购物中心stcf法
购物中心客户诉求需求操作规程
购物中心客户诉求需求操作规程购物中心是现代都市生活中不可或缺的一部分，消费者经常在购物中心中购物、用餐、娱乐、休息等。
顾客的满意度是购物中心长期发展的关键因素，为了提高顾客满意度，购物中心需要建立完善的客户诉求需求操作规程，保障顾客的利益。
一、客户诉求的分类1.产品质量类投诉：商品存在质量问题或有缺陷。
2. 服务态度类投诉：员工服务不到位、态度冷漠、不友善等。
3. 订单处理类投诉：订单处理不及时、出现漏单、错单等。
4. 环境设施类投诉：设施陈旧、设备故障、环境卫生不佳等。
5. 其他投诉：发现吸烟、酗酒等违规行为，以及未发现的状况。
二、客户诉求的处理流程1. 接受投诉：客服接待投诉，详细询问客户的情况并记录。
2. 登记投诉：客服将投诉录入系统，标明时间、地点、投诉内容、客户姓名及联系方式等。
3. 分类投诉：根据投诉的内容与分类，分配专人进行处理。
4. 解决投诉：安排专人对投诉事宜进行调查与核实。
如属于购物中心的责任，应立即给予解决或提供相应的赔偿方案，加强管理措施，避免失误再次发生；如非购物中心责任，应详细告知客户情况并促成相关方处理事宜。
5. 反馈投诉：有关部门应对投诉的处理情况及时反馈给顾客，以及所采取的协调措施，同时保证顾客的切实利益。
6. 学习评估：对不同类型的投诉进行定期的学习与评估，从根本上解决投诉的问题，争取减少类似的问题再次出现。
三、购物中心客户服务服务规程1. 提供高质量的服务产品：以顾客为中心，提供便捷、标准、温馨的商场服务体验。
2. 建立完善的服务网络：建立购物中心客户管理、服务流程、团队等服务网络，充分挖掘服务潜力。
3. 提高员工的服务水平：定期对员工进行培训和技能提高，强化服务意识，提高服务品质和水平。
4. 有效信息反馈机制：通过设立十分方便的联系方式，提供便捷、快速的客户服务，及时了解客户意见。
5. 持续提高服务水平：对关键服务环节，加强定期检查与维护，保证服务水平的持续提高。
购物中心等级划分规范
购物中心等级划分规范1 范围本标准规定了购物中心主要类型、购物中心等级划分、等级评定原则及细则。
本标准适用于在中华人民共和国境内开展经营的各类购物中心（厂家直销店购物中心factory outlets 不适用本规范）。
2 规范性引用文件下列文件对于本文件的应用是必不可少的。
凡是注日期的引用文件，仅所注日期的版本适用于本文件。
凡是不注日期的引用文件，其最新版本（包括所有的修改单）适用于本文件。
JGJ48-88 商店建筑设计规范SB/T 10813-2012 购物中心业态组合规范GB/T 18106-2004 零售业态分类GB/T 18883-2002 室内空气质量指标3 术语和定义下列术语和定义适用于本文件。
3.1 购物中心 shopping center/shopping mall是多种零售店铺、服务设施集中在由企业有计划地开发、管理、运营的一个建筑物内或一个区域内，向消费者提供综合性服务的商业集合体。
[GB/T 18106-2004，定义4.1.11]4 购物中心的主要类型4.1 都市型购物中心4.1.1 功能定位：以满足中高收入人群的高端和时尚购物需求为主，配套餐饮服务的时尚休闲特色较为突出。
4.1.2 选址：位于城市的核心商圈或中心商务区。
4.1.3 规模体量：不包含停车场的建筑面积在50000㎡以上。
4.1.4 商圈辐射范围：可以覆盖甚至超出所在城市。
4.1.5 建筑形态：街区型或封闭型。
4.2 地区型购物中心4.2.1 功能定位：购物、餐饮、休闲和服务功能齐备，所提供的产品和服务种类丰富，可满足不同收入水平顾客的一站式消费需求。
4.2.2 选址：位于城市新区或城乡结合部的商业中心或社区聚集区，紧邻交通主干道或城市交通节点。
