万科A个股分析报告

证券投资学课程论文万科A（000002）个股分析报告院系名称：国际学院会计系报告目录一．房地产板块行业分析1.1 房地产行业现状分析 (3)1.2房地产行业的基本特征分析 (4)1.3 房地产行业的前景分析 (4)二. 万科公司的基本面分析2.1 万科公司在行业中的地位 (5)2.2 万科公司的区位分析2.2.1 深圳的人口分析 (5)2.2.2 国家政策的扶植 (6)三．万科公司的股利政策分析3.1 股利支付方式分析 (7)3.2 万科公司收益面分析 (7)3.3 万科公司留存收益比例分析 (8)四．万科公司的管理模式分析4.1万科公司经营模式分析 (8)4.2 万科公司的财务政策分析 (8)4.3 万科公司的产业结构分析 (9)五. 万科公司的竞争力分析5.1 万科的竞争力优势分析 (9)5.2 万科的竞争力优势分析 (11)六. 公司财务状况分析6.1 盈利能力分析6.1.1净资产收益率分析 (12)6.1.2总资产收益率分析 (12)6.1.3每股收益分析 (13)6.2偿债能力分析6.2.1长期偿债能力分析 (14)6.2.2 短期偿债能力分析 (14)6.3营运能力分析6.3.1应收账款周转率分析 (15)6.3.2存货周转率分析 (16)6.3.3总资产周转率分析 (17)七万科公司的投资分析7.1 上半年公司经营状况 (17)7.2 万科的核心竞争力分析 (17)7.3 对未来的投资分析 (18)万科A（000002）个股分析报告一、房地产板块行业分析1.1房地产行业现状分析近年来我国房地产行业迅猛发展，已经成为国民经济重要的支柱产业之一。

其巨大的投资价值和升值空间使越来越多的公司，企业加入其中，许多消费者也选择买房作为一种重要的投资手段。

在预见的未来，房地产行业竞争将更加惨烈，投资价值依然巨大。

主要表现为以下几个特点：宏观调控稳定行业平稳发展。

最近几年房地产行业的爆炸式发展一方面给国家带来了巨大的经济利润，但同时又给居民的生活造成了不良影响。

这些因素使得国家把对房地产行业的调控上升到了政府政策高度。

近年来政策调控越来越多，力度也越来越大。

2008年金融危机爆发，国家投资4万亿元刺激经济，增大内需。

国家实行积极的财政和适度宽松的货币政策，房地产行业迅猛发展。

2008年的救市政策使得投资性需求异常活跃，刚性需求得以释放，房价飞速上涨，于是2009~2011年国家政策力度前所罕见，通过提高房贷首付比例，增加经济适用房，打击投机和炒房行为等措施来遏制房价上涨。

2011年1~2月，全国房地产行业开发投资4250忆元，同比增长35.2%，其中中西部城市增速明显加快，国家宏观调控使得一二线城市普遍限购，限价，以及其近乎到达顶峰的房价使其投资价值，升值空间大幅度下跌，与此同时，三线和部分二线城市房地产行业投资热度空前，利益巨大。

一季度一线城市和限购较严的二线城市土地成交面积同比下降41%，43%。

总的来说，全国大城市房价趋于稳定，限购较严的二线城市房价平稳上涨，限购较松的二线城市和三线城市房价上涨较快。

行业效益有所减少，但依然较大，保持稳定增长。

我国人口众多，经济快速发展，城镇化趋势的加快的国情决定了房地产行业的巨大刚性需求，与此同时，国家的调控政策也决定了房价将会平稳上涨，但与前几年不同，商品房热度将有所减缓，保障性住房和商业地产将成为新的投资热点。

我国大中城市（诸如省会城市）特点是人口基数大，外来人口众多，具有很好的区位优势。

房屋的刚性需求极大。

同时，当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及“一人有难，众人相帮” 等的传统中国文化，为很多不具买房条件的居民提供了方便。

从而使得这些市有着巨大的房屋需求量。

特别是城市外来人群和新婚的年轻人等购买住房的主要群体。

同时居民收入的增加使其有了改善居住环境的需求。

巨大的需求量直接导致房价的上升。

同时二三线城市房价将会加速上涨，与一线城市相比，二三线前几年房价一直处于较低状态，相对来说有很大的投资和发展空间，由此近两年来，武汉，长沙，西安，郑州等城市房价开始大幅度提升。

房地产业高收益，低投入是其主要原因。

开发商的竞争与开发使得房价提升，同时房价的提升又导致更多的企业开发商品房，由此造成二三线房价近两年一涨再涨，且涨幅巨大。

1.2房地产行业的基本特征分析●房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期长、地域性强的特点。

●随着中国居民购买了的增长，住房货币化改革的进一步深入和购房信贷政策的良好发展，中国房地产住房需求也会长期持续增长，其中可能会有相对需求下降的现象，但总趋势是增长的。

●行业竞争力趋于分化，寡头垄断严重。

我国土地为政府所垄断，国家竞标拍卖土地，从而使土地价格提升，进而直接影响房价。

土地价格的不断提升，致使开发商开发商品房的成本提升，即生产成本提升。

“地王”不断出现，地价的飙升使得小型房地产企业几乎无容身之地，而万科，恒大等公司以其强大的资本垄断房地产市场，囤地现象严重，垄断寡头的“血拼”造成了房价的疯长。

由此造成了恶性循环。

市场价格由几个寡头所决定，同时垄断厂商在长期可以调整生产规模来获得利润，因此房价很难下降。

1.3 房地产行业的前景分析在可预见的未来，我国二、三、四线城市房价还有很大的上涨和投资空间，成为房地产公司新的投资目标。

房地产行业在相当长的一段时间内投资价值依然巨大，保障性住房将成为投资热点。

同时，大规模，有实力的企业将瓜分整个房地产市场，利于不败之地，互相之间竞争将更加惨烈。

二、公司的基本面分析2.1 万科公司在行业中的地位万科公司是目前中国最大的专业住宅开发企业，经过20多年的持续努力，万科在品牌知名度、资金实力、规模、盈利等方面具备了较强的竞争优势。

