物业管理案例分析(安全类)

来访安防篇
【案例三】：谢绝外来人员进入住宅区的做法是否合法？ 某小区实行封闭式管理门口挂有明显的“私家花园、 谢绝外来人员进入”标示牌，一天以外来人员以参观 健身为由要进入小区，在小区保安拦阻制止的情况下 此人打发雷霆并且出口辱骂保安，并扬言要到有关政 府职能部门投诉及到媒体上宣扬此事，他的理由是小 区内的公共场地就既然是“公共”就应该公开自由进 出，小区管理处这样的做法不合法。 【评点】：上述案例矛盾的关键在，谢绝外来人员进入 住宅区的做法是否合法？
车辆管理篇
【案例七】：提供停车位客户轿车丢失怎么办？ 近日某商业大厦内的客户轿车丢失。当时客户进 入大厦时大厦停车场的车辆管理员对该车辆进行了发 卡工作，停车卡上写有（本大厦停车场只提供车辆的 场地使用，不负责车辆的保管请各位车主自行保 管！）。该客户现因车辆丢失向物业管理公司要求索 赔，但是物业管理公司拒绝赔偿，于是双方发生激烈 争执。
来访安防篇
【解析】： 从法律角度来看，禁止或谢绝外来人员进入住宅区 无可厚非。无论是商品房住宅区还是政府建造的福利、 微利住宅区，所有权都属于全体业主，而住宅区本身 也是全体业主所购买或租户租用的私有产权范围，而 非供大众出入的如公园、娱乐场等共用场所；但用业 主自有财富建造的住宅小区则不是公共物品，而是业 主私有财产，这种建立在对业主私有财产侵犯的基础 上的资源共享，显然是违反宪法、法律的行为。
来访安防篇
【案例四】：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？
一天傍晚，某小区来了四位陌生人。四人手提工具，旁若 无人似地径直朝大堂闸门闯去。 值班保安员立即走出值班室， 开口问询：“先生您好，请问上楼找哪位？”其中一位说是去15 楼D座装修。保安员要求他们出示装修出入证，对方敷衍说装 修已经搞完，只是来收一下尾。保安员坚持让其出示装修出入 证或其他有效证件，并提示按照《房屋装修管理规定》，晚6 时后应停止装修，请予合作和谅解。 这四人见保安员不放行，便破口大骂，说是楼上住户请他们 来的，若不放行就强行冲上去。保安班班长赶来劝说、制止， 他们不理不睬，怒气冲冲地围过来欲要动手。
来访安防篇
【建议】： 1.讲解有关的法律解释，阐述这样做的法律依据。也可以通 俗的讲小区所有的设施，场地都是核价分摊在每户业主的 购房款里面的，也就是全体业主的私有财产，不是市政公 众场所。 2.提示对方换位考虑以下如果他自己是否也希望住在一个安 宁、安全的环境里。 3.如业主亲友来访或政府部门执行公务，为安全起见，则可 根据公安部门要求，采取对外来人员身份进行确认、登记 或者由业主代为登记及派人陪同的情况下进入。
消防管理篇
【案例六】：遇到火警消防栓不出水怎末办？ 李先生入住某高层住宅小区还不到1个月。一天，李先生家厨 房内发生火警，其家人急忙跑到楼层消防栓处，打开水源开关， 拉着软管一边向屋里跑，一边打开喷枪开关，，结果喷枪内滴水 未出。幸亏楼层灭火器箱内有几只灭火器，在闻讯赶来的周围邻 居和物业管理公司值班保安员的帮帮助下，及时扑灭了火焰。后 经了解，消防栓喷不出水，是因为小区内有居民盗用消防栓里的 水，物业管理公司担心水费超标，所以擅自将消防栓的阀门关掉 了。据此原因李先生向该小区物业管理公司提出赔偿经济损失要 求。
思考：物业公司是否应当承担侵权责任
居家安防篇
解析：
【案例一】保安的行为不构成非法侵入住宅罪，但对业 主财产权利的侵害显而易见，可视具体情况与业主进 行沟通，可向业主赔礼道歉或给予一定的精神赔偿。 【案例二】保安员做法存在严重失误，有不作为之嫌， 至少存在管理瑕疵。
居家安防篇
【建议】：在应急处理中，可按照下列方法处理类似事件： 1、住户发生紧急求助情况，首先应正确判断并在第一时间报警； 2、平时加强对业主和周围环境的了解，扩大员工知识面，增强判断突发事件 性质的能力； 3、在正确判断业主家正在发生火灾、煤气泄漏、刑事案件等特别严重的情况 下，依据法律上紧急避险或正当防卫的规定，可果断破门而入实施救助； 4、在判断没有严重事件发生时，要及时设法与业主取得联系，以便业主采取 必要措施； 5、当判断发生困难又恐业主家发生严重事件时，要有除物管公司以外的第三 人在场见证方可进入。第三人可拟请派出所、居委会、业主委员会、业主 的亲戚朋友或者邻居； 6、在实施正当防卫及紧急避险行为时，应采取效果最好、损失最少、业主最 能接受的方式进行； 7、有关物管服务中需要紧急进入业主家的情况，最好能够通过书面形式（比 如《业主手册》等）进行约定。
Hale Waihona Puke 消防管理篇日常消防工作应注意事项： 一、是要加强消防设备设施及消防器材的配置，使用先进的 消防安全系统； 二、是要加强消防设备设施的维修保养，使这些设备设施始 终处于良好的使用状态； 三、是要加强辖区内的消防巡查，重点检查易出现隐患的区 域或部位，巡查消防设备设施是否齐全完好； 四、是要加强消防宣传，树立“群放群治”的意识，树立全 民全员的消防安全意识； 五、是要做好火灾处置预案，定期组织学习消防演习，培训 员工和用户的火灾应变处理能力。