4.2.3 规模体量：不包含停车场的建筑面积在50000㎡以上。
4.2.4 辐射范围：在人口密集的大中城市，辐射半径大约在5㎞以上。
4.2.5 建筑及形态：以封闭的独立建筑体为主。
购物中心运营管理的三角经营分析理论
购物中心运营管理的三角经营分析理论1. 引言1.1 购物中心运营管理的三角经营分析理论购物中心运营管理的三角经营分析理论是指通过对商品、服务和消费者三者关系的分析和处理，以实现最大化客户满意度和经营效益的管理理论。
在当今激烈的市场竞争环境下，购物中心需要不断提升自身的经营管理水平，从而实现商业成功和可持续发展。
三角经营分析理论为购物中心提供了一种全方位、系统化的经营管理思路和方法。
三角经营的策略包括了产品定位、服务品质、店铺布局等方面。
购物中心需要根据自身的定位和目标受众，制定相应的经营策略，并不断优化调整，以适应市场竞争的变化和顾客需求的变化。
购物中心运营管理的三角经营分析理论的重要性在于能够帮助购物中心实现经营效益最大化和顾客满意度最大化的平衡。
未来，随着市场竞争进一步加剧和消费者需求越发多样化，购物中心需要不断创新发展，不断探索适应市场的经营管理思路和方法，以保持竞争优势和持续发展。
2. 正文2.1 三角经营理论的概念三角经营理论是一种管理理论，其核心概念是通过在企业的策略、人力资源和运营管理之间建立有机联系和平衡，实现企业长期稳定发展和增长。
三角经营理论认为，企业的成功不仅取决于制定正确的战略，还要注重员工的素质和管理的执行力。
三角经营理论将企业管理视为一个三角形，三角形的三个顶点分别代表战略、人力资源和运营管理，这三个方面相互关联、相互作用，共同支撑着企业的持续发展。
三角经营理论强调企业管理的整体性和系统性，要求企业在制定战略时考虑到人力资源的培养和管理，同时将运营管理与人力资源和战略相结合，实现三者的协调发展。
三角经营理论提出了一种全新的管理思维，为企业的发展提供了重要的指导和支持。
2.2 三角经营模型三角经营模型是指在商业管理领域中，通过合理利用买方、卖方和竞争方之间的关系，实现利益最大化的一种管理理论。
这一模型将购物中心运营管理视为一个三方面的平衡过程，即需求方、供给方和竞争方之间相互影响、相互制衡的关系。
购物中心运营管理的三角经营分析理论
购物中心运营管理的三角经营分析理论购物中心作为人们日常生活中不可或缺的一部分，其运营管理对于整个商业建筑的长期稳定发展起着至关重要的作用。
三角经营分析理论是一种以市场为导向的运营管理理论，通过综合考虑商业、顾客和运营方三个方面的利益，实现商业建筑的长期稳定发展。
本文将结合实际案例，对购物中心运营管理的三角经营分析理论进行详细分析。
一、商业方面在购物中心的运营过程中，商业方面的考量是至关重要的。
商业经营不仅包括商户的选择和管理，还包括租金设置、促销活动等方面的经营。
在三角经营分析理论中，商业方面的管理主要包括以下几个方面：1. 商户的选择和管理购物中心的商业价值主要体现在于商户的吸引力和多样性上。
购物中心在进行商户的选择时，需要综合考虑不同商户的特点、品牌、客流量和消费能力等因素，从而形成一个多样化、互补性强的商户组合。
管理商户也是至关重要的一环，购物中心需要根据不同商户的经营情况，及时开展促销活动、合理设置租金等手段，从而达到促进商业发展的效果。
实例：某购物中心位于市中心繁华地段，因此吸引了众多国际知名品牌的入驻。
购物中心在商户选择上，主要以国际大牌为主，并采用高租金模式。
由于高昂的租金和品牌过于集中导致了购物中心的消费者流失，导致购物中心的商业价值不断下降。
2. 租金设置租金是商户在购物中心运营中的重要成本之一，合理设置租金对于商户的经营和购物中心整体的商业发展都具有重要意义。
购物中心在制定租金标准时，需要在综合考虑商户能力的基础上，兼顾市场的需要，不断进行市场调研，进行合理的租金设置。
