”的要求，专业规划线用于城市基础设 施的控制要求，主要有道路红线、河湖水面蓝线、城市绿化绿线、高压走廊 黑线、文物古迹保护紫线、微波通道橙线等 规划地块划分应尊重地块现有的土地使用权和产权边界。
►用地兼容性
佛山市城市规划管理技术规定《规划土地使用兼容性一览表》节选
二 类 居 住 用 地 R2 二类居住用 地 办公用地 商业金融业 用地 文化娱乐用 地 R2 C1 C2 C3 ● △ △ △ 商 业 金 融 用 地 C2 △ △ ● △ 文 化 娱 乐 用 地 C3 △ △ △ ● 医 疗 卫 生 用 地 C5 △ △ × × 教 育 科 研 用 地 C6 △ △ △ △ 一 类 工 业 用 地 M1 △ × × × 二 类 工 业 用 地 M2 × × × ×
可相容用地 类型 用地类型
办 公 用 地
体 育 用 地
仓 储 用 地