修建地下停车场产生的成本能分摊到建造成本中吗？【会计实务操作教程】
实例 修建地下停车场产生的成本分摊
实例修建地下停车场产生的成本分摊案例某房地产开发企业xx年开发建设了一个普通标准住宅小区,总可售面积为万平方米.其中,住宅3万平方米,地下一层、地下二层停车场5000平方米.2016年初小区开始销售,到2016年末除地下停车场所未售外,住宅全部销售完毕.企业办结竣工结算并确认实现收入亿元,管理费用、销售费用、税金及附加等共计1862万元,项目可售面积总成本为亿元,可售面积单位计税成本为3500元/平方米.该企业在申报缴纳企业所得税时,根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》(国税发[2016]31号,以下简称31号文件)第三十三条规定,把利用地下基础设施形成的停车场所作为公共配套设施进行处理,计算应缴企业所得税为172万元[(亿元-亿元-1862万元)×25%].对上述税务处理结果,税企双方存在两种观点.一种观点认为,开发商建造的地下停车场所,在进行所得税处理时,应通过判断车库是否拥有产权、是否可售来决定车库建造成本的分摊;另一种观点认为,开发商建造的地下停车场所,作为公共配套设施进行处理,与有无产权、是否可售没有关系,其建造成本应全部分摊到其他开发产品中去.法理分析首先,根据建造的目的不同,房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类:一是在建造地下基础设施时附带形成的空间,后期可供停车的场地;二是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所.从地下停车场所权属的归属来看,分为属全体业主共有的且具有不可售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所.对不可售性质的停车场所,其实质是一种公建配套设施,而对于专门设计、规划建造的可售的地下停车场所,实际上是开发企业开发的一种产品类型.其次,必须明确有关概念和本质.地下基础设施,是指专门为业主服务的且建造于地面以下的基本公共设施,包括供水、供电、热力生产供应、排污、电信以及地下各种管、网、线等各种设施.企业单独建造的停车场所,不是专指建造停车场所的空间位置的单独,应当是指在房地产项目开发中,在前期报批的规划、报建、设计中是否有专门的停车场所建造安排.”利用”地下基础设施形成的停车场所,是指开发企业在建造地下基础设施时附带形成的,可供部分业主临时停车的空间位置,不是开发企业为了业主停车而专门建造的停车场所.因此,利用地下基础设施形成的停车场所与开发企业通过规划、设计而专门建造的地下停车场所不是同一个概念,二者有本质的区别.再其次,必须正确理解有关税收政策.第一,房地产开发企业计税成本对象的确定必须坚持”可否销售原则”.开发产品能够对外经营销售的,应作为独立的计税成本对象进行成本核算;不能对外经营销售的,可先作为过渡性成本对象进行归集,然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象.第二,开发产品计税成本的计算方法是,已销开发产品的计税成本,按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认,即可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积,已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本.第三,公共配套设施的税务处理原则有二.一是属于非营利性且产权属于全体业主的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位的,可将其视为公共配套设施,其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理.二是属于营利性的,或产权归企业所有的,或未明确产权归属的,或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的,应当单独核算其成本.除企业自用应按建造固定资产进行处理外,其他一律按建造开发产品进行处理.第四,31号文件第三十三条的规定并不是对建造的地下停车场所的例外处理,应当是该通知第十七条的一个补充条款,即对公建配套未明确、未包括的范围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补充.比如,按照有关法律的规定,在房地产开发建设中,必须规划、设计、建造人防设施,由于开发企业在开发项目地下建造的人防设施是不可售的设施设备及空间位置,但平时也可用于业主停车等经营活动,属于”利用”地下基础设施形成的停车场所,因此应作为公共配套设施进行处理.结论笔者认为,房地产开发企业建造的可售的地下停车场所如果是开发企业开发的一个产品类型,在计算征收企业所得税时将其建造成本全部摊入其他可售建筑物上是不合法的.因此,对房地产开发企业所开发的产品应根据可否销售原则,严格按照财务会计法规和税法的规定,准确归集和核算开发产品的计税成本,对可售而未售的开发产品的计税成本,不得提前扣除,待实际销售时准予扣除.建议考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况,在后期销售时有可能出现收入与成本倒挂的问题,笔者建议国家税务总局以规范性文件的形式明确地下停车场所计税成本的归集范围不包括土地成本,其取得土地使用权所支付的成本均在地上可售建筑物中分摊,这样既解决了企业税负的合理公平问题,也便于实际操作.。