实例：某购物中心在刚开始运营时，采用了较高的租金标准，并且在后续的租金协商中，也不断提高租金。
而随着市场竞争加剧和顾客对品牌的需求不断增加，购物中心开始出现了商户流失的情况，导致了整体购物中心的客流量的下降。
3. 促销活动促销活动可以帮助购物中心吸引更多顾客，并促进销售业绩的提升。
定期开展优惠促销活动、举办主题展销活动等可以有效吸引顾客，增加购物中心的知名度和美誉度。
零售终端St核心指标定义及计算方法
李宁公司Sell in和Sell through核心指标定义及计算公式
分类
指标名称
指标点说明 店铺因新开、整改、关闭一般会造成该月实际销售天数不满 30天，甚至仅有几天的现象，对店效计算的准确性产生较大 影响（拉低），故贡献月减一。
零售贡献月数
店铺零售流水大于0的销售月数（统计期 内，店铺新开、整改、关闭当月不计贡献 计算月店效时用 月，发生时间以系统记录时间为准） 统计期内，单位时间（日、周、月）平均 衡量店铺整体零售效率的 单店流水 重要指标 可对比店铺界定为在两个最小统计单位 （如日/周/月）的对比统计期内均存在销 衡量店铺垂直增长、零售 售，且期间（含对比统计期）没有发生过 效率提升的重要指标 整改的店铺 统计期内，所统计店铺平均每平米每月的 衡量店铺整体零售效率的 零售流水 重要指标
=Σ 已销售总吊牌价金额/已采 当以产品季、大类等较宽维度分析时应采用金额计算的售罄 购总吊牌价金额，或 率较为准确，这样可以排除因SKU单价差异过大导致的异常； =单款销售数量/单款采购数量 当分析单一SKU时应以数量来计算，更为直观便于理解。 通过计算不同货龄段货品库存金额的占比可以判断整盘货品 的健康度 通路指的是品牌公司到消费者之间的所有环节，通路库存金 额包括店铺、大仓、在途等库存金额的总和。
店铺团购流水 公司团购流水 内购流水
退货流水 退货时，返还消费者的实际金额 零售数量 零售吊牌价 销售过程中所售出的货品的件数 品牌公司对于每个SKU货品的标价 指在市场交易活动中，零售终端给消费者 在商品原定价值上一定比例的付款减让， 计算零售折扣率用 即已售商品零售吊牌价与零售流水的差额 零售折扣率高低可以衡量 市场竞争的程度、店铺赢 利状况和促销力度 计算日店效和周店效时用
购物中心开发模式与操作流程
购物中心开发模式与操作流程一、购物中心开发模式购物中心是一种集购物、餐饮、娱乐等多功能于一体的大型商业综合体。
购物中心的开发模式通常可以分为以下几种：1.独立开发模式：即由一个开发商独立负责整个购物中心项目的开发和运营。
开发商会自行购买土地、进行设计规划、筹集资金、进行建设和装修等工作，并最终将购物中心出售或出租给商户进行经营。
2.合作开发模式：开发商与其他投资者进行合作，共同投资购物中心项目。
合作方通常会共同承担资金投入和风险，共同参与项目的规划和运营。
3.特许经营模式：购物中心品牌拥有者将购物中心的特许经营权授权给特许经营商，特许经营商负责购物中心的运营和管理。
特许经营商通常需要向品牌拥有者支付一定的特许经营费用。
4.加盟经营模式：购物中心由加盟商进行经营，购物中心品牌拥有者提供品牌支持和管理指导。
加盟商通常需要支付一定的加盟费和经营费用。
购物中心的开发模式选择取决于开发商的资金实力、市场需求、品牌价值以及风险承受能力等因素。
二、购物中心操作流程1.市场调研和需求分析：在决定开发购物中心之前，开发商需要进行市场调研和需求分析，确定购物中心的定位和规模，确定适合的位置和目标客群。
2.土地购买和规划设计：购物中心需要选择合适的土地进行购买或租赁，然后进行规划设计工作。
规划设计应考虑到商铺布局、停车位、公共设施等方面的要求。
3.筹集资金和项目推进：开发商需要筹集足够的资金来支持购物中心的开发和建设。
同时，需要推进项目进度，进行相关手续和许可证的申请。