在资本市场上，万科以稳健的经营、良好的业绩和规范透明的管理赢得了来自众多投资者和资本合作方的青睐。

2011年1-7月公司累计销售面积643.6万平方米,累计销售金额747.3亿元,同比分别增长62.58%和65.36%。

预计万科全年销售业绩在1300亿左右,上半年已完成过半,在同类房地产企业中表现优异。

公司坚持普通住宅开发和快速周转的经营策略,在当前弱势市场中显现出良好的效果。

预计公司下半年仍可维持较高销售增速。

万科公司销售面积，营业额，净利润等指标都位居全国前列。

同时，公司资产负债率为77.85%,真实资产负债率为36.82%,资产负债情况健康。

期末公司持有现金408亿元,较2010年末增长30亿元。

公司有足够的资金实力进行优质项目的获取和收购。

与前几年的龙头老大的地位相比，近两年来房地产行业竞争日趋白热化，恒大，中海，保利等公司已经对其产生了巨大威胁，现在的房地产市场已是几大寡头群雄割据的时代。

竞争空前惨烈。

但万科公司规模巨大，依然在竞争中处于优势地位。

发展势头良好。

2.2 万科公司的区位分析万科总公司位于深圳。

深圳投资需求平稳增长，房地产投资增长迅速。

2010年上半年市完成固定资产投资727.3亿元，增长11.1%，增长速度较上年同期低2.7个百分点。

其中，基本建设投资440.2亿元，增长6.7%，占全部固定资产投资的比重超过了60%；由于上年基数较低，房地产开发投资增长迅速，累计投资205.7亿元，增长16.8%，增速同比大幅提高了26.3个百分点。

深圳经济水平高，人均收入高，人民购买意愿强烈，消费需求稳定增长，商品销售畅旺。

深圳工业快速增长，效益显著提高,人均可支配收入高，购买欲望强烈。

2.2.1 深圳的人口分析2010年末常住人口1035.79万人，其中户籍人口251.03万人。

包括流动人口的总人口数为1322万人。

属于人口密集型城市。

深圳是一个移民城市，最显著的特点便是外来人口居多，人口压力过大，也造成土地开发过快。

在刚刚公布的《深圳市土地利用总体规划（2006～2020年）》的文件显示，深圳土地利用已接近极限。

购买需求大，矛盾尖锐。

2.2.2 国家政策的扶植深圳位于珠江三角洲东岸，隶属广东省，副省级城市，与香港陆地相连。

在国家政策支持下，经过近30年深圳从一个南疆边陲小镇发展成为现代国际化城市，创造了世界城市化、工业化和现代化的奇迹。

对于我国的门户，国家给予很高的扶植政策。

2009年4月下旬放开了限制港澳台居民只能购买一套房的规定。

这意味着深圳楼市的投资大门再度向港澳台居民打开，“限外令”放开，实际上是给深圳楼市带来了一波新的购房需求。

这无疑对于万科来说是一种机遇。

三、万科公司的股利政策分析股利政策是关于公司是否发放股利、发放多少股利以及股利发放形式等方面的方针和策略。

万科公司的股利政策的主要特征是：持续兼顾高比例留存与高资本回报。

表1. 1992年至2007年万科股利政策会计/年每股分红/(股）每股送股/（股）每股转增/（股）每股收益/（元)狭义股利支付率广义股利支付率*1992 0.06 0.05 0 0.72 8.33% 77.78% 1993 0.15 0.35 0 0.84 17.86% 59.52% 1994 0.15 0.15 0 0.71 21.13% 42.25% 1995 0.14 0.10 0 0.51 27.45% 47.06% 1996 0.10 0.15 0 0.47 21.28% 53.19% 1997 0.15 0.10 0 0.42 35.71% 59.52% 1998 0.10 0.10 0 0.41 24.30% 48.78% 1999 0.15 0 0 0.42 35.71% 35.71% 2000 0.18 0 0 0.48 37.50% 37.50% 2001 0.20 0 0 0.59 33.90% 33.90% 2002 0.20 0 1.00 0.61 32.79% 32.79% 2003 0.05 0.10 0.40 0.39 12.82% 38.46% 2004 0.15 0 0.50 0.39 38.46% 38.46% 2005 0.15 0 0 0.36 41.67% 41.67% 2006 0.15 0 0.50 0.49 30.61% 30.61% 2007 0.10 0 0.60 0.73 13.70% 13.70%年均0.14 - - 0.54 27.08% 43.18% *广义股利支付率 = （每股现金分红+每股送股数量*1）/每股收益= 狭义股利支付率+（每股送股数量*1）/每股收益3.1 股利支付方式分析万科公司的（组合）支付方式多样。

上市公司的利润分配有三种主要方式：一是以上市公司当年利润派发现金；二是以公司当年利润派发股本；三是以公司盈余公积金转增股本。

从表中可以看出，万科从1992 年到2007 年的16 年间，8 年送股，5年转增，每年都实施现金分红。