地下车位成本分摊问题
房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库，这个部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在争议，给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。
尝试分析如下：一、成本分摊的基本原则《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？有人讲地下车位也是建在土地之上，但这并不是理由。
真实的原因应追溯到土地成本的构成原则。
二、土地成本的容积率因素土地出让金的计算通常同很多因素有关联，如土地使用性质、土地面积，还有土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
如《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
三、地下车位是否影响容积率？根据上面分析，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
关于这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。
所以，地下车位面积通常属于总建筑面积，但不属于计容面积。
关于这个问题，在企业规划审批中可以清晰区分。
因此，我们可以得出结论，如果地下车位不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车位是否对外销售，如果不对外销售，作为公共配套，不涉及成本单独分摊问题，如果对外销售，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
地下车库的成本分摊与清算办法
地下车库的成本分摊与清算办法房地产开发中，地下室（地下停车库）因为成本倒挂属于负增值产品，房企都想让地下车位抵减其他产品的正增值，以降低土地增值税税率。
但目前税局多将车位归于其他房地产，包括别墅、商业用房、车位、储藏室等。
进行清算时其他房地产多是负增值的，实际并没有产生可观的抵减效果。
如果车位能在普通、非普通、其他房产对应归集，那抵减效果一定立竿见影。
只是，地球人都知道，没政策能咋办？那么，我们做好当下，搞清现有清算政策规定，捕捉土增政策的风向，期待未来。
01有无产权的划分标准地下停车位的建筑面积按照《建设用地规划许可证》的规划用途建造地下停车位，并和地上建筑物一样要计入整个地上的建筑面积，该种停车位可拥有独立的产权。
02人防非人防的划分标准人防车位是开发项目根据《人民防空法》的要求建设的人民防空地下室，产权不属于业主也不属于开发商。
建成后需要由当地防空办公室出具《防空地下室竣工验收备案表》，并按照《人民防空工程施工及验收规范》经人防专项验收。
人防工程移交难度大，难以取得税务机关认可的证明，不能取得人防证明的这类车位被划分为非人防无产权车位。
03有产权车位有产权车位产权权属转移属于土地增值税应税收入。
但绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车库（位）面积计入容积率，如果开发商调整容积率或者后期建设超容，要补缴土地出让金，还要与有关部门进行沟通解释以取得认可，难度大成本高，影响整体项目的资证办理，故而有产权车位极少。
根据国税发[2006]187号第一条：开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。
不同类别房地产应分别核算，销售有产权的车位，应当按“其他房地产”缴纳土地增值税，允许其成本费用按照对应配比原则在土地增值税清算中扣除。
产权车位的成本核算方式分以下两种：方式一：分配方式，将开发总成本分摊至地下车位。
地下车位应分摊成本费用＝成本费用发生额➗（住宅可售面积➕地下车位可售面积）X地下车位可售面积。
地下车库问题
地下车库的财税处理2013-5-22 9:37:02来源：网络作者：【大中小】地下车库，因产权复杂，财务人员在相关财税处理上说法不一，有的说出租作为租赁，有的说连着房子出租使用权也应开具销售不动产发票。
但具体是作为租赁还是销售，相关业务如何处理，视具体业务性质而定，本文从不同的地下车库类型和业务性质，根据相关税法文件及资料，结合个人的相关理解，从不同角度对地下车库的财税处理进行探讨。
在实际工作中中，地下车库大致分为三种：1、开发商单独建造的地下车库，其建筑面积未分摊；2、开发商根据规划单独建造地下车库，其建筑面积已分摊；3、开发商将地下人防设施作为地下车库。
在地下车库的处理中，又分为出租、销售、或自用等几种情况。