4.建设和装修：购物中心的建设和装修需要进行施工和监督，确保按照规划设计的要求进行。
5.招商和运营：购物中心建设完成后，需要进行商铺租赁和招商工作。
开发商可以通过招商代理、招标等方式吸引商户入驻购物中心。
同时，还需要进行购物中心的日常运营管理工作，包括物业管理、活动策划等。
6.营销推广和品牌建设：购物中心的成功运营需要进行营销推广和品牌建设。
通过举办促销活动、提供优惠措施、开展广告宣传等方式，吸引顾客，提升购物中心的知名度和美誉度。
购物中心深度运营方法论
购物中心深度运营方法论
购物中心深度运营方法论主要包括以下几个方面：
1.明确运营目标：首先，要明确购物中心的运营目标，包括提高销售额、提升客户满意度、增强品牌影响力等。
这有助于为整个运营过程提供明确的方向和目标。
2.制定运营策略：根据运营目标，制定相应的运营策略。
这包括商品组合策略、价格策略、促销策略、客户服务策略等。
确保每个策略都与目标保持一致，并相互协调。
3.优化购物体验：关注顾客的购物体验，从商品陈列、环境营造、设施配套等方面进行优化。
创造舒适、便捷的购物环境，提升顾客的满意度和忠诚度。
4.强化品牌营销：通过有效的品牌营销活动，提高购物中心的知名度和美誉度。
这包括线上线下营销活动、社交媒体推广、合作伙伴关系等。
5.数据分析与优化：运用数据分析工具，对购物中心运营过程中的各种数据进行分析，包括销售数据、客户行为数据、市场趋势数据等。
根据分析结果，不断优化运营策略，提高运营效率。
6.团队建设与培训：建立一支高效、专业的运营团队，并进行定期培训，提高团队的专业素养和执行力。
同时，鼓励团队成员之间的交流与协作，共同推动购物中心运营水平的提升。
7.持续创新：在竞争激烈的市场环境中，购物中心需要不断创新以保持竞争优势。
这包括商品创新、服务创新、营销创新等方面。
通过持续创新，提高购物中心的吸引力，满足顾客不断变化的需求。
总之，购物中心深度运营方法论是一个系统性的过程，需要从多个方面入手，不断提升运营水平，实现购物中心的长远发展。
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案
浅谈大型购物中心评估难点及解决方案内容摘要随着我国房地产市场的快速发展，房地产市场越发活跃。
特别是国家经济政策转型的开始，由出口和投资为导向的经济发展模式转型为以消费为主要发展方向的消费模式，购物中心项目建设投资日益增多，其投资评估需求也越来越多。
房地产评估基本方法包括市场法、收益法和成本法。
而成本法为历史成本的原则不适用于经营性的购物中心价值评估。
对于交易比较活跃的地产项目市场法是一种最简单、最有效的方法，因为评估过程中的资料直接来源于市场，同时又为即将发生的资产行为所评估。
但是购物中心由于其基于地域经济的独特性和经营业态上的独特性，在市场上非常难以找到相似度很高的可比实例。
即使建筑体量、区位相近的购物中心业也会由于其业态配比和商业租户的不同而导致收益有巨大差异。
因此市场法在评估购物中心评估中的应用主要在于适用收益法情况下对租金的计算。
经营性物业最适用的收益法，对购物中心项目评估来说也同样适用，但是如何根据不同业态类型和租约条件建立租金评估模型，是收益法进行评估的难题。
本文通过分析购物中心的经营特点来寻找决定租户租金水平的微观决定因素，并提出了如何通过选取适当的修正因素来建立租金模型修正评估对象的租金水平，以及如何根据业态规划计算租金收益的可能方法及技术线路。
关键词：收益法购物中心购物中心项目评估业态配比技术线路第一部分、购物中心的特点商业地产是指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产。