消防管理篇
【评点】：擅自将消防栓的阀门关掉了是否正确。 【分析】：消防管理涉及物业辖区内的人身、财产安全 ，是物业管理公司各项管理中的重点工作，物业管理公 司在发现有人使用消防栓的水时，应该依法耐心说服并 制止，必要时可处以适当的处罚，但决不能因噎废食， 关掉消防栓。同时物业管理公司应按照规定配置消防设 施和器材，设置消防安全标志 。
来访安防篇
【评点】：业主请来的装修人员要强行闯入怎么办？ 【分析】：进入小区装修的队伍中鱼龙混杂，如何加强对其 人员的有效管理，以确保安全，是物业管理中安全管理的 一个重要课题。物业管理公司对装修人员出入小区的严格 管理，有时候业主会认为很麻烦，就不给予积极的支持， 甚至是消极的抵触；如若放松对装修人员出入小区的管理， 业主们又会认为物业管理公司的安全管理松懈，管理服务 意识差。尤其是在业主入住装修期间，一旦出现盗窃案件， 物业管理公司的改造就更加被动。因此，对装修人员的管 理一刻也不能放松，要制定严格的规章制度，严格执行， 严格管理，坚决杜绝一切不安全隐患的出现。
消防管理篇
【解决方法】 1.物业管理公司针对李先生投诉，深刻认识自己错误， 与李先生协商，赔偿部分财产损失。用较好的认识态 度，争取业主不追究法律责任。 2.物业管理公司立刻进行整改消费隐患，避免被消防部 门处罚。 3.大力落实各项消防措施，加强消防巡查。另外，物业 管理公司还充分利用这一典型案例，宣传《消防法》 有关规定，要求广大业主用户配合做好消防工作，不 得随意使用、挪用消防器材，树立消防意识，促成小 区的安全环境。
车辆管理篇
【案件审理】 一审认为:物业公司经营停车场,向车主收取一定的费用, 为车主提供停车保管服务,因此维修公司与物业公司之间应 为保管合同关系。维修公司将车交由物业公司保管,就负有 缴纳保管费的义务,并享有取回保持原状的车辆权利,物业 公司收取车主的停车费用,其义务是妥善提供停车场地,且 保管好车辆,物业公司收取维修公司的停车费后,先例行了 停车权利,就应对停车场的车辆负责安全保障义务。但物业 公司停车场的值班人员(保安)在有人开出涉案车辆时,在未 检验有关取车手续的情况下就放行,这是一种重大过失行为。 因此,物业公司应承担赔偿责任。
车辆管理篇
【评点】：本案例争论的焦点是物业管理公司提供停车 位构成的是“停车位有偿使用合同关系”还是“保管合 同关系”。 【分析】：本案例物业管理公司提供的仅是停车位和停 车秩序这种“停车位有偿使用合同关系，这在写有“本 大厦停车场只提供车辆的场地使用，不负责车辆的保管 请各位车主自行保管！” 的停车卡上已经表明，事实 上，停车位本身并未造成车辆丢失，车辆的丢失也不是 因为停车秩序造成的，所以物业管理公司提供停车服务 不是保管合同关系，物业管理公司没有对车辆进出进行 检验的义务。 故案例中物业公司不用承担赔偿责任。
安全： 是指不受威胁，没有危险、危害、损失。人类的整体与生存 环境资源的和谐相处，互相不伤害，不存在危险的危害的隐患。
安全生产： 指在生产经营活动中，为避免造成人员伤害和财产损 失的事故而采取相应的事故预防和控制措施，以保证从业 人员的人身安全，保证生产经营活动得以顺利进行的相关 活动。
安全, 需要的是行动，而不是口号！
【案例八】：停车场意外丢失车辆物业管理公司究竟 有无责任? 1999年7月9日,厦门某汽车维修有限公司(以下称 维修公司)驾驶员驾驶一辆"美鹿"牌小轿车到闽南大厦 办事,驾驶员交付5元停车费后,将车停放由厦门某物业 管理股份有限公司(以下称物业公司)经营的停车场,后 来驾驶员要提车时,发现轿车已丢失,驾驶员立即报案, 厦门市公安局刑警支队于1999年7月14日发出协助 通报,但至今未将失窃的轿车追回。
车辆管理篇
【解决方法】 本案例中物业管理公司应据理力争，坚持不予赔偿 的主张。具体做法上，可想向客户陈述上述理由，协 商解决。但如果客户仍固执己见，要求物业管理公司 提供赔偿，那么物业管理公司就应用 法律手段保护自己，准备 好所需各类证据，到人民 法院提请诉讼，主张人民 法院保护自己的合法权益
车辆管理篇


居家防盗篇
来访安防篇


消防管理篇
车辆管理篇


消防管理篇
员工管理篇


职业安全篇
风险防范篇
居家安防篇
【案例一】: 报警器误报惹了祸 一天，某物管公司值勤保安接到住户联网的报警信号后即赶 赴现场，在楼道听到住户家中有响声敲门无人开门，于是保安 就用工具将门强行破开，发现家中住有一位老太太，而报警信 号属于报警器误报。物管公司领导闻讯立刻向住户赔礼道歉， 并修理好损坏的房门。后来业主对物管公司提出赔偿要求。 【案例二】: 报警求助处理不当 一次，上海某住宅小区物业管理处接到一住户的报警信号， 派出2名保安前往处理，保安员找到报警住户门口，经敲门无人 应答，思考再三没有破门而入，而是守候在业主家门口，事后 才知业主家发生了刑事案件，业主以管理处不及时破门救助为 由，把物业管理公司告上法庭。