每种形式的处理都不太一致，应根据业务的实质，进行财税处理。
一、开发商单独建造地下车库，建筑面积未分摊：开发商单独建造的地下车库，建筑面积未分摊，即该部分建造成本未分摊至可售面积之中，产权应归开发商所有。
其性质属于营利性的公共配套设施，根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》国税发［2009］31号文第十七条第二款：“属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。
除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。
”因此，作为营利性配套设施的地下车库，成本应单独核算开发成本，将其归集至开发成本----公共配套设施（地下车库）之中，完工后结转至开发产品----地下车库之中。
1、对外出租的税务处理：地下车库对外出租，直接作为租赁，开具租赁业发票。
营业税及附加：按租赁业5.5%交纳。
根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。
会计实务：修建地下停车场产生的成本能分摊到建造成本中吗？
修建地下停车场产生的成本能分摊到建造成本中吗？修建地下停车场产生的成本能分摊到建造成本中吗？咱们来看一则实例。
案例某房地产开发企业2008年开发建设了一个普通标准住宅小区，总可售面积为3.5万平方米。
其中，住宅3万平方米，地下一层、地下二层停车场5000平方米。
2010年初小区开始销售，到2010年末除地下停车场所未售外，住宅全部销售完毕。
企业办结竣工结算并确认实现收入1.48亿元，管理费用、销售费用、税金及附加等共计1862万元，项目可售面积总成本为1.225亿元，可售面积单位计税成本为3500元/平方米。
该企业在申报缴纳企业所得税时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下简称31号文件）第三十三条规定，把利用地下基础设施形成的停车场所作为公共配套设施进行处理，计算应缴企业所得税为172万元[（1.48亿元-1.225亿元-1862万元）×25%]。
对上述税务处理结果，税企双方存在两种观点。
一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，在进行所得税处理时，应通过判断车库是否拥有产权、是否可售来决定车库建造成本的分摊；另一种观点认为，开发商建造的地下停车场所，作为公共配套设施进行处理，与有无产权、是否可售没有关系，其建造成本应全部分摊到其他开发产品中去。
法理分析首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分为两类：一是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的场地；二是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所。
从地下停车场所权属的归属来看，分为属全体业主共有的且具有不可售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所。
对不可售性质的停车场所，其实质是一种公建配套设施，而对于专门设计、规划建造的可售的地下停车场所，实际上是开发企业开发的一种产品类型。
其次，必须明确有关概念和本质。
地下基础设施，是指专门为业主服务的且建造于地面以下的基本公共设施，包括供水、供电、热力生产供应、排污、电信以及地下各种管、网、线等各种设施。
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务地下车位的成本分摊问题
财税实务中地下车位的成本分摊问题
企业所得税方面，单独建造的停车场应该作为成本对象单独核算，而利用地下基础设施形成的停车场则应该作为公共配套设施进行处理。
土地增值税方面，对于房地产企业利用地下建筑和按政府规定建造的地下人防工程改造的不可售地下车库，建成后产权属全体业主所有或无偿移交给政府的，其成本和费用可以扣除。
对于转让有产权地下停车位取得的收入，应计入土地增值税收入，而无产权地下停车位取得的收入则不计入土地增值税收入。
在土地增值税清算中，地方税务机关允许其成本费用按对应配比原则在土地增值税清算中扣除，但其他无产权的建筑物等则按照执行。
在分摊技巧方面，可以采用减小分摊基数或减小分摊面积的方法，也可以按土建的单独审价报告确定工程土建成本，将土建成本按总可售面积在房屋和车位中分摊，车位仅确认土建
成本，因为车位成本除土建外和其他关联很小。
另外，地下基础也可以单独出结算报告。
在售楼处、样板间装修的财税处理技巧方面，需要注意相关规定和要求。
在红线外成本财税处理与票据管理方面，需要注意纳税处理和票据要求，不能将与建设项目开发无直接关联的支出计入本项目扣除金额。
并不断改进和提高。
同时，不断关注相关政策法规的更新和变化，及时调整自己的工作方法和思路，以适应新的环境和要求。
此外，要注重团队协作和交流，借鉴他人的经验和优点，共同提高整个团队的工作水平，实现共同进步和成长。
地下车位成本核算的三种模式