狭义的商业地产主要只用于零售业、批发业的房地产，主要包括百货店、商场、购物中心、商业店铺、超级市场、批发市场、便利店、专卖店、仓储商店等。
广义的产业地产既包括零售业、批发业的房地产，还包括酒店、餐饮、娱乐休闲、商务办公等房地产。
我们今天主要讨论狭义的购物中心的评估，也就是大型商场和Shopping Mall的评估。
购物中心（Shopping Center/Shopping Mall）国际上没有一个统一的标准定义，不同国家及组织对购物中心的定义不同。
LifestyleShoppingCenter商业模式解析
LifestyleShoppingCenter商业模式解析近年，Lifestyle Shopping Center也被逐步引入国内。
比如北京的大钟寺国际广场、U-TOWN优唐与SOLANA蓝色港湾等项目都是以Lifestyle ShoppingCenter这种全新的商业模式为理念打造。
与此同时，在上海、广州等地也相继出现了类似的商业项目。
“Lifestyle Shopping Center”概念成为继“Shopping Mall”之后，又一个搅热市场的商业模式。
在国外，购物中心的进展可分为四个阶段。
首先出现的是第一代社区型购物中心CSC(Community Shopping Center)，接下来出现了更大规模的SCSC，即CSC超级版。
这些购物中心基本上使用室内封闭形式，以购物为要紧目的。
当购物中心进展到第三代时，便有了更大规模的超级CSC与广域型购物中心RSC(Regional Shopping Center)，也就是MALL型购物中心进入大进展的时期。
然后，第四代购物中心Lifestyle Shopping Center———生活方式购物中心出现了。
SOLANA蓝色港湾从第三、第四代开始，购物中心的购物目的退居其次，而是强调休闲娱乐功能，给消费者制造一个新的生活空间。
第四代生活方式购物中心———Lifestyle Shopping Center之因此成为近几年来令人瞩目的一种新形态，原因在于其最有可能吸引"具有生活提案能力的商户"，并以此突出个性，缔造强势，这是以往各类形态购物中心未能实现的。
Lifestyle Shopping Center，在美国最早出现于1983年，在最初的13年间，其进展缓慢，截止到1995年，只有39家商业项目陆续以这种形式出现。
而从1996年至2004年，是Lifestyle Center的进展阶段。
此期间，全球有90个Lifestyle Shopping Center陆续出现。
购物中心管理制度
购物中心管理制度第一章总则第一条为了加强购物中心的管理，维护购物中心经营秩序，保障消费者和商户的合法权益，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》、《中华人民共和国合同法》等法律法规，制定本制度。
第二条购物中心是指以商品零售为主，集购物、休闲、娱乐、餐饮等多种服务于一体的大型综合性商业设施。
第三条购物中心的管理应当遵循合法、合规、公开、公平、公正的原则，确保购物中心的安全、秩序、环境和服务质量。
第四条购物中心的管理机构应当履行管理职责，维护购物中心的管理秩序，提供优质服务，保障消费者和商户的合法权益。
第二章商户管理第五条商户应当依法经营，遵守购物中心的管理制度，提供符合法律法规和商业道德的商品和服务。
第六条商户应当在购物中心指定的位置经营，不得擅自改变经营范围和经营方式。
第七条商户应当保证商品和服务质量，不得销售假冒伪劣商品，不得侵犯他人商标权、著作权等知识产权。
第八条商户应当遵守消防安全规定，确保经营场所的安全。
第九条商户应当保持经营场所的环境卫生，遵守垃圾分类、环境保护等相关规定。
第十条商户应当配合购物中心的管理工作，接受管理机构的检查和监督。
第三章消费者权益保护第十一条购物中心应当为消费者提供安全、舒适的购物环境，保证商品和服务质量，尊重消费者的合法权益。
第十二条购物中心应当设置明显的价格标示，保证价格的真实、透明。
第十三条购物中心应当建立健全消费者投诉处理机制，及时、公正、有效地处理消费者的投诉。
第十四条购物中心应当保护消费者的个人信息，不得泄露、出售或者非法使用消费者的个人信息。
第四章安全管理第十五条购物中心应当建立健全安全管理制度，确保购物中心的公共安全。
第十六条购物中心应当配备必要的安全设施设备，定期进行安全检查和维护。
第十七条购物中心应当制定突发事件应急预案，组织应急演练，提高应对突发事件的能力。
第十八条购物中心应当加强对商户的安全管理，督促商户遵守消防安全等规定，确保经营安全。
第五章环境管理第十九条购物中心应当建立健全环境管理制度，保护环境，提高环保意识。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
笔者目前尚未见到真正让人满意的有足够说服力的核心商圈划定方法或模型，能够将影响项目辐射力的因素、各因素是怎样起作用以及各因素之间的关系讲述清楚的。
因此在冒出一些初步想法，与业内前辈请教交流后，斗胆自创商业项目核心商圈范围划定的STCF推导法，或许还没那么完善，但是此方法具备一定的说服力和实用性。
希望有兴趣的朋友能跟我深入讨论如何继续完善这个模型。
通过研究业内现有的商圈划定方法，结合一定的从业经验，笔者认为项目体量、项目交通条件、市场竞争情况和项目业态，四大因素互相作用，决定了一个项目的核心辐射商圈。
所谓STCF法，就是以影响项目辐射范围大小的四大主要因素体量（Scale）、交通（Traffic）、竞争（Competition）和业态（Format）为基础推导的某一项目合理的核心辐射商圈范围的方法。
我们剔除所有其他因素，研究最基础的因素——项目体量对项目核心辐射商圈的影响。
项目体量（Project Scale）实际代表的是市场上的供给能力，人口数量实际代表的是市场上的需求能力，一定数量的人口即一定的需求只能支撑一定的供给能力即一定的项目体量，同样，一定的项目体量即一定的供给能力只能满足一定的消费需求即一定数量的人口。
研究项目体量对项目核心辐射商圈的影响，实际是研究一定项目体量所能支撑的人口数量的分布情况。
在不考虑竞争的情况下，市场为卖方市场，供给能力有限；在假设人口数量充足的情况下，市场需求无限。
假设（1）：某区域人口充足，现有一个商业项目A，区域内交通状况处于完美状态（完美状态即为采取任何相同交通方式通过相同距离的时间和便捷程度相同），没有同类竞争项目，项目业态为普通零售业态，所有消费者购物遵循就近原则（就近原则即为对于任意两个能同等程度满足某种消费需求的商业项目，消费者会优先选择更近的项目）。
此时A的核心辐射商圈范围是怎样的？首先我们来探讨这个情况下商圈的形状。
一定体量的项目为什么可以表现为一定的商圈范围？因为人口。
商业项目本身与区域范围大小是没有直接关系的，范围的存在，是因为人口分布的存在。
所以这个范围的形状，建立在对区域内人口数量和分布研究的基础之上。
假设项目A体量为5万方，所能支撑的最大人口数量为30万，所在的区域人口是均匀分布的，消费者消费习惯和偏好相同，以深圳人口密度7785人/km²为例，其项目辐射形状一定是一个圆圈：如图所示，由于人口均匀分布，假设圆圈内此时人口数量恰好为30万人，消费者a、b、c 分别位于圆圈内部、圆圈边界和圆圈外部，从消费者就近购物原则来看，三者前来项目A 消费的可能性从高到低依次为a>b>c，但项目Ａ所能满足的人口数量有限，将优先满足更近的消费者需求，圆圈即为项目供给能力边界线，边界线之外的人口，项目将无法满足其消费需求。
设这个圆圈的的半径为R，得到等式：7785πR²=300000R≈3.5km即，在人口均匀分布的情况下，5万方的商业项目所能辐射的核心商圈范围为以项目为中心半径为3.5km的圆。