地下车位成本核算的三种模式地下车位成本核算的三种模式第一种模式：地下车位有产权情况下，预留车位的成本，该成本按照总可售面积与总成本的比例分摊计算。
房地产开发企业利用地下基础设施建造的地下车库的成本，如不能办理产权（如人防车位），则作为公共配套设施处理，在住宅的可售面积中分摊；计算公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额÷（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积1.地下车位成本＝总开发成本10亿元÷（住宅可售面积8万平方米＋地下车位可售面积2万平方米）×地下车位可售面积2万平方米＝2（亿元）2.地下车位单位成本＝2亿元÷2万平方米＝1（万元/平方米）就是说将地下车位成本与住宅、商业等业态成本按照总可售面积进行平均计算。
如果可以办理产权证且能够销售的，按照可售面积（含住宅＋车位等）与总成本的分摊率预留车位成本。
政策依据是：《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》（国税发〔2006〕186号）的相关规定及《国家税务总局关于印发〈房地产开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发〔2009〕31号）的第十四条和第十七条相关规定。
第二种模式：地下车位有产权，预留车位成本，其成本按照直接计入与分配计入相结合方式确定。
第二种模式不同的是，在于车位成本的预留计算方式：车位成本不采取完全的分摊方式计入，而是根据实际情况以直接计入与分配计入相结合的方式确定。
第二种模式：把地下车位作为单独的成本核算对象，与此相关的成本费用采取直接计入与分配计入相结合方式，计算地下车位成本。
地下车位应该单独作为成本核算对象地下车位是开发产品中的一种特殊类型，根据“功能区分原则”、“可否销售原则”、“定价差异原则”“成本差异原则”等要求，应该把它作为独立的成本核算对象。
地下车位成本项目的归集、分配与计算第二种模式，以上述案例数据为例，地下车位成本计算为：1.土地征用及拆迁补偿费：由于地下车位建筑面积不需要计算容积率，因此土地成本由地上建筑面积分摊较为合理，地下车位不需要分摊土地成本。
地下车位土地成本分摊原则
房地产企业开发的项目通常都有涉及地下车库，这个部分是否需要分摊土地成本，长期以来存在争议，给企业的会计核算、涉税处理都带来困扰。
一、成本分摊的基本原则《企业产品成本核算制度（试行）》（财会[2013]17号）中对于成本分摊问题做过这样的描述：第三十四条企业所发生的费用，能确定由某一成本核算对象负担的，应当按照所对应的产品成本项目类别，直接计入产品成本核算对象的生产成本；由几个成本核算对象共同负担的，应当选择合理的分配标准分配计入。
项目中的住宅、商铺、写字楼都共同负担了土地成本，因此必须分摊，但地下车位是否负担了土地成本？土地成本的构成原则。
二、土地成本的容积率土地出让金的计算同很多因素有关，如土地使用性质、土地面积，土地容积率。
容积率决定了未来土地上可以建设的房屋面积，直接影响开发商的收益，因此土地如果调整容积率，也必然涉及出让金补缴。
《国土资源部关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》（国土资发〔2010〕204号）的有关规定：“经依法批准调整容积率的，市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。
三、地下车位是否影响容积率？根据上面分析，地下车位如果影响容积率，应当分摊土地成本，如果未影响容积率，不应当分摊土地成本。
这个问题，各地政府部门在审批项目时可能有差异，绝大多数地方政府规划部门在审批时并未将地下车位面积计入容积率。
所以，地下车位面积属于总建筑面积，但不属于计容面积。
这个问题在企业规划审批中可以清晰区分。
因此可以得出结论，如果地下车位不计入计容面积，不需要分摊土地成本；如果计入计容面积，应当分摊土地成本。
当然，还要考虑地下车位是否对外销售，如果不对外销售，作为公共配套，不涉及成本单独分摊问题，如果对外销售，应作为单独成本对象，分摊对应成本。
这个原则会对企业会计处理、所得税处理和土地增值税处理都带来影响，尤其是对于土地增值税处理。
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地下车库成本分摊问题
房地产企业有产权地下车位的成本如何进行会计核算与税务处理，根据《企业产 品成本核算制度》（以下简称新成本核算制度）、企业所得税、土地增值税等政策规 定，下面为大家介绍地下车库成本分摊问题。 地下车库成本分摊问题 某房地产开发公司于 2012 年 1 月 1 日开发建设精装修的电梯公寓小区，2013 年 9 月 30 日竣工交付业主使用。该项目容积率为 3，总可售建筑面积 10 万平方米，其中： 住宅 8 万平方米(计容建筑面积)、可以办理产权的地下车位 2 万平方米(不计容建筑面 积);开发成本 10 亿元，其中：土地征用及拆迁补偿费 3.5 亿元、前期工程费 3000 万 元、建筑安装工程费 5.1 亿元(含有产权地下车位成本 6000 万元)、基础设施建设费 4000 万元、公共配套设施费 1000 万元、开发间接费用 3000 万元、借款费用 3000 万 元。 该住宅项目 2013 年 9 月 30 日竣工交付业主时，住宅销售告罄，销售均价为 1.6 万元 /平方米，取得销售收入 12.8 亿元;至 2013 年 12 月 31 日地下车位仅销售了 200 个，占 总地下车位个数 700 个 28.6%，地下车位销售均价 15 万元/个，取得销售收入为 3000 万元;开支期间费用 7000 万元;企业所得税汇算清缴与土地增值税清算，均以 2013 年 12 月 31 日作为基准日。