倘若区域人口并非均匀分布，那这个范围否是仍然是一个圆圈呢？答案是肯定的。
以项目A为中心，辐射半径逐渐延长，总有一个圆圈能恰好涵盖进30万人口数量。
在交通完美状态下，圆圈内部和边界的人口永远比圈外人口更容易抵达项目，更优先享受到项目A的供给。
如图所示，若小圆的深色区域占整个小圆的一半，人口密度为1000人/km²，小圆的浅色区域占整个小圆的另一半，人口密度为100人/km²，设半径为R，得到等式：½πR²*1000+½πR²*100=300000R≈13.2km即，在人口如上面假设中的不均匀分布的情况下，5万方的商业项目所能辐射的核心商圈范围为以项目未中心半径为13.2km的圆。
所以，无论人口分布和人口密度是怎样的情况，项目体量所决定的核心辐射商圈都是一个以项目为中心的圆圈，人口分布情况和人口密度将决定这个圆圈半径的大小。
在以上理想状态的假设条件成立的情况下，仅存在项目体量因素对项目核心辐射商圈范围产生影响时，核心商圈形状为以项目为中心的圆圈。
圆圈半径的大小取决于人口分布情况。
当我们增加交通因素进行分析时，项目辐射商圈形状会发生什么样的变化呢？交通因素对消费者而言，表现在交通方式上，对项目而言，表现在交通条件上。
消费者购物的交通方式一般主要包括步行、自行车、摩托车、公交车、私家车、地铁等；项目交通条件则与道路状况和社会、自然环境相关。
交通方式和交通条件共同决定了项目的可达性。
但是，第一，每个消费者采用何种交通方式购物是有一定主观性的；第二，每个消费者选择的交通方式都有可能发生变化，一方面每个消费者当前可选择的交通方式可以变化，另一方面随着经济条件的改变未来可选择的交通方式也是可以变化的；第三，交通方式的使用建立在交通条件的基础之上，交通条件会限制或促进交通能力的发挥。
所以，分析交通因素对项目辐射商圈的影响时，我们可以假设所有消费者具备同等的交通能力，即所有消费者可以选择任何一种交通方式出行购物。
对于交通因素的分析，我们将重点放在对项目交通条件的分析之上。
交通条件（Traffic Condition）的好坏一方面取决于项目周边的路况，包括道路等级，道路数量，道路分布等因素的影响，另一方面取决于周边社会、自然环境，包括河流、山川、湖泊、森林、铁路、桥梁、高速公路、立交桥等有利或不利因素的影响。
假设（2）：某区域人口充足，现有一个商业项目A，地处两条城市干线交汇处，西侧有河流阻隔，除受到干线和河流影响的地方外，区域内其他任何两点的交通条件完全相同，区域内没有同类竞争项目，项目业态为普通零售业态，所有消费者交通能力相同，购物遵循就近原则。
如图所示：我们来讨论交通条件改变后项目核心辐射商圈形状的改变是怎样的。
首先，我们要明确的是，此时市场仍处于完全的卖方市场，即垄断市场，供给能力有限，消费需求无限，项目A只能优先满足抢先到达的消费者。
干线公路即交通条件的改善为沿线消费者充分发挥交通能力奠定基础，河流（或山川、铁路等）对西侧的消费人群形成完全阻隔，以四类消费者a、b、c、d为例，我们来看看商圈形状的变化。
我们先看看交通不利因素的阻隔效应使商圈形状发生怎样的变化：消费者d原先位于商圈辐射范围内，受河流阻隔，无法抵达项目A进行消费，河流西侧的消费者将空出一定数量的消费名额让渡给河流东侧人群。
在东侧人群交通条件相同的情况下，核心商圈辐射范围会成同心圆状外扩，将一部分原先无法满足消费需求的消费者纳入到辐射范围内，形成项目A的新辐射商圈，如下图所示：增加交通有利因素的促进效应会使商圈形状继续发生怎样的变化？现有消费者a位于道路沿线、新辐射商圈范围外，消费者b位于道路沿线、新辐射商圈内，消费者c距离两条道路较远、位于新辐射商圈内。
消费者c到干线公路有一定距离，交通能力得不到充分发挥，相对于消费者b，抵达项目更为困难；而消费者a虽然之前不在项目辐射范围内，但新增干线公路以后，交通条件改善，交通能力得到充分发挥，将会相对于消费者c更先抵达项目地进行消费。
商圈形状再次发生改变，得到最终商圈辐射形状如下图所示：交通的不利因素如河流、山川、高速公路、铁路、立交桥等分布如果对项目产生阻隔效应，将会使被阻隔的区域退出商圈辐射范围，未被阻隔区域的辐射商圈范围成圆状扩大，交通的有利因素如靠近公路，会使一部分公路沿线消费者的交通能力得到充分发挥，商圈形状沿公路拉伸，一部分由于其他区域交通条件改善而交通条件相对变差的区域内消费者将被抢占消费名额，退出项目核心辐射商圈范围之外。
以上对两大因素都是在不存在市场竞争的情况下进行分析的，在供给有限、需求无限的情况下，一定体量的项目只能支撑一定数量的消费人口。
值得说明的有三点：一，不同于业内常用的方法，先划一个圈，再研究圈内的人口，笔者认为是先有项目体量，能支撑一定数量的人口，人口分布形成一个圈；二，并不是说圈内的人才可以来项目地消费，圈外的人就无法消费，而是说在供给有限的情况下，圈内的人口将相对优先消费，是项目的核心消费力，圈外人口相对圈内人口消费困难，处于核心消费力之外，深刻理解了核心商圈的内涵，才能理解商圈和商圈变化的原因；三，在现实市场中，当某地首次出现某一类型的商业项目，该项目在当地会处于垄断地位，不用担心消费者数量问题，市场竞争不存在，对核心商圈范围进行界定的意义更在于对商圈范围内人口结构和相应的消费习惯进行研究，以便于项目定位和促进商业项目的运营管理。
当项目周边出现同类竞争项目的时候，核心辐射商圈形状又会发生怎样的变化？竞争因素是现实市场中必须要考虑的因素，一个区域市场竞争的激烈程度和一个项目竞争力的强弱对项目辐射力和经营成败会有决定性作用。
一个项目竞争力的强弱会受到多方面的影响，如体量、交通、业态、环境、装修风格、服务管理等，为方便研究最单纯的竞争因素如何对项目核心辐射商圈造成影响，我们暂时只以商业节点的形式，不考虑竞争力的差异进行分析。
假设所有项目的业态、环境、服务等因素相同，及对消费者而言，在所有项目进行消费所能获得的效用相同，没有差别，在遵循就近消费的原则下，消费者将前往最近的项目进行消费。
①在假设（1）的基础上增加对竞争因素的分析，项目核心辐射商圈会发生怎样的变化？假设（3）：某区域人口数充足且人口均匀分布，现有除体量外、其他因素完全相同的两个商业项目A和B，A的体量为5万方，可满足30万人口进行消费，B的体量为10万方，可满足60万人口进行消费，区域内交通状况处于完美状态，所有消费者购物遵循就近原则。
项目A和B将各有一个核心辐射商圈。
Ⅰ若项目A和项目B距离较远，两者辐射范围没有交叉的时候，如图所示：可见，当两者都在彼此的核心辐射商圈之外时，两者的存在对彼此的核心商圈范围没有影响。
Ⅱ若项目A和项目B距离逐渐，两者的核心辐射商圈开始出现重叠部分，如下图所示：消费者a位于项目A的核心辐射商圈最边缘位置，到项目A的距离为Aa，也是项目A辐射商圈内距离项目B最近的位置，到项目B的距离为Ba。
消费者b位于项目B的核心辐射商圈最边缘位置，到项目B的距离为Bb，也是项目B辐射商圈内距离项目A最近的位置，到项目A的距离为Ab。
在两大项目逐渐靠近的过程中，两大项目的核心辐射商圈会发生如下的变化。
当Aa=Ba时，对消费者a而言，到项目地A或者B进行消费是无差异的。
对于两大核心辐射商圈重叠处的消费者而言，根据就近消费原则，会选择到项目A进行消费而非项目B。
因而对项目B而言，重叠处的消费者名额就可以获得释放，成同心圆状让渡给周边消费者。
如下图所示，项目A的核心辐射商圈不变，项目B的新核心辐射商圈为下图中虚线部分且辐射人口数量不变仍为60万：当Aa<Ba时，对消费者a而言，根据就近消费原则，会选择前往项目地A进行消费。