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剩余的地下车位 500 个，在项目竣工交付业主使用以后的 3 年内全部销售，销售均 价仍是 15 万元/个，将取得销售收入为 7500 万元。 假定：营业税金及附加占销售收入的 5.7%;房地产开发费用按照开发成本的 10%在土 地增值税税前计算扣除。 一、会计处理 房地产企业有产权地下车位的会计核算问题，一直困扰企业财务人员，怎么样核算 其成本，提供准确的成本信息，值得认真探讨。 (一)计算地下车位开发成本的两种模式 关于地下车位成本核算的具体模式，尽管没有任何政策规定，但是目前实际工作中 主要有以下两种模式： 第一种模式：按照总成本与总可售面分摊计算地下车位成本。 其计算公式为： 地下车位开发成本=开发成本发生额÷(住宅可售面积+地下车位可售面积)乘以 地下车位可售面积 以前述案例数据为例，地下车位成本计算如下：
地下停车位会计成本核算的合理对策
地下停车位会计成本核算的合理对策随着城市化的不断推进，汽车的普及和道路的繁荣，地下停车场的建设和使用愈加广泛。
对于地下停车位有不同的形式，例如：商业中心、写字楼、住宅小区、地铁站户外停车场等。
由于地下停车场的建设项目是一项资本密集型的重要工程，建设成本较高，因此，对于管理者来说，如何准确计算地下停车场成本和利润是一项至关重要的任务。
对于地下停车位成本核算的合理对策，本文建议如下：一、成本的界定成本是指在生产或者运营过程中，因经济事务而发生的支出或者牺牲，包括直接成本（如材料成本、人工成本、制造成本等）和间接成本（如管理费用、税费等）。
在地下停车场的建设中，应该全面统计每个环节的成本，并按照标准流程进行核算和管理。
二、合理的会计制度地下停车场的会计核算是一个长期的过程，需要有完善的会计制度。
一般来说，会计核算需要按照“收支对账、明细核算、成本分摊、费用统计、财务总账”的标准步骤进行记录，并根据实际财务状况进行不断调整和修正。
三、合理的成本分配原则地下停车场建设过程中，不同环节的成本应该采用不同的成本分配原则，以减少成本计算中存在的误差和不确定性。
合理的成本分配原则应该考虑以下几个方面：1、按照投资确认成本在地下停车场建设项目中，应根据投资决策阶段的要求，将各项成本分摊到不同投资费用单元中，以确保对各项成本的正确分配和核算。
2、按照用途分配成本在地下停车场使用过程中，不同成本应该根据合理的用途分配原则进行分配。
例如，物业管理费用可以按照车位的使用时间、面积、类型等因素进行分摊。
3、按照效益分摊成本在地下停车场的经营中，成本分摊应考虑到各项经营活动对成本的产生和贡献程度。
例如，对于某些车位的租赁收入较高的区域，可以适当地增加相关管理费用。
四、科学的成本决策方法在地下停车场的经营中，科学的成本决策方法对于减少成本和提高利润至关重要。
一般来说，成本决策需要考虑经济性、可行性、效率性和风险等因素，并根据实际情况进行逐一权衡和分析。
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商建造的地下停车场所，作为公共配套设施进行处理，与有无产权、是
否可售没有关系，其建造成本应全部分摊到其他开发产品中去。 法理分析 首先，根据建造的目的不同，房地产开发企业建造的地下停车场所分
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为两类：一是在建造地下基础设施时附带形成的空间，后期可供停车的 场地；二是通过规划、设计在地下专门建造的供业主停车的场所。 从地下停车场所权属的归属来看，分为属全体业主共有的且具有不可 售性质的停车场所和经政府有关部门批准为可售的地下停车场所。对不 可售性质的停车场所，其实质是一种公建配套设施，而对于专门设计、 规划建造的可售的地下停车场所，实际上是开发企业开发的一种产品类 型。 其次，必须明确有关概念和本质。地下基础设施，是指专门为业主服 务的且建造于地面以下的基本公共设施，包括供水、供电、热力生产供 应、排污、电信以及地下各种管、网、线等各种设施。 企业单独建造的停车场所，不是专指建造停车场所的空间位置的单 独，应当是指在房地产项目开发中，在前期报批的规划、报建、设计中 是否有专门的停车场所建造安排。 “利用”地下基础设施形成的停车场所，是指开发企业在建造地下基 础设施时附带形成的，可供部分业主临时停车的空间位置，不是开发企 业为了业主停车而专门建造的停车场所。因此，利用地下基础设施形成 的停车场所与开发企业通过规划、设计而专门建造的地下停车场所不是 同一个概念，二者有本质的区别。 再其次，必须正确理解有关税收政策。
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修建地下停车场产生的成本能分摊到建造成本中吗？【会计实务操作教 程】 修建地下停车场产生的成本能分摊到建造成本中吗？咱们来看一则实 例。 案例 某房地产开发企业 2008年开发建设了一个普通标准住宅小区，总可售 面积为 3.5万平方米。其中，住宅 3 万平方米，地下一层、地下二层停 车场 5000平方米。2010年初小区开始销售，到 2010年末除地下停车场 所未售外，住宅全部销售完毕。企业办结竣工结算并确认实现收入 1.48 亿元，管理费用、销售费用、税金及附加等共计 1862万元，项目可售面 积总成本为 1.225亿元，可售面积单位计税成本为 3500元/平方米。该 企业在申报缴纳企业所得税时，根据《国家税务总局关于印发〈房地产 开发经营业务企业所得税处理办法〉的通知》（国税发[2009]31号，以下
结论
笔者认为，房地产开发企业建造的可售的地下停车场所如果是开发企 业开发的一个产品类型，在计算征收企业所得税时将其造成本全部摊 入其他可售建筑物上是不合法的。
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因此，对房地产开发企业所开发的产品应根据可否销售原则，严格按 照财务会计法规和税法的规定，准确归集和核算开发产品的计税成本， 对可售而未售的开发产品的计税成本，不得提前扣除，待实际销售时准 予扣除。 建议 考虑到房地产开发企业建造的可售地下停车场所的实际情况，在后期 销售时有可能出现收入与成本倒挂的问题，笔者建议国家税务总局以规 范性文件的形式明确地下停车场所计税成本的归集范围不包括土地成 本，其取得土地使用权所支付的成本均在地上可售建筑物中分摊，这样 既解决了企业税负的合理公平问题，也便于实际操作。 会计是一门很基础的学科，无论你是企业老板还是投资者，无论你是 税务局还是银行，任何涉及到资金决策的部门都至少要懂得些会计知 识。而我们作为专业人员不仅仅是把会计当作“敲门砖”也就是说，不 仅仅是获得了资格或者能力就结束了，社会是不断向前进步的，具体到 我们的工作中也是会不断发展的，我们学到的东西不可能会一直有用， 对于已经舍弃的东西需要我们学习新的知识来替换它，这就是专业能力 的保持。因此，那些只把会计当门砖的人，到最后是很难在岗位上立足 的。话又说回来，会计实操经验也不是一天两天可以学到的，坚持一天 学一点，然后在学习的过程中找到自己的缺陷，你可以针对自己的习惯
第一，房地产开发企业计税成本对象的确定必须坚持“可否销售原
则” 。开发产品能够对外经营销售的，应作为独立的计税成本对象进行成 本核算；不能对外经营销售的，可先作为过渡性成本对象进行归集，然 后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。
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第二，开发产品计税成本的计算方法是，已销开发产品的计税成本， 按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认，即可售面 积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积，已销开发产品 的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。 第三，公共配套设施的税务处理原则有二。一是属于非营利性且产权 属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为 公共配套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。二 是属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿 赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。 除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进 行处理。 第四，31号文件第三十三条的规定并不是对建造的地下停车场所的例 外处理，应当是该通知第十七条的一个补充条款，即对公建配套未明 确、未包括的范围但在实际税务处理上可按公建配套来处理的单独补 充。比如，按照有关法律的规定，在房地产开发建设中，必须规划、设 计、建造人防设施，由于开发企业在开发项目地下建造的人防设施是不 可售的设施设备及空间位置，但平时也可用于业主停车等经营活动，属 于“利用”地下基础设施形成的停车场所，因此应作为公共配套设施进 行处理。
简称 31号文件）第三十三条规定，把利用地下基础设施形成的停车场所
作为公共配套设施进行处理，计算应缴企业所得税为 172万元[（1.48亿 元-1.225亿元-1862万元）×25%]。 对上述税务处理结果，税企双方存在两种观点。一种观点认为，开发 商建造的地下停车场所，在进行所得税处理时，应通过判断车库是否拥 有产权、是否可售来决定车库建造成本的分摊；另一种观点认为，开发